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（2013）嘉行初字第169號

上 海 市 嘉 定 區(qū) 人 民 法 院

行 政 判 決 書

（2013）嘉行初字第169號

原告胥寶華，男，1963年8月6日出生，漢族，住上海市嘉定區(qū)。

委托代理人金黎，上海市輝煌律師事務所律師。

被告上海市住房保障和房屋管理局，住所地上海市。

法定代表人劉海生，局長。

被告上海市規(guī)劃和國土資源管理局，住所地上海市。

法定代表人莊少勤，局長。

兩被告共同的委托代理人袁福泉，上海市房地產登記處工作人員。

兩被告共同的委托代理人邵莉莉，嘉定區(qū)房地產登記處工作人員。

第三人胥黨女，1958年1月22日出生，漢族，住上海市長寧區(qū)。

委托代理人晏兵克，江蘇興玄武律師事務所律師。

第三人上海瀛通雙佳房地產開發(fā)有限公司，住所地上海市嘉定區(qū)。

法定代表人陳偉峰，董事長。

委托代理人鄭健，該公司員工。

委托代理人顧明星，上海市中廣律師事務所律師。

原告胥寶華不服被告上海市住房保障和房屋管理局、被告上海市規(guī)劃和國土資源管理局作出的房地產轉移登記行為，向本院提起行政訴訟。本院于2013年10月28日立案受理后，依法組成合議庭進行了審理。因胥黨女和上海瀛通雙佳房地產開發(fā)有限公司（以下簡稱瀛通公司）與本案被訴具體行政行為有法律上的利害關系，故本院于2013年10月28日和11月11日分別依法通知上述人員和公司為第三人參加訴訟。本院于2013年11月19日公開開庭審理了本案。原告胥寶華及其委托代理人金黎，兩被告共同的委托代理人邵莉莉，第三人胥黨女的委托代理人晏兵克，第三人瀛通公司的委托代理人鄭健、顧明星到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結。

兩被告于2012年9月10日作出頒發(fā)滬房地嘉字（2012）第017873號上海市房地產權證的具體行政行為。該權證上載明：權利人胥黨女，房地產坐落于某某路某某弄某某號某某室，土地使用權取得方式為出讓，房屋建筑面積75.97平方米，房屋用途為居住等內容。兩被告向本院提供了作出被訴具體行政行為的證據(jù)和依據(jù)：（1）2012年8月27日上海市房地產登記申請書；（2）企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照、身份證、委托書；（3）2012年4月12日上海市商品房出售合同；（4）個人所得稅完稅證明；（5）配套商品房供應單；（6）商品住宅維修基金（專戶分戶信息查詢）；（7）上海市個人住房房產稅認定通知書；（8）上海市房地產登記簿查閱申請書；（9）（2009）普民（行）初字第18號民事判決書、（2009）滬二中民（行）終字第64號民事判決書、（2010）滬高民（行）申字第43號民事裁定書。兩被告欲以上述證據(jù)證明兩第三人向兩被告申請房地產轉移登記，并依法提交了相應的申請材料，兩被告經審查后核準了申請，并向胥黨女頒發(fā)了房地產權證；兩被告作出被訴登記行為認定事實清楚、證據(jù)充分，行政程序合法。（10）《上海市房地產登記條例》第五條、第十七條、第三十條、第三十一條、第三十二條、第三十三條、《上海市房地產登記技術規(guī)定（試行）》第3.2.3.1、第3.2.3.2的規(guī)定，以證明兩被告具有作出本案被訴房地產登記行為的主體資格，兩被告作出房地產登記行為的程序合法，適用法律正確。

經庭審質證，原告認為，涉案房屋已經變更到瀛通公司名下，兩被告必須收回瀛通公司的房產證原件，但在兩被告提交的證據(jù)中未看到，兩被告也未提供審核通過的通知書；原告對兩被告提供的證據(jù)（2）中的委托書有異議，認為買賣雙方的轉移登記行為不可能由賣方委托買房辦理轉移登記手續(xù)；原告對兩被告提供的證據(jù)（3）認為，出售合同的簽署日期是2012年4月12日，但使用的仍是2000年的版本，兩被告未盡審核義務，且網(wǎng)上合同的簽署時間為4月9日，二者在時間上不一致，合同附件一中寫明的雙方簽約時間也與合同簽署時間不符；原告對兩被告提供的證據(jù)（5）認為，配套商品房供應單上沒有日期，拆遷人蓋章模糊，真實性無法確認；原告對兩被告提供的證據(jù)（6）認為，兩被告提供的證據(jù)中沒有商品住宅維修基金，專戶分戶信息查詢中顯示已出售狀態(tài)，與事實不符；原告對兩被告提供的證據(jù)（9）的真實性無異議，但認為原告已經對（2010）滬高民（行）申字第43號民事裁定書提出再審申請，該案尚在處理過程中；原告對兩被告提供的其他證據(jù)無異議；原告對兩被告提供的法律依據(jù)亦無異議。

經庭審質證，第三人胥黨女對兩被告提供的證據(jù)和法律依據(jù)均無異議。

經庭審質證，第三人瀛通公司對兩被告提供的證據(jù)和法律依據(jù)均無異議。瀛通公司同時認為，涉案的系配套商品房，轉讓方不在場的情況下，受讓方必須要有轉讓方出具的委托書；出售合同是上海市的統(tǒng)一版本，整個江橋地區(qū)的合同內容都是一個版本，不受簽約時間先后的限制；合同附件一中的3月26日系合同的草簽時間，由電腦自動生成，4月9日是網(wǎng)上簽約的確認時間，4月12日是書面合同的簽約時間。

原告訴稱，民事判決書僅涉及商品房預售合同無效問題，對房屋權屬未作任何認定，亦未有任何更正登記的判決主文，相關當事人也未向法院申請執(zhí)行，原告也未收到開發(fā)商的任何退款，兩被告根據(jù)確認合同無效的民事判決書直接作出更正登記至瀛通公司名下的行為明顯超越職權。原告系拆遷補償安置人，兩被告作出錯誤的變更登記行為實際已剝奪了原告合法的拆遷補償安置權利。兩被告應在變更登記前和變更登記后，兩次書面通知原告，但兩被告均未書面通知，兩被告作出更正登記行為的程序違法。因更正登記錯誤在先，兩被告在明知胥黨女必須通過訴訟才能撤銷原告房產證和確認房屋所有權歸屬的情況下，仍接受胥黨女的單方轉移登記申請并核發(fā)房地產權證的行為違法。綜上，原告要求撤銷兩被告就本市某某路某某弄某某號某某室房屋向胥黨女核發(fā)滬房地嘉字（2012）第017873號上海市房地產權證的具體行政行為，將產權證恢復至原告名下。

原告提供如下證據(jù)證明其系通過合法動遷安置形式取得涉案房屋產權并已入住至今，兩個被告將涉案房屋登記至胥黨女名下的行為違法：（1）2013年7月19日滬府復字（2013）第124號行政復議決定書及郵寄信封；（2）滬房地嘉字（2009）第007727號上海市房地產權證；（3）權利人為胥黨女的房屋狀況及產權人信息；（4）權利人為瀛通公司的上海市房地產登記信息：（5）原告與瀛通公司間簽訂的上海市商品房預售合同、房屋交接書、配套商品房供應單、商品房購房確認單、購房發(fā)票、契稅發(fā)票、維修基金收款憑證、2013年度物業(yè)管理費；（6）配套商品房供應協(xié)議、房屋拆遷許可證。

經庭審質證，兩被告對原告提供證據(jù)（1）至證據(jù)（4）無異議。兩被告對原告提供證據(jù)（5）和證據(jù)（6）的真實性無異議，但認為與本案無關；房地產登記的相關法律規(guī)定中未規(guī)定需要提交購房發(fā)票。兩被告沒有義務對此進行審核。

經庭審質證，第三人胥黨女對原告提供證據(jù)的真實性無異議，但認為與本案無關；原告的合同已經被司法機關確認無效，所附的所有材料均無效；配套商品房供應協(xié)議與本案無關。

經庭審質證，第三人瀛通公司對原告提供證據(jù)的真實性無異議。瀛通公司同時認為，配套商品房供應協(xié)議與本案無關；簽訂房屋預售合同的，按規(guī)定需要房屋交接書，簽訂的是房屋出售合同的則不需要房屋交接書；瀛通公司是根據(jù)上海市普陀區(qū)人民法院2012年的生效判決書來履行的，不涉及房屋交接書的問題。

兩被告辯稱，2009年4月，申請人胥寶華持上海市商品房預售合同及房屋交接單、配套商品房供應單等材料，申請辦理原屬于瀛通公司所有的某某路某某弄某某號某某室拆遷安置房屋的轉移登記，取得了滬房地嘉字（2009）第007727號上海市房地產權證。由于申請房地產轉移登記時所主要依據(jù)的商品房預售合同已被普陀區(qū)人民法院和上海市第二中級人民法院的民事判決書確認無效，2011年8月，上述房地產所有權被更正登記到瀛通公司名下。原告不是系爭房屋的權利人，與被訴具體行政行為沒有法律上的利害關系，不具備行政訴訟的主體資格。2013年1月18日，原告對涉案房地產登記簿進行了查閱，兩被告已在《上海市房地產登記簿查閱申請書》上告知了訴訟時效，原告于2013年10月提起行政訴訟，已超過訴訟時效。2012年8月，胥黨女和瀛通公司向兩被告申請辦理某某路某某弄某某號某某室新建商品房轉移登記。兩被告依據(jù)《上海市房地產登記條例》第三十條、第三十一條、第三十二條、第三十三條及《上海市房地產登記技術規(guī)定（試行）》第3.2.3.1、第3.2.3.2的規(guī)定，收取了申請材料，審查核準了當事人的申請，向胥黨女頒發(fā)了滬房地嘉字（2012）第017873號上海市房地產權證。兩被告的頒證行為，認定事實清楚，證據(jù)確鑿，適用法律正確，程序合法，內容適當，懇請法院依法維持兩被告作出的具體行政行為。

第三人胥黨女述稱，2009年9月22日，上海市普陀區(qū)人民法院已經判決確認胥寶華與瀛通公司簽訂的某某號某某室《上海市商品房預售合同》無效，2009年11月23日，上海市第二中級人民法院駁回了胥寶華的上訴請求，維持了原審判決。上海市高級人民法院接到胥寶華的再審申請后，已于2010年7月27日作出裁定，駁回胥寶華的再審申請，這更證明了胥寶華不具有房屋產權安置補償資格。胥寶華是在胥黨女不知情的情況下與他人簽訂了預售合同，違反了拆遷法律規(guī)定，已經侵犯了胥黨女的合法權利。胥黨女通過司法維權推翻了胥寶華簽訂的預售合同，在法律上證明了其才是真正的某某號某某室房屋產權拆遷補償人。兩被告根據(jù)胥黨女的申請，依法將拆遷安置房的產權辦至胥黨女名下并無不當。

第三人胥黨女提供如下證據(jù)支持其訴訟主張：（1）（2012）普民（行）初字第2號民事判決書；（2）上海市城市居住房屋拆遷補償安置協(xié)議；（3）產權人為胥黨女的滬房地普字（1998）第014030號上海市房地產權證；（4）（2009）普民（行）初字第18號民事判決書、（2009）滬二中民（行）終字第64號民事判決書、（2010）滬高民（行）申字第43號民事裁定書；（5）配套商品房供應單、上海市商品房出售合同；（6）滬房地嘉字（2012）第017873號上海市房地產權證。

經庭審質證，原告對胥黨女提供的證據(jù)（1）的真實性有異議，認為其未參與該案訴訟，對事實不清楚，且兩被告作出的登記行為并非依據(jù)該份判決書，故該判決書與本案無關。原告對胥黨女提供的證據(jù)（2）的真實性無異議，認為合同無效僅是更名，但實際上退房等均未履行即進行轉讓的行為是非法的。

經庭審質證，兩被告對胥黨女提供的證據(jù)均無異議，兩被告同時認為（2012）普民（行）初字第2號民事判決書未作為被訴轉移登記的材料。

經庭審質證，瀛通公司對胥黨女提供的證據(jù)均無異議，并認為是依據(jù)上海市普陀區(qū)人民法院的生效判決書辦理了胥黨女的房地產權證。

第三人瀛通公司述稱，瀛通公司并非安置協(xié)議的拆遷人，在普陀區(qū)人民法院的生效判決書中確認某某號某某室房屋歸胥黨女所有，瀛通公司完全是按照法院判決進行處理的。

審理中，本院就涉案房屋所有權的歸屬問題，向原告進行了釋明，要求其在指定的期限內，就此房屋確權的民事法律關系提起民事訴訟。但在本院指定的期限屆滿后，原告未起訴，并表示不需要提起民事訴訟。

經庭審質證，本院對證據(jù)作如下確認：原告提供的證據(jù)（1）至證據(jù)（4）可以證明原告具有提起本案訴訟的主體資格，本院對此予以確認；原告提供的其它證據(jù)雖具有真實性，但不能據(jù)此證明原告對涉案房屋擁有產權，原告的主張不能成立。兩被告提供的證據(jù)具有真實性、合法性和關聯(lián)性，本院予以確認。第三人胥黨女提供的證據(jù)真實、合法、與本案具有關聯(lián)性，本院對此予以確認。

本院經審理查明：胥黨女是本市普陀區(qū)某某路某某村某某號甲房屋的產權人，該房于2006年9月13日被列入拆遷范圍，拆遷人是上海華運房地產開發(fā)有限公司（以下簡稱華運公司）。2008年1月22日，原告持被拆遷人胥黨女出具的委托書，與華運公司簽訂了拆遷安置協(xié)議，華運公司為胥黨女戶安置了瀛通公司名下的配套商品房，后原告于2008年2月28日與瀛通公司簽訂了《上海市商品房預售合同》，購買了本市某某路某某弄某某號某某室配套商品房，并取得了該房屋的上海市房地產權證。嗣后，胥黨女向普陀區(qū)人民法院提起訴訟，要求確認胥寶華與瀛通公司所簽商品房預售合同無效。2009年9月22日，普陀區(qū)人民法院作出（2009）普民（行）初字第18號民事判決書，確認瀛通公司與原告間簽訂的商品房預售合同無效，上海市第二中級人民法院判決予以維持。兩被告根據(jù)利害關系人華運公司的申請，于2011年8月18日作出更正登記，將本市某某路某某弄某某號某某室恢復登記至瀛通公司名下。2012年4月12日，胥黨女和瀛通公司簽訂了上海市商品房出售合同，購買了某某路某某弄某某號某某室配套商品房。2012年6月14日，普陀區(qū)人民法院作出（2012）普民（行）初字第2號民事判決書，確認瀛通公司名下的某某路某某弄某某號某某室安置房歸胥黨女所有，華運公司和瀛通公司協(xié)助胥黨女辦理涉案安置房屋的相關房地產權利登記手續(xù)。2012年8月27日，胥黨女和瀛通公司向兩被告申請辦理涉案房屋的轉移登記。兩被告經審查后對申請事項予以核準，并于2012年9月10日作出向胥黨女頒發(fā)滬房地嘉字（2012）第017873號上海市房地產權證的具體行政行為。原告對兩被告的轉移登記行為不服，向上海市人民政府申請行政復議。2013年7月19日，上海市人民政府作出滬府復決字（2013）第124號行政復議決定書，維持了兩被告作出的登記行為。原告仍不服，向本院提起訴訟，要求撤銷兩被告作出的轉移登記行為，將產權證權利人恢復至原告名下。

本院認為，根據(jù)《上海市房地產登記條例》第五條、第十七條的規(guī)定，兩被告具有頒發(fā)房地產權證的主體資格。依據(jù)該登記條例第三十條、第三十一條、第三十二條和《上海市房地產登記技術規(guī)定（試行）》第3.2.3.1、第3.2.3.2的規(guī)定，本案系因房地產買賣而產生的房地產轉移登記，該登記申請時須提交申請書、身份證明、房地產權證書、房地產權屬發(fā)生轉移的文件等，以及房地產轉移登記申請符合條件應當準予登記的情形。兩被告依據(jù)上述規(guī)定，對兩第三人的房地產登記申請材料予以審核，認定轉讓人瀛通公司系房地產登記冊記載的原權利人，受讓人胥黨女系房地產轉讓合同的受讓人，申請登記事項與登記冊記載不沖突，該申請符合準予登記條件。兩被告認定的事實清楚，證據(jù)充分。兩被告受理了房地產轉讓雙方的申請后，在法定期限內完成審核，將轉移事項記載于房地產登記簿，并將房地產權證頒發(fā)給受讓人胥黨女，兩被告的行政程序符合法律規(guī)定。本案中，原告起訴要求撤銷兩被告將涉案房地產登記在胥黨女名下的行為，原告的理由是認為其系拆遷補償安置人，是涉案房屋的權利人，原告實際是對民事實體權利有爭議，而這類爭議的處理屬于民事訴訟的解決范圍，應當在民事法律關系中予以明確,原告應就涉案房屋的權屬問題先行提起民事訴訟。審理中，本院對此多次進行了釋明，但原告不同意提起民事訴訟，故原告的訴訟主張缺乏相應的事實根據(jù)。據(jù)此，依據(jù)《最高人民法院關于執(zhí)行<中華人民共和國行政訴訟法>若干問題的解釋》第五十六條第（四）項之規(guī)定，判決如下：

駁回原告胥寶華的訴訟請求。

案件受理費50元，由原告胥寶華負擔。

如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第二中級人民法院。





審 判 長　 朱 堅 軍

審 判 員　　潘 怡 易

人民陪審員 戴 錦 銓



二○一三年十一月二十五日





書　記　員　　嚴 盈 盈






審 判 長 朱堅軍
審 判 員 潘怡易
人民陪審員 戴錦銓
二〇一三年十一月二十二日
書 記 員 嚴盈盈