（一）案情介紹

2014年4月11日，原告某區(qū)老干部休養(yǎng)管理所（以下簡稱干休所）與被告李某簽訂房屋租賃合同，被告租賃原告房屋一半，用于經(jīng)營副食。租賃期限為一年，自2014年4月1日起至2015年4月1日止，年租金為4000元。合同到期后，被告一直使用該房屋，原、被告雙方未再簽訂書面形式的房屋租賃合同。2015年4月2日，原告向被告送達(dá)限期搬離通知書，要求被告于4月20日前搬離并辦理交房手續(xù)。通知送達(dá)后，原告多次催促被告搬離，但是被告對此置之不理，一直沒有搬離該房屋。因此原告向法院起訴，要求被告搬離其租賃房屋，并向原告支付所欠的租金（自2015年4月2日起計(jì)算至搬離租賃房屋之日止）。

（二）實(shí)務(wù)對策

租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租賃合同的內(nèi)容主要包括租賃物的名稱、數(shù)量、用途、租賃期限、租金及其支付期限和方式、租賃物維修等條款。租賃期限不得超過20年。超過20年的，超過部分無效。

出租人和承租人應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)從以下方面審查租賃合同，明確雙方的權(quán)利和義務(wù)，在發(fā)生糾紛時及時確定雙方的責(zé)任。

(1)租賃合同一般采用書面形式。租賃期限6個月以上的，應(yīng)當(dāng)采用書面形式。當(dāng)事人未采用書面形式的，視為不定期租賃。
(2)出租人的交付和維修義務(wù)。出租人應(yīng)當(dāng)按照約定將租賃物交付承租人，并在租賃期間保持租賃物符合約定的用途。否則，出租人將會承擔(dān)違約責(zé)任。
(3)承租人應(yīng)當(dāng)按照約定的方法使用租賃物。承租人按照約定的方法或者租賃物的性質(zhì)使用租賃物，致使租賃物受到損耗的，不承擔(dān)損害賠償責(zé)任。承租人如果未按照約定的方法或者租賃物的性質(zhì)使用租賃物，致使租賃物受到損失的，出租人可以解除合同并要求賠償損失。
(4)承租人的保管義務(wù)。承租人應(yīng)當(dāng)妥善保管租賃物，因保管不善造成租賃物損毀、滅失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任。
(5)承租人經(jīng)出租人同意，可以對租賃物進(jìn)行改善或者增設(shè)他物。承租人未經(jīng)出租人同意，對租賃物進(jìn)行改善或者增設(shè)他物的，出租人可以要求承租人恢復(fù)原狀或者賠償損失。
(6)承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同關(guān)系繼續(xù)有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失。承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。
(7)租賃物存在權(quán)利瑕疵時的處理。因第三人主張權(quán)利，致使承租人不能對租賃物使用、收益的，承租人可以要求減少租金或者不支付租金。第三人主張權(quán)利的，承租人應(yīng)當(dāng)及時通知出租人。
(8)承租人的優(yōu)先購買權(quán)。出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利。

在本案中，原告干休所作為出租人應(yīng)當(dāng)向法院提供證據(jù)證明租賃合同關(guān)系的存在，要證明原告已經(jīng)按照合同的約定履行了義務(wù)，是被告的行為構(gòu)成違約。本案中，原告依照約定將租賃房屋交給被告使用，并履行了出租人的義務(wù)，在合同到期的情況下，雙方?jīng)]有簽訂新的書面合同，根據(jù)《合同法》及相關(guān)司法解釋的規(guī)定，租賃合同到期后，當(dāng)事人對租賃期限沒有約定或者約定不明確的，視為不定期租賃。當(dāng)事人可以隨時解除合同，但出租人解除合同應(yīng)當(dāng)在合理期限之前通知承租人。本案合同期限為自2014年4月1日起至2015年4月1日止，合同到期后雙方?jīng)]有簽訂新的合同，應(yīng)視為不定期租賃，出租人可以隨時解除合同，但應(yīng)當(dāng)提前通知承租人，給予其必要的準(zhǔn)備時間。

被告李某應(yīng)訴時，應(yīng)當(dāng)提供證據(jù)證明該租賃合同沒有到期，自己已經(jīng)按照合同的約定履行了相關(guān)義務(wù)或者原告沒有履行合同義務(wù)，或者承租人對于租賃物的改善沒有得到出租人的補(bǔ)償。

法院在審理中，要查明該租賃合同是否是雙方真實(shí)的意思表示，該租賃合同是書面合同還是口頭合同，審查原被告雙方是否依照合同履行了各自義務(wù)，該租賃合同期間是否屆滿等。

摘自《怎樣打民事官司》P126-128頁，中國法制出版社2018年7月出版。內(nèi)容簡介：本書分為總論和分論部分。總論部分從實(shí)務(wù)角度出發(fā)介紹了“誰告”“告誰”和“向誰告”的基礎(chǔ)知識，即從總體流程上分析了打官司所應(yīng)注意的事項(xiàng)。分論部分則從具體案例的角度分析了打官司應(yīng)當(dāng)注意的事項(xiàng)，手把手教讀者打官司。

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