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雍淑菊與陳世紅、核工業(yè)二四三大隊(duì)承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)糾紛一案


赤峰市中級(jí)人民法院
民 事 判 決 書(shū)
（2009）赤民三終字第327號(hào)

上訴人（原審原告）：雍淑菊，女，69歲，滿(mǎn)族，無(wú)職業(yè)，現(xiàn)住(略)

委托代理人：齊學(xué)文，內(nèi)蒙古紅城律師事務(wù)所律師。

被上訴人（原審被告）：陳世紅，女，41歲，漢族，無(wú)職業(yè)，現(xiàn)住(略)。

委托代理人：金國(guó)昌，男，43歲，蒙古族，工人，住址同被上訴人陳世紅。

被上訴人（原審被告）：核工業(yè)二四三大隊(duì)，住所地赤峰市紅山區(qū)迎賓路中段。

法定代表人：鄒吉斌，大隊(duì)長(zhǎng)。

委托代理人：姜宏成，內(nèi)蒙古興林律師事務(wù)所律師。

委托代理人：王福建，男，27歲，漢族，中國(guó)政法大學(xué)赤峰函授站職工，住(略)。

上訴人雍淑菊因與被上訴人陳世紅、核工業(yè)二四三大隊(duì)承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)糾紛一案，不服赤峰市紅山區(qū)人民法院（2008）紅民初字第2785號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭，公開(kāi)開(kāi)庭審理了本案。上訴人雍淑菊的委托代理人齊學(xué)文、被上訴人陳世紅及其委托代理人金國(guó)昌、被上訴人核工業(yè)二四三大隊(duì)的委托代理人王福建到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

原審法院查明：本案爭(zhēng)議的房屋原系核工業(yè)二四三大隊(duì)的公房，建成后由雍淑菊的丈夫陳剛珍作為福利房租住。1997年房改時(shí)，陳剛珍的女兒陳世紅參加了房改，繳納了購(gòu)房款，并與核工業(yè)二四三大隊(duì)簽訂了房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)契約。1998年9月7日房產(chǎn)部門(mén)為陳世紅頒發(fā)了該房屋所有權(quán)證。核工業(yè)二四三大隊(duì)對(duì)此無(wú)異議。2006年11月10日，赤峰市松山區(qū)人民法院已判決撤銷(xiāo)了陳世紅辦理的該房屋所有權(quán)證。2007年4月17日，雍淑菊起訴至原審法院，要求依法確認(rèn)本案爭(zhēng)議的房屋歸其所有。原審法院以（2007）紅民初字第1038號(hào)民事判決書(shū)判決該房屋歸雍淑菊所有，該案陳世紅、核工業(yè)二四三大隊(duì)不服一審判決，上訴至赤峰市中級(jí)人民法院。赤峰市中級(jí)人民法院以（2007）赤民二終字第239號(hào)民事判決書(shū)終審判決，撤銷(xiāo)（2007)紅民初字第1038號(hào)民事判決書(shū)駁回被上訴人雍淑菊的訴訟請(qǐng)求。雍淑菊訴至原審法院，要求依法確認(rèn)其對(duì)位于紅山區(qū)戰(zhàn)前辦事處西立交橋居委會(huì)5號(hào)樓307室房屋享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)；依法確認(rèn)陳世紅和核工業(yè)二四三大隊(duì)1998年5月簽訂的《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)契約》無(wú)效。

原審法院認(rèn)為：赤峰市中級(jí)人民法院（2007）赤民字第239號(hào)民事判決書(shū)已經(jīng)確認(rèn)了該合同的效力，雍淑菊所訴理由并非確認(rèn)合同無(wú)效的法定情形，故雍淑菊的訴訟主張不能成立。另外，根據(jù)雍淑菊所述最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行中華人民共和國(guó)民法通則若干問(wèn)題的意見(jiàn)》第118條的規(guī)定：出租人出賣(mài)房屋的，應(yīng)提前三個(gè)月通知承租人。承租人在同等條件下，享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)；出租人未按此規(guī)定出賣(mài)房屋的，承租人可以請(qǐng)求人民法院宣告該房屋買(mǎi)賣(mài)無(wú)效。本案中，雍淑菊并未提供證據(jù)證明核工業(yè)二四三大隊(duì)未履行房改通知的義務(wù)，并且在雍淑菊的訴訟中，1997年核工業(yè)二四三大隊(duì)房改出售舊公房的事情，雍淑菊是知道的。因此，雍淑菊根據(jù)上述第118條主張優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，并且據(jù)此要求確認(rèn)陳世紅和核工業(yè)二四三大隊(duì)1998年5月簽訂的《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)契約》無(wú)效的訴訟請(qǐng)求，依法不予支持。原審法院根據(jù)《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百三十條的規(guī)定，判決：駁回雍淑菊的訴訟請(qǐng)求。

上訴人雍淑菊上訴稱(chēng)：請(qǐng)求撤銷(xiāo)原判決，支持上訴人的訴訟請(qǐng)求。理由是：一、上訴人對(duì)涉案的307室房屋依法享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，二被上訴人簽訂的《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)契約》依法無(wú)效。1.上訴人的丈夫陳剛珍系被上訴人核工業(yè)二四三大隊(duì)的職工。1982年核工業(yè)二四三大隊(duì)建造公房，將涉案的307室樓房分配給陳剛珍居住。 1994年上訴人與陳剛珍依法登記結(jié)婚。陳剛珍與上訴人夫妻倆與核工業(yè)二四三大隊(duì)之間已經(jīng)形成了房屋租賃關(guān)系，在1997年房改時(shí)，陳剛珍、上訴人夫妻就租賃房屋依法享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。2.1998年5月29日二被上訴人違法簽訂《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)契約》時(shí)，陳剛珍、上訴人夫妻倆并不知情，2006年陳剛珍病逝后，上訴人才知道涉案的307室房屋已登記在被上訴人陳世紅的名下，在這種情況下，上訴人先后提起了行政訴訟和民事訴訟，積極維護(hù)自己的合法權(quán)益。對(duì)涉案的307室房屋，上訴人依法享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。3.赤峰市松山區(qū)人民法院（2006）松行初字第77號(hào)行政判決書(shū)依法撤銷(xiāo)了陳世紅領(lǐng)取的赤房權(quán)證紅山區(qū)字第13D21719號(hào)房屋產(chǎn)權(quán)證，該判決書(shū)已查明被上訴人陳世紅是以陳剛珍的待遇標(biāo)準(zhǔn)參加房改的，在房改時(shí)二被上訴人弄虛作假。陳剛珍、上訴人夫妻倆從來(lái)就沒(méi)有放棄過(guò)參加房改的意思表示，二被上訴人的違法行為必須予以糾正。4.被上訴人陳世紅在一審答辯狀中已承認(rèn)上訴人對(duì)涉案的307室房屋依法有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，只不過(guò)是主張已過(guò)了訴訟時(shí)效。上訴人在2006年才知道二被上訴人違法行為的存在，并及時(shí)提起了行政訴訟和民事訴訟。雖然上訴人提起的房屋所有權(quán)確認(rèn)之訴沒(méi)有得到人民法院的支持，但并不影響雍淑菊對(duì)涉案房屋依法享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。二、赤峰市中級(jí)人民法院（2007）赤民二終字第239號(hào)民事判決并沒(méi)有確認(rèn)二被上訴人簽訂的《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)契約》為有效合同，該判決針對(duì)的是上訴人提起的房屋所有權(quán)確認(rèn)之訴，對(duì)上訴人是否享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)并沒(méi)有審理，本案的審理與上述判決沒(méi)有關(guān)聯(lián)。因此，原審判決認(rèn)為赤峰市中級(jí)人民法院（2007）赤民二終字第239號(hào)民事判決書(shū)已經(jīng)確認(rèn)了該合同的效力，上訴人所訴理由并非確認(rèn)合同無(wú)效的法定情形，故上訴人的訴訟主張不能成立，是錯(cuò)誤的。三、原判決認(rèn)為核工業(yè)二四三大隊(duì)履行通知義務(wù)的舉證責(zé)任應(yīng)由上訴人承擔(dān)，是錯(cuò)誤的。

被上訴人陳世紅答辯稱(chēng)：1997年核工業(yè)二四三大隊(duì)進(jìn)行房改時(shí)，陳剛珍和上訴人同意陳世紅購(gòu)買(mǎi)涉案的307室房屋，上訴人的上訴理由不成立。

被上訴人核工業(yè)二四三大隊(duì)答辯稱(chēng)原審判決正確，應(yīng)駁回上訴人的訴訟請(qǐng)求。

本院經(jīng)審理查明的事實(shí)同原審判決認(rèn)定的事實(shí)相同。

本院認(rèn)為：上訴人雍淑菊在起訴狀中訴稱(chēng)核工業(yè)二四三大隊(duì)進(jìn)行房改時(shí)，陳世紅幫助陳剛珍和上訴人雍淑菊參加房改，陳世紅背著二人，自己購(gòu)買(mǎi)了涉案房屋，這一陳述，證明陳剛珍和雍淑菊對(duì)1997年核工業(yè)二四三大隊(duì)進(jìn)行房改的事實(shí)是知道的。根據(jù)法律規(guī)定和當(dāng)時(shí)的房改政策，陳剛珍、雍淑菊對(duì)其當(dāng)時(shí)租住的涉案房屋有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，但從開(kāi)始房改的1997年到1998年9月7日房產(chǎn)部門(mén)為陳世紅頒發(fā)該房屋所有權(quán)證，乃至2006年陳剛珍去世前，陳剛珍和雍淑菊作為有完全民事行為能力人，從未向核工業(yè)二四三大隊(duì)或有關(guān)部門(mén)提出過(guò)對(duì)涉案房屋房改結(jié)果的異議，應(yīng)認(rèn)定其二人對(duì)核工業(yè)二四三大隊(duì)將涉案房屋出售給陳世紅的事實(shí)是明知的，其二人當(dāng)時(shí)已放棄了優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。因此，雍淑菊在放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)后又再行主張?jiān)摍?quán)利，不應(yīng)得到支持。原審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。上訴人雍淑菊的上訴理由不能成立。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（一）項(xiàng)的規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費(fèi)100元由上訴人雍淑菊負(fù)擔(dān)，郵寄費(fèi)60元由各方當(dāng)事人分別負(fù)擔(dān)20元。

本判決為終審判決。

審 判 長(zhǎng) 王利峰

審 判 員 韓桂春

審 判 員 白曉峰


二〇〇九年七月九日


法官助理 雷 蕾

書(shū) 記 員 張偉波