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北京伯雅房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與朱寧及第三人北京農(nóng)村商業(yè)銀行股份有限公司梨園支行商品房預(yù)售合同糾紛一案


北京市通州區(qū)人民法院
民事判決書
（2008）通民初字第04137號(hào)
原告北京伯雅房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地北京市通州區(qū)梨園地區(qū)魏家墳。

法定代表人王玉武，總經(jīng)理。

委托代理人張學(xué)敏，男，漢族，1972年9月28日出生，北京伯雅房地產(chǎn)開發(fā)有限公司職員，住(略)。

委托代理人胡振榮，女，漢族，1964年5月29日出生，北京伯雅房地產(chǎn)開發(fā)有限公司副經(jīng)理，住(略)。

被告朱寧，男，漢族，1973年10月29日出生，住(略)。

委托代理人張曉光，北京市博道律師事務(wù)所律師。

第三人北京農(nóng)村商業(yè)銀行股份有限公司梨園支行，住所地北京市通州區(qū)梨園鎮(zhèn)九棵樹大街17號(hào)。

負(fù)責(zé)人呂建蘋，行長(zhǎng)。

委托代理人蘇文滿，女，漢族，1964年11月6日出生，北京農(nóng)村商業(yè)銀行股份有限公司梨園支行職員，住(略)。

原告北京伯雅房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱原告）與被告朱寧及第三人北京農(nóng)村商業(yè)銀行股份有限公司梨園支行（以下簡(jiǎn)稱第三人）商品房預(yù)售合同糾紛一案，本院受理后，依法由審判員李士剛獨(dú)任審判，公開開庭進(jìn)行了審理。原告委托代理人胡振榮，被告朱寧委托代理人張曉光，第三人委托代理人蘇文滿到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

原告訴稱，2005年1月14日，我公司與被告朱寧簽訂了北京市商品房預(yù)售合同。根據(jù)合同約定被告朱寧購(gòu)買我公司開發(fā)的位于北京市通州區(qū)魏家墳村久居雅園4#1－401三居室住房一套，該房總價(jià)為469 939元。2005年7月27日，我公司與被告朱寧及第三人共同簽訂個(gè)人住房借款合同，由第三人向被告朱寧發(fā)放貸款37萬(wàn)元，用于被告朱寧購(gòu)買我公司的商品房，并由我公司為被告朱寧借款擔(dān)保。上述合同簽訂后，各方開始履行。但因被告朱寧從未按合同約定按期償還第三人的借款，致使我公司多次向第三人償還借款承擔(dān)保證責(zé)任。按照我公司與被告朱寧簽訂的北京市商品房預(yù)售合同的有關(guān)約定，逾期付款超過(guò)60日后，我公司有權(quán)解除合同。后經(jīng)多次與被告朱寧協(xié)商解除商品房預(yù)售合同未果。至此，訴至法院。請(qǐng)求1、解除與被告朱寧簽訂的北京市商品房預(yù)售合同，并辦理解除預(yù)售登記手續(xù)；2、訴訟費(fèi)由被告朱寧承擔(dān)。

被告朱寧辯稱，1、原告所訴解除商品房預(yù)售合同不能成立，此案起訴案由應(yīng)是借貸糾紛而不是商品房預(yù)售合同糾紛，因被告朱寧的購(gòu)房款在與第三人簽訂借款合同后已由第三人一次性注入原告賬戶，原告已得到全部購(gòu)房款項(xiàng)。至于被告朱寧是否還第三人款項(xiàng)與原告無(wú)關(guān)，現(xiàn)原告要求解除商品房預(yù)售合同理由不足；2、按照合同違約條款的約定，雙方按第“壹”種方式處理，第（1）種方式中約定償付違約金可繼續(xù)履行合同；第（2）種方式約定了解除權(quán)，而第（1）種方式中并未約定解除權(quán)。綜上，不同意原告訴訟請(qǐng)求。

第三人述稱不參與原告與被告朱寧之間的解除商品房預(yù)售合同之間的糾紛，亦未提出獨(dú)立的訴訟請(qǐng)求。

經(jīng)審理查明：2005年1月14日，以原告為出賣人，被告朱寧為買受人簽訂了北京市商品房預(yù)售合同。約定買受人購(gòu)買出賣人開發(fā)的位于北京市通州區(qū)梨園鎮(zhèn)魏家墳久居雅園小區(qū)B區(qū)4#1－401號(hào)住房一套，建筑面積135.04平方米，套內(nèi)建筑面積114.21平方米。該房總價(jià)款為469 939元。買受人可采取貸款方式付款，首期支付購(gòu)房?jī)r(jià)款99 939元，其余價(jià)款可以辦理銀行按揭支付。逾期付款責(zé)任，買受人未按照約定的時(shí)間付款的，按照下列第“壹”種方式處理：1、按照逾期時(shí)間，分別處理［（1）和（2）不作累加］。（1）逾期在60日之內(nèi)，自約定的應(yīng)付款期限屆滿之次日起至實(shí)際支付應(yīng)付款之日止，買受人按日計(jì)算向出賣人支付逾期付款萬(wàn)分之二的違約金，并于實(shí)際支付應(yīng)付款之日起15日內(nèi)向出賣人支付違約金，合同繼續(xù)履行。（2）逾期超過(guò)60日［該日期應(yīng)當(dāng)與第（1）項(xiàng)中的日期相同］后，出賣人有權(quán)解除合同。出賣人解除合同的，買受人應(yīng)當(dāng)自解除合同通知送達(dá)之日起30日內(nèi)按照累計(jì)的逾期應(yīng)付款1%向出賣人支付違約金，并由出賣人退還買受人全部已付款。買受人愿意繼續(xù)履行合同的，經(jīng)出賣人同意后，合同繼續(xù)履行，自約定的應(yīng)付款期限屆滿之次日起至實(shí)際支付應(yīng)付款之日止，買受人按日計(jì)算向出賣人支付逾期應(yīng)付款萬(wàn)分之四［該比率應(yīng)當(dāng)不小于第（1）項(xiàng)中的比率］的違約金，并于實(shí)際支付應(yīng)付款之日起15日內(nèi)向出賣人支付違約金。 2、／。……。2005年7月27日，原告與被告朱寧及第三人共同簽訂個(gè)人住房借款合同。約定由第三人向被告朱寧發(fā)放貸款37萬(wàn)元，用于被告朱寧購(gòu)買原告開發(fā)的位于北京市通州區(qū)梨園鎮(zhèn)魏家墳久居雅園小區(qū)B區(qū)4#1－401號(hào)住房一套，并由原告為被告朱寧借款擔(dān)保。借款期限為20年，即從2005年7月27日起至2025年7月27日止。貸款利率為月利率4.59‰。本合同用款計(jì)劃為本合同生效之后，第三人將款項(xiàng)一次劃入被告朱寧指定賬戶。采用按月等額本息還款方法。擔(dān)保方式：抵押加階段性保證。保證期間：本合同保證條款生效之日起至抵押物取得房屋所有權(quán)證，辦妥房產(chǎn)保險(xiǎn)和抵押登記，并將房屋他項(xiàng)權(quán)證及其他有關(guān)資料原件交第三人代為保管之日止�！�…。此外，上述合同還約定了其他內(nèi)容。合同簽訂后，第三人依約履行發(fā)放貸款義務(wù)，被告朱寧未支付首付款也未按約定每月向第三人支付銀行按揭。逾期后原告為其墊付首付款，并代其支付銀行按揭。

上述事實(shí)，有原告向本院提供的北京市商品房預(yù)售合同、個(gè)人住房借款合同及各方當(dāng)事人在法庭上的陳述等證據(jù)在案佐證。

本院認(rèn)為，原告與被告朱寧簽訂的北京市商品房預(yù)售合同及原告與被告朱寧、第三人簽訂的個(gè)人住房借款合同系各方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，且不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，均應(yīng)屬有效。各方當(dāng)事人應(yīng)恪守履行。被告朱寧依據(jù)個(gè)人住房借款合同取得第三人發(fā)放的貸款后，理應(yīng)按合同約定按期歸還借款本息，但其未支付首付款也未按約定每月償付銀行按揭，其行為已構(gòu)成違約。后原告按個(gè)人住房借款合同約定履行擔(dān)保義務(wù)為被告朱寧墊付首付款，并代其支付銀行按揭。原告與被告朱寧所簽北京市商品房預(yù)售合同明確約定了解除合同的條件“……買受人未按照約定的時(shí)間付款的，逾期超過(guò)60日（該日期應(yīng)當(dāng)與第（1）項(xiàng)中的日期相同）后，出賣人有權(quán)解除合同�！爆F(xiàn)合同中約定的解除條件成就，該合同應(yīng)予解除。對(duì)于被告朱寧辯稱其是否還第三人款項(xiàng)與原告無(wú)關(guān)，原告要求解除北京市商品房預(yù)售合同理由不足的答辯意見(jiàn)，與雙方所簽合同條款約定及事實(shí)不符，本院不予支持。雙方所簽北京市商品房預(yù)售合同第七條約定的按第“壹”種方式處理，包括（1）、（2）兩項(xiàng)，其中第（2）項(xiàng)約定了合同解除條件；而第2種方式未作約定。故關(guān)于被告朱寧辯稱逾期付款責(zé)任應(yīng)按合同約定第“壹”種方式處理，第（1）種方式中并未約定解除權(quán)的答辯意見(jiàn)，與合同條款約定不符，本院不予支持。本案第三人表示不參與原告與被告朱寧之間的解除商品房預(yù)售合同之間的糾紛，亦未提出獨(dú)立的訴訟請(qǐng)求。至此，原告要求解除與被告朱寧簽訂的北京市商品房預(yù)售合同，并辦理解除預(yù)售登記手續(xù)的訴訟請(qǐng)求合理，證據(jù)充分，本院予以支持。綜上，依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第九十三條第二款、第九十七條，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第二十五條之規(guī)定，判決如下：

原告北京伯雅房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與被告朱寧于二ΟΟ五年一月十四日簽訂的北京市商品房預(yù)售合同予以解除，雙方于本判決生效之日起七日內(nèi)到有關(guān)部門辦理解除商品房預(yù)售登記手續(xù)。

訴訟費(fèi)三十五元，由被告朱寧負(fù)擔(dān)，于判決生效之日起七日內(nèi)交納。

如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，交納相應(yīng)上訴案件受理費(fèi)，上訴于北京市第二中級(jí)人民法院。如在上訴期滿后七日內(nèi)未交納上訴案件受理費(fèi)的，按自動(dòng)撤回上訴處理。　　　　　　　　　　　　　　　















審 判 員 李士剛


二 ΟΟ 八 年 六 月 六日


書 記 員 李 雪