Law-lib.com 2021-5-27 13:57:43 法治日報——法制網(wǎng)
法治日報全媒體記者 翟小功
6年前，購房者王先生與海南申亞置業(yè)有限公司（以下簡稱“申亞公司”）就三亞一處商墅現(xiàn)房簽訂商品房買賣合同，在王先生支付購房款后，申亞公司將該房屋向房產(chǎn)登記部門網(wǎng)簽備案合同后，隱瞞業(yè)主4分鐘內(nèi)又撤回網(wǎng)簽，3年多以后，繼續(xù)隱瞞業(yè)主私自將該房屋等78套房抵押給第三人貸款，王先生發(fā)現(xiàn)申亞公司網(wǎng)簽異常等行為后，遂將申亞公司告上法庭。
經(jīng)過三亞市中級人民法院一審、海南省高級人民法院二審，法院最終認(rèn)定王先生與申亞公司簽訂的《商品房買賣合同》系雙方真實意思表示，應(yīng)認(rèn)定合法有效，雙方應(yīng)當(dāng)恪守履行。
后因雙方就涉案房屋辦理不動產(chǎn)證、余款繳納及房屋面積差異款始終無法達(dá)成一致，王先生與申亞公司再次對博公堂要求開發(fā)商盡快辦理不動產(chǎn)權(quán)證并支付逾期辦證違約金。2021年5月25日上午，三亞市城郊人民法院一審公開開庭審理原告王先生與被告申亞公司商品房預(yù)售合同糾紛一案。
網(wǎng)簽合同又“速撤” 購房者狀告開發(fā)商
2015年3月24日，王先生向申亞公司購買了一套位于三亞市吉陽區(qū)亞龍灣開發(fā)區(qū)龍溪路的地塊上建設(shè)的（定名為“亞龍灣壹號”）預(yù)售商品房，雙方在簽訂了《商品房買賣合同》后，王先生如約向開發(fā)商支付了超過85%的購房款。
雙方簽訂的合同約定，王先生購買申亞公司開發(fā)的亞龍灣壹號第10#樓，建筑面積為415.61平方米，該建筑面積特別約定為其中套內(nèi)面積415.61平方米，按照套內(nèi)面積計價，單價每平方米為84213.57元，總金額為3500萬元。申亞公司應(yīng)當(dāng)在2015年12月31日前交房。
合同還約定，王先生按分期付款的方式支付這筆購房款，其中500萬元購房款通過活動承辦費用沖抵。在合同附加頁載明，王先生承諾為申亞公司業(yè)主提供兩年內(nèi)兩次為期一周到10天的航海、攝影培訓(xùn)服務(wù)，并于2015年12月31日至2016年組織一次房車大會，由申亞公司提供場地及水電等條件。由此，該3500萬元總房款由支付現(xiàn)金3000萬元及承辦活動沖抵房款500萬元的兩部分組成。
合同簽訂后，王先生按合同約定于2015年3月2日至4月13日向申亞公司支付3000萬元，并隨后舉辦了兩場為申亞公司宣傳推介的活動，王先生積極籌備第三次活動并支付了前期部分費用，后因申亞公司不提供活動場地及水電等原因?qū)е略摶顒游茨芘e辦。申亞公司于2016年初僅向王先生交付房屋的鑰匙，但未辦理房屋交接手續(xù)。2017年8月24日，王先生交納物業(yè)費56460.23元。交付房屋鑰匙后，申亞公司一直未辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。
2018年10月16日，當(dāng)王先生向三亞市房產(chǎn)信息中心查詢，發(fā)現(xiàn)他與申亞公司簽訂的《商品房買賣合同》并未進(jìn)行網(wǎng)簽備案登記。隨后，他多方交涉將開發(fā)商告上法庭。前案經(jīng)一審法院調(diào)查核實，三亞市房產(chǎn)信息中心對三亞市中級人民法院的復(fù)函載明，申亞公司于2015年9月29日在三亞市房產(chǎn)信息中心操作了亞龍灣壹號第10#樓的網(wǎng)簽合同后又迅速撤回(申亞公司告知王先生2015年3月24日簽合同當(dāng)日已進(jìn)行網(wǎng)簽并展示了合同網(wǎng)簽登記號，證實申亞公司簽合同時根本未進(jìn)行網(wǎng)簽，半年多以后才進(jìn)行第一次網(wǎng)簽)，半年多以后的第一次網(wǎng)簽到撤回網(wǎng)簽整個操作時間間隔約4分鐘，目前該合同在系統(tǒng)內(nèi)顯示為歷史狀態(tài)。2019年4月15日，申亞公司在案件審理過程中為了彌補網(wǎng)簽“有鬼”的漏洞，又對該房屋又進(jìn)行了第二次網(wǎng)簽備案。
2014年10月27日，申亞公司曾經(jīng)將亞龍灣壹號在建工程抵押給了中國銀行三亞分行。2018年6月21日，三亞市國土局辦理的不動產(chǎn)登記載明，申亞公司將亞龍灣壹號（包括第10#樓）78套未銷售的房產(chǎn)及相對應(yīng)的分?jǐn)偯娣e抵押給中國銀行三亞分行，抵押物類型為期房，擔(dān)保期限自2018年6月21日至2020年1月20日，附記載明本次為第二次抵押登記及抵押房產(chǎn)均為未銷售房屋（備注：涉案房屋早于2015年3月24日已經(jīng)銷售給王先生，3年多以后隱瞞王先生，將該房屋在內(nèi)的78套房產(chǎn)均作為未銷售房屋向銀行貸款5.5億元）。
“我們簽訂購房合同后，申亞公司網(wǎng)簽就搞鬼，竟在網(wǎng)簽備案后又將我早就買的房屋抵押給銀行貸款，致使購房合同目的不能實現(xiàn)……”為此，王先生于2018年10月25日向三亞市中級人民法院提起訴訟，請求解除合同、全額退還購房款3500萬元及利息并支付其3000萬元賠償款。
法院認(rèn)定合同有效 雙方應(yīng)當(dāng)恪守履行
在訴訟中，王先生提出，他已經(jīng)如實履行了合同約定的付款及“活動抵購房款”的義務(wù)。目前，他已舉辦了兩次活動，第三次活動是由于申亞公司不配合不按約定提供場地及水電等條件，導(dǎo)致活動最終無法完成，但他為第三次活動進(jìn)行了相應(yīng)的籌備并支付前期準(zhǔn)備費用。
王先生還認(rèn)為，申亞公司在合同簽訂后存在惡意違約行為。申亞公司未按合同約定辦理預(yù)售網(wǎng)簽及備案登記。在交付房屋后，不僅未通知他辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，還將具備辦理產(chǎn)權(quán)過戶條件的涉案房屋擅自登記在公司名下，為惡意將涉案房屋抵押給第三人做鋪墊。申亞公司在未通知他的情況下，竟將早已賣給王先生的房屋造假作為“未銷售房屋”抵押給第三人套取貸款。申亞公司“先賣后抵”的行為嚴(yán)重侵害了他的合法權(quán)益。
而申亞公司辯稱，王先生未完全履行合同約定的航海、攝影培訓(xùn)和房車大會等沖抵500萬元購房款的服務(wù)，也未全額支付500萬元購房款，致使合同總價款尚未最終確定，合同不能進(jìn)行備案。
同時，申亞公司向三亞市中級人民法院同時提起反訴，請求王先生立即與申亞公司簽署房屋交接材料，支付房款余額500萬元及違約金68.5萬元。經(jīng)測量，涉案房屋實際套內(nèi)面積為437.12平方米，王先生還應(yīng)當(dāng)支付房屋面積差異款1727220.32元。王先生認(rèn)為，合同約定的是套內(nèi)面積，但申亞公司提交法庭的房屋測量報告是房屋總建筑面積，總建筑面積和套內(nèi)面積完全是兩碼事，肯定有差異，既然申亞公司特別約定房屋是套內(nèi)面積，那么本案的面積差異的不利后果只能由申亞公司自行承擔(dān)，王先生不應(yīng)補交房屋的面積差異款。
三亞市中級人民法院審理后認(rèn)為，王先生與申亞公司簽訂的《商品房買賣合同》系雙方真實意思表示，且不存在違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定合法有效，雙方應(yīng)當(dāng)恪守履行。鑒于目前合同目的實現(xiàn)不存在障礙，雙方簽訂的合同不具備解除的條件。同時，申亞公司的訴訟請求也沒有事實和法律依據(jù)。
最終，三亞市中級人民法院一審判決同時駁回了原、被告的訴訟請求。一審宣判后，雙方均提起上訴。2019年12月18日，海南高院終審駁回上訴，維持原判。
開發(fā)商不過戶辦證 雙方再次對薄公堂
“經(jīng)過一審、二審之后，2019年底和2020年，按照法院判決要求，我積極與申亞公司協(xié)商溝通，希望申亞公司繼續(xù)履行合同約定，盡快給我辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)，經(jīng)過一年多的溝通，至今仍沒有結(jié)果�！蓖跸壬硎�。
為此，王先生無奈之下再次將申亞公司告上法庭，請求判令申亞公司應(yīng)將涉案的亞龍灣壹號第10#樓不動產(chǎn)權(quán)證書辦理登記至王先生名下，并支付逾期辦證違約金。而申亞公司再次提起反訴，再次要求王先生支付房款余款以及房屋面積差異款。
2021年5月25日上午，三亞市城郊人民法院一審公開審理原告王先生與被告申亞公司商品房預(yù)售合同糾紛一案。
“2018年10月至2019年12月期間，在三亞中院、海南高院審理的王先生與申亞公司商品房預(yù)售合同糾紛訴訟中，申亞公司已就支付房款余款以及支付房屋面積差異款問題提起反訴請求，均被法院判決駁回。”在庭審中，王先生及訴訟代理人提出，申亞公司本次提出的反訴請求與之前的基本一致，依法已經(jīng)夠成重復(fù)起訴，應(yīng)當(dāng)裁定駁回反訴。
“我們已按照合同履行了付款及提供服務(wù)的全部義務(wù)�！蓖跸壬霸V訟代理人表示，雙方對已支付3000萬元房款及王先生為申亞公司業(yè)主舉辦的兩次活動的事實沒有異議。而且，王先生舉辦兩次活動后，為第三次房車大會的策劃進(jìn)行了出資并充分準(zhǔn)備，因申亞公司未能按約定提供場地、水電及相關(guān)審批等條件，導(dǎo)致房車大會未能順利舉辦，王先生已履行了全部義務(wù)，無需再向申亞公司支付房款。
王先生及訴訟代理人提出，涉案房屋已于2017年4月13日將產(chǎn)權(quán)登記在申亞公司名下而非王先生名下。2019年4月12日，在前案審理過程中，申亞公司在涉案房屋“先賣后抵”穿幫的情況下，趕快還貸并注銷涉案房屋的抵押登記。同時該房屋也不在海南房地產(chǎn)限購范圍。目前，客觀上已不存在不能辦理權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記的障礙。在王先生已按合同約定履行了付款及提供服務(wù)義務(wù)的情況下，申亞公司應(yīng)將涉案的亞龍灣壹號第10#樓不動產(chǎn)權(quán)證書辦理登記至王先生名下。
在法庭上，王先生及訴訟代理人還提出，按照約定，申亞公司最遲應(yīng)于2017年5月26日前完成產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記義務(wù)，但時至今日尚未辦妥，已經(jīng)構(gòu)成嚴(yán)重違約，按照合同約定應(yīng)支付逾期辦證違約金。
申亞公司則辯稱， 辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶登記的主要義務(wù)人是王先生，申亞公司僅負(fù)有協(xié)助辦理的義務(wù)，且在現(xiàn)有材料不全的情況下也無法辦理涉案房屋的產(chǎn)權(quán)變更登記。
在完成法庭調(diào)查、法庭辯論等程序后，法院當(dāng)庭沒有宣判。
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