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浙江省麗水市中級(jí)人民法院


民 事 判 決 書(shū)






（2013）浙麗商終字第89號(hào)






上訴人（原審原告、反訴被告）：沈××。


委托代理人：衛(wèi)×。


委托代理人：汪××。


被上訴人（原審被告、反訴原告）：浙江省××有限公司，住所地：浙江省杭州市××樓××室。


法定代表人：盧××。


委托代理人：藍(lán)××。


委托代理人：王×。


上訴人沈××為與被上訴人浙江省××有限公司拍賣(mài)合同糾紛，不服景某畬族自治縣人民法院（2012）麗景商初字第302號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2013年3月4日受理后，依法組成由審判員湯麗軍擔(dān)任審判長(zhǎng)，審判員丁悅琛、聶偉杰參加評(píng)議的合議庭，對(duì)本案進(jìn)行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。


原審法院審理查明：被告浙江省××有限公司受景某畬族自治縣鴻賓商貿(mào)公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)鴻賓××）的委托，組織拍賣(mài)景某寨山橋地塊綜合樓營(yíng)業(yè)房，于2011年4月份對(duì)拍賣(mài)進(jìn)行了預(yù)告，同年10月15日在景某《畬鄉(xiāng)報(bào)》上發(fā)布拍賣(mài)會(huì)公告。10月23日，原告沈××根據(jù)公告要求向被告指定的賬戶(hù)（鴻賓××，帳號(hào)：××）打入拍賣(mài)保證金200000元人民幣并取得競(jìng)買(mǎi)資格，被告向其送達(dá)了本次拍賣(mài)的《競(jìng)買(mǎi)須知》和《拍賣(mài)特別說(shuō)明》。競(jìng)買(mǎi)須知及拍賣(mài)特別說(shuō)明中告知拍賣(mài)標(biāo)的為景某寨山橋地塊綜合樓商鋪十二間及二樓商業(yè)用房，委托人為鴻賓××，以及對(duì)報(bào)名及競(jìng)買(mǎi)保證金、拍賣(mài)時(shí)間、地點(diǎn)、拍賣(mài)標(biāo)的狀況、競(jìng)買(mǎi)成功后《拍賣(mài)成某某認(rèn)書(shū)》的簽訂、成交款及傭金的付款時(shí)間、方式、標(biāo)的的交付、違約責(zé)任等內(nèi)容進(jìn)行了說(shuō)明與約定。2011年10月24日，原告以每平方米80000元的價(jià)格競(jìng)得景某縣鶴溪街道鐘樓路6號(hào)房產(chǎn)（10號(hào)標(biāo)的），原、被告雙方簽署了《拍賣(mài)成某某認(rèn)書(shū)》，確認(rèn)上述拍賣(mài)標(biāo)的成交價(jià)格為人民幣3028800元，傭金30288元；付款期限為2011年12月20日，并備注說(shuō)明最終標(biāo)的建筑面積以房產(chǎn)證記載面積為準(zhǔn)。此后，原告一直未支付價(jià)款也未支付約定傭金。鴻賓××于2012年5月份取得了本案訴爭(zhēng)房產(chǎn)的房屋所有權(quán)證。


原審法院審理認(rèn)為：合同當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。委托人鴻賓××對(duì)拍賣(mài)房產(chǎn)擁有控制及處分權(quán)，被告接受委托人的委托對(duì)該房產(chǎn)組織拍賣(mài)的活動(dòng)不違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定該拍賣(mài)行為合法有效。雖本案標(biāo)的物在拍賣(mài)時(shí)未取得房屋所有權(quán)證，但不屬于法律、法規(guī)規(guī)定禁止拍賣(mài)的物，且委托人在拍賣(mài)后取得了權(quán)屬證書(shū)，故不影響拍賣(mài)合同的有效性與合法性。原、被告雙方簽訂的《拍賣(mài)成某某認(rèn)書(shū)》，是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，同時(shí)考慮維護(hù)拍賣(mài)市場(chǎng)秩序和交易安全，故應(yīng)認(rèn)定雙方簽訂拍賣(mài)成某某認(rèn)書(shū)的行為合法有效。在《競(jìng)買(mǎi)須知》、《拍賣(mài)特別說(shuō)明》等拍賣(mài)資料中明確拍賣(mài)標(biāo)的競(jìng)買(mǎi)成功后，買(mǎi)受人應(yīng)按約定的時(shí)間及金額交付總成交價(jià)及向拍賣(mài)人支付拍賣(mài)傭金；逾期不付清傭金及成交價(jià)款者，拍賣(mài)公司有權(quán)認(rèn)定其違約，其所交納的拍賣(mài)保證金作為違約金不予返還。原、被告雙方簽訂的《拍賣(mài)成某某認(rèn)書(shū)》確認(rèn)了拍賣(mài)物的成交價(jià)及應(yīng)支付的傭金金額。本案競(jìng)拍標(biāo)的成交款的付款期限為2011年12月20日，但原告至今未履行支付成交款及拍賣(mài)傭金的義務(wù)，其行為已構(gòu)成違約。綜上，原告要求判令原、被告之間的《拍賣(mài)成某某認(rèn)書(shū)》無(wú)效，由被告返還保證金200000元，并賠償損失12891元的訴訟請(qǐng)求缺乏事實(shí)與法律依據(jù)，依法不予支持。由于反訴被告沈××未按照約定期限履行付款義務(wù)，反訴原告要求其按照約定承擔(dān)違約責(zé)任，沒(méi)收競(jìng)買(mǎi)保證金200000元的請(qǐng)求合法有據(jù)，依法予以支持。被告稱(chēng)其已于2012年10月12日向原告沈××送達(dá)律師函，告知已單方解除雙方的拍賣(mài)成某某認(rèn)合同，該主張因證據(jù)不足，對(duì)其要求法院確認(rèn)該解除合同行為有效的請(qǐng)求，依法不予支持。據(jù)此，依照《中華某某共和國(guó)合同法》第六十條第一款、第一百零八條、第一百一十四條第一款、《中華某某共和國(guó)拍賣(mài)法》第三十九條第一款的規(guī)定，經(jīng)該院審判委員會(huì)討論決定，判決：一、駁回原告沈××的訴訟請(qǐng)求；二、原告沈××向被告浙江省××有限公司交納的200000元競(jìng)拍保證金作為違約金某某，不予返還；三、駁回被告（反訴原告）浙江省××有限公司的其他訴訟請(qǐng)求。如未按照本判決指定的期間履行給付金錢(qián)義務(wù)的，應(yīng)按照《中華某某共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條的有關(guān)規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。本訴案件受理費(fèi)4494元及反訴案件受理費(fèi)4300元，均由原告沈××承擔(dān)。


一審宣判后，沈××不服，向本院提起上訴稱(chēng)：一、一審提交的證據(jù)五即鴻賓××工商信息表證明鴻賓××不具有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)，被上訴人在拍賣(mài)預(yù)告中告知竟拍人鴻賓××系一家開(kāi)發(fā)商，存在明顯的欺詐，而鴻賓××不具備開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)，嚴(yán)重違反了法律規(guī)定開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)須具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)這一效力性強(qiáng)制性規(guī)定。二、一審法院適用法律錯(cuò)誤，被上訴人與其委托方某賓公司某用拍賣(mài)方式規(guī)避房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)的資質(zhì)的要求和商品房預(yù)售許可的規(guī)定，而該要求和規(guī)定系效力性強(qiáng)制規(guī)定。三、《成某某認(rèn)書(shū)》并非房屋買(mǎi)賣(mài)合同本約，僅僅為預(yù)約，并不能直接依據(jù)該確認(rèn)書(shū)辦理產(chǎn)權(quán)登記和過(guò)戶(hù)手續(xù)，還需與鴻賓××簽訂二手房買(mǎi)賣(mài)合同后才能依據(jù)該買(mǎi)賣(mài)合同辦理相關(guān)手續(xù)。所以即使該確認(rèn)書(shū)有效，被上訴人要求沒(méi)收20萬(wàn)元保證金顯然畸高，應(yīng)予以調(diào)整。綜上，請(qǐng)求撤銷(xiāo)一審判決，駁回被上訴人的反訴請(qǐng)求；本案一、二審訴訟費(fèi)用由被上訴人承擔(dān)。上訴人二審中補(bǔ)充上訴事實(shí)和理由：一、本案遺漏拍賣(mài)合同法律關(guān)系的重要當(dāng)事人鴻賓××，造成原審事實(shí)不清。二、案涉拍賣(mài)合同因違反《合同法》第五十二條第三款、第四款、第五款的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無(wú)效。三、案涉《拍賣(mài)確認(rèn)書(shū)》缺乏商呂房預(yù)售合同的主要條款，雙方既未簽署正式的商品房預(yù)售合同，又未簽署房屋買(mǎi)賣(mài)合同。因此該確認(rèn)書(shū)屬于預(yù)約磋商階段，未履行的原因在于委托人、拍賣(mài)人未及時(shí)取得房屋產(chǎn)權(quán)證以及面積、設(shè)計(jì)重大變更。保證金屬于締約過(guò)失責(zé)任，應(yīng)由委托人、拍賣(mài)人承擔(dān)。并更改訴訟請(qǐng)求為：1、依法撤銷(xiāo)一審判決第一、二項(xiàng)；2、依法將本案發(fā)回重審；3、本案一、二審訴訟費(fèi)用由被上訴人承擔(dān)。


被上訴人浙江省××有限公司口頭答辯稱(chēng)：一、一審法院認(rèn)定事實(shí)清楚，被上訴人的行為不存在欺詐行為。證據(jù)五與本案無(wú)關(guān)聯(lián)性。二、一審法院適用法律正確，被上訴人在上訴人一審起訴前，已經(jīng)取得了房屋所有權(quán)等相關(guān)手續(xù)。三、成某某認(rèn)書(shū)是雙方自愿簽署的協(xié)議，對(duì)雙方均有約束力。對(duì)上訴人的補(bǔ)充上訴意見(jiàn)答辯稱(chēng)：一、被上訴人認(rèn)為一審法院程序某某，未追加鴻賓××為被告是由于上訴人未以鴻賓××作為被告起訴，這不違反法律相某某定。二、上訴人在補(bǔ)充上訴意見(jiàn)中提到的相某某范，均為我國(guó)公法對(duì)房地產(chǎn)的取締性的規(guī)范，并不涉及合同法的效力性強(qiáng)制性規(guī)范。根據(jù)相關(guān)合同法的解釋?zhuān)�合同的效力可以補(bǔ)正的，不能認(rèn)定為無(wú)效合同。鴻賓××對(duì)訟爭(zhēng)的房產(chǎn)取得了房屋產(chǎn)權(quán)證，沒(méi)有損害公共利益，故應(yīng)認(rèn)定雙方的拍賣(mài)成某某認(rèn)書(shū)依法有效。三、在拍賣(mài)公告及拍賣(mài)過(guò)程中，被上訴人已告知競(jìng)買(mǎi)人訟爭(zhēng)房產(chǎn)的面積及具體細(xì)節(jié)未能確定，競(jìng)買(mǎi)人是在知情的情況下簽署拍賣(mài)確認(rèn)書(shū)的，這一過(guò)程某某公正。保證金屬于上訴人對(duì)自己履約提供的擔(dān)保，被上訴人沒(méi)收保證金是雙方自愿，是合法有效的。


二審期間，雙方均未向法院提供新的證據(jù)。上訴人沈××向法院提交一份調(diào)查取證申請(qǐng)書(shū)，要求調(diào)查：1、涉案房產(chǎn)權(quán)屬、施工、驗(yàn)收材料及委托人的資質(zhì)等有關(guān)材料，2、拍賣(mài)方式預(yù)售房屋的合規(guī)材料，3、委托人行政處罰材料，以確認(rèn)本案是否存在以合法形式掩蓋非法目的。本院認(rèn)為，上訴人在第1項(xiàng)某請(qǐng)中提到的證據(jù)在一審時(shí)已提交過(guò)部分，二審卻以其無(wú)法自行調(diào)取為由，申請(qǐng)法院調(diào)�。坏�2、3項(xiàng)某請(qǐng)既不明確，亦與本案審查內(nèi)容不具關(guān)聯(lián)性，故本院對(duì)上訴人的調(diào)查取證申請(qǐng)不予準(zhǔn)許。


二審經(jīng)審理認(rèn)定的事實(shí)與原審法院認(rèn)定的事實(shí)基本一致。另查明，鴻賓××并非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)。


本院認(rèn)為，本案拍賣(mài)標(biāo)的物并非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)在開(kāi)發(fā)中的房屋，而系鴻賓××享有處分權(quán)的商鋪，且在拍賣(mài)后取得了權(quán)屬證書(shū)，故案涉拍賣(mài)行為并未違反法律法規(guī)的效力性禁止性規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定為有效。而案涉拍賣(mài)確認(rèn)書(shū)及其附屬材料對(duì)雙方的權(quán)利義務(wù)進(jìn)行了明確的約定，系有效的拍賣(mài)合同。上訴人沈××已知鴻賓××并非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)，卻以鴻賓××未取得房屋預(yù)售許可來(lái)要求確認(rèn)拍賣(mài)行為無(wú)效，不按拍賣(mài)確認(rèn)書(shū)規(guī)定履行其應(yīng)盡的義務(wù)，缺乏法律依據(jù)，有違誠(chéng)信原則，本院不予支持。雖然被上訴人浙江省××有限公司在告知上存在瑕疵，但并不足以影響拍賣(mài)合同本身的效力。本案系拍賣(mài)合同糾紛，上訴人要求確認(rèn)合同無(wú)效，只需對(duì)拍賣(mài)行為本身進(jìn)行審查，無(wú)需追加鴻賓××為本案當(dāng)事人，故上訴人在二審要求追加鴻賓××為當(dāng)事人的申請(qǐng)，無(wú)法律依據(jù)不予采納。綜上，上訴人的上訴請(qǐng)求和理由均不能成立，一審判認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，程序某某，實(shí)體處理并無(wú)不當(dāng)。依照《中華某某共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：


駁回上訴，維持原判。


二審案件受理費(fèi)4494元，由上訴人沈××負(fù)擔(dān)。


本判決為終審判決。


















審　判　長(zhǎng)　　湯麗軍


審　判　員　　丁悅琛


審　判　員　　聶偉杰





二○一三年四月三日



代　書(shū)記員　　楊　玲