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徐 州 市 泉 山 區(qū) 人 民 法 院
民 事 判 決 書


(2013)泉民初字第536號


原告李某某，男。

委托代理人魏某，江蘇XX律師事務(wù)所律師。

被告張某，男。

被告李某，女。

兩被告共同委托代理人趙某，江蘇XX律師事務(wù)所律師。

第三人李小某，男。

第三人李大某，男。

第三人李三某，女。

原告李某某訴被告張某、李某，第三人李小某、李大某、李三某確認合同無效糾紛一案，本院于2013年2月16日立案受理后，依法由審判員高娜獨任審判，于2013年4月25日公開開庭進行了審理。原告李某某及其委托代理人魏某，被告張某、李某及其委托代理人趙某，第三人李小某、李大某、李三某到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

原告李某某訴稱，原告李某某與被告李某系兄妹關(guān)系，兩被告系夫妻關(guān)系。原告父親宋學成于2010年11月21日去世，其留有原體育場西巷6#-3-102室的房屋一處。該處房屋被被告李某無權(quán)處分給被告張某，處分時間是2011年1月25日。被告李某的無權(quán)處分行為侵害了原告及宋學成其他子女的財產(chǎn)繼承權(quán)。為保護原告的合法權(quán)益，請求法院確認兩被告之間的房屋買賣合同無效，另本案訴訟費用由被告承擔。

被告張某、李某辯稱，本案訴爭房屋的買賣合同并非兩被告之間的買賣合同，而是產(chǎn)權(quán)人宋學成、何翠香與張某之間的買賣合同，所以原告訴請確認的買賣合同并不存在。2010年5月10日產(chǎn)權(quán)人李父、何母辦理了委托公證，公證書中明確約定被告李某代理產(chǎn)權(quán)人簽訂出售本案訴爭房屋的買賣合同等相關(guān)文書文件，代理產(chǎn)權(quán)人收取房款等事宜，并約定代理期限為委托事項辦理終結(jié)為止，被告李某為有權(quán)代理，不存在原告訴稱的無權(quán)處分訴爭房屋的問題。本案訴爭房屋系有三十年房齡的老房屋，建筑面積60平方米，在2011年的市場價值也就是20萬元左右，被告張某依照房屋買賣合同約定，已經(jīng)支付購房款20萬元，被告李某的代理行為并未侵害被代理人的權(quán)益，應(yīng)當認定買賣合同有效。產(chǎn)權(quán)人宋學成、何翠香與被告李某、第三人李三某在辦理公證時，明確表示將本案訴爭房屋贈與李某、李三某二人，但考慮到房屋贈與公證費用較高，是按照房屋評估價值的百分之二來收取，為了節(jié)省費用，在公證人員的建議下，花費480元辦理了委托公證。辦理公證后，由于老兩口的身體不好，李某與李三某為了照顧兩個老人，一直沒有辦理房屋買賣事宜，直至2010年11月21日，宋學成去世，在何翠香的敦促下處理訴爭房屋。對于李某將房屋以20萬元的價格轉(zhuǎn)讓給被告張某，并將其中10萬元房款分給李三某，何翠香對這事實是明知的，并未提出異議，也未主張20萬元賣房款，足以證明李父、何母的意思就是將本案訴爭房屋贈予李某與李三某。綜上，原告要求確認房屋買賣合同無效沒有事實和法律依據(jù)，請求法院查明事實，依法駁回原告的訴訟請求。

第三人李小某辯稱，我不知道李某和張某買賣房屋的事情。李某也不該將這個房子賣給她對象張某，賣房款的去向我也不知道。

第三人李大某辯稱，被告陳述的屬實。

第三人李三某辯稱，父母的真實意愿是將此房屋贈送給我和李某的，被告陳述的屬實。

經(jīng)審理查明，原告李某某與被告李某、第三人李小某、李大某、李三某系兄妹關(guān)系。李父系其五人父親，于2010年11月21日去世。何母系其五人母親，于2011年9月21日去世。被告李某與被告張某系夫妻關(guān)系。2010年5月10日，李父、何母與李某出具委托書一份，并對委托內(nèi)容至本市鼓樓公證處辦理了公證，委托書中載明：委托人因出售座落于XX宿舍XXXXX室房屋，因故不能親自到房屋產(chǎn)權(quán)、土地管理部門辦理相關(guān)手續(xù)，特委托受托人辦理有關(guān)手續(xù)。委托內(nèi)容如下：1、代為簽訂出售該房屋買賣合同等相關(guān)文書、文件。2、代為到房產(chǎn)管理局與國土資源局辦理上述房屋的過戶手續(xù)，簽收相關(guān)文書、文件、代為辦理網(wǎng)上備案手續(xù)及資金監(jiān)管相關(guān)手續(xù)。3、代為辦理水、電、煤氣、暖氣、有線電視等過戶、遷移等手續(xù)。4、代收售房款。5、受托人為上述目的所簽署的一切文書、文件，委托人均予承認，并承擔相應(yīng)的法律責任。6、受托人有轉(zhuǎn)委托權(quán)。

2011年1月25日，李某代李父、何母與其丈夫張某簽訂《存量房買賣合同》一份，將本案訴爭房屋的產(chǎn)權(quán)過戶到被告張某名下。同時約定房屋交易價格為20萬元，但該房款并未實際向李父、何母支付。后李某給付李三某15萬元。

以上事實有原、被告、第三人當庭的陳述，委托書，《存量房買賣合同》，銀行存款憑證，泉山區(qū)王陵街道王陵社區(qū)居委會出具的證明等證據(jù)予以證實，本院予以確認。

本院認為，委托合同是委托人和受托人約定，由受托人處理委托人事務(wù)的合同，委托人處理委托事務(wù)取得的財產(chǎn)，應(yīng)當轉(zhuǎn)交給委托人。本案中，被告李某根據(jù)李父、何母的委托出售本案訴爭房屋，后與其丈夫XXX簽訂房屋買賣合同，在房款并未實際給付委托人的情況下，將房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移至被告張某的名下，此行為已嚴重損害了委托人的利益，故兩被告簽訂的房屋買賣合同應(yīng)為無效合同。被告另辯稱，本案名為委托買賣，實為贈與，但被告對此主張亦未能提供相關(guān)證據(jù)予以證實，故本院對被告關(guān)于贈與的主張不予采信。依照《中華人民共和國合同法》第五十二條、第三百九十六條、第四百零四條之規(guī)定，判決如下：

確認被告李某代李父、何母與被告張某就徐州市XXXX室房屋所簽訂的《存量房買賣合同》無效。

案件受理費4300元，減半收取2150元，由被告李某、張某負擔（原告已預(yù)交，被告于本判決生效后十日內(nèi)給付原告）。

如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于江蘇省徐州市中級人民法院。










審 判 員 高 娜



二〇一三年五月九日


書 記 員 李 曼