Law-lib.com 2022-10-11 13:25:27 人民法院報
以租賃房屋為名行借貸之實，虛構的租賃合同效力被判無效。近日，廣東省佛山市南海區(qū)人民法院審理了一起租賃合同糾紛，認定“租客”朱某以租賃房屋為名行借貸之實，雙方并無租賃合意，遂判決該租賃合同無效。
2020年1月13日，梁氏夫婦與朱某簽訂租賃合同，約定將涉案房屋租給朱某使用，房屋建筑面積為135.22平方米，租期7年，租金共8萬元。其后，朱某一次性支付了8萬元。2021年4月，朱某得知涉案房屋被查封，向法院提起訴訟，請求解除租賃合同，要求“房東”梁氏夫婦退還剩余租金65720元，按合同約定支付違約金19716元，并承擔律師費12000元。
梁氏夫婦辯稱，雙方之間不存在租賃合同關系。2020年，二人因資金問題，向某貸款公司申請貸款。不久后，貸款公司工作人員朱某聯(lián)系上二人，擬以“租賃貸”的方式向二人出借8萬元。借款當日，朱某收取了“砍頭息”，實際僅出借61500元。此后，朱某并未入住或轉租，夫妻二人一直居住在涉案房屋中。另外，梁氏夫婦按照朱某的指示，每月代替許某支付2500元“租金”作為還款，目前已還款24500元。
庭審中，朱某稱其從事二手房轉租業(yè)務，低價承租高價轉租賺取差價，涉案房屋已轉租給案外人許某居住使用。
南海區(qū)法院審理后認為，租賃合同簽訂后，朱某稱已將房屋轉租給許某居住，但其從未到過涉案房屋，也不清楚許某是否在該房屋實際居住，且未向許某收取租金等相關費用，明顯不符合日常生活經驗法則。在雙方的微信聊天記錄中，多次出現(xiàn)“投資公司”等字樣，朱某對此亦未能作出合理解釋。涉案房屋一直由梁氏夫婦居住、每月租金明顯低于市場價格等情況，法院認為雙方并未達成租賃房屋的合意，涉案租賃合同并非雙方真實意思表示，應為無效，法院遂判決駁回朱某的所有訴訟請求。
朱某不服提起上訴。二審法院判決駁回上訴，維持原判。
■法官說法■
《中華人民共和國民法典》第六百八十條規(guī)定，禁止高利放貸，借款的利率不得違反國家有關規(guī)定。部分公司、個人以營利為目的，未依法取得放貸資格，向社會不特定對象提供借款賺取高額利息，屬于職業(yè)放貸行為，情節(jié)嚴重的，構成犯罪。放貸人通常采取一定的手段掩蓋其非法營利行為，如利用多個微信賬號扮演“承租人”“次承租人”等角色，虛構追討租金、水電費“聊天場景”，具有極強隱蔽性。法院應當綜合考慮實際租賃情況、租賃合意、租金是否合理、租金支付方式、水電費支付情況、證據(jù)證明力等，依法進行判決。若雙方并無租賃合意，系以租賃之名行借貸之實的，根據(jù)民法典相關規(guī)定，該租賃行為應認定為無效。
日期：2022-10-11 13:25:27 | 關閉 |
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