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上訴人張明來與被上訴人濟(jì)源市世紀(jì)房地產(chǎn)咨詢有限公司、被上訴人王際平買賣合同糾紛一案

河南省濟(jì)源中級人民法院
民事判決書
（2010）濟(jì)中民一終字第217號
上訴人張明來，男，1964年10月8日出生。
委托代理人張玉良，濟(jì)源市雙橋法律服務(wù)所法律工作者。
被上訴人濟(jì)源市世紀(jì)房地產(chǎn)咨詢有限公司。
被上訴人王際平，男，1956年11月13日出生。
委托代理人孟建波，系王際平親戚。
上訴人張明來與被上訴人濟(jì)源市世紀(jì)房地產(chǎn)咨詢有限公司（以下簡稱世紀(jì)房地產(chǎn)公司）、被上訴人王際平買賣合同糾紛一案，張明來于2009年6月23日向濟(jì)源市人民法院提起訴訟，請求確認(rèn)與濟(jì)源市房地產(chǎn)咨詢有限公司、王際平簽訂的房地產(chǎn)買賣合同無效并判令雙方權(quán)利義務(wù)恢復(fù)至簽訂前狀態(tài)。濟(jì)源市人民法院于2010年4月6日作出（2009）濟(jì)民一初字第1772號民事判決，張明來不服，向本院提起上訴。本院于2010年5月28日受理后，依法組成合議庭進(jìn)行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原審法院查明：張明來在濟(jì)源市北街37號有房屋一座。2005年3月28日，張明來與王際平、世紀(jì)房地產(chǎn)公司簽訂“世紀(jì)房地產(chǎn)買賣中介合同”，約定：一、該房屋售價(jià)150000元；二、委托事項(xiàng)：甲方（張明來）委托丙方（世紀(jì)房地產(chǎn)公司）出售該房產(chǎn)，乙方（王際平）委托丙方購買該房產(chǎn)；三、甲方的義務(wù)：1、保證出售的房屋權(quán)屬真實(shí)，并符合國家及濟(jì)源市房屋上市交易的政策法規(guī)及有關(guān)規(guī)定，且房屋財(cái)產(chǎn)的共有人對出售此房屋無異議，2、協(xié)助乙方辦理該房地產(chǎn)的交易過戶手續(xù)，提供相應(yīng)證件資料，3、按房地產(chǎn)買賣契約中約定的交付日期，完好保留所應(yīng)交付；四、乙方的義務(wù)：按照房地產(chǎn)買賣契約中約定的房款支付方式及期限，支付定金和房款；六、房款的支付：1、乙方在確定購買甲方房產(chǎn)之日，將購房款及定金，共計(jì)人民幣叁萬元交給丙方保存，2、乙方在簽訂房地產(chǎn)契約買賣及本合同后將剩余房款共計(jì)人民幣壹拾貳萬元交給丙方保存，待甲方把房產(chǎn)有關(guān)手續(xù)向乙方交接完后，丙方把房款付給乙方；七、房屋的交付：甲方2005年4月15日前交付房屋。十二：合同生效：本合同自甲乙雙方簽字，丙方蓋章后生效。協(xié)議簽訂后，王際平分別于2005年3月28日、4月5日、4月13日向世紀(jì)房地產(chǎn)公司支付31000元、100000元、20000元，共計(jì)151000元，后于2005年4月入住該房產(chǎn)，并于2005年12月將戶口遷入該處。2007年12月7日，王際平與濟(jì)源市濟(jì)水辦事處北街居民委員會簽訂房屋拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議，對該房屋進(jìn)行拆遷。
原審法院認(rèn)為：張明來與王際平、世紀(jì)房地產(chǎn)公司之間于2005年3月28日簽訂的“世紀(jì)房地產(chǎn)買賣中介合同”，系其真實(shí)意思表示，不違反法律、法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，依法成立并生效。張明來稱該合同未經(jīng)共有人、其妻子苗小如簽字，屬無效合同，但苗小如在該合同簽訂后未提出異議，并按合同約定搬出該房產(chǎn)，將房產(chǎn)交付王際平，視為認(rèn)可該合同效力�！吨腥A人民共和國物權(quán)法》第十五條規(guī)定：當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)無權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。張明來稱該房產(chǎn)未辦理房產(chǎn)登記，違背法律禁止的強(qiáng)制性規(guī)定，屬非法轉(zhuǎn)讓，不符合該規(guī)定。王際平辯稱該房屋買賣合同不違反法律禁止的強(qiáng)制性規(guī)定，不屬于《合同法》規(guī)定的合同無效情形，該辯稱理由該院予以采信。王際平辯稱張明來起訴超過訴訟時(shí)效，因該案屬確認(rèn)之訴，不適用訴訟時(shí)效的規(guī)定，對該辯稱理由，該院不予采信。綜上，張明來要求確認(rèn)其與王際平、世紀(jì)房地產(chǎn)公司的買賣合同無效、收回房屋，證據(jù)不足，該院不予支持。原審法院依照《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款、《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條之規(guī)定，判決：駁回張明來的訴訟請求。案件受理費(fèi)100元，由張明來負(fù)擔(dān)。
張明來上訴稱：一、一審判決適用法律錯(cuò)誤。物權(quán)法第八條規(guī)定：其他相關(guān)法律對物權(quán)另有特別規(guī)定的，依照其規(guī)定。《物權(quán)法》是關(guān)于物權(quán)的一般法，其他法律中有關(guān)物權(quán)的規(guī)定作為物權(quán)的特別法存在，按照通常原則和立法的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)貫徹特別法優(yōu)先于一般法的原則予以適用。《物權(quán)法》第153條規(guī)定：宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓適用土地管理法等法律和國家有關(guān)規(guī)定。由于本案是宅基地、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓糾紛，應(yīng)優(yōu)先適用特別法即《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》，一審適用《物權(quán)法》第15條來處理本案是錯(cuò)誤的。一審法官在“本院認(rèn)為”部分稱：雙方簽訂的房地產(chǎn)買賣合同，系其真實(shí)意思表示，不違反法律法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定。《物權(quán)法》第15條規(guī)定：當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)無權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。一審法官在判決書中稱：王際平認(rèn)為該房地產(chǎn)買賣行為不違反法律禁止的強(qiáng)制性規(guī)定，不屬于合同法規(guī)定的合同無效的情形。其認(rèn)為：《物權(quán)法》第15條中特別強(qiáng)調(diào)“除法律另有規(guī)定或者合同另有約定的除外”，那么《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》就是法律的另外強(qiáng)制性規(guī)定。二、關(guān)于王際平的戶口問題：合同簽訂后，王際平于2005年4月入住該房產(chǎn)，并于2005年12月將戶口遷入該處（指北街居委會）。需要說明的是：我國的戶籍管理制度已經(jīng)放開，王際平的戶口雖然遷到北街居委會，并不等于王際平就取得了北街居委會的居民資格。如果本案中房地產(chǎn)買賣合同宣告無效，那么王際平和北街居委會簽訂的居民拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議，也隨之無效。綜上，請求撤銷原審判決，改判支持其原審訴訟請求。
王際平辯稱：一、根據(jù)《物權(quán)法》、《合同法》的相關(guān)規(guī)定，雙方簽訂的房屋買賣合同不違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定，不屬于合同無效的情形，該房屋買賣合同合法有效。二、王際平早已將房款付清并且王際平全家戶口已經(jīng)遷到北街居委會，其應(yīng)當(dāng)享受房屋拆遷補(bǔ)償。綜上，原審判決正確，請求駁回上訴，維持原判。
本院經(jīng)審理查明：王際平與濟(jì)源市濟(jì)水辦事處北街居民委員會簽訂房屋拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議后，本案爭議的房屋已經(jīng)拆遷完畢。二審查明的其它案件事實(shí)與原審法院查明事實(shí)一致。
本院認(rèn)為：張明來上訴稱其轉(zhuǎn)讓的房屋未經(jīng)登記領(lǐng)取權(quán)屬證書，違反了《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)確認(rèn)合同無效。對于本案房屋買賣合同的效力問題，應(yīng)審查該合同是否存在《合同法》第五十二條規(guī)定的無效的情形。《合同法》第五十二條規(guī)定：違反法律、行政法強(qiáng)制性規(guī)定的合同無效，該條款規(guī)定是指違反法律、行政法效力性強(qiáng)制規(guī)定的合同無效。涉及到本案房屋轉(zhuǎn)讓，《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條關(guān)于未取得房屋權(quán)屬證書不得轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的禁止性規(guī)定，并非針對簽約行為，而是針對房屋過戶登記的管理行為，屬于管理性強(qiáng)制規(guī)定。因而，房屋在轉(zhuǎn)讓前是否取得權(quán)屬證書，不影響雙方簽訂轉(zhuǎn)讓合同的效力。王際平與張明來、世紀(jì)房地產(chǎn)公司簽訂合同后，各方已按照合同約定履行了主要內(nèi)容，即王際平向世紀(jì)房地產(chǎn)公司支付了房款，張明來交付了房屋；且王際平在入住后又與濟(jì)源市濟(jì)水辦事處北街居委會針對該房屋簽訂了房屋拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議，現(xiàn)房屋已拆遷完畢。因此，張明來要求確認(rèn)該房屋轉(zhuǎn)讓合同無效并收回房屋的上訴請求缺乏事實(shí)依據(jù)和法律依據(jù)，本院不予支持。綜上，原審認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，本院應(yīng)予以維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（一）項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)100元，由上訴人張明來負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。
審 判 長 張智忠
審 判 員 姬于衛(wèi)
審 判 員 董 慧
二〇一〇年八月十六日
書 記 員 王曉剛