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（2013）嘉行初字第168號(hào)

上 海 市 嘉 定 區(qū) 人 民 法 院

行 政 判 決 書

（2013）嘉行初字第168號(hào)

原告胥寶華，男，1963年8月6日出生，漢族，住上海市嘉定區(qū)。

委托代理人金黎，上海市輝煌律師事務(wù)所律師。

被告上海市住房保障和房屋管理局，住所地上海市。

法定代表人劉海生，局長(zhǎng)。

被告上海市規(guī)劃和國(guó)土資源管理局，住所地上海市。

法定代表人莊少勤，局長(zhǎng)。

兩被告共同的委托代理人袁福泉，上海市房地產(chǎn)登記處工作人員。

兩被告共同的委托代理人邵莉莉，嘉定區(qū)房地產(chǎn)登記處工作人員。

第三人胥黨女，1958年1月22日出生，漢族，住上海市長(zhǎng)寧區(qū)。

委托代理人晏兵克，江蘇興玄武律師事務(wù)所律師。

第三人上海瀛通雙佳房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地上海市嘉定區(qū)。

法定代表人陳偉峰，董事長(zhǎng)。

委托代理人鄭健，該公司員工。

委托代理人顧明星，上海市中廣律師事務(wù)所律師。

原告胥寶華不服被告上海市住房保障和房屋管理局、被告上海市規(guī)劃和國(guó)土資源管理局作出的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記行為，向本院提起行政訴訟。本院于2013年10月28日立案受理后，依法組成合議庭進(jìn)行了審理。因胥黨女和上海瀛通雙佳房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱瀛通公司）與本案被訴具體行政行為有法律上的利害關(guān)系，故本院于2013年10月28日和11月11日分別依法通知上述人員和公司為第三人參加訴訟。本院于2013年11月19日公開開庭審理了本案。原告胥寶華及其委托代理人金黎，兩被告共同的委托代理人邵莉莉，第三人胥黨女的委托代理人晏兵克，第三人瀛通公司的委托代理人鄭健、顧明星到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

兩被告于2012年9月10日作出頒發(fā)滬房地嘉字（2012）第017892號(hào)上海市房地產(chǎn)權(quán)證的具體行政行為。該權(quán)證上載明：權(quán)利人胥黨女，房地產(chǎn)坐落于某某路某某弄某某號(hào)某某室，土地使用權(quán)取得方式為出讓，房屋建筑面積75.97平方米，房屋用途為居住等內(nèi)容。兩被告向本院提供了作出被訴具體行政行為的證據(jù)和依據(jù)：（1）2012年8月27日上海市房地產(chǎn)登記申請(qǐng)書；（2）企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照、身份證、委托書；（3）2012年4月12日上海市商品房出售合同；（4）個(gè)人所得稅完稅證明；（5）配套商品房供應(yīng)單；（6）商品住宅維修基金（專戶分戶信息查詢）；（7）上海市個(gè)人住房房產(chǎn)稅認(rèn)定通知書；（8）上海市房地產(chǎn)登記簿查閱申請(qǐng)書；（9）（2009）普民（行）初字第19號(hào)民事判決書、（2009）滬二中民（行）終字第65號(hào)民事判決書、（2010）滬高民（行）申字第44號(hào)民事裁定書。兩被告欲以上述證據(jù)證明兩第三人向兩被告申請(qǐng)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記，并依法提交了相應(yīng)的申請(qǐng)材料，兩被告經(jīng)審查后核準(zhǔn)了申請(qǐng)，并向胥黨女頒發(fā)了房地產(chǎn)權(quán)證；兩被告作出被訴登記行為認(rèn)定事實(shí)清楚、證據(jù)充分，行政程序合法。（10）《上海市房地產(chǎn)登記條例》第五條、第十七條、第三十條、第三十一條、第三十二條、第三十三條、《上海市房地產(chǎn)登記技術(shù)規(guī)定（試行）》第3.2.3.1、第3.2.3.2的規(guī)定，以證明兩被告具有作出本案被訴房地產(chǎn)登記行為的主體資格，兩被告作出房地產(chǎn)登記行為的程序合法，適用法律正確。

經(jīng)庭審質(zhì)證，原告認(rèn)為，涉案房屋已經(jīng)變更到瀛通公司名下，兩被告必須收回瀛通公司的房產(chǎn)證原件，但在兩被告提交的證據(jù)中未看到，兩被告也未提供審核通過(guò)的通知書；原告對(duì)兩被告提供的證據(jù)（2）中的委托書有異議，認(rèn)為買賣雙方的轉(zhuǎn)移登記行為不可能由賣方委托買房辦理轉(zhuǎn)移登記手續(xù)；原告對(duì)兩被告提供的證據(jù)（3）認(rèn)為，出售合同的簽署日期是2012年4月12日，但使用的仍是2000年的版本，兩被告未盡審核義務(wù)，且網(wǎng)上合同的簽署時(shí)間為4月9日，二者在時(shí)間上不一致，合同附件一中寫明的雙方簽約時(shí)間也與合同簽署時(shí)間不符；原告對(duì)兩被告提供的證據(jù)（5）認(rèn)為，配套商品房供應(yīng)單上沒(méi)有日期，拆遷人蓋章模糊，真實(shí)性無(wú)法確認(rèn)；原告對(duì)兩被告提供的證據(jù)（6）認(rèn)為，兩被告提供的證據(jù)中沒(méi)有商品住宅維修基金，專戶分戶信息查詢中顯示已出售狀態(tài)，與事實(shí)不符；原告對(duì)兩被告提供的證據(jù)（9）的真實(shí)性無(wú)異議，但認(rèn)為原告已經(jīng)對(duì)（2010）滬高民（行）申字第44號(hào)民事裁定書提出再審申請(qǐng)，該案尚在處理過(guò)程中；原告對(duì)兩被告提供的其他證據(jù)無(wú)異議；原告對(duì)兩被告提供的法律依據(jù)亦無(wú)異議。

經(jīng)庭審質(zhì)證，第三人胥黨女對(duì)兩被告提供的證據(jù)和法律依據(jù)均無(wú)異議。

經(jīng)庭審質(zhì)證，第三人瀛通公司對(duì)兩被告提供的證據(jù)和法律依據(jù)均無(wú)異議。瀛通公司同時(shí)認(rèn)為，涉案的系配套商品房，轉(zhuǎn)讓方不在場(chǎng)的情況下，受讓方必須要有轉(zhuǎn)讓方出具的委托書；出售合同是上海市的統(tǒng)一版本，整個(gè)江橋地區(qū)的合同內(nèi)容都是一個(gè)版本，不受簽約時(shí)間先后的限制；合同附件一中的3月26日系合同的草簽時(shí)間，由電腦自動(dòng)生成，4月9日是網(wǎng)上簽約的確認(rèn)時(shí)間，4月12日是書面合同的簽約時(shí)間。

原告訴稱，民事判決書僅涉及商品房預(yù)售合同無(wú)效問(wèn)題，對(duì)房屋權(quán)屬未作任何認(rèn)定，亦未有任何更正登記的判決主文，相關(guān)當(dāng)事人也未向法院申請(qǐng)執(zhí)行，原告也未收到開發(fā)商的任何退款，兩被告根據(jù)確認(rèn)合同無(wú)效的民事判決書直接作出更正登記至瀛通公司名下的行為明顯超越職權(quán)。原告系拆遷補(bǔ)償安置人，兩被告作出錯(cuò)誤的變更登記行為實(shí)際已剝奪了原告合法的拆遷補(bǔ)償安置權(quán)利。兩被告應(yīng)在變更登記前和變更登記后，兩次書面通知原告，但兩被告均未書面通知，兩被告作出更正登記行為的程序違法。因更正登記錯(cuò)誤在先，兩被告在明知胥黨女必須通過(guò)訴訟才能撤銷原告房產(chǎn)證和確認(rèn)房屋所有權(quán)歸屬的情況下，仍接受胥黨女的單方轉(zhuǎn)移登記申請(qǐng)并核發(fā)房地產(chǎn)權(quán)證的行為違法。綜上，原告要求撤銷兩被告就本市某某路某某弄某某號(hào)某某室房屋向胥黨女核發(fā)滬房地嘉字（2012）第017892號(hào)上海市房地產(chǎn)權(quán)證的具體行政行為，將產(chǎn)權(quán)證恢復(fù)至原告名下。

原告提供如下證據(jù)證明其系通過(guò)合法動(dòng)遷安置形式取得涉案房屋產(chǎn)權(quán)并已入住至今，兩個(gè)被告將涉案房屋登記至胥黨女名下的行為違法：（1）2013年7月19日滬府復(fù)字（2013）第123號(hào)行政復(fù)議決定書及郵寄信封；（2）滬房地嘉字（2009）第007716號(hào)上海市房地產(chǎn)權(quán)證；（3）權(quán)利人為胥黨女的房屋狀況及產(chǎn)權(quán)人信息；（4）權(quán)利人為瀛通公司的上海市房地產(chǎn)登記信息：（5）原告與瀛通公司間簽訂的上海市商品房預(yù)售合同、配套商品房供應(yīng)單、商品房購(gòu)房確認(rèn)單、購(gòu)房發(fā)票、契稅發(fā)票、維修基金收款憑證、2013年度物業(yè)管理費(fèi)；（6）配套商品房供應(yīng)協(xié)議、房屋拆遷許可證。

經(jīng)庭審質(zhì)證，兩被告對(duì)原告提供證據(jù)（1）至證據(jù)（4）無(wú)異議。兩被告對(duì)原告提供證據(jù)（5）和證據(jù)（6）的真實(shí)性無(wú)異議，但認(rèn)為與本案無(wú)關(guān)；房地產(chǎn)登記的相關(guān)法律規(guī)定中未規(guī)定需要提交購(gòu)房發(fā)票。兩被告沒(méi)有義務(wù)對(duì)此進(jìn)行審核。

經(jīng)庭審質(zhì)證，第三人胥黨女對(duì)原告提供證據(jù)的真實(shí)性無(wú)異議，但認(rèn)為與本案無(wú)關(guān)；原告的合同已經(jīng)被司法機(jī)關(guān)確認(rèn)無(wú)效，所附的所有材料均無(wú)效；配套商品房供應(yīng)協(xié)議與本案無(wú)關(guān)。

經(jīng)庭審質(zhì)證，第三人瀛通公司對(duì)原告提供證據(jù)的真實(shí)性無(wú)異議。瀛通公司同時(shí)認(rèn)為，配套商品房供應(yīng)協(xié)議與本案無(wú)關(guān)；簽訂房屋預(yù)售合同的，按規(guī)定需要房屋交接書，簽訂的是房屋出售合同的則不需要房屋交接書；瀛通公司是根據(jù)上海市普陀區(qū)人民法院2012年的生效判決書來(lái)履行的，不涉及房屋交接書的問(wèn)題。

兩被告辯稱，2009年4月，申請(qǐng)人胥寶華持上海市商品房預(yù)售合同及房屋交接單、配套商品房供應(yīng)單等材料，申請(qǐng)辦理原屬于瀛通公司所有的某某路某某弄某某號(hào)某某室拆遷安置房屋的轉(zhuǎn)移登記，取得了滬房地嘉字（2009）第007716號(hào)上海市房地產(chǎn)權(quán)證。由于申請(qǐng)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記時(shí)所主要依據(jù)的商品房預(yù)售合同已被普陀區(qū)人民法院和上海市第二中級(jí)人民法院的民事判決書確認(rèn)無(wú)效，2011年8月，上述房地產(chǎn)所有權(quán)被更正登記到瀛通公司名下。原告不是系爭(zhēng)房屋的權(quán)利人，與被訴具體行政行為沒(méi)有法律上的利害關(guān)系，不具備行政訴訟的主體資格。2013年1月18日，原告對(duì)涉案房地產(chǎn)登記簿進(jìn)行了查閱，兩被告已在《上海市房地產(chǎn)登記簿查閱申請(qǐng)書》上告知了訴訟時(shí)效，原告于2013年10月提起行政訴訟，已超過(guò)訴訟時(shí)效。2012年8月，胥黨女和瀛通公司向兩被告申請(qǐng)辦理某某路某某弄某某號(hào)某某室新建商品房轉(zhuǎn)移登記。兩被告依據(jù)《上海市房地產(chǎn)登記條例》第三十條、第三十一條、第三十二條、第三十三條及《上海市房地產(chǎn)登記技術(shù)規(guī)定（試行）》第3.2.3.1、第3.2.3.2的規(guī)定，收取了申請(qǐng)材料，審查核準(zhǔn)了當(dāng)事人的申請(qǐng)，向胥黨女頒發(fā)了滬房地嘉字（2012）第017892號(hào)上海市房地產(chǎn)權(quán)證。兩被告的頒證行為，認(rèn)定事實(shí)清楚，證據(jù)確鑿，適用法律正確，程序合法，內(nèi)容適當(dāng)，懇請(qǐng)法院依法維持兩被告作出的具體行政行為。

第三人胥黨女述稱，2009年9月22日，上海市普陀區(qū)人民法院已經(jīng)判決確認(rèn)胥寶華與瀛通公司簽訂的某某號(hào)某某室《上海市商品房預(yù)售合同》無(wú)效，2009年11月23日，上海市第二中級(jí)人民法院駁回了胥寶華的上訴請(qǐng)求，維持了原審判決。上海市高級(jí)人民法院接到胥寶華的再審申請(qǐng)后，已于2010年7月27日作出裁定，駁回胥寶華的再審申請(qǐng)，這更證明了胥寶華不具有房屋產(chǎn)權(quán)安置補(bǔ)償資格。胥寶華是在胥黨女不知情的情況下與他人簽訂了預(yù)售合同，違反了拆遷法律規(guī)定，已經(jīng)侵犯了胥黨女的合法權(quán)利。胥黨女通過(guò)司法維權(quán)推翻了胥寶華簽訂的預(yù)售合同，在法律上證明了其才是真正的某某號(hào)某某室房屋產(chǎn)權(quán)拆遷補(bǔ)償人。兩被告根據(jù)胥黨女的申請(qǐng)，依法將拆遷安置房的產(chǎn)權(quán)辦至胥黨女名下并無(wú)不當(dāng)。

第三人胥黨女提供如下證據(jù)支持其訴訟主張：（1）（2012）普民（行）初字第2號(hào)民事判決書；（2）上海市城市居住房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議；（3）產(chǎn)權(quán)人為胥黨女的滬房地普字（1998）第014030號(hào)上海市房地產(chǎn)權(quán)證；（4）（2009）普民（行）初字第19號(hào)民事判決書、（2009）滬二中民（行）終字第65號(hào)民事判決書、（2010）滬高民（行）申字第44號(hào)民事裁定書；（5）配套商品房供應(yīng)單、上海市商品房出售合同；（6）滬房地嘉字（2012）第017892號(hào)上海市房地產(chǎn)權(quán)證。

經(jīng)庭審質(zhì)證，原告對(duì)胥黨女提供的證據(jù)（1）的真實(shí)性有異議，認(rèn)為其未參與該案訴訟，對(duì)事實(shí)不清楚，且兩被告作出的登記行為并非依據(jù)該份判決書，故該判決書與本案無(wú)關(guān)。原告對(duì)胥黨女提供的證據(jù)（2）的真實(shí)性無(wú)異議，認(rèn)為合同無(wú)效僅是更名，但實(shí)際上退房等均未履行即進(jìn)行轉(zhuǎn)讓的行為是非法的。

經(jīng)庭審質(zhì)證，兩被告對(duì)胥黨女提供的證據(jù)均無(wú)異議，兩被告同時(shí)認(rèn)為（2012）普民（行）初字第2號(hào)民事判決書未作為被訴轉(zhuǎn)移登記的材料。

經(jīng)庭審質(zhì)證，瀛通公司對(duì)胥黨女提供的證據(jù)均無(wú)異議，并認(rèn)為是依據(jù)上海市普陀區(qū)人民法院的生效判決書辦理了胥黨女的房地產(chǎn)權(quán)證。

第三人瀛通公司述稱，瀛通公司并非安置協(xié)議的拆遷人，在普陀區(qū)人民法院的生效判決書中確認(rèn)某某號(hào)某某室房屋歸胥黨女所有，瀛通公司完全是按照法院判決進(jìn)行處理的。

審理中，本院就涉案房屋所有權(quán)的歸屬問(wèn)題，向原告進(jìn)行了釋明，要求其在指定的期限內(nèi)，就此房屋確權(quán)的民事法律關(guān)系提起民事訴訟。但在本院指定的期限屆滿后，原告未起訴，并表示不需要提起民事訴訟。

經(jīng)庭審質(zhì)證，本院對(duì)證據(jù)作如下確認(rèn)：原告提供的證據(jù)（1）至證據(jù)（4）可以證明原告具有提起本案訴訟的主體資格，本院對(duì)此予以確認(rèn)；原告提供的其它證據(jù)雖具有真實(shí)性，但不能據(jù)此證明原告對(duì)涉案房屋擁有產(chǎn)權(quán)，原告的主張不能成立。兩被告提供的證據(jù)具有真實(shí)性、合法性和關(guān)聯(lián)性，本院予以確認(rèn)。第三人胥黨女提供的證據(jù)真實(shí)、合法、與本案具有關(guān)聯(lián)性，本院對(duì)此予以確認(rèn)。

本院經(jīng)審理查明：胥黨女是本市普陀區(qū)某某路某某村某某號(hào)甲房屋的產(chǎn)權(quán)人，該房于2006年9月13日被列入拆遷范圍，拆遷人是上海華運(yùn)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱華運(yùn)公司）。2008年1月22日，原告持被拆遷人胥黨女出具的委托書，與華運(yùn)公司簽訂了拆遷安置協(xié)議，華運(yùn)公司為胥黨女戶安置了瀛通公司名下的配套商品房，后原告于2008年2月28日與瀛通公司簽訂了《上海市商品房預(yù)售合同》，購(gòu)買了本市某某路某某弄某某號(hào)某某室配套商品房，并取得了該房屋的上海市房地產(chǎn)權(quán)證。嗣后，胥黨女向普陀區(qū)人民法院提起訴訟，要求確認(rèn)胥寶華與瀛通公司所簽商品房預(yù)售合同無(wú)效。2009年9月22日，普陀區(qū)人民法院作出（2009）普民（行）初字第19號(hào)民事判決書，確認(rèn)瀛通公司與原告間簽訂的商品房預(yù)售合同無(wú)效，上海市第二中級(jí)人民法院判決予以維持。兩被告根據(jù)利害關(guān)系人華運(yùn)公司的申請(qǐng)，于2011年8月18日作出更正登記，將本市某某路某某弄某某號(hào)某某室恢復(fù)登記至瀛通公司名下。2012年4月12日，胥黨女和瀛通公司簽訂了上海市商品房出售合同，購(gòu)買了某某路某某弄某某號(hào)某某室配套商品房。2012年6月14日，普陀區(qū)人民法院作出（2012）普民（行）初字第2號(hào)民事判決書，確認(rèn)瀛通公司名下的某某路某某弄某某號(hào)某某室安置房歸胥黨女所有，華運(yùn)公司和瀛通公司協(xié)助胥黨女辦理涉案安置房屋的相關(guān)房地產(chǎn)權(quán)利登記手續(xù)。2012年8月27日，胥黨女和瀛通公司向兩被告申請(qǐng)辦理涉案房屋的轉(zhuǎn)移登記。兩被告經(jīng)審查后對(duì)申請(qǐng)事項(xiàng)予以核準(zhǔn)，并于2012年9月10日作出向胥黨女頒發(fā)滬房地嘉字（2012）第017892號(hào)上海市房地產(chǎn)權(quán)證的具體行政行為。原告對(duì)兩被告的轉(zhuǎn)移登記行為不服，向上海市人民政府申請(qǐng)行政復(fù)議。2013年7月19日，上海市人民政府作出滬府復(fù)決字（2013）第123號(hào)行政復(fù)議決定書，維持了兩被告作出的登記行為。原告仍不服，向本院提起訴訟，要求撤銷兩被告作出的轉(zhuǎn)移登記行為，將產(chǎn)權(quán)證權(quán)利人恢復(fù)至原告名下。

本院認(rèn)為，根據(jù)《上海市房地產(chǎn)登記條例》第五條、第十七條的規(guī)定，兩被告具有頒發(fā)房地產(chǎn)權(quán)證的主體資格。依據(jù)該登記條例第三十條、第三十一條、第三十二條和《上海市房地產(chǎn)登記技術(shù)規(guī)定（試行）》第3.2.3.1、第3.2.3.2的規(guī)定，本案系因房地產(chǎn)買賣而產(chǎn)生的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記，該登記申請(qǐng)時(shí)須提交申請(qǐng)書、身份證明、房地產(chǎn)權(quán)證書、房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移的文件等，以及房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記申請(qǐng)符合條件應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)予登記的情形。兩被告依據(jù)上述規(guī)定，對(duì)兩第三人的房地產(chǎn)登記申請(qǐng)材料予以審核，認(rèn)定轉(zhuǎn)讓人瀛通公司系房地產(chǎn)登記冊(cè)記載的原權(quán)利人，受讓人胥黨女系房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同的受讓人，申請(qǐng)登記事項(xiàng)與登記冊(cè)記載不沖突，該申請(qǐng)符合準(zhǔn)予登記條件。兩被告認(rèn)定的事實(shí)清楚，證據(jù)充分。兩被告受理了房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓雙方的申請(qǐng)后，在法定期限內(nèi)完成審核，將轉(zhuǎn)移事項(xiàng)記載于房地產(chǎn)登記簿，并將房地產(chǎn)權(quán)證頒發(fā)給受讓人胥黨女，兩被告的行政程序符合法律規(guī)定。本案中，原告起訴要求撤銷兩被告將涉案房地產(chǎn)登記在胥黨女名下的行為，原告的理由是認(rèn)為其系拆遷補(bǔ)償安置人，是涉案房屋的權(quán)利人，原告實(shí)際是對(duì)民事實(shí)體權(quán)利有爭(zhēng)議，而這類爭(zhēng)議的處理屬于民事訴訟的解決范圍，應(yīng)當(dāng)在民事法律關(guān)系中予以明確,原告應(yīng)就涉案房屋的權(quán)屬問(wèn)題先行提起民事訴訟。審理中，本院對(duì)此多次進(jìn)行了釋明，但原告不同意提起民事訴訟，故原告的訴訟主張缺乏相應(yīng)的事實(shí)根據(jù)。據(jù)此，依據(jù)《最高人民法院關(guān)于執(zhí)行<中華人民共和國(guó)行政訴訟法>若干問(wèn)題的解釋》第五十六條第（四）項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：

駁回原告胥寶華的訴訟請(qǐng)求。

案件受理費(fèi)50元，由原告胥寶華負(fù)擔(dān)。

如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第二中級(jí)人民法院。



審 判 長(zhǎng)　 朱 堅(jiān) 軍

審 判 員　　潘 怡 易

人民陪審員 戴 錦 銓



二○一三年十一月二十五日

　　　　　　　　　　　



書　記　員　　嚴(yán) 盈 盈





審 判 長(zhǎng) 朱堅(jiān)軍
審 判 員 潘怡易
人民陪審員 戴錦銓
二〇一三年十一月二十二日
書 記 員 嚴(yán)盈盈