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原告王東風與被告王長海承包合同糾紛一案

河南省濟源市人民法院
民事判決書
（2010）濟民一初字第34號
原告（反訴被告）王東風，男，1962年5月7日出生，漢族。
委托代理人劉宏萬，男，1954年4月18日出生，漢族，住焦作市山陽區(qū)解放東路99號樓2單元404號，系原告朋友。
被告（反訴原告）王長海，男，1969年6月23日出生，漢族，。
委托代理人姚云東，河南凌峰律師事務所律師。
原告王東風與被告王長海承包合同糾紛一案，于2008年6月6日向本院提起訴訟，同年12月24日本院作出一審判決，被告王長海不服提起上訴。2009年11月26日，河南省濟源中級人民法院作出（2009）濟中民三終字第117號民事裁定，裁定撤銷原判，發(fā)還重審。2010年3月17日，本院依法另行組成合議庭，公開開庭進行了審理。同年7月9日，經(jīng)本院院長批準，本案延長審理期限四個月，同年11月16日，經(jīng)本院院長批準，本案再次延長審理期限二個月。原告委托代理人劉宏萬、被告王長海及委托代理人姚云東到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結。
原告王東風訴稱，2006年6月12日，其與被告簽訂協(xié)議，租賃被告位于天壇街道辦事處賈莊居委會的天壇玉龍苑洗浴中心（以下簡稱玉龍苑洗浴中心），雙方約定定金為20萬元，承包期限為10年，前5年承包費每年為72萬元，按每月6萬元交納，后5年承包金為30萬元，每年一交，2006年8月1日交納9月份承包金，當時其交納了5萬元。2006年9月25日17時左右，被告強行將其正在營業(yè)的工作人員驅趕出去，迫使其停業(yè)。后其想繼續(xù)承包，被告不同意。其與被告簽訂的合同未到期，被告卻不讓其繼續(xù)經(jīng)營，也不退還定金。為維護其合法權益，請求被告：1、雙倍返還定金400000元；2、賠償購買的兩臺空調(diào)、家俱、桌椅、文件框、保險柜等物品費用10000元，演藝廳改造費用40000元，打大梁費用21000元，廚房用品費用10000余元，整體附加費用20000元，物資（包括煤，各種用品）費用50000元，發(fā)放的優(yōu)惠券5000余元，共計165000元。在審理過程中，其變更第2項訴訟請求為要求被告賠償兩臺空調(diào)費用5000元，23噸煤的費用9200元，演藝廳裝修改造改造費用61000元，共計75200元，自愿放棄其他訴訟請求。
被告王長海辯稱，原告王東風所訴事實嚴重失實，其沒有強行驅趕原告，終止合同的行為；被告交納的20萬元是合同誠信金，根本不是定金，原告存在嚴重違約，不存在雙倍返還定金的問題；原告請求賠償購物和裝修費用沒有事實和法律依據(jù)；另原告對洗浴中心進行改造未經(jīng)其同意，原告擅自改造屬違約行為，因原告的違約行為，給其造成了巨大損失，故提起反訴，請求原告給付2006年6月至8月緩交的承包金180000元、2006年9月少交的承包金10000元及自2006年9月25日至2007年9月25日的承包金220000元，共計410000元，給付合同違約金500000元，賠償丟失的一臺長城電腦，九臺康佳牌15寸液晶彩色電視機和床單、被罩、桑拿服各一、二百套損失價值80000元。
針對被告的反訴，原告辯稱，被告要求其賠償違約金50萬元沒有依據(jù)，即使其違約，按照公平原則，違約金數(shù)額也應和被告違約金數(shù)額一致，即300000元。另被告并未多次電話、發(fā)函通知其回來營業(yè)，其改造玉龍苑洗浴中心是經(jīng)過被告同意的，其不存在違約，且雙方在協(xié)議上第三條第一項中約定“甲方派一名人員對固定財產(chǎn)進行監(jiān)督、監(jiān)管”，故丟失價值80000元的財產(chǎn)的責任，應由被告自負。請求駁回被告的反訴請求。
原告提供的證據(jù)有：1、證人史××的到庭證言和證人翟××、田×1出具的證明材料各一份。證明其不是偷偷溜走，而是被告將其攆走的。2、被告出具的收條一份。證明2006年6月12日被告收取其定金200000元。3、錄音資料四份。證明其向被告交納200000元定金，其他人如果再去和被告簽合同，必須交定金。4、證人張×1出具的證明材料一份。證明2006年9月25日，雙方發(fā)生沖突后，其到市公安局天壇派出所報案，但派出所沒有出警，次日上午，其又到派出所說明情況。
被告對原告提供的證據(jù)1中證人史××的證言有異議，認為不能證明其不讓原告經(jīng)營；證人與原告有利害關系，證言不應采信；證人是否是玉龍苑洗浴中心的工作人員及是否看到事發(fā)經(jīng)過均有異議，證人證言不應采信；對證明材料有異議，認為證人應出庭接受質(zhì)詢，田豐的證言是虛假的。對證據(jù)2的真實性無異議，但認為該200000元是誠信保證金。對證據(jù)3的真實性有異議，認為該證據(jù)不是原件，也不是與原件核對無誤的復制件，不予認可，錄音中是“定金”還是“訂金”不清楚，認為根據(jù)雙方簽訂的合同及錄音資料，可以確定20萬元是訂金而不是定金，且證據(jù)中不顯示簽訂合同必須交訂金。對證據(jù)4有異議，認為證人陳述不屬實，另證人應出庭作證。
被告提供的證據(jù)有：1、證人田×1出具的證明材料一份。證明原告提供的證人田×1出具的證明材料是虛假的。2、2006年12月29日、2007年1月8日和2月8日其分別給原告郵寄的通知函和郵寄詳情單各三份及2007年1月10日郵寄詳情單一份。證明原告停止經(jīng)營后，其給原告發(fā)函，催其到濟源恢復營業(yè)、交納承包金。3、2006年6月12日其與原告簽訂的承包協(xié)議一份。證明雙方約定2006年8月1日交納同年9月的承包金60000元，但原告僅交納50000元，根據(jù)協(xié)議約定不按時交納即為違約，另原告2006年9月25日離開，也未交納承包金，構成違約，應賠償其違約金500000元；另證明原告緩交承包金180000元；另自2006年9月25日至2007年9月25日，原告應交納承包金720000元，加上2009年9月原告少交的承包金10000元，原告共計應交納承包金910000元，扣除違約金500000元，原告還應給付其承包金410000元。4、濟源市公安局天壇派出所出具的證明一份。證明其在原告撤離后，發(fā)現(xiàn)東西丟失向公安機關報案。5、2008年7月5日證人田×2出具的證明一份。證明因原告欠證人工資，證人將電視機搬走折抵工資，后其將工資給付證人，才將電視機贖回。
原告對被告提供的證據(jù)1有異議，認為證人和被告有利害關系，證人也未到庭，證人證言不應采信。對證據(jù)2中2007年1月10日郵寄詳情單的真實性無異議，對其他通知函和郵寄詳情單有異議，認為其并未收到通知函，通知的內(nèi)容和發(fā)函的內(nèi)容是否一致不清楚，且郵寄詳情單也沒有其簽名。對證據(jù)3的真實性無異議，但認為少交1萬元承包金是雙方口頭協(xié)商同意的。且其是在被告的強迫下終止合同的，不應給付被告500000元違約金。另被告陳述的費用是虛假的，不予認可。對證據(jù)4、5均有異議，認為其離開后，被告進行了監(jiān)管，丟失物品其不應負責，責任應由被告自負。
本院依職權調(diào)取的證據(jù)有：1、2008年9月4日對商××的調(diào)查筆錄一份。證明其系市外來投資服務中心工作人員，2007年，原告作為外來投資者請其協(xié)調(diào)，當時雙方牽涉到錢的問題，考慮到外來客商的利益，其給被告做工作，想讓被告降低租金至40000元，被告同意后，給原告做工作，原告不同意繼續(xù)承包。2、2008年10月22日對李××的調(diào)查筆錄一份。證明其租賃被告的房屋，雙方簽訂了租賃協(xié)議，原告停止經(jīng)營后，王×3承包了被告的洗浴中心三年，現(xiàn)其經(jīng)過王×3，經(jīng)三方協(xié)商，由王承建轉包給其經(jīng)營，二年后其再和被告協(xié)商，其和被告約定共承包七年（含其和王承建約定的二年），其租賃被告的房屋包括大、小20臺空調(diào)、電視20臺（其中1臺損壞），其余均是空房或是損壞的東西。3、2008年10月22日現(xiàn)場勘驗筆錄一份。證明經(jīng)勘驗，原玉龍苑洗浴中心二樓最東邊往北拐倒數(shù)第二、三間房（房號分別為223、222）內(nèi)均有美的牌1.5匹掛式空調(diào)各一臺，后院鍋爐房一層平房最北邊有美的牌1.5匹空調(diào)一臺，演藝廳現(xiàn)有筒燈12個、激光燈2個、轉燈1個、射燈14個、音箱2個（PSP-425B800瓦
電阻8Ω
40HZ-18KHZ）、吊燈1個，另有電腦控制臺1臺（1016A-16CH）、柜式美的空調(diào)一臺、富源嘉能點燃取暖器一臺。4、濟源市公安局天壇派出所接處警登記表一份。證明2006年9月25日9時40分，張原明曾到市公安局天壇派出所報案稱原玉龍苑洗浴中心的液晶電視被盜。5、濟源市公安局110指揮中心出具的證據(jù)一份。證明2006年9月25日和26日的110接處警記錄中沒有原天壇玉龍苑洗浴中心的報警記錄。6、2010年8月24日對王××的調(diào)查筆錄一份。證明2007年11月31日，其與被告簽訂了一份租賃合同，租賃被告的玉龍苑洗浴中心，后其經(jīng)營一年左右，又轉租給李海峰經(jīng)營。7、2010年11月2日對張×2的調(diào)查筆錄一份。證明玉龍苑洗浴中心的裝修情況和雙方發(fā)生糾紛的經(jīng)過。8、追記一份。證明雙方經(jīng)市外來投資服務中心調(diào)解的經(jīng)過。9、2010年12月15日對薛××的調(diào)查筆錄一份。證明雙方簽訂合同和發(fā)生糾紛的經(jīng)過。
原告對本院調(diào)取的證據(jù)1-7均無異議；證據(jù)8，表示不太了解，并稱雙方發(fā)生沖突后幾天內(nèi)，其就給段喜中寫信，反映薛同濤指使王長海等人將其趕走的情況，后濟源市外來投資服務中心給其協(xié)調(diào)過，王長海表示愿意降低租金，但其表示，雙方的矛盾已到這種地步，不能再繼續(xù)經(jīng)營了；證據(jù)9，認為2006年9月25日下午被告方去了十幾個人，對其他內(nèi)容無異議。
被告對本院調(diào)取的證據(jù)1-6均無異議；對證據(jù)7有異議，稱其未趕原告走，是原告自己無法繼續(xù)經(jīng)營撤走的，另張原明是原告的雇傭人員，與原告有利害關系，證人證言的效力很低，不應采信；對證據(jù)8無異議；證據(jù)9，認為其未見到公安部門出警，對其他內(nèi)容無異議。
本院對證據(jù)認證如下：原告提供的證據(jù)1，被告有異議，且證人史戰(zhàn)生的證言系孤立證據(jù)，原告未提供其他證據(jù)予以印證，本院不予采信，證人翟××、田×1出具的證明材料，因證人未到庭，無法核實證據(jù)的真實性，本院不予采信；證據(jù)2，被告無異議，本院予以采信；證據(jù)3，原告未提供原件，無法核實證據(jù)的真實性，本院不予采信；證據(jù)4，因證人未到庭，無法核實證據(jù)的真實性，本院不予采信。被告提供的證據(jù)1、5，因證人未到庭，無法核實證據(jù)的真實性，本院不予采信；證據(jù)2，除原告認可的2007年1月10日的郵寄詳情單外，其他證據(jù)，原告不予認可，被告亦未舉證證明原告收到其郵寄的通知及函，本院不予采信；證據(jù)3，原告對證據(jù)的真實性無異議，本院予以采信；證據(jù)4，系公安機關出具的證明，且與本院依職權調(diào)取的濟源市公安局天壇派出所接處警登記表中記載的部分內(nèi)容相一致，故對該證據(jù)與本院依職權調(diào)取的證據(jù)中一致的內(nèi)容，本院予以采信。本院依職權調(diào)取的證據(jù)1-6，雙方當事人均無異議，本院予以采信；證據(jù)7-9，對與其他證據(jù)可以相互印證和雙方均無異議的部分，本院予以采信。
依據(jù)原、被告訴辯意見及有效證據(jù)，本院確認如下案件事實：
2006年6月12日，原、被告簽訂一份承包協(xié)議，被告將其位于濟源市天壇街道辦事處賈莊居委會的原玉龍苑洗浴中心承包給原告經(jīng)營。雙方約定承包期為10年，自2006年6月16日至2016年6月15日；2006年6月至2011年6月的承包金每年72萬元，按月交納，每月60000元。2011年7月-2016年6月的承包金按每年300000元交納，一年一交；2006年8月1日交納9月份的承包金；原告須在每月20日至25日交清下月承包金；2006年6月至8月的承包金180000元暫時緩交，視原告履行協(xié)議情況而定，若原告正常履行協(xié)議，承包期滿后，該部分不再收取，若承包期內(nèi)原告自行中止協(xié)議或者違背協(xié)議約定條款，原告賠償被告500000元違約金；原告不履行協(xié)議約定條款，被告有權終止協(xié)議，不承擔任何違約責任；若被告擅自中止協(xié)議，賠償原告300000元違約金，退回原告200000元誠信金；...不按時交納承包金，視為違約；新增一切投資，由原告承擔。同日，原告給付被告200000元，被告給原告出具了一張收條。原、被告簽訂承包協(xié)議后，原告進行裝修時，曾安裝了一臺1992年購買的愛特牌1匹窗機空調(diào)和一臺新購買的美的牌1.5匹分體空調(diào)，并對演藝廳進行了裝修改造，包括對原有部分樓梯拆除后轉向建造了三、四米樓梯，在衛(wèi)生間增加了一個蹲位便池，安裝了12個筒燈、2個激光燈、1個轉燈、14個射燈和1個吊燈，墻面用布和木材包裝了84平方米，建造了兩根長7米、高50厘米、寬24厘米鋼筋混凝土結構大梁。后原告向被告交納9月份承包金50000元。2006年9月25日17時左右，被告到原玉龍苑洗浴中心向原告催要2006年10月份的承包金，原告未交納，被告提出吧臺工作人員由其管理，每天收取的款項交夠其承包金后，剩余款項歸原告所有，原告工作人員遂離開，此后該洗浴中心由被告接管。2007年1月10日，原告收到了被告郵寄的一份通知，讓其來濟源市協(xié)商承包事宜。2007年，經(jīng)濟源市外來投資服務中心協(xié)調(diào)，原告不同意繼續(xù)經(jīng)營。同年11月31日，被告將原玉龍苑洗浴中心發(fā)包給王成建經(jīng)營。
本院認為：原、被告簽訂的承包協(xié)議，不違反法律強制性規(guī)定，系有效協(xié)議。2006年9月份的租金，原告少交10000元，根據(jù)協(xié)議約定，原告的行為系履行協(xié)議不符合約定的違約行為，2006年9月25日，在原告并未超過約定交付租金的最后期限前，被告向原告主張2006年10月的租金，并要求從原告每日的經(jīng)營收入中先行抽取部分收入折抵租金，不符合合同約定，導致雙方發(fā)生糾紛，原告撤走，致使合同無法履行，被告也有一定責任，解除合同的時間應確定到2006年9月25日。原被告在合同的履行過程中均有違約行為，均應承擔違約責任，考慮到雙方對合同的解除存在的過錯程度，本院確定雙方均有違約責任，互不承擔違約責任。
在協(xié)議履行中，原告給付被告20萬元，原告認為該款系定金，被告不予認可，根據(jù)雙方簽訂的協(xié)議，該款為誠信金，系雙方為了保證合同正常履行而交付的保證金，根據(jù)擔保法司法解釋第一百一十八條的規(guī)定，當事人交付留置金、擔保金、保證金、訂約金、押金或訂金等，但沒有約定定金性質(zhì)的，當事人主張定金權利的，人民法院不予支持。故原告要求被告雙倍返還40萬元，不予支持�，F(xiàn)雙方已解除合同，根據(jù)雙方合同履行情況，因雙方履行合同時間較短，被告應退還原告的誠信金20萬元。
原告要求被告賠償其裝修改造損失，但其訴稱的添置物品和裝修改造情況，未舉證證明，現(xiàn)應以被告認可的情況為準，雖然合同約定新增一切投資由原告承擔，但雙方并未約定合同終止后，該物品應歸誰所有或是否可以折抵租金，根據(jù)公平原則，添置和裝修的物品在合同終止后應歸原告所有，綜合考慮原告的違約情況及添置裝修物品的價值，現(xiàn)添置物品已不存在，酌定被告給付原告4000元，裝修、改造部分，酌定被告給付原告30000元，雖被告辯稱原告裝修、改造租賃房屋未經(jīng)其同意，但根據(jù)合同約定，被告允許原告新增投資，且被告得知原告裝修、改造租賃房屋的行為后并未提出異議，可以說明被告默認原告對租賃房屋進行改造、裝修。
被告反訴要求原告給付2006年6月至8月緩交的承包金18萬元、2006年9月少交的承包金1萬元及2006年9月25日以后的承包金22萬元，共計41萬元。根據(jù)合同約定，原告緩交的2006年6月至8月的承包金18萬元，如原告正常履行協(xié)議，承包期滿后，該部分不再收取。但雙方的合同未履行結束，故原告還應給付被告2006年6月至8月緩交的承包金18萬元。合同解除后，尚未履行的，終止履行，故被告反訴要求原告給付2006年9月少交的10000元租金及2006年9月25日以后的承包金，本院不予支持。被告反訴要求原告賠償其丟失物品的價值8萬元，因未舉證證明其曾移交給原告保管上述物品，亦未提供證據(jù)證明丟失物品的具體數(shù)量，該反訴請求，本院不予支持。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第九十七條、第一百二十條和《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款之規(guī)定，并經(jīng)本院審判委員會討論決定，判決如下：
一、被告王長海于本判決生效后十日內(nèi)退還原告王東風200000元；
二、原告王東風于本判決生效后十日內(nèi)給付被告王長海承包金180000元；
三、被告王長海于本判決生效后十日內(nèi)賠償原告王東風裝修、改造費用34000元；
四、駁回原告王東風的其他訴訟請求。
五、駁回被告王長海的其他反訴請求。
案件受理費10720元，由原告王東風負擔5441元，被告王長海負擔5279元，被告負擔部分，暫由原告墊付，待執(zhí)行中一并結算；反訴費13700元，由被告王長海負擔11209元，原告王東風負擔2491元，原告負擔部分，暫由被告墊付，待執(zhí)行中一并結算。

如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀一式七份，上訴于河南省濟源中級人民法院。
審 判 長 周備忠
審 判 員 常維幗
人民陪審員 王衛(wèi)紅

二〇一一年一月十日

書 記 員 張曉曉