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徐州市泉山區(qū)人民法院
民事判決書


（2013）泉民初字第0141號


原告某公司

被告朱某某

原告某公司訴被告朱某某房屋租賃合同糾紛一案，本院于2013年1月7日立案后，依法由審判員關(guān)林獨任審理，于2013年3月18日公開開庭進行了審理。后依法組成合議庭，于2013年6月26日公開開庭進行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

原告某公司訴稱，原告與被告朱某某簽訂了豐縣萬豐E通數(shù)碼港1號樓123號、124號房屋的房屋租賃合同，雙方約定年租金180000元，租賃期限5年，自2011年12月10日至2016年12月9日，且被告朱某某與原告簽訂了房屋轉(zhuǎn)租授權(quán)書，同意原告對該房屋進行轉(zhuǎn)租。之后原告與徐州樂語冠芝霖通訊設(shè)備有限公司（以下簡稱樂語冠芝霖公司）簽訂了房屋租賃合同，將123號、124號房屋轉(zhuǎn)租給樂語冠芝霖公司，約定年租金182000元，并約定了違約金。原告已將一年的租金支付給被告朱某某，后被告朱某某因個人原因欲將租賃給原告的房屋收回，并于2012年2月23日在未經(jīng)原告同意的情況下，私自將門鎖更換。后原告與朱某某多次協(xié)商未果。由于朱某某的違約行為使得原告難以與樂語冠芝霖公司繼續(xù)履約，造成原告違約。朱某某的違約行為給原告造成極大的損失。綜上，原告為維護合法權(quán)益，故訴至法院，請求判決被告返還租金180000元、支付違約金100000元、賠償損失164758元。

被告朱某某辯稱，原告違約在先，根據(jù)雙方租賃合同第七條的規(guī)定，原告在房屋裝修時將整個墻體拆除屬于嚴(yán)重違約行為。被告是為了保護自己的利益才制止原告破壞性裝修，因此原告要求支付違約金并賠償損失的訴訟請求不應(yīng)得到支持。原告要求被告返還的租金180000元，不應(yīng)得到支持，因為原告已經(jīng)實際占有該房屋，2012年2、3月份，雙方產(chǎn)生爭議后被告多次到豐縣某公司以及被告處進行協(xié)商，要求解除合同，到2012年5月份雙方仍沒有達成協(xié)議，該房屋到目前為止一直處于空閑狀態(tài)，已經(jīng)超過一年三個月，現(xiàn)在原告要求被告退還租金180000元，不符合法律規(guī)定。原告主張的違約金100000元，不符合法律規(guī)定，且數(shù)額明顯過高。原告要求被告賠償?shù)膿p失，其未支出，被告也不應(yīng)承擔(dān)。被告本人沒有鎖門，是被告的弟弟朱安球鎖的，但被告認(rèn)可該行為。

經(jīng)審理查明，2011年12月10日原告某公司與被告朱某某簽訂了房屋租賃合同，房屋租賃合同的主要內(nèi)容為：被告朱某某將位于豐縣萬豐E通數(shù)碼港的1號樓123號、124號房屋租賃給原告某公司使用，租期自2011年12月10日起至2016年12月9日止，被告朱某某應(yīng)于2011年12月10日將租賃房屋交付給原告某公司，租金為180000元/年，按年支付，原告某公司應(yīng)于收到被告朱某某提供的發(fā)票后三十內(nèi)以轉(zhuǎn)賬方式支付租金，房屋裝修時與隔壁房屋的隔墻可以打通，但裝修和改造不得改變房屋的主體建筑結(jié)構(gòu)，被告朱某某拒不交付房屋或擅自終止合同，應(yīng)向原告某公司支付違約金100000元。同日被告朱某某還簽名了房屋轉(zhuǎn)租授權(quán)書，主要內(nèi)容為：被告朱某某同意原告某公司有將租賃的房屋轉(zhuǎn)租他人經(jīng)營的權(quán)利。

2011年12月10日原告某公司還與樂語冠芝霖公司簽訂了房屋租賃合同，原告某公司將豐縣萬豐E通數(shù)碼港的1號樓122-124號房屋租賃給樂語冠芝霖公司，租期自2011年12月10日起至2016年12月9日止，租金為182000元/年。2012年1月15日原告某公司又與樂語冠芝霖公司簽訂了備忘錄，主要內(nèi)容為：鑒于實際交付轉(zhuǎn)租房屋時間有所延后，特明確起租時間為2012年2月1日，首次年租金支付時支付11個月租金，第二次租金按照正常年租金支付。

原被告簽訂房屋租賃合同后，被告朱某某將房屋交付給原告某公司，原告某公司向被告朱某某支付了2011年12月10日至2012年12月9日的租金180000元。原告某公司隨后又將房屋交付給樂語冠芝霖公司，樂語冠芝霖公司隨即開始對豐縣萬豐E通數(shù)碼港的1號樓122-124號房屋進行裝修。2012年2月23日在裝修過程中因122號與123號的房屋隔墻被全部拆掉，被告朱某某的弟弟朱安球因此將122號、123號、124號的三個卷簾門鎖全部換掉，2012年2月25日被告朱某某將122號房屋卷簾門鎖的鑰匙交給原告某公司人員楊兵。2012年12月底左右，原告某公司將122號與123號的房屋隔墻恢復(fù)原狀。

2012年5月原告某公司遂以訴稱理由訴至本院，被告朱某某則以辯稱理由答辯。

以上事實，有原被告陳述、原告某公司與被告朱某某簽訂的房屋租賃合同、被告朱某某簽名的房屋轉(zhuǎn)租授權(quán)書、原告某公司與樂語冠芝霖公司簽訂的房屋租賃合同等證據(jù)予以證實。

原告某公司為證明其主張的損失164758元舉證了下列證據(jù)：1、樂語冠芝霖公司與蘇州金諾裝飾有限公司簽訂的裝修工程施工合同（工程總價116858元）；2、工程款發(fā)票（金額116858元）；3、消防工程量清單計價表（總價10730元）；4、購買銷售柜等設(shè)施的發(fā)票（金額24760元）；5、運輸銷售柜等設(shè)施的發(fā)票（金額3482.07元）。被告朱某某質(zhì)證后認(rèn)為上述證據(jù)不能證明原告主張的損失。

本院認(rèn)為，被告朱某某將豐縣萬豐E通數(shù)碼港的1號樓123號、124號房屋租賃給原告某公司，雙方系房屋租賃合同關(guān)系，該房屋租賃合同系雙方真實意思表示，不違反法律規(guī)定，合法有效。本案原被告產(chǎn)生糾紛的原因系因原告方拆除122號與123號的房屋隔墻而引起，而雙方在合同中既約定隔墻可以打通，又約定不得改變房屋的主體建筑結(jié)構(gòu)，該約定互相矛盾，因此對于因隔墻拆除產(chǎn)生的糾紛雙方均有責(zé)任，故對于原告主張的違約金，本院不予支持。自2012年2月23日產(chǎn)生糾紛至2012年12月9日的租金為143115元（180000元÷366天×291天），該期間原告沒有將房屋隔墻恢復(fù)，也未能使用房屋，因此該租金應(yīng)由原被告分擔(dān)，各承擔(dān)50％即71557.5元。原告某公司主張的損失164758元，沒有證據(jù)證明其已實際支出，故對原告的該主張，本院不予支持，其可待實際支出后，另行主張權(quán)利。

綜上，依照《中華人民共和國合同法》第六十條、第六十一條、第一百零七條之規(guī)定，判決如下：

一、被告朱某某于本判決生效后十日內(nèi)返還原告某公司房屋租金71557.5元。

二、駁回某公司的其他訴訟請求。

案件受理費9800元，由原告某公司負(fù)擔(dān)8210元，被告朱某某負(fù)擔(dān)1590元（原告已預(yù)交，被告隨案款一并給付原告）。

如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于江蘇省徐州市中級人民法院。



審 判 長 關(guān) 林

代理審判員 丁 賀

人民陪審員 李運華




二Ｏ一三年六月二十七日


書 記 員 劉 玲