房屋轉(zhuǎn)移登記的三重審查標(biāo)準(zhǔn)
實(shí)踐中，房屋登記機(jī)關(guān)和人民法院在處理上述類型案件時(shí)所采取的審查標(biāo)準(zhǔn)不盡相同�？偟恼f來，主要存在以下三個(gè)不同層面的審查標(biāo)準(zhǔn)。
(一)形式主義的審查標(biāo)準(zhǔn)
房屋轉(zhuǎn)移登記行為屬依申請(qǐng)之行政行為，其主要的審查依據(jù)是涉及房屋轉(zhuǎn)移登記的相關(guān)行政法律規(guī)范。同時(shí)，考慮到房屋轉(zhuǎn)移登記的基礎(chǔ)系民事法律關(guān)系，在立法層面上，這些行政法律規(guī)范需要與相關(guān)的民事法律規(guī)范相銜接。否則，房屋登記機(jī)關(guān)作出的行政行為可能違反相關(guān)的民事法律規(guī)范。
在《物權(quán)法》施行前，房屋登記機(jī)關(guān)主要依據(jù)《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》對(duì)房屋轉(zhuǎn)移登記申請(qǐng)進(jìn)行審查�！冻鞘蟹课輽�(quán)屬登記管理辦法》第二十七條規(guī)定，登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)對(duì)權(quán)利人(申請(qǐng)人)的申請(qǐng)進(jìn)行審查。凡權(quán)屬清楚、產(chǎn)權(quán)來源資料齊全的，初始登記、轉(zhuǎn)移登記、變更登記、他項(xiàng)權(quán)利登記應(yīng)當(dāng)在受理登記后的30日內(nèi)核準(zhǔn)登記，并頒發(fā)房屋權(quán)屬證書。第三十六條第一款規(guī)定，以虛報(bào)、瞞報(bào)房屋權(quán)屬情況等非法手段獲得房屋權(quán)屬證書的，由登記機(jī)關(guān)收回其房屋權(quán)屬證書或者公告其房屋權(quán)屬證書作廢，并可對(duì)當(dāng)事人處以1千元以下罰款。
基于上述規(guī)定，如果申請(qǐng)人提交的材料齊全、權(quán)屬清楚，則房屋登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)予以登記。反之，如果房屋登記機(jī)關(guān)發(fā)現(xiàn)申請(qǐng)材料存在虛假，則可以不予登記。對(duì)于已經(jīng)做出的登記行為，房屋登記機(jī)關(guān)可以予以撤銷。同理，人民法院在審理此類案件時(shí)也可以持同樣的審查標(biāo)準(zhǔn)，其中最為典型的一種表述為“鑒于申請(qǐng)材料存在虛假，被訴房屋轉(zhuǎn)移登記行為的合法性基礎(chǔ)已經(jīng)不存在，本院依法應(yīng)予撤銷”。
上述審查標(biāo)準(zhǔn)系形式主義的審查標(biāo)準(zhǔn)，其將房屋轉(zhuǎn)移登記的基礎(chǔ)限定在申請(qǐng)材料的層面上。申請(qǐng)材料齊全、真實(shí)，則房屋轉(zhuǎn)移登記行為的基礎(chǔ)合法。反之則基礎(chǔ)不合法，如申請(qǐng)材料中存在虛假簽字問題、代辦房屋轉(zhuǎn)讓事宜的委托公證被撤銷等。依據(jù)該標(biāo)準(zhǔn)，房屋登記機(jī)關(guān)只需要對(duì)申請(qǐng)材料是否齊全、真實(shí)進(jìn)行審查，至于房屋轉(zhuǎn)移登記行為背后的權(quán)利狀況則在所不問。
(二)債權(quán)主義的審查標(biāo)準(zhǔn)
相對(duì)于形式主義的審查標(biāo)準(zhǔn)，債權(quán)主義的審查標(biāo)準(zhǔn)將登記行為的合法性基礎(chǔ)僅限定在一項(xiàng)申請(qǐng)材料上，即房屋買賣合同。至于其他的申請(qǐng)材料，如果不影響房屋買賣合同本身的效力，則認(rèn)定為瑕疵，不足以導(dǎo)致房屋轉(zhuǎn)移登記行為本身被撤銷。持該標(biāo)準(zhǔn)者將房屋買賣合同視為房屋轉(zhuǎn)移登記的原因行為，即房屋買賣合同為因，而房屋轉(zhuǎn)移登記為果，只有房屋買賣合同被確認(rèn)無效或被撤銷，房屋轉(zhuǎn)移登記才失去原動(dòng)力，成為無因之果、無源之水。也僅在此情形下，基于該房屋買賣合同進(jìn)行的房屋轉(zhuǎn)移登記才能被撤銷。
上述標(biāo)準(zhǔn)邏輯比較清楚，看似無懈可擊。但筆者認(rèn)為該標(biāo)準(zhǔn)存在一個(gè)無法回避的問題：如果房屋登記機(jī)關(guān)以房屋買賣合同被撤銷或被確認(rèn)無效為由撤銷該房屋轉(zhuǎn)移登記，則相當(dāng)于基于一個(gè)無效的債權(quán)撤銷了一個(gè)存在的物權(quán)(至少是形式上的物權(quán))，這是否有違相關(guān)的民事法律規(guī)范?進(jìn)一步說，如果受讓人主張善意取得并得到人民法院認(rèn)可，則即使房屋買賣合同無效，受讓人基于善意取得制度仍能取得該房屋的所有權(quán)，此時(shí)的登記權(quán)利人即為真實(shí)權(quán)利人，房屋登記機(jī)關(guān)予以撤銷顯然不當(dāng)。
上述問題將房屋轉(zhuǎn)移登記與物權(quán)聯(lián)系起來，順著這條思路，房屋登記的審查標(biāo)準(zhǔn)也觸及到物權(quán)的層面，這是一種更深層次的審查標(biāo)準(zhǔn)，筆者將之稱為物權(quán)主義的審查標(biāo)準(zhǔn)。
(三)物權(quán)主義的審查標(biāo)準(zhǔn)
這是最為嚴(yán)格的標(biāo)準(zhǔn)，即只有在明確判定登記權(quán)利人不是真正權(quán)利人的情形下，即登記權(quán)利人已明確喪失物權(quán)的情形下，才撤銷房屋登記，其追求的是登記權(quán)利人與真正權(quán)利人的一致。如房屋買賣合同因涉及無權(quán)處分而被法院確認(rèn)無效，但買受人基于善意取得主張?jiān)摲课莸乃袡?quán)并得到法院的支持，在此情形下，雖然債權(quán)滅失，但物權(quán)仍然存在，房屋的登記權(quán)利人與真實(shí)權(quán)利人一致，該房屋轉(zhuǎn)移登記行為無需撤銷。
上述標(biāo)準(zhǔn)涉及到不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度，其為《物權(quán)法》第一百零六條所確認(rèn)，但該制度在《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》這一行政規(guī)章中并無體現(xiàn)。為了適應(yīng)《物權(quán)法》的上述規(guī)定，2008年7月1日，《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》被廢止，《房屋登記辦法》正式施行，其中第八十一條規(guī)定，當(dāng)事人以隱瞞真實(shí)情況、提交虛假材料等非法手段獲取房屋登記的，房屋登記機(jī)構(gòu)可以撤銷原房屋登記，但房屋權(quán)利為他人善意取得的除外。至此，《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》確定的房屋登記制度被打破，申請(qǐng)材料不再是房屋轉(zhuǎn)移登記的唯一基礎(chǔ)，善意取得成為房屋受讓人取得房屋權(quán)利的另一合法基礎(chǔ)。即使申請(qǐng)材料這一基礎(chǔ)的合法性因?yàn)樘摷俣鴨适В@并不能直接導(dǎo)出善意取得這一合法基礎(chǔ)的喪失。同理，房屋買賣合同被撤銷或被確認(rèn)無效也不一定導(dǎo)致房屋轉(zhuǎn)移登記被撤銷，否則就可能損害善意取得人的合法權(quán)益。
綜上可知，房屋轉(zhuǎn)移登記的審查標(biāo)準(zhǔn)與房屋轉(zhuǎn)移登記行為背后的基礎(chǔ)行為(或稱原因行為)聯(lián)系緊密，不同層面的審查標(biāo)準(zhǔn)實(shí)際上是建立在不同層次的基礎(chǔ)行為之上的，對(duì)不同層次的基礎(chǔ)行為合法性的審查呈現(xiàn)出來的就是不同層面的審查標(biāo)準(zhǔn)。而這里所稱的基礎(chǔ)行為即為民事法律關(guān)系。
摘自：最高院行政庭 編《行政執(zhí)法與行政審判(2012年第2集)(總第52集)》
