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（2013）嘉行初字第24號
上海市嘉定區(qū)人民法院
行政判決書
（2013）嘉行初字第24號
原告徐正忠。
原告孟慶濤。
原告鄔文浩。
原告徐武英。
原告黃元慶。
原告成鷹。
訴訟代表人徐正忠、成鷹。
六原告共同的委托代理人郭朝忠，上海市三石律師事務(wù)所律師。
被告上海市住房保障和房屋管理局。
法定代表人劉海生，局長。
被告上海市規(guī)劃和國土資源管理局。
法定代表人莊少勤，局長。
兩被告共同的委托代理人周興，上海市房地產(chǎn)登記處工作人員。
兩被告共同的委托代理人邵莉莉，嘉定區(qū)房地產(chǎn)登記處工作人員。
第三人上海浦之威投資有限公司。
法定代表人章宏偉，董事長。
委托代理人陳瑞舜，該公司員工。
第三人上海圣恩達(dá)實業(yè)有限公司。
法定代表人王加明，董事長。
委托代理人陳鳴飛，上海章宏律師事務(wù)所律師。
第三人上海曹安國際商城商貿(mào)市場經(jīng)營管理有限公司。
法定代表人周美芽，董事長。
委托代理人倪士平，該公司員工。
原告徐正忠、孟慶濤、鄔文浩、徐武英、黃元慶、成鷹訴被告上海市住房保障和房屋管理局（以下簡稱市房管局）、被告上海市規(guī)劃和國土資源管理局（以下簡稱市規(guī)土局）不服房地產(chǎn)登記案，于2013年7月31日向本院提起行政訴訟。本院于同日立案受理后，依法組成合議庭進(jìn)行了審理。因上海浦之威投資有限公司（以下簡稱浦之威公司）、上海圣恩達(dá)實業(yè)有限公司（以下簡稱圣恩達(dá)公司）、上海曹安國際商城商貿(mào)市場經(jīng)營管理有限公司（以下簡稱曹安國際）與本案被訴具體行政行為有法律上的利害關(guān)系，故本院分別于2013年7月31日和8月22日依法通知上述公司為本案第三人參加訴訟。2013年9月12日，本院公開開庭審理了本案。原告訴訟代表人徐正忠及六原告共同的委托代理人郭朝忠，被告市房管局和被告市規(guī)土局共同的委托代理人周興、邵莉莉，第三人浦之威公司的委托代理人陳瑞舜、第三人圣恩達(dá)公司的委托代理人陳鳴飛、第三人曹安國際的委托代理人倪士平到庭參加了訴訟。審理過程中，徐正忠等六原告向本院提交民事訴狀，要求確認(rèn)涉案的3870.88平方米公用設(shè)施房屋的房地產(chǎn)權(quán)利為上海曹安國際商城全體業(yè)主共有。因該房地產(chǎn)確權(quán)訴訟的審理結(jié)果是本案審理的依據(jù)之一，故本案于2013年11月18日中止審理。現(xiàn)原告方明確表示暫不就權(quán)屬爭議繼續(xù)提起訴訟，故本案恢復(fù)審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
被告市房管局、被告市規(guī)土局于2008年9月23日核準(zhǔn)頒發(fā)了滬房地嘉字（2008）第020514號上海市房地產(chǎn)權(quán)證，該權(quán)證認(rèn)定：權(quán)利人上海騰昭置業(yè)發(fā)展有限公司（以下簡稱騰昭公司），房產(chǎn)坐落于嘉定區(qū)曹安公路1877、1899號，用途為商業(yè)和辦公，房屋建筑面積為70399.54平方米。被告方于2013年8月9日向本院提供了作出被訴具體行政行為的證據(jù)和依據(jù)，以證明兩被告具有頒發(fā)房地產(chǎn)權(quán)證的主體資格，其作出房地產(chǎn)登記行為的程序合法，適用法律正確：（1）2008年9月17日上海市房地產(chǎn)登記申請書，（2）身份證明、企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照、組織機(jī)構(gòu)代碼證、委托書，（3）2006年10月26日滬房地嘉字（2006）第020047號上海市房地產(chǎn)權(quán)證，（4）2005年11月2日建設(shè)工程規(guī)劃許可證及建設(shè)工程項目表、2005年12月8日建設(shè)工程規(guī)劃許可證及建設(shè)工程項目表、2007年9月29日建設(shè)工程竣工規(guī)劃驗收合格證、2008年1月3日建設(shè)工程竣工驗收備案證書及工程明細(xì)表、2007年12月21日民防建設(shè)工程竣工驗收備案證書，（5）2008年9月4日嘉定區(qū)房地產(chǎn)初始登記通知單、編訂（變更）門弄（樓）號牌通知書，（6）房屋土地權(quán)屬調(diào)查報告書（被告當(dāng)庭提供了調(diào)查報告書的原件），（7）滬房地嘉字（2008）第020514號上海市房地產(chǎn)權(quán)證；（8）《上海市房地產(chǎn)登記條例》（2004年）第四條、第二十條、第二十五條、第二十六條、第二十七條規(guī)定。
經(jīng)庭審質(zhì)證，原告方認(rèn)為被告提供的騰昭公司申請辦理 70399.54平方米房屋房地產(chǎn)權(quán)證材料中，沒有提供房屋共用部位的說明；有關(guān)物權(quán)問題的處理應(yīng)當(dāng)依據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》的規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)的其他共用場所都應(yīng)當(dāng)屬于業(yè)主共有，公用服務(wù)設(shè)施屬于全體業(yè)主共有；被告作出被訴登記行為時，還應(yīng)當(dāng)同時適用《中華人民共和國物權(quán)法》的相關(guān)規(guī)定。
經(jīng)庭審質(zhì)證，三方第三人對被告提供的證據(jù)均無異議。
六原告訴稱，六人系上海曹安國際商城的業(yè)主，該商城由騰昭公司開發(fā)建設(shè)�！吨腥A人民共和國物權(quán)法》第七十三條規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有�！渡虾Ｊ蟹康禺a(chǎn)登記條例》第二十九條中規(guī)定，初始登記范圍內(nèi)有業(yè)主共有房地產(chǎn)的，房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在房地產(chǎn)登記簿上予以記載，不另行頒發(fā)房地產(chǎn)權(quán)證。房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在房地產(chǎn)登記簿上注記作為公益性服務(wù)設(shè)施的房地產(chǎn)，由相關(guān)當(dāng)事人按照法律、法規(guī)的規(guī)定或者約定另行辦理初始登記。《物業(yè)管理條例》第三十八條也規(guī)定，物業(yè)管理用房的所有權(quán)依法屬于業(yè)主。曹安國際商城一、二區(qū)商鋪之間的連廊體建筑物均為公益性服務(wù)設(shè)施，有樓梯間、消防監(jiān)控室、電信房、管理用房等。按照法律、法規(guī)規(guī)定，這些房屋在初始登記時，應(yīng)作為業(yè)主共有的房地產(chǎn)予以登記。但騰昭公司在向登記機(jī)構(gòu)進(jìn)行初始登記申請時，并未按《上海市房地產(chǎn)登記條例》的規(guī)定進(jìn)行申報，違法將上述所涉公益性服務(wù)設(shè)施的房屋產(chǎn)權(quán)申報在自己名下，兩被告違法核準(zhǔn)了騰昭公司的申請，將曹安國際商城一、二區(qū)商鋪連廊體的建筑物房地產(chǎn)權(quán)利登記在騰昭公司名下。騰昭公司取得公益性服務(wù)設(shè)施的房屋產(chǎn)權(quán)后，并不履行其應(yīng)履行的職責(zé)，將違法取得曹安國際商城的物業(yè)服務(wù)用房的房地產(chǎn)權(quán)利違法轉(zhuǎn)讓給曹安國際，使曹安國際違法取得物業(yè)服務(wù)、公益性服務(wù)用房的房地產(chǎn)權(quán)利。故向法院提起訴訟，要求撤銷兩被告作出將滬房地嘉字（2008）第020514號上海市房地產(chǎn)權(quán)證頒發(fā)給騰昭公司的具體行政行為，并撤銷兩被告作出將滬房地嘉字（2010）第022881號上海市房地產(chǎn)權(quán)證頒發(fā)給曹安國際的具體行政行為。
原告方提供如下證據(jù)證明其具有原告主體資格，同時證明購房合同中未明確連接體部分屬于開發(fā)商所有，被告的錯誤頒證行為侵犯了原告方的權(quán)益：（1）權(quán)利人分別是六原告的上海市房地產(chǎn)權(quán)證，（2）權(quán)利人為騰昭公司的嘉2008020514上海市房地產(chǎn)登記信息，（3）曹安國際商城一樓平面圖、2013年2月20日業(yè)主代表要求函、照片，（4）（2012）嘉民三（民）初字第957號民事判決書，（5）《最高人民法院專家法官闡釋民商裁判疑難問題》第23個釋疑。
經(jīng)庭審質(zhì)證，被告市房管局和市規(guī)土局對原告提供證據(jù)的真實性、合法性無異議，但認(rèn)為原告之一的鄔文浩購買的是曹安路1833號的商鋪，本案所涉門牌號為1877號、1899號，其不具有本案原告的主體資格；原告提供的證據(jù)（4）與本案無關(guān)；根據(jù)原告提供的民事判決書，其中明確原告從2013年2月1日知道侵權(quán)行為，原告的起訴已超過了三個月的訴訟時效。
經(jīng)庭審質(zhì)證，第三人方對原告提供的證據(jù)（1）和證據(jù)（2）無異議；第三人方認(rèn)為原告提供的證據(jù)（3）和證據(jù)（4）都是原告與第三人曹安國際間的民事糾紛，與本案無關(guān)；第三人方對原告提供的證據(jù)（5）則認(rèn)為不能作為本案的證據(jù)。
被告市房管局和市規(guī)土局辯稱，本案所涉房地產(chǎn)坐落于曹安路1877號、1899號，六原告中的鄔文浩系曹安路1833號的業(yè)主，不具有本案原告的主體資格。一個行政訴訟只能審理一個具體行政行為，原告提起的訴訟請求涉及兩個具體行政行為，故原告要求撤銷滬房地嘉字（2010）第022881號上海市房地產(chǎn)權(quán)證的請求不屬于本案的審理范圍。被告是按照《上海市房地產(chǎn)登記條例》第二十五條、第二十六條、第二十七條及《上海市房地產(chǎn)登記技術(shù)規(guī)定（試行）》第3.1.6.2條、第3.1.8條、第3.1.9條等的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行辦理。申請人騰昭公司于2008年9月17日向被告提出新建房屋所有權(quán)初始登記，并提交了上述法律規(guī)范規(guī)定的登記材料。被告經(jīng)審核后，于2008年9月23日向騰昭公司頒發(fā)了滬房地嘉字（2008）第020514號上海市房地產(chǎn)權(quán)證，被告的行為符合法律規(guī)定，認(rèn)定事實清楚，程序合法，適用法律法規(guī)正確，請求法院駁回原告的訴訟請求。
第三人圣恩達(dá)公司述稱，同意被告的答辯意見，原告主要是對連接體的產(chǎn)權(quán)提起訴訟，連接體與商鋪不是同一個項目，在規(guī)劃、施工、各種手續(xù)上都是獨立的，原告明知連接體與他們的產(chǎn)證沒有糾葛，原告的訴請沒有法律依據(jù)。
第三人浦之威公司述稱，同意被告和圣恩達(dá)公司的意見。騰昭公司已經(jīng)經(jīng)過合法程序注銷，該公司的股東不應(yīng)被牽扯到訴訟中來。
第三人曹安國際述稱，同意被告和另兩方第三人的意見。原告混淆了公用服務(wù)設(shè)施的概念，公用服務(wù)設(shè)施不一定都是業(yè)主共有的。
第三人方提供如下證據(jù)：（1）滬嘉房地（2005）出讓合同第119號上海市國有土地使用權(quán)出讓合同、滬嘉房地（2005）出讓合同補字第27號上海市國有土地使用權(quán)出讓合同（補充）、滬嘉房地（2006）出讓合同補字第31號上海市國有土地使用權(quán)出讓合同（補充）；（2）建筑工程施工許可證及項目IC卡三份；（3）規(guī)劃建筑總平圖（連接體部分）；（4）房屋土地權(quán)屬調(diào)查報告書（實測報告）；（5）原告的商品房預(yù)售合同；（6）嘉2008020514號房屋產(chǎn)權(quán)信息；（7）騰昭公司在2012年8月28日上海法治報的最后一次刊登注銷公司及準(zhǔn)予注銷文件。
經(jīng)庭審質(zhì)證，原告方對第三人提供的證據(jù)（1）認(rèn)為，看不出合同上規(guī)定增加連接體部分，建筑面積大大增加，被告為何還能核發(fā)產(chǎn)權(quán)證；原告對證據(jù)（2）認(rèn)為，三張IC卡不等于就是三個項目，是一個項目分期建設(shè)，從建筑本身看也是連在一起的。原告對證據(jù)（3）認(rèn)為，一樓圖紙上反映不出是獨立建筑，且A2的樓梯已經(jīng)拆除，建造了違章建筑；物業(yè)管理用房在哪個部位并不清楚；從圖紙上看，四層上應(yīng)該沒有建筑物，但被告核發(fā)產(chǎn)權(quán)證上有四層的面積。原告對證據(jù)（5）認(rèn)為，購房合同并不能表示原告購買的房屋與共用部位無關(guān)，不能證明原告與涉案共用面積無關(guān)。原告對證據(jù)（6）認(rèn)為，平面圖上有三部樓梯，第三人將樓梯拆除，違反了合同規(guī)定。原告對證據(jù)（7）認(rèn)為，報紙公告不具有法律效力，原告沒有義務(wù)閱讀上海法治報。
經(jīng)庭審質(zhì)證，兩被告對第三人方提供的證據(jù)均無異議。
經(jīng)庭審質(zhì)證，本院對證據(jù)作如下確認(rèn)：原告提供的證據(jù)（1）和證據(jù)（2）真實、合法，與本案具有關(guān)聯(lián)性，本院對此予以確認(rèn)；原告提供的其他證據(jù)與本案不具有關(guān)聯(lián)性，本院對原告方想證明的內(nèi)容不予確認(rèn)。兩被告提供的證據(jù)具有真實性、合法性和關(guān)聯(lián)性，本院予以確認(rèn)。第三人方提供的證據(jù)真實、合法，且與本案具有關(guān)聯(lián)性，本院對此予以確認(rèn)。
審理中，本院就涉案的曹安國際商城一、二區(qū)間連廊體、管理用房、消防監(jiān)控室、電信房、樓梯間等建筑面積為3870.88平方米的爭議部位房屋所有權(quán)的歸屬問題，向原告方進(jìn)行了釋明，要求其在指定的期限內(nèi)，就此爭議部位所有權(quán)歸屬問題提起民事訴訟。原告在指定期限內(nèi)提交了民事訴狀，嗣后又明確表示不再繼續(xù)進(jìn)行民事訴訟。
經(jīng)審理查明，2005年8月18日至2008年8月25日期間，嘉定區(qū)房地局和騰昭公司簽訂了數(shù)份上海市國有土地使用權(quán)出讓合同及補充合同。根據(jù)合同約定，騰昭公司取得嘉定區(qū)曹安商貿(mào)城B-1地塊23204平方米土地的使用權(quán)，用于建造辦公樓和商鋪，總建筑面積不超過70649平方米。2006年3月6日，騰昭公司取得B1地塊地下及地上部分的建筑工程施工許可證。2006年9月14日，騰昭公司取得曹安商城連接體部分的建筑工程施工許可證。2006年10月26日騰昭公司取得滬房地嘉字（2006）第020047號上海市房地產(chǎn)權(quán)證，房地坐落真新新村街道8街坊（8-2宗），土地用途商業(yè)、辦公，宗地面積23204平方米。2006年1月9日，涉案地塊房屋的門牌號被編訂為曹安公路1877、1899號。2007年9月29日騰昭公司取得曹安商貿(mào)城B1地塊70682.2平方米的建設(shè)工程竣工規(guī)劃驗收合格證。2007年12月21日取得民防建設(shè)工程竣工驗收備案證書；2008年1月3日取得建設(shè)工程竣工驗收備案證書。2008年6月3日，上海市嘉房房地產(chǎn)測繪有限公司出具了房屋土地權(quán)屬調(diào)查報告書，明確委托人是騰昭公司，房屋坐落于曹安公路1877、1899號，總建筑面積70649.15平方米（1877號辦公樓面積12772.7平方米；地下車庫面積17474.17平方米；1899號店鋪面積36282.54平方米；1899號物業(yè)面積248.86平方米；1899號連廊體、管理用房、消防控制室、電信、樓梯間建筑面積3870.88平方米）。該測繪報告顯示，1899號248.86平方米物業(yè)管理用房及連廊體、管理用房、消防控制室、電信、樓梯間3870.88平方米的面積均未予以分?jǐn)偂?br> 2008年9月17日，騰昭公司向上海市房屋土地資源管理局（現(xiàn)為市房管局、市規(guī)土局）申請曹安公路1877、1899號建筑面積70399.54平方米房屋的房地產(chǎn)權(quán)屬登記，并提交了相關(guān)材料。另外，1899號物業(yè)中的248.86平方米物業(yè)管理用房則登記為全體業(yè)主共有。上海市房屋土地資源管理局于2008年9月23日向騰昭公司頒發(fā)了滬房地嘉字（2008）第020514號上海市房地產(chǎn)權(quán)證，土地用途商業(yè)、辦公，宗地面積23204平方米，房屋建筑面積 70399.54平方米。徐正忠等六業(yè)主認(rèn)為1899號物業(yè)及連廊體、消防控制室、管理用房、電信、樓梯間屬于全體業(yè)主共有，被告將該部分的權(quán)屬登記在開發(fā)商名下，侵犯了其合法權(quán)益，遂向本院提起訴訟，要求撤銷被告作出的頒證行為。
另查明，六原告分別與騰昭公司簽訂了上海市商品房預(yù)售合同，購買了曹安路1833號、1877號和1899號內(nèi)的店鋪或辦公用房，并分別于2008年10月、11月期間取得了所購房屋的房地產(chǎn)權(quán)證。
騰昭公司的出資人為浦之威公司和圣恩達(dá)公司。2010年7月20日，原登記在騰昭公司名下的1899號連廊體、管理用房、消防控制室、電信、樓梯間等建筑面積3870.88平方米房屋，登記為曹安商貿(mào)城的物業(yè)管理單位曹安國際所有。2012年10月16日，騰昭公司被上海市工商行政管理局嘉定分局核準(zhǔn)注銷。
本院認(rèn)為，根據(jù)《上海市房地產(chǎn)登記條例》第四條、第二十條規(guī)定，被告具有作出本案被訴房地產(chǎn)登記行為的行政職權(quán)。《最高人民法院關(guān)于審理房屋登記案件若干問題的規(guī)定》第五條規(guī)定：“原房屋權(quán)利人、原利害關(guān)系人對首次轉(zhuǎn)移登記行為及后續(xù)轉(zhuǎn)移登記行為一并提起行政訴訟的，人民法院應(yīng)當(dāng)依法受理。”根據(jù)上述規(guī)定，即使符合規(guī)定的情形，當(dāng)事人也只能是分案一并向法院提起訴訟，而不可以在一個訴訟案件中同時對兩個具體行政行為提起訴訟�，F(xiàn)原告方同時就涉案房屋的初始登記和轉(zhuǎn)移登記一并在同一行政案件中提起訴訟，不符合法律規(guī)定，原告方對被告作出的轉(zhuǎn)移登記行為提出的訴訟請求，不屬于本案的審理范圍，本院對此不予審查。涉案爭議部位雖然坐落于曹安路1899號，但爭議部位涉及的電信房、配電間等設(shè)施系為整個曹安商貿(mào)城服務(wù)的，故該商貿(mào)城內(nèi)的業(yè)主均有提起本案訴訟的主體資格。本案被訴的具體行政行為系房地產(chǎn)初始登記行為，兩被告依據(jù)《上海市房地產(chǎn)登記條例》第二十五條、第二十六條和第二十七條的規(guī)定受理了騰昭公司的申請后，對申請人提交的申請材料在法定期限內(nèi)完成審核，認(rèn)為符合規(guī)定的頒證條件，將該初始登記事項記載于房地產(chǎn)登記冊，并向騰昭公司頒發(fā)了房地產(chǎn)權(quán)證，兩被告的頒證行為并無不當(dāng)。本案中，原告方起訴要求撤銷兩被告將涉案爭議部位面積登記在騰昭公司名下的行為，原告的理由是認(rèn)為3870.88平方米共用部位房屋產(chǎn)權(quán)應(yīng)歸全體業(yè)主所有，原告實際是對民事實體權(quán)利有爭議，而這類爭議的處理屬于民事訴訟的解決范圍，爭議部位面積的權(quán)屬問題應(yīng)當(dāng)在民事法律關(guān)系中予以明確,原告應(yīng)就涉案爭議部分房屋的權(quán)屬問題先行提起民事訴訟。審理中，本院對此進(jìn)行了釋明，但原告不同意提起民事訴訟，故原告的訴訟主張缺乏相應(yīng)的事實根據(jù)。據(jù)此，依據(jù)《最高人民法院關(guān)于執(zhí)行<中華人民共和國行政訴訟法>若干問題的解釋》第五十六條第（四）項之規(guī)定，判決如下：
駁回原告徐正忠、孟慶濤、鄔文浩、徐武英、黃元慶、成鷹的訴訟請求。
案件受理費50元，由原告負(fù)擔(dān)。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第二中級人民法院。
　　　　　　　　　　　　　　


審 判 長　　朱 堅 軍
審 判 員　　潘 怡 易
人民陪審員 王 涯 芹

二○一四年三月三十一日


書　記　員　　嚴(yán) 盈 盈








審 判 長 朱堅軍
審 判 員 潘怡易
人民陪審員 王涯芹
二〇一四年三月三十一日
書 記 員 嚴(yán)盈盈