Law-lib.com 2022-1-24 12:54:08 人民法院報
圖為本案二審?fù)彫F(xiàn)場。
導(dǎo)讀
老舊住宅加裝電梯方便高樓層居民，但低樓層居民反對的聲音同樣不少。若業(yè)主事前未出資增設(shè)電梯，卻在電梯建成后申請補(bǔ)交費(fèi)用進(jìn)行使用，法院是否會予以支持？近期，廣東省廣州市中級人民法院審結(jié)一起八旬老人在老舊住宅加裝電梯后申請補(bǔ)交出資使用的案件，法院認(rèn)為案涉電梯屬建筑物的共有部分，老人使用該電梯無須由業(yè)主共同決定，但需以交納集資款為前提，故判決該老人在補(bǔ)交集資款后有權(quán)使用電梯。該判決明晰了老舊住宅加裝電梯的物權(quán)歸屬及使用條件，同時也有利于弘揚(yáng)和諧友愛、尊老愛老、鄰里互助的社會主義核心價值觀。
緣起：舊樓加裝電梯 老人持異議未出資
業(yè)主郭某已80歲高齡，居住于廣州市荔灣區(qū)一棟9層住宅內(nèi)。因該住宅年代久遠(yuǎn)且未配備電梯，居民上下樓較為不便，該樓業(yè)主于2017年至2018年間共商加裝電梯事宜。
經(jīng)多次協(xié)商，該幢住宅內(nèi)的業(yè)主謝某等32戶業(yè)主同意增設(shè)電梯，并就電梯加裝的工程方案和費(fèi)用分?jǐn)�、補(bǔ)償方案等事項達(dá)成一致意見。依據(jù)籌資方案，郭某作為三樓業(yè)主應(yīng)支付10077元集資款，但郭某因持異議未實際參與出資。
2018年6月，電梯集資完成，在取得《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》后，施工單位依照設(shè)計方案加裝電梯。一年后，電梯完工并交付使用，前期參與籌資的業(yè)主通過刷電梯卡的形式使用該電梯。
糾紛：申請乘用電梯遭拒 老人無奈訴至法院
郭某因居住在三樓，且已80歲高齡，步行上下樓梯有諸多不便，因此，在加建電梯投入使用后，郭某提出希望在補(bǔ)繳集資款后使用電梯，但謝某等32戶業(yè)主認(rèn)為郭某前期對加裝電梯持有異議，導(dǎo)致加裝電梯工程延誤，反對郭某使用電梯。
郭某遂訴至廣東省廣州市荔灣區(qū)人民法院，請求法院確認(rèn)其在按已有加裝電梯集資方案支付10077元的費(fèi)用后，擁有對新建電梯與32戶業(yè)主同等的權(quán)利和義務(wù)。
庭審中，謝某等32戶業(yè)主表示，除10077元集資款外，郭某還需額外支付8000元作為電梯施工延誤的滯納金，并承擔(dān)其在本次訴訟中產(chǎn)生的25000元律師費(fèi)，他們才同意郭某使用電梯。郭某則表示僅同意支付集資款。
判決：老人用梯確有需 付款后就可搭乘
荔灣區(qū)法院審理后認(rèn)為，案涉電梯在使用屬性上系建筑物的共有部分，郭某與其他業(yè)主對其享有使用權(quán)和共同管理的權(quán)利。且郭某使用案涉電梯并不屬于相關(guān)法律及司法解釋所規(guī)定的應(yīng)由業(yè)主共同決定的事項，不會導(dǎo)致該住宅其他業(yè)主使用電梯的合法權(quán)利受到損害，故無須經(jīng)該住宅多數(shù)業(yè)主同意。但依據(jù)公平原則，要使用電梯的前提是交納集資款，故法院判決由郭某支付增設(shè)電梯集資款10077元后，由該住宅業(yè)主代表向郭某提供電梯卡供其搭乘電梯使用。
一審判決后，謝某等32戶業(yè)主不服，提起上訴。廣州市中級人民法院經(jīng)審理，二審判決駁回上訴，維持原判。
■裁判解析
增設(shè)電梯系共有 同樓業(yè)主享有使用權(quán)
本案糾紛緣于同樓住戶拒絕郭某在補(bǔ)交集資款后使用電梯。案件核心爭議焦點在于，郭某是否需經(jīng)案涉住宅多數(shù)業(yè)主同意才享有電梯的使用權(quán)。對此，應(yīng)從案涉電梯的物權(quán)歸屬及權(quán)利行使條件進(jìn)行分析，兼以權(quán)衡考慮各方主體的利益平衡作出判決。
首先，從案涉電梯的物權(quán)歸屬及權(quán)利內(nèi)容上來看，我國法律規(guī)定業(yè)主對建筑物內(nèi)專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。本案中，該住宅的居民在使用案涉電梯出行時將不可避免地使用該棟住宅的公共部分，案涉電梯屬建筑物的共有部分，同樓業(yè)主對其享有共有和共同管理的權(quán)利。但是，與傳統(tǒng)意義上的、與大樓同時興建的電梯不同，目前各業(yè)主的權(quán)屬證中并不包含該加建電梯的梯間面積，即該電梯的共有物權(quán)仍未體現(xiàn)。因此，本案中應(yīng)理解為業(yè)主對案涉電梯僅享有使用權(quán)和共同管理的權(quán)利。
其次，從物權(quán)行使的程序性條件來看，依照我國現(xiàn)行法律規(guī)定，在涉及建筑物共有和共同管理權(quán)利的重大事項時，如制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則、使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金、改建重建建筑物及其附屬設(shè)施等事項，應(yīng)當(dāng)由業(yè)主共同決定，即參與表決及同意業(yè)主的人數(shù)比例應(yīng)當(dāng)符合法律規(guī)定。在本案中，郭某使用案涉電梯明顯并不屬于法律所規(guī)定的有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的重大事項，且并不會導(dǎo)致該住宅其他住戶或業(yè)主使用電梯的合法權(quán)利受到損害，故其使用電梯無需經(jīng)案涉住宅多數(shù)業(yè)主同意。
但是，因案涉電梯由該住宅業(yè)主集資所建，如未出資業(yè)主在不出資的情況下無償使用電梯，則有悖公平原則，并不符合公平正義的社會主義核心價值觀，故未出資業(yè)主要求使用電梯應(yīng)補(bǔ)交必要的集資款項。因此，郭某須依照原集資方案承擔(dān)10077元的集資款后，方可使用案涉電梯。
本案二審法官李煥認(rèn)為，郭某已80歲高齡，確有使用電梯的客觀需要，其在加裝電梯期間提出異議屬于正常表達(dá)意見的范圍，如以此為由拒絕鄰里之間的高齡老人在交納電梯集資費(fèi)用之后正常使用電梯，不僅不符合社會主義和諧社會誠信友愛的價值觀，亦不符合《中華人民共和國民法典》中的第八條“守法與公序良俗”原則。對于其他業(yè)主而言，如認(rèn)為郭某阻礙電梯加裝的行為給其造成損失，可另案主張權(quán)利、要求賠償，但不能以此拒絕郭某在補(bǔ)交集資款后使用電梯。
■延伸思考
舊樓加裝電梯需平衡多方利益
既有住宅增設(shè)電梯，系國家為適應(yīng)社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展和滿足人口老齡化需求而推行的一項便民工程，是提升人民群眾獲得感、幸福感與安全感的重要舉措。但實踐中，由于加裝電梯事關(guān)不同樓層住戶的切身利益，眾住戶在加裝方案、費(fèi)用分?jǐn)�、低層業(yè)主補(bǔ)償費(fèi)等事項上往往難以達(dá)成一致，這也導(dǎo)致近年來訴至法院的增梯糾紛不斷增多。
從法律規(guī)定上來說，既有住宅加裝電梯屬于改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施事項，應(yīng)由業(yè)主共同決定。在民法典頒布施行后，既有住宅增設(shè)電梯需適用該法第二百七十八條第二款之規(guī)定，即應(yīng)當(dāng)由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，并經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意。因此，在實踐中，推進(jìn)舊樓加裝電梯事項，小區(qū)業(yè)主在依照前述規(guī)定獲得多數(shù)業(yè)主的表決同意，并取得相關(guān)部門核發(fā)的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》后即可進(jìn)行，無須取得該住宅全體業(yè)主的一致同意，其他持有異議的住戶不得阻礙加建電梯的正常施工。
但需注意的是，加裝電梯涉及的法理、情理錯綜復(fù)雜，鄰里之間應(yīng)多一分理解和包容，堅持自愿平等、友好協(xié)商、兼顧公平的原則開展協(xié)商，共同營造和諧舒適的居住環(huán)境。在加裝過程中，低層業(yè)主應(yīng)當(dāng)基于睦鄰友好原則給予其他業(yè)主安裝電梯的便利并接受一定的限制，高層住戶也應(yīng)尊重低層相鄰權(quán)人的物權(quán)權(quán)利，充分考慮施工可能給低層住戶造成的影響，若因加裝電梯對其他業(yè)主通風(fēng)、采光、安靜等利益造成損害的，獲利業(yè)主應(yīng)當(dāng)對受損業(yè)主進(jìn)行合理賠償。此外，在加裝電梯過程中如遭遇少數(shù)業(yè)主阻攔，應(yīng)基于睦鄰友好原則與對方進(jìn)行充分溝通，權(quán)衡多方利益，盡量尋找加裝電梯的“最優(yōu)解”；若協(xié)商不成，則可尋求有關(guān)行政部門、社區(qū)居委會、基層調(diào)解組織等介入指導(dǎo)；若仍不能解決，則應(yīng)及時通過法律途徑維護(hù)自身正當(dāng)權(quán)益，避免采取過激方式進(jìn)行對抗。
■專家點評
公正裁判實現(xiàn)利益衡平
中山大學(xué)法學(xué)院副教授、博士生導(dǎo)師 韓光明
增建電梯引發(fā)的法律糾紛往往涉及建筑物區(qū)分所有和相鄰關(guān)系，本案即屬典型。在處理此類法律糾紛時，首先需分析增建電梯行為的法律性質(zhì)，進(jìn)而判斷其導(dǎo)致的物權(quán)變動效果。加裝電梯系不動產(chǎn)附合之事實行為。在本案中，對于加裝電梯的物權(quán)歸屬，加裝前后全體業(yè)主未作約定，相關(guān)法律亦無明確規(guī)定，故應(yīng)依照民法典第三百二十二條“按照充分發(fā)揮物的效用以及保護(hù)無過錯當(dāng)事人的原則確定”。電梯加裝后構(gòu)成建筑物的重要成分，由住宅建筑物不動產(chǎn)權(quán)人取得加裝電梯的所有權(quán)。
其次，需要進(jìn)一步分析加裝電梯屬于整棟建筑物的共有部分，即由全體業(yè)主共有；還是屬于整棟建筑物的區(qū)分專有部分，即集資加裝電梯的業(yè)主專有。對此，筆者支持第一種觀點，即共有論，最主要的原因在于經(jīng)濟(jì)效用以及規(guī)范結(jié)構(gòu)的融貫性考量：第一，從物之效用發(fā)揮的整體性進(jìn)行考量，增建的電梯已與整棟建筑物結(jié)合為整體，其不應(yīng)成為部分業(yè)主的專屬產(chǎn)權(quán)部分，否則既會降低建筑物的整體使用效能，也會造成建筑物區(qū)分所有制度結(jié)構(gòu)復(fù)雜化。第二，從平衡各方合理利益來看，各地政府以多數(shù)決規(guī)定對加裝電梯行為作出許可，即異議業(yè)主須負(fù)擔(dān)一定的容忍義務(wù)，而容忍義務(wù)的負(fù)擔(dān)屬于特別利益犧牲或強(qiáng)制犧牲，故應(yīng)予以相應(yīng)的補(bǔ)償——允許其取得電梯的共同所有權(quán)。第三，增建電梯是基于全體業(yè)主的共同決議，盡管存在異議業(yè)主，但最終決議代表了全體業(yè)主的共同意志，故該決議的約束力應(yīng)及于全體業(yè)主。
最后，是增建電梯使用上的利益衡平問題。與既有電梯不同，增建電梯雖已與建筑物結(jié)合為一個整體，但其面積并未分?jǐn)傊粮鲗Ｓ胁糠�，也即其增建成本由出資的部分業(yè)主而非全部業(yè)主負(fù)擔(dān)，故此，對未出資業(yè)主的利用權(quán)利作出限制并無不當(dāng)。進(jìn)行該種限制的規(guī)范基礎(chǔ)可以通過解釋具體法律規(guī)則獲得。依據(jù)民法典第二百七十三條之規(guī)定，業(yè)主對共有部分的權(quán)利義務(wù)具有一致性或關(guān)聯(lián)性，即享有權(quán)利需以履行義務(wù)為前提。在本案中，郭某主張權(quán)利需以履行相應(yīng)的義務(wù)為前提，即交納集資款。對于未出資業(yè)主使用增建電梯的條件，筆者認(rèn)為，補(bǔ)足出資款即足，無須設(shè)置任何程序限制。因為未出資業(yè)主的共有權(quán)已經(jīng)被確認(rèn)，其僅因未出資而被設(shè)置消極障礙，一旦障礙消除即應(yīng)恢復(fù)其完全所有權(quán)的法律地位。
總之，本案的裁判結(jié)果完全符合建筑物區(qū)分所有制度的規(guī)范目的，且充分實現(xiàn)多方利益衡平。建筑物區(qū)分所有屬于不動產(chǎn)相鄰關(guān)系的特殊情形，因此在法律適用上應(yīng)遵循民法典第二百八十八條“有利生產(chǎn)、方便生活、團(tuán)結(jié)互助、公平合理”之處理相鄰關(guān)系的一般規(guī)定，其實際上就是指物的整體經(jīng)濟(jì)效能發(fā)揮與具體利益衡量兩個方面。實踐中，人們往往忽略了相互之間客觀利益共同體的聯(lián)結(jié)，忽略了享有權(quán)利的義務(wù)約束，而通過司法裁判的實踐理性可以不斷的將此種價值理念融入社會以及人們的日常生活之中。
（鄭育婷 李 煥 車 莉 文∕圖）
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