法院可以根據(jù)債權人的請求預查封購房人未取得房產(chǎn)證的期房，開發(fā)商根據(jù)已解除的購房合同請求排除執(zhí)行的，法院予以支持
關鍵詞：執(zhí)行、案外人異議、預查封、無房產(chǎn)證、期房、解除合同、排除執(zhí)行
裁判要旨
《最高人民法院、國土資源部、建設部關于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國土資源房地產(chǎn)管理部門協(xié)助執(zhí)行若干問題的通知》第十五條第（三）項規(guī)定，已經(jīng)賦予
人民法院有權對被執(zhí)行人購買的辦理了商品房預售合同登記備案手續(xù)的房屋進行預查封。該預查封待房屋權屬完成登記后自動轉(zhuǎn)為正式查封登記，以保護債權人訴訟
利益的實現(xiàn)。開發(fā)商在解除房屋買賣合同后，有權據(jù)此排除購房人的債權人對房屋的預查封和強制執(zhí)行。
案情介紹
一、徐某某與天安公司簽訂《商品房買賣合同》，約定徐某某購買天安公司開發(fā)建設的天安別墅36 -6幢101號房屋1套，建筑面積506. 48平方米，總價款
440.8萬元，房屋交付時間為2011年12月31日。
二、徐某某未按約履行付款義務，天安公司訴至常州市武進區(qū)人民法院，請求判令解除與徐某某簽訂的《商品房買賣合同》。該院經(jīng)審理于2012年9月6日作出
判決：解除天安公司與徐某某簽訂的《商品房買賣合同》；該判決作出后，雙方均未上訴，該判決業(yè)已生效。
三、2012年3月5日，常州中院因廣信小貸公司訴徐某某借款合同糾紛一案，作出執(zhí)行裁定，并預查封了常州市天安別墅36 -6幢101號房屋，且向天安公司發(fā)
出協(xié)助執(zhí)行通知書，要求天安公司對徐某某購買的天安別墅36 -6幢101號房屋禁止辦理轉(zhuǎn)移、抵押手續(xù)。
四、執(zhí)行過程中，天安公司向常州中院提出執(zhí)行異議，請求中止對訴爭房屋的執(zhí)行。常州中院作出裁定，駁回天安公司的執(zhí)行異議。天安公司不服該裁定，向常
州中院提起訴訟，請求中止執(zhí)行。常州中院認為天安公司有權要求停止對該房產(chǎn)的執(zhí)行，故判決：停止對常州市天安別墅36 -6幢101號房屋的執(zhí)行。
五、廣信小貸公司不服原審判決，向江蘇高院提起上訴，請求撤銷原審判決，將本案發(fā)回重審或者依法改判。江蘇高院判決駁回其上訴請求，維持原判決。
裁判要點及思路
根據(jù)法律規(guī)定，人民法院有權對被執(zhí)行人購買的辦理了商品房預售合同登記備案手續(xù)的房屋進行預查封，待房屋權屬登記后自動轉(zhuǎn)為查封登記，以保護債權人訴
訟利益的實現(xiàn)。
預查封期間不得辦理抵押、轉(zhuǎn)讓等權屬變更、轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。預查封亦屬于正式查封，本案雖然涉案房屋已被常州中院預查封，但天安公司（開發(fā)商）有權依法
行使《商品房買賣合同》中約定的解除權。在人民法院已依法判決解除房屋買賣合同后，開發(fā)商作為房屋所有權人有權提出案外人異議以排除法院對其所有房屋的執(zhí)
行措施。
廣信小貸公司認為天安公司在常州中院預查封后，起訴解除《商品房買賣合同》是規(guī)避執(zhí)行行為的上訴理由，法院未予支持。
實務要點總結(jié)
前事不忘，后事之師，我們總結(jié)該案的實務要點如下，以供實務參考。同時也提請當事人注意在期房買賣中因購房人所負債務而引起房屋被查封的風險。結(jié)合高
院裁判文書，在執(zhí)行實務中，應重點關注以下內(nèi)容：
一、購房人因未履行所負債務，其購買的期房雖未實際交付或取得所有權，但法院依然有權對該房產(chǎn)進行預查封
《最高人民法院、國土資源部、建設部關于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國土資源房地產(chǎn)管理部門協(xié)助執(zhí)行若干問題的通知》第十五條第（三）項規(guī)定，法院有權對
被執(zhí)行人購買并辦理了商品房預售合同登記備案手續(xù)的房屋進行預查封，待房屋權屬登記后自動轉(zhuǎn)為查封登記。該《通知》第十八條規(guī)定“預查封的效力等同于正式
查封”，所以在預查封期間被執(zhí)行人不得對該房產(chǎn)進行轉(zhuǎn)移和處分。
二、開發(fā)商在面對未實際交付的商品房被購房人的債權人申請查封的情況下，應怎么處理
第一，判斷購房人是否已經(jīng)支付或有能力支付購房款。如果購房人已無能力繼續(xù)支付購房款，開發(fā)商可以根據(jù)購房人違約或合同約定為由解除合同。
第二，執(zhí)行法院在預查封之后會給開發(fā)商發(fā)出《協(xié)助執(zhí)行通知書》要求開發(fā)商“禁止辦理轉(zhuǎn)移、抵押手續(xù)；若涉退房，則協(xié)助扣留退房款；辦理產(chǎn)權登記時，通
知該院”。此時，房屋所有權未發(fā)生變動，開發(fā)商可以推進解除房屋買賣合同。
第三，開發(fā)商在簽署商品房預售合同時應預先約定購房人違約的情形，并約定己方的單方解除權，以排除房屋在未交付前被查封而給己方造成的處分權限制的
可能性。
三、購房人的債權人在債務人未能履約的情況下，可以選擇查封債務人雖未實際占有，但已作預售合同登記備案的房屋
債權人對債務人雖未實際占有，但已作預售合同登記備案的房屋申請預查封，可以有效地催促債務人積極履行還債義務。同時，在債務人未能履行債務時，可以
該房產(chǎn)變價實現(xiàn)債權清償。而且可據(jù)此主張在償債順序上先申請查封的債權人優(yōu)先于后申請或沒有申請查封該房產(chǎn)的普通債權人。
四、此外，根據(jù)《物權法》第九條第一款規(guī)定，“不動產(chǎn)物權的設立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的
除外”。本案中，徐某某和天安公司于2009年11月26日簽訂《商品房買賣合同》后僅辦理了預售合同的備案登記，尚未辦理不動產(chǎn)物權的產(chǎn)權登記，故徐某某僅享有
該合同的債權，涉案房產(chǎn)的所有權依然歸開發(fā)商所有。
相關法律
《中華人民共和國物權法》
第九條第一款不動產(chǎn)物權的設立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。
《最高人民法院、國土資源部、建設部關于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國土資源房地產(chǎn)管理部門協(xié)助執(zhí)行若干問題的通知》(法發(fā)[2004]5號）
第十五條下列房屋雖未進行房屋所有權登記，人民法院也可以進行預查封：
（一）作為被執(zhí)行人的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，已辦理了商品房預售許可證且尚未出售的房屋；
（二）被執(zhí)行人購買的已由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理了房屋權屬初始登記的房屋；
（三）被執(zhí)行人購買的辦理了商品房預售合同登記備案手續(xù)或者商品房預告登記的房屋。
第十八條預查封的效力等同于正式查封。預查封期限屆滿之日，人民法院未辦理預查封續(xù)封手續(xù)的，預查封的效力消滅。
《中華人民共和國企業(yè)破產(chǎn)法》
第二十二條 國土資源、房地產(chǎn)管理部門對被人民法院依法查封、預查封的土地使用權、房屋，在查封、預查封期間不得辦理抵押、轉(zhuǎn)讓等權屬變更、轉(zhuǎn)移登記
手續(xù)。乏清償能力的，依照本法規(guī)定清理債務。
《最高人民法院關于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》
第二十六條被執(zhí)行人就已經(jīng)查封、扣押、凍結(jié)的財產(chǎn)所作的移轉(zhuǎn)、設定權利負擔或者其他有礙執(zhí)行行為，不得對抗申請執(zhí)行人。第三人未經(jīng)人民法院準許占有
查封、扣押、凍結(jié)的財產(chǎn)或者實施其他有礙執(zhí)行的行為的，人民法院可以依據(jù)申請執(zhí)行人的申請或者依職權解除其占有或者排除其妨害。人民法院的查封、扣押、凍
結(jié)沒有公示的，其效力不得對抗善意第三人。
本案鏈接
以下為該案在最高法院審理階段關于該事項分析的“本院認為”部分關于“購房人買的期房能否被執(zhí)行，開發(fā)商怎樣救濟損失”的詳細論述和分析。
二、常州中院對涉案房產(chǎn)進行預查封的行為并無不當。
根據(jù)《最高人民法院、國土資源部、建設部關于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國土資源房地產(chǎn)管理部門協(xié)助執(zhí)行若干問題的通知》第十五條第（三）項的規(guī)定，已
經(jīng)賦予人民法院有權對被執(zhí)行人購買的辦理了商品房預售合同登記備案手續(xù)的房屋進行預查封．待房屋權屬登記后自動轉(zhuǎn)為查封登記，以保護債權人訴訟利益的實
現(xiàn)。故本案中因徐某某不履行法院所作生效法律文書確定的還款義務被常州中院強制執(zhí)行、該院執(zhí)行機構(gòu)裁定預查封徐某某在天安公司所購涉案商品房的行為符合上
述規(guī)定。
三、涉案《商品房買賣合同》經(jīng)法院生效判決解除后，針對該房屋權的執(zhí)行行為應停止。
上述《通知》第二十二條規(guī)定，“預查封期間不得辦理抵押、轉(zhuǎn)讓等權屬變更、轉(zhuǎn)移登記手續(xù)”�！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財
產(chǎn)的規(guī)定》第二十六條規(guī)定，“被執(zhí)行人就已經(jīng)查封、扣押、凍結(jié)的財產(chǎn)所作的移轉(zhuǎn)、設定權利負擔或者其他有礙執(zhí)行行為，不得對抗申請執(zhí)行人。第三人未經(jīng)人民
法院準許占有查封、扣押、凍結(jié)的財產(chǎn)或者實施其他有礙執(zhí)行的行為的，人民法院可以依據(jù)申請執(zhí)行人的申請或者依職權解除其占有或者排除其妨害。人民法院的查
封、扣押、凍結(jié)沒有公示的，其效力不得對抗善意第三人”。上述針對查封財產(chǎn)的規(guī)定僅限制了被執(zhí)行人、第三人在查封標的上以規(guī)避執(zhí)行為目的而再次設定權利負
擔、改變權屬及占有現(xiàn)狀的行為，但并未禁止非以規(guī)避執(zhí)行行為目的而對被查封財產(chǎn)上原有基礎關系依法變更的權利。本案中，雖然天安公司在涉案房產(chǎn)被查封后進
行了初始登記，但該初始登記行為與上述規(guī)定所禁止的設定權利擔、改變權屬現(xiàn)狀的規(guī)避執(zhí)行行為并不吻合，且也不影響購房人的利益。廣信小貸公司認為天安公司
初始登記行為違法的主張不足以成立。因徐某某尚未取得涉案房產(chǎn)所有權，其僅享有該《商品房買賣合同》上的相關債權。正是基于此，常州中院在查封裁定中明確
“天安公司禁止轉(zhuǎn)移、抵押查封財產(chǎn)；若涉退房，則協(xié)助扣留退房款”。該裁定也未禁止涉案房產(chǎn)基礎合同關系的變更。由于天安公司行使合同解除權符合法律規(guī)定，
但徐某某在該合同被解除后所退房款仍可作為執(zhí)行標的，故原審法院判決停止對天安別墅36 -6幢101號房屋的執(zhí)行并無不當。
綜上，雖然涉案房屋已被常州中院預查封，但天安公司有權依法行使《商品房買賣合同》中約定的解除權，在人民法院已依法解除房屋買賣合同后，常州中院對
涉案房屋應不予執(zhí)行。
延伸閱讀
關于購房人買的期房能否被執(zhí)行，開發(fā)商怎樣救濟損失的問題，以下是我們寫作中檢索到執(zhí)行程序中購房人因所欠債務，法院支持對其所購買的期房進行預查封的
案例及相關裁判觀點，以供讀者參考。
案例一：《南通市紫陽房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、黃某某等民間借貸糾紛、案外人執(zhí)行異議之訴民事判決書》【江蘇省高級人民法院二審(2014)蘇民終字第00306號】
本院認為，“本案中，紫陽公司與江某某就涉案房屋的買賣簽訂了商品房買賣合同，但尚未辦理產(chǎn)權過戶登記手續(xù)，故涉案房屋的所有權人尚未發(fā)生變更，仍應
認定為紫陽公司，原審法院對此未予認定顯屬不當，本院予以糾正。
關于紫陽公司與江某某通過民事調(diào)解書解除商品房買賣合同后，紫陽公司能否主張停止對涉案房屋的執(zhí)行。本院認為，依據(jù)《協(xié)助執(zhí)行通知》第十五條第三項的
規(guī)定，被執(zhí)行人購買的辦理了商品房預售合同登記備案手續(xù)或者商品房預告登記的房屋，雖未進行房屋所有權登記，人民法院也可以進行預查封。本案中，原審法院
分別于2009年3月19日、2012年3月14日對涉案房屋進行了預查封及續(xù)封，此時，紫陽公司與江某某簽訂的商品房買賣合同已經(jīng)辦理了預售備案登記手續(xù)，故原審法院
對涉案房屋進行預查封符合法律規(guī)定”
案例二：《海南華峰園林有限公司與海南德和投資有限公司借款合同糾紛執(zhí)行裁定書》【海南省高級人民法院其他(2016)瓊執(zhí)復79號】
本院認為，“根據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第二百四十四條規(guī)定：‘被執(zhí)行人未按執(zhí)行通知履行法律文書確定的義務，人民法院有權查封、扣押、凍結(jié)、
拍賣變賣被行應當履行義務部分的財產(chǎn)�！罡呷嗣穹ㄔ�、國土資源部、建設{聯(lián)合下發(fā)的《關于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國土資源房地產(chǎn)管理部門協(xié)助執(zhí)行若干問
題的通知》第十五條規(guī)定：‘下列房屋雖未進行房屋所有權登記，人民法院可以進行預查封：……（三）被執(zhí)行人購買的辦理了商品房預售合同登記備案手續(xù)或者商
品房預告登記的房屋。，�？谥性翰榉獗粓�(zhí)行人德和公司預購的已辦理了商品房預售備案登記的房產(chǎn)符合法律規(guī)定�！�
案例三：《嘉興市中紳實業(yè)有限公司案外人執(zhí)行異議之訴民事訴訟保全裁定書》[浙江省高級人民法院再審(2015)浙民申字第2364號]
本院認為，“預查封房產(chǎn)的執(zhí)行對象應是被執(zhí)行人在履行商品房預售合同過程中取得的可供執(zhí)行的財產(chǎn)權益，而非房產(chǎn)本身。
根據(jù)《最高人民法院、國土資源部、建設部關于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國土資源房地產(chǎn)管理部門協(xié)助執(zhí)行若干問題的通知》（法發(fā)[2004]5號）第十五條下列房
屋雖未進行房屋所有權登記，人民法院也可以進行預查封：（一）作為被執(zhí)行人的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，已辦理了商品房預售許可證且尚未出售的房屋；（二）被行人購
買的已由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理了房屋權屬初始登記的房屋；（三）被執(zhí)行人購買的辦理了商品房預售合同登記備案手續(xù)或者商品房預告登記的房屋’之規(guī)定，法院可
以對被執(zhí)行人購買的辦理了商品房預售合同登記備案手續(xù)的房屋進行查封。嚴格來說，在預售商品房合同關系中，作為買受人的被執(zhí)行人對預售商品房僅擁有過戶請
求權，本身不足以改變執(zhí)行人的責任財產(chǎn)。但在正常情況下，作為買受人的被執(zhí)行人在預售商品房符合過戶登記條件的情況下，得以請求開發(fā)商辦理過戶手續(xù)，最終
取得所有權，預查封就轉(zhuǎn)化為對商品房的正式查封；在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因某些原因不能交付房產(chǎn)時，購房者向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主張返還的購房款及主張的違約金、損
失等就可以成為法院的執(zhí)行對象。正是在這個意義上，被執(zhí)行人對預售商品房擁有的財產(chǎn)權益得以作為被執(zhí)行人的責任財產(chǎn)予以‘預查封’�；谏唐贩款A售合同的
法律性質(zhì)及預查封的目的，此類預查封房產(chǎn)的執(zhí)行對象應是被執(zhí)行人在履行商品房預售合同過程中取得的可供執(zhí)行的財產(chǎn)權益，而非房產(chǎn)本身�！�
案例四：《王某某、山東黃金地產(chǎn)旅游集團有限公司淄博分公司等案外人執(zhí)行異議之訴民事判決書》【山東省高級人民法院(2014)魯民一終字第479號】
本院認為，“涉案《商品房買賣合同》的效力、涉案購房款的支付情況及涉案《商品房買賣合同》是否已解除的問題，本院認為，李某某與黃金公司簽訂的涉案
兩份《商品房買賣合同》系雙方當事人的真實意思表示，不違背法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，均為有效。上述《商品房買賣合同》簽訂后，李某某支付涉案房屋首
付款項1197355元，余款201萬元，通過向銀行貸款方式予以支付。后因李某某構(gòu)成刑事犯罪，其所交納的涉案房屋首付款項被依法認定為贓款，并被予以追繳：另，
李某某未按約償還銀行貸款，致使黃金公司以擔保人承擔連帶清償責任方式歸還銀行貸款。根據(jù)上述事實，從客觀效果角度而言，黃金公司并未實際取得出賣房屋的
對價。黃金公司出賣房屋卻不能取得完全對價，致使其簽訂涉案《商品房買賣合同》的合同目的不能實現(xiàn)，符合合同的法定解除情形。黃金公司向李某某發(fā)出《解除
合同通知書》，系依法行使合同解除權，且李某某收到該《解除合同通知書》后未持有異議，故涉案《商品房買賣合同》自上述《解除合同通知書》到達李某某時解除�！�
關于原審認定黃金公司對涉案房屋享有所有權是否正確的問題，本院認為，“《中華人民共和國物權法》第九條第一款規(guī)定：‘不動產(chǎn)物權的設立、變更、轉(zhuǎn)讓和
消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外�！谌畻l規(guī)定：‘因合法建造、拆除房屋等事實行為設立或者消滅物權的，自事實
行為成就時發(fā)生效力�！谌粭l規(guī)定：‘依照本法第二十八條至第三十條規(guī)定享有不動產(chǎn)物權的，處分該物權時，依照法律規(guī)定需要辦理登記的，未經(jīng)登記，不發(fā)
生物權效力。’本案中，涉案房產(chǎn)項目系由黃金公司依法開發(fā)建設，出賣給李某某后，涉案房屋至今未予辦理登記于李某某名下，根據(jù)上述法律規(guī)定，原審認定涉案房
屋所有權歸屬黃金公司并無不當。同時，根據(jù)上述焦點問題一的分析，因涉案《商品房買賣合同》業(yè)已解除，李某某已喪失基于《商品房買賣合同》請求辦理涉案房屋
產(chǎn)權過戶登記的合同權利�！�
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