——馬某諾、馬某德、李某某訴黃某某
分家析產(chǎn)糾紛案相關(guān)法律問題探討


楊路*

裁判要旨
離婚時(shí)兩限房的分割，涉及國家政策與法律規(guī)范、法律效果與社會(huì)效果的綜合考量問題。兩限房性質(zhì)上的特殊性使房產(chǎn)的取得主要取決于申請(qǐng)人所具備的
資格，兩限房由一方婚前申請(qǐng)的，房產(chǎn)的供應(yīng)對(duì)象為一方或其父母等成員構(gòu)成的家庭，與另一方無關(guān)，故不能簡單地依據(jù)出資主體、簽購時(shí)間等將房屋認(rèn)定為
夫妻共同財(cái)產(chǎn)。兩限房由一方在婚前申請(qǐng)，但在婚后簽訂房屋買賣合同且首付款由另一方用個(gè)人財(cái)產(chǎn)支付的，應(yīng)認(rèn)定為一方個(gè)人財(cái)產(chǎn)。

一、據(jù)以研究的案例

馬某德與李某某系夫妻關(guān)系，馬某諾系雙方之女。馬某諾作為申請(qǐng)人申請(qǐng)限價(jià)商品住房一套，申請(qǐng)家庭人口為3人，即其以及父母馬某德、李某某�！侗�
京市團(tuán)結(jié)湖街道限價(jià)商品住房購買資格審核備案通知單》記載備案日期為2008年11月21日。此后2009年6月22日，馬某諾與黃某某登記結(jié)婚。同月28日，馬某
諾作為買受人與保利（北京）房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（出賣人）簽訂《商品房預(yù)售合同》（限價(jià)商品住房），約定馬某諾購買涉案房屋，房屋總價(jià)款510 615元，
首付款310 615元，貸款20萬元。涉案房屋首付款由黃某某支付，首期貸款從2009年11月27日開始償還，每月1700元。2012年1月5日，涉案房屋取得房屋所有
權(quán)證，登記所有權(quán)人為馬某諾。2015年6月8日，經(jīng)北京市第三中級(jí)人民法院調(diào)解，馬某諾與黃某某離婚。
2016年，馬某德、李某某、馬某諾三人以黃某某為被告提起訴訟，要求確認(rèn)涉案房屋為三人所有。截至2009年6月一審?fù)�審之日，房屋剩余貸款本金為
118 888. 97元。一審中，雙方對(duì)房屋現(xiàn)價(jià)值達(dá)成一致意見為200萬元。馬某諾、馬某德、李某某不要求在三人之間進(jìn)行份額及補(bǔ)償款的分割。
一審法院經(jīng)審理后認(rèn)為，涉案房屋系在馬某諾與黃某某結(jié)婚后簽訂購房合同、支付首付款，雙方共同償還部分貸款，故訴爭房屋應(yīng)為馬某諾與黃某某的
夫妻共同財(cái)產(chǎn)。涉案房屋雖然登記在馬某諾個(gè)人名下，但系馬某諾以其與父母馬某德、李某某的家庭為單位申請(qǐng)的限價(jià)房。限價(jià)房系政府提供優(yōu)惠政策，向住
房困難的居民提供的保障性住房，具有一定的人身依附屬性。馬某德、李某某因申請(qǐng)涉案房屋，今后無法再次申請(qǐng)保障性住房，故其二人應(yīng)該得到一定補(bǔ)償。
現(xiàn)雙方當(dāng)事人對(duì)涉案房屋現(xiàn)價(jià)值達(dá)成一致意見，該院綜合考慮涉案房屋的來源、首付款支付、貸款償還等情況，判決涉案房屋歸馬某諾所有、由馬某諾向黃某
某支付折價(jià)款為宜。該院同時(shí)將馬某德、李某某應(yīng)獲得的補(bǔ)償計(jì)人馬某諾享有的份額中，在判決支付黃某某折價(jià)款數(shù)額時(shí)一并酌情予以考慮。依照《民法通則》
第4條、第5條，《婚姻法》第39條之規(guī)定，判決：“一、涉案房屋歸馬某諾所有，房屋剩余貸款由馬某諾負(fù)責(zé)償還，馬某諾于判決生效后十五日內(nèi)支付黃某某房
屋折價(jià)款70萬元；二、駁回馬某諾、馬某德、李某某的其他訴訟請(qǐng)求�！�
一審宣判后，馬某諾、馬某德、李某某，黃某某均不服，馬某諾、馬某德、李某某主張涉案房產(chǎn)不屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)，黃某某則對(duì)一審判決進(jìn)行房產(chǎn)分割
時(shí)計(jì)算了馬某德、李某某的份額提出異議，均向二審法院提出上訴。
二審法院經(jīng)審理后認(rèn)為，關(guān)于涉案房產(chǎn)的權(quán)屬問題，涉案房產(chǎn)為限價(jià)商品住房，屬于具有保障性質(zhì)的政策性住房。本案中，馬某諾為經(jīng)家庭推舉的限價(jià)住房
的申請(qǐng)人，于婚前提出購房申請(qǐng)，經(jīng)審核家庭符合申請(qǐng)購房條件，黃某某與此無關(guān)，亦不具備申請(qǐng)人資格，故不能簡單地將限價(jià)房是婚后購買的即認(rèn)定為夫妻共
同財(cái)產(chǎn)。因涉案房屋的申請(qǐng)人、購買人均為馬某諾，權(quán)屬證明中載明的權(quán)利人亦為馬某諾單獨(dú)所有，故馬某諾與其父母馬某德、李某某一方主張三人共有，缺乏
事實(shí)及法律依據(jù)。一審判決認(rèn)定涉案房產(chǎn)屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)，屬適用法律有誤，但判決涉案房產(chǎn)歸馬某諾所有，房屋剩余貸款由馬某諾負(fù)責(zé)償還，馬某諾支付黃
某某70萬元，處理結(jié)果并無不當(dāng)。判決：駁回上訴，維持判。

二、相關(guān)法律問題探討

關(guān)于離婚時(shí)兩限房分割的疑難問題，是指由一方在婚前申請(qǐng)，但在婚后簽訂房屋買賣合同且首付款由另一方用個(gè)人財(cái)產(chǎn)支付的情形，爭議焦點(diǎn)主要在于兩
限房的權(quán)屬認(rèn)定問題以及補(bǔ)償問題。對(duì)于申請(qǐng)、購房均由一方完成的，以及婚后以夫妻雙方名義申請(qǐng)的這兩種情形，《北京市高級(jí)人民法院民一庭關(guān)于審理婚姻
糾紛案件若干疑難問題的參考意見》中有明確規(guī)定。但是對(duì)于上述情形如何處理目前沒有定論，實(shí)踐中爭議較大。
（一）權(quán)屬認(rèn)定問題
第一種觀點(diǎn)認(rèn)為，雖然兩限房以一方婚前所屬家庭為單位由一方在婚前申請(qǐng)，但購房行為發(fā)生于婚后，也就是說簽訂購房合同、支付房款于一方婚后，故該
房產(chǎn)應(yīng)作為夫妻共同財(cái)產(chǎn)進(jìn)行分割。第二種觀點(diǎn)認(rèn)為，兩限房屬于保障性住房的范圍，購房主體特定，購買價(jià)格亦非房屋價(jià)值的直接體現(xiàn)，離婚時(shí)另一方主張為
夫妻共同財(cái)產(chǎn)不予支持。
筆者贊同第二種觀點(diǎn)，原因如下：第一種觀點(diǎn)有其道理所在，婚姻法所確立的法定財(cái)產(chǎn)制是夫妻婚后所得共同制，除夫妻個(gè)人特有財(cái)產(chǎn)和夫妻另有約定外，
夫妻雙方或一方在婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的財(cái)產(chǎn)，均歸夫妻共同所有。上述情形為婚姻關(guān)系存續(xù)期間由一方簽訂房屋買賣合同、另一方支付首付款、雙方共同
還貸，應(yīng)作為夫妻共同財(cái)產(chǎn)處理。但這種觀點(diǎn)卻忽視了以下幾個(gè)問題：
1．兩限房政策的規(guī)定以及兩限房的特點(diǎn)：兩限房針對(duì)特定對(duì)象，具有福利性質(zhì)，兩限房由一方婚前申請(qǐng)的，房產(chǎn)的供應(yīng)對(duì)象為一方及其父母等成員構(gòu)成的家
庭，另一方不具備申請(qǐng)資格�！侗本┦凶》亢统青l(xiāng)建設(shè)委員會(huì)關(guān)于規(guī)范已購限價(jià)商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房等保障性住房管理工作的通知》明確規(guī)定，已購兩限房
在房屋產(chǎn)權(quán)性質(zhì)未轉(zhuǎn)為商品房前，購房家庭不得將所購保障房作價(jià)出資或者通過買賣、贈(zèng)與等方式將房屋所有權(quán)全部或部分轉(zhuǎn)移給他人。申請(qǐng)兩限房的家庭
經(jīng)過資格審查符合條件后，通過搖號(hào)確定具體的房屋，房屋確定后不可更改，此后履行的購房手續(xù)即簽訂房屋買賣合同、支付房款等行為均系申請(qǐng)行為的延續(xù)，
在此期間申請(qǐng)人婚姻狀態(tài)的變動(dòng)或?qū)嶋H付款主體、數(shù)額的不同等情況對(duì)已確定的兩限房沒有任何影響，故兩限房性質(zhì)上的特殊性使得房產(chǎn)的取得主要取決予
申請(qǐng)人所具備的資格。如果在認(rèn)定房產(chǎn)權(quán)屬時(shí)不考慮兩限房的特殊性，將導(dǎo)致兩限房政策所要實(shí)現(xiàn)的目的落空，無疑有違“民事活動(dòng)必須遵守法律，法律沒有
規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)遵守國家政策”的原則；兩限價(jià)房購買價(jià)格并非房屋價(jià)值的直接體現(xiàn)，房屋價(jià)格與市場價(jià)格相比也是優(yōu)惠很多，而這是因?yàn)橐环郊捌涓改赶硎軆上?br>房政策的優(yōu)惠福利，如果因?yàn)橘彿啃袨榘l(fā)生于夫妻關(guān)系存續(xù)期間而將兩限房認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)無疑損害一方父母的財(cái)產(chǎn)權(quán)益。第一種觀點(diǎn)考慮到了這個(gè)問
題．在認(rèn)定涉案房產(chǎn)屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)的同時(shí)，確認(rèn)申請(qǐng)人一方父母應(yīng)得到補(bǔ)償‘并將應(yīng)獲得的補(bǔ)償計(jì)入一方享有的份額之中。但是，在夫妻共同財(cái)產(chǎn)中劃分出
他人的財(cái)產(chǎn)權(quán)益，于理不通，故從這個(gè)角度來說，以購房行為發(fā)生于婚姻存續(xù)期間作為認(rèn)定兩限房權(quán)屬的主要事實(shí)依據(jù)，認(rèn)定兩限房屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)，不能成立。
2．債權(quán)與物權(quán)的關(guān)系。另一方支付首付款與一方及其父母以家庭為單位申請(qǐng)兩限房并將該房產(chǎn)登記于一方名下，可看作兩個(gè)法律關(guān)系：另一方支付首付款
的出資行為，不能簡單地認(rèn)定是夫妻雙方為自己購買兩限房的合意，因另一方清楚自己并不具備申請(qǐng)兩限房的資格，其出資可視為借款或贈(zèng)與的債權(quán)行為；一方
婚前家庭（名義上）交納款項(xiàng)購買兩限房并將房產(chǎn)登記于其名下，可視為兩限價(jià)房的所有權(quán)由房地產(chǎn)開發(fā)公司所有轉(zhuǎn)化為私人所有的物權(quán)變動(dòng)行為。
3．不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利證書是權(quán)利人享有該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的證明。婚前申請(qǐng)，婚后購房的，房產(chǎn)登記在申請(qǐng)一方名下，另一方不可能補(bǔ)辦共有手續(xù)。據(jù)此，房產(chǎn)權(quán)屬
登記在一方名下的，該兩限房可以認(rèn)定為一方享受限價(jià)房政策而擁有產(chǎn)權(quán)的住房，而不可能是夫妻共同財(cái)產(chǎn)。
4．民法上的公序良俗原則以及婚姻法上子女對(duì)父母的贍養(yǎng)扶助義務(wù)。作為申請(qǐng)兩限房的家庭成員的一方父母，可能沒有其他住房，該兩限房為唯一住房。
因?yàn)榱硪环街Ц妒赘犊疃鴮⒁环礁改缸龀鲚^大貢獻(xiàn)因而享受兩限房政策的住房作為夫妻共同財(cái)產(chǎn)分配，會(huì)損害一方父母的基本居住權(quán)，也不符合民法上的公序
良俗原則。另外，婚姻法也規(guī)定了子女對(duì)于父母的贍養(yǎng)扶助義務(wù)，父母與子女的關(guān)系不能簡單等同于普通合同主體，因?yàn)榱硪环匠鲑Y而將兩限房作為夫妻共同
財(cái)產(chǎn)進(jìn)行分配，也與婚姻法規(guī)定的精神相悖。
綜上，不能單純以購房行為發(fā)生的時(shí)間作為判斷兩限房性質(zhì)的標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)于兩限房權(quán)屬的認(rèn)定要充分考量政策性因素，進(jìn)行房產(chǎn)分割時(shí)考量的主要因素在于
購房對(duì)象的身份而非與婚姻狀態(tài)變動(dòng)相關(guān)的購房時(shí)間或出資主體、數(shù)額等其他情況，這樣才能確保司法審判與國家對(duì)于兩限房政策的導(dǎo)向相一致，較好地實(shí)現(xiàn)
法律效果與社會(huì)效果的統(tǒng)一。由一方在婚前申請(qǐng)，但在婚后簽訂房屋買賣合同且首付款由另一方用個(gè)人財(cái)產(chǎn)支付的，不應(yīng)認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。
在不屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)的前提下，關(guān)于權(quán)屬問題在申請(qǐng)家庭內(nèi)部亦存在爭議，爭議在于屬于申請(qǐng)人單獨(dú)所有還是家庭成員共有。
一種觀點(diǎn)認(rèn)為，兩限房的供應(yīng)對(duì)象為家庭而非個(gè)人，購買條件也是針對(duì)家庭的人均住房面積、收入以及資產(chǎn)，申請(qǐng)人僅為申請(qǐng)家庭推舉的代表，兩限房管理
辦法亦并未明確規(guī)定購房人必須為申請(qǐng)人，故權(quán)屬應(yīng)認(rèn)定為家庭成員和申請(qǐng)人共有。筆者認(rèn)為，《北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)關(guān)于加強(qiáng)廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用
住房和限價(jià)商品住房審核配租配售管理等問題的通知》（京建發(fā)[2010]523號(hào)）中規(guī)定，經(jīng)濟(jì)適用住房或限價(jià)商品住房申請(qǐng)家庭配售住房時(shí)，家庭中具有完全民
事行為能力的共同申請(qǐng)成員可共同與房屋銷售單位簽訂購房合同，辦理房屋登記手續(xù)。《北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)關(guān)于規(guī)范已購限價(jià)商品住房和經(jīng)濟(jì)適
用住房等保障性住房管理工作的通知》（京建法[2013 ]10號(hào))中規(guī)定，自本通知實(shí)施之日起，申請(qǐng)家庭購買限價(jià)商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房時(shí)，申請(qǐng)人夫妻雙方應(yīng)
共同與房屋銷售單位簽訂買賣合同，辦理共同共有房屋登記手續(xù)。夫妻雙方對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)份額有約定的，可持相關(guān)約定辦理按份共有房屋登記手續(xù)。上述政策
明確了購房人與產(chǎn)權(quán)登記人相統(tǒng)一的原則。結(jié)合物權(quán)法對(duì)于財(cái)產(chǎn)歸屬問題的基本原則和立法精神，兩限房的購買資格限定于申請(qǐng)人本人，申請(qǐng)家庭成員并非申
請(qǐng)人、亦未作為購房人簽訂買賣合同的，房產(chǎn)亦登記于申請(qǐng)人名下，故產(chǎn)權(quán)應(yīng)認(rèn)定為申請(qǐng)人一方所有而非家庭成員共有。
需要指出的是，無論是將房屋認(rèn)定為申請(qǐng)一方個(gè)人單獨(dú)所有，還是認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)，審判實(shí)踐中均將房屋判歸婚前申請(qǐng)一方。原因在于該種處理結(jié)果
更具合理性，第一，無須征得銀行的同意變更婚前者與按揭銀行簽訂的抵押貸款合同所確定的債務(wù)人；第二，人民法院將房屋判歸婚前申請(qǐng)一方，也并不等于支
持其無償占有另一方首付款部分所對(duì)應(yīng)的房屋價(jià)值。甚至有觀點(diǎn)認(rèn)為，在確權(quán)與補(bǔ)償?shù)年P(guān)系問題，可以回避確權(quán)問題直接考慮補(bǔ)償問題，故權(quán)屬認(rèn)定問題對(duì)于
判決房屋歸誰所有并無實(shí)質(zhì)性影響。
（二）關(guān)于補(bǔ)償問題
對(duì)非申請(qǐng)一方的補(bǔ)償問題，一種觀點(diǎn)認(rèn)為，兩限房針對(duì)特定對(duì)象，具有福利性質(zhì)，一方父母作為家庭成員參與其中才取得購買資格，另一方明知其不具備購
買資格，因出資獲利不符合國家政策，所以，在離婚時(shí)另一方主張因其出資對(duì)于登記于一方名下的限價(jià)房增值部分予以補(bǔ)償不應(yīng)支持。
另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，由于婚后夫妻任何一方的所得均屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)，而且夫妻在一起生活，使另一方已經(jīng)沒有必要或者沒有可能購置個(gè)人房產(chǎn)，由于限購
政策的影響，同時(shí)，房價(jià)持續(xù)上漲，也加大了無房一方的機(jī)會(huì)成本，使得其實(shí)際上已經(jīng)因?yàn)榫喗Y(jié)婚姻而錯(cuò)過了最佳的個(gè)人購房時(shí)機(jī)。因此，將另一方的出資作為
債權(quán)對(duì)待時(shí)，不考慮房屋升值的因素，對(duì)另一方是不公平的。筆者同意這一種觀點(diǎn)。至于補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，以公平為基本原則，應(yīng)依據(jù)房產(chǎn)的首付款支付、貸款償還情
況以及北京市個(gè)人貸款首付比例綜合考慮，予以酌定，以不超過按夫妻共同財(cái)產(chǎn)分割的數(shù)額為限。

摘自：《審判前沿：新類型案件審判實(shí)務(wù)（總第55集）》P108-112頁，法律出版社2017年12月出版。內(nèi)容簡介：《審判前沿》是北京市高級(jí)人民法院與法律
出版社聯(lián)合推出的以北京市法院系統(tǒng)審判案例為基礎(chǔ)面向全國的，具有專業(yè)性和指導(dǎo)性的綜合性學(xué)術(shù)出版物。《審判前沿》針對(duì)審判實(shí)踐中存在的疑、難、新問題
，采取個(gè)案或一類案件分析的方法，力圖加強(qiáng)案件審判工作中法律適用的深層次理論和實(shí)務(wù)研究，旨在及時(shí)反映全市法院新類型案件審判法律適用中存在的新情況
和新問題，及時(shí)傳遞全市法院新類型案例審判信息，增大廣大審判人員的案件審判信息量，開闊視野，為審判人員辦案提供有益的借鑒和參考，也為法學(xué)研究提供
新鮮的案例。

淘寶鏈接：https://item.taobao.com/item.htm?spm=a1z38n.10677092.0.0.6b1e1debMzXQ2v&id=566729485920

微店鏈接：https://d.weidian.com/item/?spider_token=a66c&spider=seller_pc.category._.4#/manage/search?key=%E5%AE%A1%E5%88%A4%E5%89%8D%E6%B2%BF%EF%BC%

9A%E6%96%B0%E7%B1%BB%E5%9E%8B%E6%A1%88%E4%BB%B6%E5%AE%A1%E5%88%A4%E5%AE%9E%E5%8A%A1%EF%BC%88%E6%80%BB%E7%AC%AC55%E9%9B%86