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福 建 省 泉 州 市 中 級(jí) 人 民 法 院
民 事 調(diào) 解 書(shū)

（2007）泉民終字第929號(hào)

上訴人（原審被告）：李群英，女，1971年11月28日出生，漢族，住(略)。
委托代理人：黃金濤、鄭寶勝，福建信得律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審原告）：巫焜樹(shù)，男，1952年1月5日出生，臺(tái)灣居民，臺(tái)灣身份證號(hào)：(略)，現(xiàn)住(略)。
被上訴人（原審原告）：鄭友惠，女，1969年8月27日出生，漢族，現(xiàn)住(略)。
兩被上訴人共同委托代理人：吳顯列、莊宏榕，福建泉中律師事務(wù)所律師、實(shí)習(xí)律師。
案由：房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛
上訴人李群英因房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛一案，不服泉州市豐澤區(qū)人民法院（2006）豐民初字第2924號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭審理了本案。現(xiàn)已審理終結(jié)。
原審查明，兩原告系夫妻關(guān)系。原、被告于2003年1月22日簽訂一份《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》，合同約定被告自愿將其向泉州市大正置業(yè)有限公司購(gòu)買(mǎi)的址在泉州市田安路世紀(jì)王朝B座2C3，建筑面積為158.2平方米的復(fù)式房屋一套（尚未辦理產(chǎn)權(quán)登記）轉(zhuǎn)讓給兩原告，轉(zhuǎn)讓價(jià)格為446171元，交款方式為“以現(xiàn)金方式一次性自協(xié)議簽訂之日起付清”；合同第三條約定“甲方（本案被告）與工商銀行豐澤支行的商品房按揭貸款（編號(hào)為2000年[抵]字274號(hào)），由甲方繼續(xù)向工商銀行還貸截至商品房按揭抵押登記注銷(xiāo)手續(xù)止。”合同第四、五、六、七條約定“四、甲方自簽訂本協(xié)議之日起十日內(nèi)，與乙方（本案兩原告）對(duì)商品房進(jìn)行驗(yàn)收，并交接該商品房鑰匙，簽署交接清單。交接后該商品房使用、占有、收益等權(quán)利依約隨之轉(zhuǎn)移給乙方。同時(shí)甲方應(yīng)將其購(gòu)買(mǎi)的該商品房的合同、繳款發(fā)票等手續(xù)的正件交付給乙方保管。五、甲方應(yīng)在房產(chǎn)管理部門(mén)對(duì)福建省泉州市大正置業(yè)有限公司開(kāi)發(fā)的世紀(jì)王朝房產(chǎn)能夠辦理產(chǎn)權(quán)證時(shí)，立即將該商品房所有權(quán)證辦至乙方名下，乙方應(yīng)甲方要求提供相關(guān)資料協(xié)助辦理。辦證稅收和其它費(fèi)用由甲方承擔(dān)。六、甲方必須保證在產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)至乙方名下前，不得將該商品房賣(mài)給任何第三者，該商品房及相關(guān)物品也不得有任何其它產(chǎn)權(quán)糾紛和財(cái)產(chǎn)糾紛。七、違約責(zé)任：1、甲方如未按本協(xié)議約定的期限將該商品房交付給乙方使用，甲方按轉(zhuǎn)讓價(jià)款額的月利率0.05%向乙方承擔(dān)違約責(zé)任�！�…”合同簽訂后，兩原告即于2003年1月25日支付給被告購(gòu)房款446171元。之后，被告就將該房屋鑰匙交付給兩原告，并同時(shí)將與開(kāi)發(fā)商簽訂的商品房買(mǎi)賣(mài)合同及購(gòu)房發(fā)票也一并交付給兩原告。因被告按揭款沒(méi)有交付完畢，故原告代被告償還給銀行購(gòu)房按揭余款31455元。
原審法院認(rèn)為：原、被告于2003年1月22日約定，被告將其向開(kāi)發(fā)商購(gòu)買(mǎi)的址在豐澤區(qū)田安路世紀(jì)王朝B座2C3號(hào)復(fù)式房產(chǎn)一套轉(zhuǎn)讓給原告，轉(zhuǎn)讓時(shí)被告尚未取得房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)證，原告在簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同后即交付給被告房屋購(gòu)買(mǎi)款，同時(shí)被告也將該房產(chǎn)即時(shí)交付給原告使用，對(duì)上述事實(shí)，原、被告雙方均無(wú)異議，本院對(duì)上述事實(shí)均予以認(rèn)定。原、被告在簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)均清楚該房產(chǎn)尚未辦理產(chǎn)權(quán)登記，雖城管法規(guī)定了未取得產(chǎn)權(quán)證的房產(chǎn)不得進(jìn)行轉(zhuǎn)讓?zhuān)�但該�?guī)定僅是基于行政管理的目的而設(shè)定的，是一種行政管理制裁手段，旨在對(duì)違反者加以行政制裁，但并不否認(rèn)現(xiàn)房買(mǎi)賣(mài)行為在私法上的效力。根據(jù)我國(guó)合同法的立法本意，旨在維護(hù)交易秩序，保護(hù)交易安全。因訴爭(zhēng)商品房為現(xiàn)房，原、被告是對(duì)現(xiàn)房進(jìn)行交易，交易時(shí)被告已擁有該商品房的期待物權(quán)，當(dāng)時(shí)雙方對(duì)于簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)均是出自于各自的真實(shí)意思表示，且兩原告已向被告交付了全部購(gòu)房款，被告也將該房屋交付給兩原告使用至今，雙方已實(shí)際依合同約定履行了合同的權(quán)利義務(wù)，雙方簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同并未違反我國(guó)合同法的規(guī)定，故該房屋買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合法有效。根據(jù)雙方合同約定，被告應(yīng)在房產(chǎn)管理部門(mén)對(duì)訴爭(zhēng)房產(chǎn)能夠辦理產(chǎn)權(quán)證時(shí)，立即將該商品房所有權(quán)證辦至兩原告名下，原告應(yīng)被告要求提供相關(guān)資料協(xié)助辦理，辦證稅收和其它費(fèi)用由被告承擔(dān)，則合同約定的是被告承擔(dān)代為辦證責(zé)任，且辦證稅費(fèi)應(yīng)由被告承擔(dān)，但現(xiàn)原告并未主張被告承擔(dān)代為辦證責(zé)任，而是減輕被告責(zé)任只請(qǐng)求被告協(xié)助予以辦證應(yīng)予準(zhǔn)許，故本院根據(jù)原告的主張判令被告協(xié)助原告辦理產(chǎn)權(quán)證，并依合同約定承擔(dān)辦證所需的稅費(fèi)。因被告未向銀行交付按揭余款，該部分按揭余款由原告予以代償，被告對(duì)原告代償?shù)陌唇矣嗫?1455元沒(méi)有異議，現(xiàn)原告請(qǐng)求被告償還代償?shù)陌唇矣嗫?1455元合理合法，應(yīng)予支持。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條第一款，《中華人民共和國(guó)民法通則》第四條、第七十一條、第八十四條、第一百零八條，《中華人民共和國(guó)合同法》第四條、第六條、第六十條之規(guī)定，判決如下：一、被告李群英應(yīng)于本判決生效之日起一個(gè)月內(nèi)協(xié)助原告巫焜樹(shù)、鄭友惠辦理址在豐澤區(qū)田安路世紀(jì)王朝B座2C3號(hào)復(fù)式房產(chǎn)一套的產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)手續(xù)，并依合同約定承擔(dān)辦證所需的稅費(fèi)；二、被告李群英應(yīng)于本判決生效之日起十五日內(nèi)一次性?xún)斶�給原告巫焜樹(shù)、鄭友惠代償?shù)陌唇矣嗫?1455元。
宣判后，原審被告李群英不服，向本院提起上訴， 請(qǐng)求：撤銷(xiāo)原審判決，依法認(rèn)定訟爭(zhēng)房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，并按合同無(wú)效依法判決，由上訴人承擔(dān)本案一審和二審的全部訴訟費(fèi)用。理由：訟爭(zhēng)房屋買(mǎi)賣(mài)合同存在違反法律的強(qiáng)制規(guī)定問(wèn)題，依法應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無(wú)效合同，一審法院卻作出“訟爭(zhēng)房屋買(mǎi)賣(mài)合同有效”的認(rèn)定。因此，一審判決錯(cuò)誤，依法應(yīng)當(dāng)予以改判。
被上訴人辨稱(chēng)，本案房屋買(mǎi)賣(mài)合同是雙方自愿訂立的，合同簽訂后答辯人即交付給上訴人全部購(gòu)房款，同時(shí)上訴人也將該房屋交付給答辯人，根據(jù)最高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)合同法〉若干問(wèn)題的解釋?zhuān)ㄒ唬�》�?條規(guī)定“……法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定登記后生效的，當(dāng)事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力，……”的規(guī)定，答辯人與上訴人簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同不違反法律的強(qiáng)制規(guī)定，合法有效。原判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，請(qǐng)求二審法院駁回上訴，維持原判。
二審期間，經(jīng)本院主持，雙方當(dāng)事人自愿達(dá)成如下調(diào)解協(xié)議：
一、上訴人李群英于簽訂調(diào)解協(xié)議時(shí)一次性向被上訴人巫焜樹(shù)、鄭友惠支付房款57萬(wàn)元；被上訴人巫焜樹(shù)、鄭友惠同時(shí)將址在豐澤區(qū)田安路世紀(jì)王朝B座2C3號(hào)復(fù)式房產(chǎn)一套交還給上訴人李群英掌管。
二、址在豐澤區(qū)田安路世紀(jì)王朝B座2C3號(hào)復(fù)式房產(chǎn)一套仍由原租戶(hù)吳克忠承租至租賃合同期限屆滿(mǎn)，租金每月1900元從2007年10月1日起由上訴人李群英收取。
三、雙方均應(yīng)按前述約定履行義務(wù)，如有一方未按期履行，對(duì)方當(dāng)事人可直接向人民法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行。
四、本案一審受理費(fèi)1368元，由被上訴人巫焜樹(shù)、鄭友惠負(fù)擔(dān)；二審受理費(fèi)1368元，按減半收取為684元，由上訴人李群英負(fù)擔(dān)。
上述調(diào)解協(xié)議已經(jīng)雙方當(dāng)事人簽署并生效，協(xié)議內(nèi)容符合有關(guān)法律規(guī)定，本院依法予以確認(rèn)。

審 判 長(zhǎng) 楊 金 順
審 判 員 蘇 墨 祥
審 判 員 黃 海 瑞




　　
二○○七年九月二十八日
　　
書(shū) 記 員 賀 張 翡