（一）房地產(chǎn)抵押

信托公司開(kāi)展房地產(chǎn)融資業(yè)務(wù)時(shí)，通常會(huì)以房地產(chǎn)抵押作為信用增級(jí)措施。房抵押中需要關(guān)注的事項(xiàng)包括：(1)抵押人是否擁有用以抵押的房地產(chǎn)的完全合法的產(chǎn)權(quán)；(2)用以抵押的房地產(chǎn)的合理市場(chǎng)價(jià)值以及合理的抵押率；(3)用以抵押的房地產(chǎn)是否存在其他的權(quán)利或者限制設(shè)定抵押權(quán)的相關(guān)情形或事項(xiàng)。

信托公司以房地產(chǎn)抵押作為房地產(chǎn)融資業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)緩釋措施時(shí)，應(yīng)注意五大優(yōu)先權(quán)：稅收優(yōu)先權(quán)、土地使用權(quán)出讓金優(yōu)先權(quán)、建設(shè)工程款優(yōu)先權(quán)、消費(fèi)者購(gòu)房?jī)?yōu)先權(quán)、買賣不破租賃及承租人優(yōu)先權(quán)。房地產(chǎn)融資抵押權(quán)是約定擔(dān)保物權(quán)，其在效力上劣后于法定優(yōu)先權(quán)。

（二）房地產(chǎn)估價(jià)

在業(yè)務(wù)實(shí)踐中，房地產(chǎn)價(jià)值的評(píng)估是房地產(chǎn)融資業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理中非常關(guān)鍵的內(nèi)容。根據(jù)《巴塞爾補(bǔ)充規(guī)定》第9條規(guī)定：“抵押貸款價(jià)值是通過(guò)銀行所聘請(qǐng)的不直接涉及銀行的貸款決定的外部或內(nèi)部估價(jià)師，采取保守和謹(jǐn)慎的方式，在考慮到評(píng)估房地產(chǎn)未來(lái)出售的可能性，估計(jì)到房地產(chǎn)長(zhǎng)期的和持續(xù)的特征、正常的和當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)情況，房地產(chǎn)的當(dāng)前用途和可能性的用途改變等條件下，評(píng)估出來(lái)的房地產(chǎn)的客觀價(jià)值。投機(jī)性因素不予考慮。抵押貸款價(jià)值應(yīng)以透明、清楚的方式表達(dá)�！�

《中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》( GB/T 50291-1999)對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)行為進(jìn)行了規(guī)范。房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)當(dāng)遵循四項(xiàng)估價(jià)原則：合法性原則、最高最佳使用原則、替代原則、估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則。估價(jià)的方法主要包括：市場(chǎng)比較法、收益法、成本法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法、綜合法，對(duì)同一估價(jià)對(duì)象適宜采用兩種以上的估價(jià)方法。房地產(chǎn)估價(jià)的程序包括：明確估價(jià)基本項(xiàng)、擬定估價(jià)作業(yè)方案、搜集估價(jià)所需資料、實(shí)地勘察估價(jià)對(duì)象、選定估價(jià)方法計(jì)算、確定估價(jià)結(jié)果、撰寫估價(jià)報(bào)告、估價(jià)資料歸檔。根據(jù)不同的估價(jià)目的，房地產(chǎn)估價(jià)可以分為：土地使用權(quán)出讓價(jià)格評(píng)估、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格評(píng)估、房地產(chǎn)租賃價(jià)格評(píng)估、房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估、房地產(chǎn)保險(xiǎn)估價(jià)、房地產(chǎn)課稅估價(jià)、征地和房屋拆遷補(bǔ)償估價(jià)、房地產(chǎn)分割或合并估價(jià)、房地產(chǎn)糾紛估價(jià)、房地產(chǎn)拍賣底價(jià)評(píng)估、企業(yè)各種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中涉及的房地產(chǎn)估價(jià)以及其他目的的房地產(chǎn)估價(jià)。

（三）房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估

房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估采取公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)，可以參照抵押權(quán)設(shè)定時(shí)的類似房地產(chǎn)的正常市場(chǎng)價(jià)格，同時(shí)應(yīng)在估價(jià)報(bào)告中說(shuō)明未來(lái)市場(chǎng)價(jià)值變化風(fēng)險(xiǎn)和短期強(qiáng)制處分因素對(duì)抵押價(jià)值的影響。房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估應(yīng)當(dāng)注意區(qū)分抵押價(jià)值和市場(chǎng)價(jià)值，抵押價(jià)值應(yīng)當(dāng)是市場(chǎng)價(jià)值扣除政府稅費(fèi)、處置抵押產(chǎn)生的費(fèi)用、優(yōu)先權(quán)費(fèi)用以及其他因素所產(chǎn)生的費(fèi)用后的余額。對(duì)房地產(chǎn)融資業(yè)務(wù)而言，應(yīng)當(dāng)以抵押價(jià)值而非市場(chǎng)價(jià)值為抵押率計(jì)算的標(biāo)準(zhǔn)。抵押價(jià)值的確定應(yīng)注意以下情形：
(1)首次抵押的房地產(chǎn)，以該房地產(chǎn)的價(jià)值為抵押價(jià)值；再次抵押的房地產(chǎn)，以該房地產(chǎn)的價(jià)值扣除已擔(dān)保債權(quán)后的余額部分為抵押價(jià)值。
(2)以劃撥方式取得的土地使用權(quán)連同地上建筑物的抵押價(jià)值評(píng)估，應(yīng)當(dāng)扣除應(yīng)繳納的土地出讓金。
(3)抵押價(jià)值評(píng)估應(yīng)當(dāng)考慮土地使用權(quán)剩余年限對(duì)價(jià)值的影響。
(4)諸如經(jīng)濟(jì)適用房等以國(guó)家優(yōu)惠政策購(gòu)買的房地產(chǎn)抵押價(jià)值為抵押人可以處分和收益份額部分的價(jià)值。
(5)按份共有房地產(chǎn)的抵押價(jià)值為抵押人所享有份額部分的價(jià)值；共同共有房地產(chǎn)抵押價(jià)值為該房地產(chǎn)的價(jià)值。

摘自《信托業(yè)務(wù)法律實(shí)務(wù)(第三版)/金融業(yè)務(wù)實(shí)務(wù)與技能叢書》p105-106頁(yè)，中國(guó)法制出版社，2018年9月出版。內(nèi)容簡(jiǎn)介："《信托業(yè)務(wù)法律實(shí)務(wù)》由張同慶著，本書全面地介紹了信托公司和信托業(yè)務(wù)中的各種法律實(shí)務(wù)，是信托從業(yè)人員以及律師等從事信托業(yè)務(wù)人員的良好參考。全景式介紹各種信托業(yè)務(wù)；系統(tǒng)性講解法律實(shí)務(wù)操作。 第一章信托業(yè)與信托公司概論第一節(jié)信托與信托業(yè)第二節(jié)信托公司的設(shè)立與運(yùn)營(yíng) 第三節(jié)信托公司內(nèi)部治理機(jī)制第四節(jié)信托產(chǎn)品類型第五節(jié)風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)管指標(biāo)與監(jiān)管評(píng)級(jí) 第二章合規(guī)文化與合規(guī)制度建設(shè)第一節(jié)合規(guī)概述第二節(jié)信托公司的合規(guī)文化第三節(jié)合規(guī)風(fēng)險(xiǎn)管理制度建設(shè) 第四節(jié)關(guān)聯(lián)關(guān)系與關(guān)聯(lián)交易第五節(jié)反洗錢與反商業(yè)賄賂第六節(jié)業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)與信息披露的合規(guī)性 第三章盡職調(diào)查與信用增級(jí)措施第一節(jié)信托業(yè)務(wù)的盡職調(diào)查 ……"

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