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上訴人趙石強與被上訴人王彪房屋買賣合同糾紛一案

河南省濟源中級人民法院
民事判決書
（2010）濟中民二終字第121號
上訴人（原審被告、反訴原告）趙石強，男，1962年8月21日出生。
委托代理人吳秋栓，系趙石強親戚。
被上訴人（原審原告、反訴被告）王彪，男，1963年3月3日出生。
原審被告濟源市鑫源建安有限公司，住所地：濟源市沁園街道辦事處屯軍居委會路東。
法定代表人王戰(zhàn)波，該公司董事長。
委托代理人趙高科，該公司法律顧問。
原審被告濟源市沁園街道辦事處東馬蓬居民委員會。
法定代表人茹國衛(wèi)，該居民委員會主任。
上訴人趙石強與被上訴人王彪、原審被告濟源市沁園街道辦事處東馬蓬居民委員會（以下簡稱東馬蓬居委會）、濟源市鑫源建安有限公司（以下簡稱鑫源建安公司）房屋買賣合同糾紛一案，王彪于2009年5月21日起訴至濟源市人民法院，請求判令：趙石強、鑫源建安公司、東馬蓬居委會為其辦理房產(chǎn)證并承擔違約金24449.70元，趙石強返還其多交的房款1720元。訴訟中，趙石強提出反訴，要求王彪支付其剩余房款45000元。原審法院于2010年2月9日作出(2009)濟民二初字第301號民事判決。趙石強不服判決，上訴至本院，本院2010年4月6日受理此案后，依法組成合議庭于2010年4月21日公開開庭進行了審理。上訴人趙石強及其委托代理人吳秋栓，被上訴人王彪，原審被告鑫源建安公司委托代理人趙高科到庭參加訴訟。原審被告東馬蓬居委會經(jīng)合法傳喚未到庭。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原審法院經(jīng)審理查明：2005年王彪與趙石強口頭協(xié)商,由王彪購買東馬蓬居委會4號樓2單元4樓南戶房屋一套，房屋價格為90000元，配套房價格為3000元。2005年7月10日王彪向趙石強交納配套房款3000元，由王彪在收據(jù)上注明“鑰匙已領(lǐng)”。2005年7月17日，東馬蓬居委會出具收據(jù)收到王彪4號樓2單元4樓南戶房款90000元，收到王彪煤氣管道款450元，實際上東馬蓬居委會當時并未收取此款，該兩份收據(jù)僅供走手續(xù)使用。在支付了部分款項后，王彪給趙石強出具欠條載明欠到房款55000元。2006年11月23日王彪又支付趙石強房款8720元，2007年6月10日支付房款38000元，2007年12月16日支付房款10000元。本案訴爭的房屋目前由王彪占有使用。2008年7月31日，該房辦理了權(quán)屬登記，所有權(quán)人為趙XX，權(quán)屬證書號為濟源市房權(quán)證字第00033036號。2008年9月5日，濟源市房地產(chǎn)交易中心受理了王彪對該房屋提出的異議登記申請�，F(xiàn)該產(chǎn)權(quán)登記已經(jīng)被撤銷。
另查明：東馬蓬居委會商住樓由東馬蓬居委會和鑫源建安公司合作開發(fā)，趙石強系鑫源建安公司的項目經(jīng)理。東馬蓬居委會商住樓的土地證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證現(xiàn)均已在房管局備案。開發(fā)商和住戶均可辦理房產(chǎn)證，住戶如需辦理房產(chǎn)證應(yīng)提供收款收據(jù)、購房合同（如沒有合同也可以不提供）、購房者身份證、開發(fā)商出具的房款結(jié)清證明。另外住戶如辦理房產(chǎn)證，應(yīng)交納契稅、測繪費等。2006年2月24日，東馬蓬4號樓1單元4樓北戶的交易價格為92000元；同年8月1日，東馬蓬4號樓2單元5樓北戶的交易價格為84600元。
原審法院認為：2005年王彪與趙石強口頭協(xié)商買賣東馬蓬居委會4號樓2單元4樓南戶房屋一套，趙石強為出賣人，王彪為買受人。雙方現(xiàn)對該房屋的價款存在爭議，王彪認為2005年買房時雙方協(xié)商的價格為90000元，而趙石強認為雙方當時協(xié)商如一次性付清房款價格為90000元，配套房另算，但由于王彪未能一次性付清房款，所以雙方協(xié)商以交款時房價進行結(jié)算為194000元。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第六十二條第（二）款的規(guī)定，雙方當事人對價款約定不明確，又不能達成補充協(xié)議的，應(yīng)按照訂立合同時履行地的市場價格履行。相關(guān)證據(jù)顯示2006年2月24日，東馬蓬4號樓1單元4樓北戶的交易價格為92000元；同年8月1日，東馬蓬4號樓2單元5樓北戶的交易價格為84600元。該房屋和本案爭議房屋基本類同，且購買時間和王彪與趙石強協(xié)商買賣房屋的時間基本一致，因此對王彪主張的房屋價款為90000元（不含配套房）予以支持；趙石強主張其與王彪在合同履行過程中就價款進行了變更，但未提供證據(jù)予以證明，對其主張不予支持。趙石強反訴稱王彪尚欠其45000元房款，但雙方對55000元欠條出具的時間有爭議，因該欠條上僅顯示出具時間是“5月13號”，而未注明年份，王彪認為欠條顯示的“5月13號”不是其書寫，欠條實際出具的時間為2005年7月17日，其后其已將欠款全部付清。而趙石強認為欠條出具的時間是2007年5月13日，其后王彪僅付了10000元，尚欠45000元。由于王彪和趙石強對該欠條出具的時間陳述不一致，因此根據(jù)證據(jù)規(guī)則的相關(guān)規(guī)定，該證據(jù)提交一方當事人即趙石強應(yīng)當承擔不利后果。因此該55000元的欠條應(yīng)當認定是2006年11月23日前出具。之后王彪共支付趙石強房款56720元，已超付1720元，因此對趙石強要求王彪給付剩余房款45000元的訴訟請求，不予支持。對王彪多支付的1720元，趙石強應(yīng)當返還。雖然訴爭的房屋系東馬蓬居委會和鑫源建安公司合作開發(fā)，趙石強也曾任鑫源建安公司的項目經(jīng)理，但該房系趙石強個人出售給王彪，東馬蓬居委會、鑫源建安公司不是王彪和趙石強買賣合同的當事人，因此對王彪要求東馬蓬居委會、鑫源建安公司為其辦理房產(chǎn)證的訴訟請求，不予支持。王彪已將房屋價款足額支付給趙石強，因此趙石強有義務(wù)將辦理房產(chǎn)證應(yīng)由其提交的相關(guān)手續(xù)提交到相關(guān)部門，協(xié)助王彪辦理房產(chǎn)證。王彪要求趙石強承擔違約金24449.70元，因其雙方對違約責任并未約定，且王彪已實際接收該房屋并占有、使用至今，因此，對王彪的該項訴訟請求，不予支持。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第六十條、第六十二條第（二）項、《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條、第七十三條第二款之規(guī)定，判決：1、趙石強在本判決生效后10日內(nèi)協(xié)助王彪辦理東馬蓬居委會4號樓2單元4樓南戶房屋的房產(chǎn)證；2、趙石強在本判決生效后10日內(nèi)返還王彪房款1720元；3、駁回王彪的其它訴訟請求；4、駁回趙石強對王彪的反訴請求。案件受理費561元，由王彪負擔411元，趙石強負擔150元；反訴費925元，由趙石強負擔。
趙石強不服原審判決，上訴稱：1、一審判決將王彪所購一套房屋的價款認定為90000元，與事實不符。事實上，王彪從2005年開始交納房款，直到2007年12月16日又交了10000元，期間，濟源市的房價大幅上漲，其不可能按90000元的價格將房賣給王彪，當時由于王彪不能一次性交清房款，又恐房價繼續(xù)上漲，2007年5月13日經(jīng)雙方商定房屋價款為194000元的情況下，王彪才根據(jù)余欠房款數(shù)額給其出具了一張55000元的欠條。另外，王彪分多次交付房款，其系完全民事行為能力人，不可能會超付1720元房款，故王彪主張房款為90000元的理由不能成立。綜上所述，請求二審法院撤銷原判，依法改判駁回王彪的訴訟請求，并支持其一審的反訴請求。
王彪辯稱:2005年其與趙石強協(xié)商的房屋價格為90000元（配套房價格為3000元另計，當時已交清），2005年7月17日其在辦理90000元的交款手續(xù)時，因以前趙石強欠其水泥款35000元，東馬蓬居委會在為其出具90000元的房款收據(jù)后，其在扣除趙石強所欠水泥款后針對剩余房款給趙石強出具了一張55000元的欠條，當時其忘記在該欠條上注明打條時間，該條上的“5月13號”不是其所寫。之后，其于2006年11月23日以水泥抵款8720元，2007年6月10日支付現(xiàn)金38000元，2007年12月16日支付現(xiàn)金10000元，經(jīng)結(jié)算，其已超付房款1720元。故應(yīng)駁回趙石強的上訴，維持原判。
鑫源建安公司和東馬蓬居委會均未答辯。
本院經(jīng)審理查明：2005年王彪與趙石強口頭協(xié)商,由王彪購買東馬蓬居委會商住樓4號樓2單元4樓南戶房屋一套。2005年7月10日王彪向趙石強交納配套房款3000元，當天，趙石強將房屋鑰匙交付給王彪。2005年7月17日，東馬蓬居委會出具一張收據(jù)，載明：“今收到王彪交來4號樓2單元4樓南戶房款90000元”，實際上東馬蓬居委會當時并未收取此款，該收據(jù)僅供東馬蓬居委會在賬面上走手續(xù)使用。當天，東馬蓬居委會出具一張收據(jù)，載明：“今收到王彪交來4號樓2單元4樓南戶煤氣管道款450元”，該450元用于東馬蓬居委會代王彪向濟源中燃城市燃氣發(fā)展有限公司交納煤氣管道安裝費用。之后，王彪給趙石強出具了一張欠條，載明：“今欠到房款55000元，含配套房，王彪”，該欠條上落款時間為“5月13號”，未注明年份。2006年11月23日王彪又支付趙石強房款8720元，2007年6月10日支付房款38000元，2007年12月16日支付房款10000元。之后，王彪稱雙方約定的房價為90000元（配套房另計），當時趙石強為其出具一張90000元收款收據(jù)后，其在減去趙石強原欠水泥款35000元后給趙石強出具了一張55000元的欠條，當時其忘記在該欠條上注明打條時間，“5月13號”不是其所寫，之后，其分批付款共計56720元，已超付房款1720元。趙石強稱2005年7月雙方協(xié)商如一次性付清房款，房價為90000元（配套房另計），2005年7月17日其將90000元房款收據(jù)開出后，由于王彪當場表示無法一次性付清房款，所以雙方協(xié)商以交款時房價進行結(jié)算，該條暫由趙石強保存。2006年11月23日王彪支付房款8720元，2007年5月份支付現(xiàn)金38000元，當時由于筆誤將落款時間錯寫為“2007年6月10日”，期間，房價不斷上漲，經(jīng)雙方協(xié)商房價為194000元計算，2007年5月13日王彪又支付房款90000元，同時其將2005年7月17日出具的90000元收據(jù)交給王彪，當天，王彪針對剩余房款給其出具了一張55000元的欠條。王彪于2007年12月16日支付房款10000元，尚欠45000元。
另查明：東馬蓬居委會商住樓由東馬蓬居委會和鑫源建安公司合作開發(fā)，趙石強系鑫源建安公司的項目經(jīng)理，東馬蓬居委會4號樓2單元4樓南戶一套房屋的實際出賣人為趙石強，王彪為買受人。
本院認為：2005年王彪與趙石強口頭協(xié)商由趙石強將東馬蓬居委會4號樓2單元4樓南戶房屋一套出售給王彪。關(guān)于該房屋的價款問題，王彪稱當時雙方約定的房價為90000元（不含配套房）；趙石強稱雙方約定如果當時一次性付清房款的話房價為90000元，2005年7月17日其將90000元房款收據(jù)開出后，由于王彪當場未能支付房款，所以雙方協(xié)商以交款時房價進行結(jié)算，后經(jīng)雙方協(xié)商將房價變更為194000元，對此，趙石強卻未能提供證據(jù)予以證實，故對趙石強在合同履行過程中價款進行變更的辯解理由，本院不予采信，雙方爭議的房屋價款應(yīng)按90000元計算（不含配套房）。關(guān)于王彪是否將房款付清問題，王彪稱2005年7月17日趙石強為其出具一張90000元收款收據(jù)后，其同時在減去趙石強原欠水泥款35000元后給趙石強出具了一張55000元的欠條，后其分批付款共計56720元，已超付房款1720元；趙石強稱2006年11月23日王彪支付房款8720元，2007年5月份支付現(xiàn)金38000元，當時由于筆誤將落款時間錯寫為“2007年6月10日”，后經(jīng)雙方協(xié)商房價為194000元計算，2007年5月13日王彪又支付房款90000元，當天，王彪針對剩余房款給其出具了一張55000元的欠條，王彪于2007年12月16日支付房款10000元，尚欠45000元，為此雙方爭執(zhí)焦點在于55000元欠條的實際出具時間上，王彪稱2005年7月17日其在給趙石強出具55000元欠條時其忘記在該欠條上注明打條時間，該條上的“5月13號”不是其所寫，趙石強對此予以否認，王彪作為欠條的出具方在出具欠條時應(yīng)當注明具體時間而未能注明，雙方之所以出現(xiàn)爭議，是因為欠條的出具方王彪自己的過錯所致，在王彪沒有證據(jù)證明“5月13號”是趙石強所寫的情況下，依法應(yīng)當作出對該欠條持有人趙石強有利的解釋，王彪應(yīng)承擔相應(yīng)不利法律后果，故應(yīng)當認定55000元欠條上的“5月13號”為王彪所寫，該欠條的出具時間為2007年5月13日。之后，2007年6月10王彪支付房款38000元，2007年12月16日王彪支付房款10000元，余欠7000元，應(yīng)由王彪支付給趙石強。趙石強稱其給王彪出具的一張38000元，實際出具時間是在2007年5月份，未能提供相關(guān)證據(jù)證實，本院不予認定。綜上所述，根據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（三）項之規(guī)定，經(jīng)本院審判委員會討論，判決如下：
一、維持濟源市人民法院(2009)濟民二初字第301號民事判決第一項；
二、撤銷濟源市人民法院(2009)濟民二初字第301號民事判決第二項、第三項、第四項；
三、駁回王彪要求趙石強返還房款1720元、承擔違約金的訴訟請求；
四、王彪在本判決生效后10日內(nèi)支付趙石強房款7000元。
一審案件受理費561元，由王彪負擔；反訴費925元，王彪負擔145元，趙石強負擔780元。二審案件受理費925元，王彪負擔145元，趙石強負擔780元。
本判決為終審判決。

審 判 長 呂 振 軍
審 判 員 孫 東 杰
代理審判員 段 雪 芳

二○一○年十一月十一日
書 記 員 陳 瑾