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原告向建平與被告重慶市酉陽縣萬家福商業(yè)有限責(zé)任公司、被告姚則鋒、被告羅洪安房屋租賃合同糾紛一案

重 慶 市 黔 江 區(qū) 人 民法 院
民 事 判 決 書
(2008)黔法民初字第744號
原告向建平,男,生于1961年4月25日,土家族,住重慶市渝中區(qū)大黃路26號。
委托代理人郭勤，重慶光界律師事務(wù)所律師。
被告重慶市酉陽縣萬家福商業(yè)有限責(zé)任公司。
法定代表人袁光軍，該公司董事長。
委托代理人羅應(yīng)風(fēng)，重慶光界律師事務(wù)所律師。
委托代理人趙應(yīng)平，湖南正發(fā)律師事務(wù)所律師。
被告姚則鋒,男,生于1967年1月23日,住(略)。
委托代理人李方劍，重慶光界律師事務(wù)所律師。
被告羅洪安,男,生于1970年11月1日,漢族,住(略)。
委托代理人羅應(yīng)風(fēng)，重慶光界律師事務(wù)所律師。
委托代理人陳清濤，重慶光界律師事務(wù)所律師助理。
原告向建平與被告重慶市酉陽縣萬家福商業(yè)有限責(zé)任公司、被告姚則鋒、被告羅洪安房屋租賃合同糾紛一案，本院于2008年9月23日受理后，于2008年10月15日依法適用簡易程序公開開庭進(jìn)行了審理。原告向建平及其委托代理人郭勤，被告重慶市酉陽縣萬家福商業(yè)有限責(zé)任公司法定代表人袁光軍及公司委托代理人羅應(yīng)風(fēng)、趙應(yīng)平，被告姚則鋒及其委托代理人李方劍，被告羅洪安及其委托代理人羅應(yīng)風(fēng) 、陳清濤到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告訴稱， 2003年6月9日，原告向建平與被告重慶市酉陽縣萬家福商業(yè)有限責(zé)任公司簽訂了房屋租賃合同，約定：1、由原告將與位于重慶市黔江區(qū)建設(shè)委員會綜合樓臨街門面及二樓出租給被告，租期為八年；2、租金在租期的前三年按一樓每月40元/平方米，二樓為每月18元/平方米計算，三年期滿后，雙方根據(jù)黔江區(qū)范圍內(nèi)的門面房屋租賃市價協(xié)商增減，但增減幅度不能超過前三年約定租金的10%；3、乙方在使用該租賃房屋前向甲方一次性支付六個月租金，以后每六個月期滿前一個月內(nèi)支付下六個月租金。合同簽訂后，原告依約定將房屋交給被告，在合同履行三年后，原告依約定上漲了房租，而被告拖欠了7萬余元經(jīng)原告多次催告，被告至今未付。2007年初被告以經(jīng)營不善為由拒絕交納二樓房租，并要求將二樓轉(zhuǎn)租他人,致使原告整體租賃、統(tǒng)一管理的合同目的無法實現(xiàn),并由此造成經(jīng)濟損失10余萬元;2008年初原告還得知被告于2006年擅自將房轉(zhuǎn)租給姚則鋒經(jīng)營“精益眼鏡”,擅自轉(zhuǎn)租給羅洪安經(jīng)營“童聲緣”，該轉(zhuǎn)租行為致使原告損失近10萬元。為此原告向法院起訴要求：1、解除原告向建平與被告重慶市酉陽縣萬家福商業(yè)有限責(zé)任公司簽訂了房屋租賃合同，確認(rèn)被告重慶市酉陽縣萬家福商業(yè)有限責(zé)任公司與被告姚則鋒、羅洪安的轉(zhuǎn)租合同無效。2、判令三被告向原告返還重慶市黔江區(qū)建設(shè)委員會綜合樓臨街門面。3、判令被告重慶市酉陽縣萬家福商業(yè)有限責(zé)任公司支付拖欠的租金78228元，賠償因違約給原告造成的損失208992元。原告為了證明自己的主張，向法庭提供了如下證據(jù)：1、國有土地使用權(quán)證、房屋產(chǎn)權(quán)證、房屋租賃意向協(xié)議書及房屋租賃合同，證實原告向建平與被告重慶市酉陽縣萬家福商業(yè)有限責(zé)任公司簽訂了房屋租賃合同合法有效，2、證人張連華、向世遠(yuǎn)的證言及收款收據(jù)證實被告有拖欠房租和轉(zhuǎn)租的事實，3、向建平與程芳的房屋租賃合同證實被告租用的二樓房屋轉(zhuǎn)租給程芳后有損失的事實，4、被告重慶市酉陽縣萬家福商業(yè)有限責(zé)任公司與姚則鋒的租賃合同及相應(yīng)收據(jù)和工商檔案證實被告轉(zhuǎn)租帶來損失的事實，5、被告重慶市酉陽縣萬家福商業(yè)有限責(zé)任公司的復(fù)函證實原告得知被告轉(zhuǎn)租后要求賠償損失并解決糾紛的事實。
被告重慶市酉陽縣萬家福商業(yè)有限責(zé)任公司辯稱，原告主張解除合同，首先不具備解除合同的法律規(guī)定及合同約定的解除條件，即使原告有合同解除權(quán)，原告行使解除權(quán)也超過了一年的法定除斥期間，其解除權(quán)已消滅，而無權(quán)再提起解除權(quán)訴訟。同時原告要求確認(rèn)被告重慶市酉陽縣萬家福商業(yè)有限責(zé)任公司與被告姚則鋒、被告羅洪安房屋租賃合同無效的故請求也不能成立，其原因是原告不是合同締約人無訴訟主體資格，原合同中并未禁止轉(zhuǎn)租，也不具備合同無效的情形。被告重慶市酉陽縣萬家福商業(yè)有限責(zé)任公司按約定交納了租金，其轉(zhuǎn)租行為亦不違法，故不存在拖欠租金和賠償損失，因而請求法院駁回原告的訴訟請求。被告為了證明自己的主張，向法庭提供了如下證據(jù)：1、房屋租賃合同證實合同合法有效，合同中未約定解除權(quán)，亦未禁止轉(zhuǎn)租的事實，2、次租賃合同證實重慶市酉陽縣萬家福商業(yè)有限責(zé)任公司與姚則鋒的合同合法有效，3、重慶市酉陽縣萬家福商業(yè)有限責(zé)任公司與程芳的合同，證實重慶市酉陽縣萬家福商業(yè)有限責(zé)任公司與向建平就終止二樓租賃關(guān)系協(xié)商一致，4、聯(lián)營合同證實重慶市酉陽縣萬家福商業(yè)有限責(zé)任公司與羅洪安不是租賃，而是聯(lián)營，其聯(lián)營關(guān)系合法有效。5、19張收據(jù)證實了交納租金的情況，6、自動扶梯供貨合同及黔江萬家福超市投入清單證實了添附情況。
被告姚則鋒辯稱，原告不應(yīng)將姚則鋒列為本案被告，其被告主體不合格，被告重慶市酉陽縣萬家福商業(yè)有限責(zé)任公司與被告姚則鋒的租賃合同合法有效，其效力已為人民法院的生效法律文書確認(rèn)，因而請求法院駁回原告的訴訟請求。被告姚則鋒為了證明自己的主張，向法庭提供了如下證據(jù)：姚則鋒的身份證、租賃合同及民事調(diào)解書證實了轉(zhuǎn)租合同的合法有效。
被告羅洪安辯稱，重慶市酉陽縣萬家福商業(yè)有限責(zé)任公司與羅洪安系聯(lián)營關(guān)系，其聯(lián)營合同合法有效，故請求法院駁回原告的訴訟請求，被告羅洪安向法庭提供了聯(lián)營合同作為證據(jù)。
經(jīng)審理查明，2003年8月9日，以原告向建平為甲方，被告重慶市酉陽縣萬家福商業(yè)有限責(zé)任公司為乙方簽訂了房屋租賃合同，合同第一、二條約定由原告將與位于重慶市黔江區(qū)建設(shè)委員會綜合樓臨街門面及二樓共3100平方米出租給被告，租期為八年；合同第三條約定租金在租期的前三年按一樓每月40元/平方米，二樓為每月18元/平方米計算，三年期滿后，雙方根據(jù)黔江區(qū)范圍內(nèi)的門面房屋租賃市價協(xié)商增減，但增減幅度不能超過前三年約定租金的10%，乙方在使用該租賃房屋前向甲方一次性支付六個月租金，以后每六個月期滿前一個月內(nèi)支付下六個月租金；合同第六條約定，對合同爭議、糾紛解決方式及違約事項，均按《合同法》相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。合同簽訂后，原告依約定將房屋交給被告，在合同履行三年后，雙方依約定上漲了房租。2007年初被告退出所租二樓房屋，原告向建平便將二樓房屋租給程芳。在被告租賃經(jīng)營的一樓，被告于2006年將一樓部份門面約120平方米以年租金十萬元轉(zhuǎn)租給姚則鋒經(jīng)營“精益眼鏡”。2007年4月1日被告重慶市酉陽縣萬家福商業(yè)有限責(zé)任公司與羅洪安達(dá)成聯(lián)營協(xié)議，約定由重慶市酉陽縣萬家福商業(yè)有限責(zé)任公司提供300平方米場地即一樓門面的一部份，由羅洪安投入經(jīng)營所需的流動資金貨物及裝修資金經(jīng)營童裝、健身器材、按摩器材，同時約定利潤按四六分成，羅洪安方必須保證被告重慶市酉陽縣萬家福商業(yè)有限責(zé)任公司全年利潤不低于十六萬元。現(xiàn)原告以被告重慶市酉陽縣萬家福商業(yè)有限責(zé)任公司擅自轉(zhuǎn)租及拖欠房租為由向法院提起了訴訟。
本院認(rèn)為，本案爭議焦點有三，分別評述如下。
一、關(guān)于聯(lián)營合同及轉(zhuǎn)租合同的效力及原告是否享有合同解除權(quán)的問題。從被告重慶市酉陽縣萬家福商業(yè)有限責(zé)任公司與被告羅洪安達(dá)成的聯(lián)營合同內(nèi)容：由重慶市酉陽縣萬家福商業(yè)有限責(zé)任公司提供300平方米場地，由羅洪安投入經(jīng)營所需的流動資金貨物及裝修資金，利潤按四六分成，羅洪安方必須保證被告重慶市酉陽縣萬家福商業(yè)有限責(zé)任公司全年利潤不低于十六萬元。可以看出，該聯(lián)營協(xié)議僅約定了重慶市酉陽縣萬家福商業(yè)有限責(zé)任公司以門面作為投入后，必須有相應(yīng)的利潤，其聯(lián)營實質(zhì)就是門面轉(zhuǎn)租，系名為聯(lián)營，實為門面轉(zhuǎn)租的合同。加之有被告重慶市酉陽縣萬家福商業(yè)有限責(zé)任公司與被告姚則鋒的轉(zhuǎn)租合同，均未取得出租人向建平的同意，雖然被告重慶市酉陽縣萬家福商業(yè)有限責(zé)任公司與被告姚則鋒辯解向建平知道轉(zhuǎn)租行為，但知道并不等于同意，當(dāng)事人也只有在知道后才會行使合同解除權(quán)，按照《中華人民共和國合同法》第二百二十四條……承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同的規(guī)定，原告行使解除權(quán)符合法定條件,故對原告向建平主張解除合同的請求，本院予以支持。同時按照《中華人民共和國合同法》第五十一條無處分權(quán)人處分他人財產(chǎn)，經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)或者無處分權(quán)的人訂立合同后取得處分權(quán)的，該合同有效之規(guī)定，被告重慶市酉陽縣萬家福商業(yè)有限責(zé)任公司在與他人訂立轉(zhuǎn)租合同及“聯(lián)營合同”,行使他人財產(chǎn)處分權(quán)后未得到權(quán)利人的追認(rèn)，亦未取得處分權(quán)，故轉(zhuǎn)租合同及“聯(lián)營合同”均屬于效力待定狀態(tài)，其是否有效完全取絕于處分權(quán)人的態(tài)度，故對處分權(quán)人即本案原告向建平確認(rèn)轉(zhuǎn)租合同及“聯(lián)營合同”無效的請求，本院予以支持。
二、關(guān)于原告向建平所主張拖欠房租及賠償損失的問題。從被告重慶市酉陽縣萬家福商業(yè)有限責(zé)任公司所提供，由向建平方出具的最近收據(jù)備注2008年4月28日至10月28日底樓房租費看，被告重慶市酉陽縣萬家福商業(yè)有限責(zé)任公司并不存在拖欠房租的事實，故對此請求，本院不予支持。關(guān)于損失，因重慶市酉陽縣萬家福商業(yè)有限責(zé)任公司退回二樓門面后由程芳承租時，三方已達(dá)成協(xié)議，故對此請求，本院不予支持；被告重慶市酉陽縣萬家福商業(yè)有限責(zé)任公司在與他人訂立轉(zhuǎn)租合同及“聯(lián)營合同”時，只是被告重慶市酉陽縣萬家福商業(yè)有限責(zé)任公司存在違反合同法規(guī)定的行為，并未因此而使原告向建平期待利益減少，故對此請求，本院亦不予支持。
三、關(guān)于被告重慶市酉陽縣萬家福商業(yè)有限責(zé)任公司就租賃門面的添附問題，因被告重慶市酉陽縣萬家福商業(yè)有限責(zé)任公司堅持原告沒有合同解除權(quán)，合同需繼續(xù)履行觀點，本院對此就不作評判，但當(dāng)事人享有另行起訴的權(quán)利。
綜上所述，依照《中華人民共和國合同法》第五十一條、第二百二十四條的規(guī)定，判決如下：
一、被告重慶市酉陽縣萬家福商業(yè)有限責(zé)任公司與被告姚則鋒、被告羅洪安訂立的房屋租賃合同及“聯(lián)營合同”無效。
二、解除原告向建平與被告重慶市酉陽縣萬家福商業(yè)有限責(zé)任公司的房屋租賃合同，由被告重慶市酉陽縣萬家福商業(yè)有限責(zé)任公司于本判決生效后十日內(nèi)退還位于重慶市黔江區(qū)建設(shè)委員會綜合樓臨街門面給原告向建平。
三、駁回原告向建平的其它訴訟請求。
案件受理費5688元，減半收取2844元，由被告重慶市酉陽縣萬家福商業(yè)有限責(zé)任公司、被告姚則鋒、被告羅洪安共同承擔(dān)。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于重慶市第四中級人民法院。同時，直接向該院預(yù)交上訴案件受理費。遞交上訴狀后上訴期滿七日內(nèi)仍未預(yù)交訴訟費又不提出緩交申請的，按自動撤回上訴處理。
自本判決內(nèi)容生效后，權(quán)利人可以向本院申請強制執(zhí)行。申請執(zhí)行的期限，雙方或一方當(dāng)事人是自然人的為一年，雙方是法人或其他組織的為六個月，該期限從法律文書規(guī)定的最后一日起計算；法律文書規(guī)定分期履行的，從規(guī)定的每次履行的最后一日起計算。






審 判 員 龔節(jié)華
二00八年十月十五日
書 記 員 李 化