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北京伯雅房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司與王海燕商品房預(yù)售合同糾紛案


北京市通州區(qū)人民法院
民事判決書
（2009）通民初字第4171號(hào)
原告北京伯雅房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，住所地北京市通州區(qū)梨園地區(qū)魏家墳。

法定代表人王來(lái)福，總經(jīng)理。

委托代理人李莉，女，漢族，1981年7月24日出生，北京伯雅房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司職員，住(略)。

委托代理人羅學(xué)舟，男，漢族，1981年1月10日出生，北京伯雅房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司職員，住(略)。

被告王海燕，女，1974年9月5日出生，職業(yè)不詳，住(略)。

原告北京伯雅房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱原告）與被告王海燕商品房預(yù)售合同糾紛一案，本院于2009年2月16日受理后，依法組成由法官李士剛擔(dān)任審判長(zhǎng)，法官邢惠敏、李丹參加的合議庭審理本案。本院于2009年6月8日公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。原告委托代理人羅學(xué)舟到庭參加訴訟。被告王海燕經(jīng)本院公告送達(dá)出庭傳票無(wú)正當(dāng)理由拒不到庭。本案現(xiàn)已審理完畢。

原告起訴稱，2005年5月31日，原告與被告王海燕簽訂了北京市商品房預(yù)售合同。根據(jù)合同約定被告王海燕購(gòu)買原告開(kāi)發(fā)的位于北京市通州區(qū)魏家墳村久居雅園B區(qū)1#610住房一套，該房總價(jià)為591 406元。2005年6月23日，原告與被告王海燕及北京農(nóng)村商業(yè)銀行股份有限公司梨園支行（以下簡(jiǎn)稱梨園支行）共同簽訂個(gè)人住房借款合同，由梨園支行向被告王海燕發(fā)放貸款47萬(wàn)元，用于被告王海燕購(gòu)買原告的商品房，并由原告為被告王海燕借款擔(dān)保。上述合同簽訂后，各方開(kāi)始履行。但因被告王海燕從未按合同約定按期償還梨園支行的借款，致使原告多次向梨園支行償還借款承擔(dān)保證責(zé)任。按照原告與被告王海燕簽訂的北京市商品房預(yù)售合同的有關(guān)約定，逾期付款超過(guò)60日后，原告有權(quán)解除合同。并因首付及月供款都是由原告償付的，致使原告賣房獲取利潤(rùn)的合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)。后經(jīng)原告多次與被告王海燕協(xié)商解除商品房預(yù)售合同未果。至此，訴至法院。請(qǐng)求1、解除與被告王海燕簽訂的北京市商品房預(yù)售合同；2、訴訟費(fèi)由被告王海燕承擔(dān)。

原告向本院提交以下證據(jù)予以證明：1、北京市商品房預(yù)售合同，證明原告與被告王海燕之間存在商品房買賣合同關(guān)系；2、個(gè)人住房借款合同，證明被告王海燕從梨園支行貸款買房，并由原告負(fù)責(zé)擔(dān)保；3、保險(xiǎn)業(yè)專用發(fā)票；4、北京市農(nóng)村信用合作社個(gè)人消費(fèi)貸款借款借據(jù)；5、個(gè)人住房抵押貸款綜合保險(xiǎn)保險(xiǎn)單；6、委托轉(zhuǎn)賬付款授權(quán)書；7、北京農(nóng)村銀行企業(yè)網(wǎng)上銀行結(jié)算憑證、北京農(nóng)村商業(yè)銀行收回貸款憑證，以上證據(jù)證明個(gè)人住房貸款合同已實(shí)際履行，原告代被告王海燕償還了梨園支行的貸款。

被告王海燕既未作出答辯，亦未參加本院庭審。

經(jīng)本院庭審質(zhì)證，原告向本院提交的北京市商品房預(yù)售合同、個(gè)人住房借款合同均系各方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，且未違反法律及行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)屬有效。原告提交的其他證據(jù)，均可以證明上述北京市商品房預(yù)售合同、個(gè)人住房借款合同的履行，原告代被告王海燕償還了尚欠梨園支行的貸款。故本院對(duì)上述證據(jù)的真實(shí)性、關(guān)聯(lián)性、合法性予以確認(rèn)。

本院根據(jù)上述認(rèn)證查明：2005年5月31日，以原告為出賣人，被告王海燕為買受人簽訂了北京市商品房預(yù)售合同。約定買受人購(gòu)買出賣人開(kāi)發(fā)的位于北京市通州區(qū)梨園鎮(zhèn)魏家墳久居雅園小區(qū)B區(qū)1#610號(hào)住房一套，建筑面積213.89平方米，套內(nèi)建筑面積191.98平方米。該房總價(jià)款為591 406元。買受人可采取貸款方式付款，首期支付購(gòu)房總價(jià)款的20.52％，其余價(jià)款可以向梨園支行（原名稱為北京市通州區(qū)梨園農(nóng)村信用合作社）或住房公積金管理機(jī)構(gòu)借款支付。逾期付款責(zé)任，買受人未按照約定的時(shí)間付款的，按照下列第“壹”種方式處理：1、按照逾期時(shí)間，分別處理［（1）和（2）不作累加］。（1）逾期在60日之內(nèi)，自約定的應(yīng)付款期限屆滿之次日起至實(shí)際支付應(yīng)付款之日止，買受人按日計(jì)算向出賣人支付逾期付款萬(wàn)分之二的違約金，并于實(shí)際支付應(yīng)付款之日起15日內(nèi)向出賣人支付違約金，合同繼續(xù)履行。（2）逾期超過(guò)60日［該日期應(yīng)當(dāng)與第（1）項(xiàng)中的日期相同］后，出賣人有權(quán)解除合同。出賣人解除合同的，買受人應(yīng)當(dāng)自解除合同通知送達(dá)之日起30日內(nèi)按照累計(jì)的逾期應(yīng)付款1%向出賣人支付違約金，并由出賣人退還買受人全部已付款。買受人愿意繼續(xù)履行合同的，經(jīng)出賣人同意后，合同繼續(xù)履行，自約定的應(yīng)付款期限屆滿之次日起至實(shí)際支付應(yīng)付款之日止，買受人按日計(jì)算向出賣人支付逾期應(yīng)付款萬(wàn)分之四［該比率應(yīng)當(dāng)不小于第（1）項(xiàng)中的比率］的違約金，并于實(shí)際支付應(yīng)付款之日起15日內(nèi)向出賣人支付違約金。本條所稱逾期應(yīng)付款是指依照第六條約定的到期應(yīng)付款與該期實(shí)際已付款的差額；采取分期付款的，按照相應(yīng)的分期付款與該期的實(shí)際已付款的差額確定。2、／�！�…。2005年6月23日，原告與被告王海燕及梨園支行共同簽訂個(gè)人住房借款合同。約定由梨園支行向被告王海燕發(fā)放貸款47萬(wàn)元，用于被告王海燕購(gòu)買原告開(kāi)發(fā)的位于北京市通州區(qū)梨園鎮(zhèn)魏家墳久居雅園小區(qū)B區(qū)1#610號(hào)住房一套，并由原告為被告王海燕借款擔(dān)保。借款期限為20年，即從2005年6月23日起至2025年6月23日止。貸款利率為月 利 率4.59‰。本合同用款計(jì)劃為本合同生效之后，梨園支行將款項(xiàng)一次劃入被告王海燕指定賬戶。采用按月等額本息還款方法。擔(dān)保方式：抵押加階段性保證。保證期間：本合同保證條款生效之日起至抵押物取得房屋所有權(quán)證，辦妥房產(chǎn)保險(xiǎn)和抵押登記，并將房屋他項(xiàng)權(quán)證及其他有關(guān)資料原件交梨園支行代為保管之日止�！�…。此外，上述合同還約定了其他內(nèi)容。合同簽訂后，梨園支行依約履行發(fā)放貸款義務(wù)，被告王海燕未支付首付款也未按約定每月向梨園支行支付銀行按揭。逾期后原告為其墊付首付款，并代其支付銀行按揭。

在審理過(guò)程中，本院將案件情況告知了梨園支行，并征求梨園支行意見(jiàn)。梨園支行表示不參與原告與被告王海燕之間的解除商品房預(yù)售合同之間的糾紛，亦未提出獨(dú)立的訴訟請(qǐng)求。

上述事實(shí)，有原告向本院提交的上述證據(jù)和當(dāng)事人陳述意見(jiàn)在案佐證。

本院認(rèn)為，對(duì)于原告與被告王海燕簽訂的北京市商品房預(yù)售合同以及原告與被告王海燕、梨園支行簽訂的個(gè)人住房借款合同，各方當(dāng)事人均應(yīng)恪守履行。被告王海燕依據(jù)個(gè)人住房借款合同取得梨園支行發(fā)放的貸款后，理應(yīng)按合同約定按期歸還借款本息，但其未支付首付款也未按約定每月償付銀行按揭，其行為已構(gòu)成違約。后原告按個(gè)人住房借款合同約定履行擔(dān)保義務(wù)為被告王海燕墊付首付款，并代其支付銀行按揭。至此，原告作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與被告王海燕簽訂北京市商品房預(yù)售合同，以達(dá)到賣房獲取商業(yè)利潤(rùn)的合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)。根據(jù)我國(guó)民事訴訟法的規(guī)定，當(dāng)事人有答辯并對(duì)對(duì)方當(dāng)事人提交的證據(jù)進(jìn)行質(zhì)證的權(quán)利，本案被告王海燕經(jīng)本院合法傳喚，無(wú)正當(dāng)理由拒不出庭應(yīng)訴，視為其放棄了答辯和質(zhì)證的權(quán)利。本案梨園支行表示不參與原告與被告王海燕之間的解除商品房預(yù)售合同之間的糾紛，亦未提出獨(dú)立的訴訟請(qǐng)求。至此，原告要求解除與被告王海燕簽訂的北京市商品房預(yù)售合同的訴訟請(qǐng)求合理，證據(jù)充分，本院予以支持。綜上，依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第九十四條第（四）項(xiàng)、第九十七條，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第二十五條，《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百三十條之規(guī)定，判決如下：

原告北京伯雅房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司與被告王海燕于二ΟΟ五年五月三十一日簽訂的北京市商品房預(yù)售合同，于本判決生效之日起解除。

訴訟費(fèi)七十元，公告費(fèi)六百五十元，由被告王海燕負(fù)擔(dān)，于判決生效之日起七日內(nèi)交納。

如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，交納相應(yīng)上訴案件受理費(fèi)，上訴于北京市第二中級(jí)人民法院。如在上訴期滿后七日內(nèi)未交納上訴案件受理費(fèi)的，按自動(dòng)撤回上訴處理。 　　　　　　　　　　　　　　　








審 判 長(zhǎng) 李士剛

審 判 員 邢惠敏

代理審判員 李 丹




二OO九 年 六 月 十二 日



書 記 員 李 雪