Law-lib.com 2022-11-4 8:53:29 法治日?qǐng)?bào)
●近年來,圍繞物業(yè)費(fèi)的話題時(shí)常被提起,有關(guān)物業(yè)費(fèi)的糾紛也越來越多。有的業(yè)主因小區(qū)環(huán)境臟亂、治安混亂,拒交物業(yè)費(fèi)而被起訴;有些業(yè)主因?yàn)闆]交物業(yè)費(fèi)而被停水、停電,甚至限制使用電梯
●業(yè)主拒絕支付物業(yè)費(fèi)的行為往往得不到法院支持,但當(dāng)業(yè)主提供相關(guān)證據(jù),足以證明物業(yè)服務(wù)不到位,法院工作人員經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)勘察,發(fā)現(xiàn)物業(yè)服務(wù)存在諸多問題,未達(dá)到合同中約定的標(biāo)準(zhǔn)時(shí),法院一般會(huì)支持業(yè)主減少支付物業(yè)費(fèi)的請(qǐng)求
●隨著人工成本不斷上漲,多數(shù)物業(yè)公司承擔(dān)了巨大經(jīng)濟(jì)壓力,并導(dǎo)致服務(wù)質(zhì)量難以提高。物業(yè)方應(yīng)當(dāng)將物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)并適時(shí)調(diào)整,完善價(jià)格形成機(jī)制,從而構(gòu)建質(zhì)價(jià)相符的契約關(guān)系
“小區(qū)物業(yè)天天在樓下拿個(gè)大喇叭催交物業(yè)費(fèi),實(shí)在太吵了�！奔以诮K鹽城某小區(qū)的阿杰向《法治日?qǐng)?bào)》記者回憶起之前的一段經(jīng)歷。
阿杰居住的小區(qū)有許多外來務(wù)工人員和回遷戶,很多居民對(duì)物業(yè)一詞并沒有概念,很長(zhǎng)一段時(shí)間里,小區(qū)內(nèi)按時(shí)交物業(yè)費(fèi)的人不多。
為催收物業(yè)費(fèi),物業(yè)公司想出了用喇叭循環(huán)播放催收的主意,“重點(diǎn)關(guān)照”那些遲付、拒付物業(yè)費(fèi)集中的樓棟。每天早上,尖銳的催收聲吵得很多居民沒法正常休息。小區(qū)居民多次抗議都沒能奏效。
最終,小區(qū)居民組建了業(yè)委會(huì),業(yè)委會(huì)成員一致通過更換物業(yè)的動(dòng)議,這才讓飄蕩在小區(qū)上空經(jīng)久不息的喇叭聲停了下來。新物業(yè)入駐后,小區(qū)物業(yè)服務(wù)水平提高了,更多居民也開始自覺交物業(yè)費(fèi)。
近年來,圍繞物業(yè)費(fèi)的話題時(shí)常被提起,有關(guān)物業(yè)費(fèi)的糾紛也越來越多。有的業(yè)主因小區(qū)環(huán)境臟亂、治安混亂,拒交物業(yè)費(fèi)而被起訴;有些業(yè)主因?yàn)闆]交物業(yè)費(fèi)而被停水、停電,甚至限制使用電梯。
“物業(yè)服務(wù)不行,難道我就不能不交或少交物業(yè)費(fèi)嗎?”采訪中,很多業(yè)主提出了這一疑問。對(duì)此,《法治日?qǐng)?bào)》記者進(jìn)行了調(diào)查采訪。
業(yè)主不能拒交物業(yè)費(fèi)
服務(wù)不好可訴請(qǐng)減免
來自江蘇句容的李明(化名)于2016年在當(dāng)?shù)啬承^(qū)購買了一套商品房。由于工作原因,李明一直將該房屋閑置,自己身居別處。
之后的幾年里,小區(qū)物業(yè)多次向其催收物業(yè)費(fèi),但李明總以沒有入住、小區(qū)環(huán)境差、物業(yè)服務(wù)不到位、房屋質(zhì)量存在問題等理由拒絕支付。多次催收無果,物業(yè)公司將李明訴至法院。
法院經(jīng)審理查明,在交房時(shí),李明與物業(yè)公司簽訂了《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》,根據(jù)約定,在辦理入住手續(xù)后長(zhǎng)期(六個(gè)月以上)不入住或不使用的空置物業(yè),應(yīng)當(dāng)事先向物業(yè)公司提出書面申請(qǐng),經(jīng)批準(zhǔn)后,物業(yè)公司按照物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的70%收取空置物業(yè)公共性服務(wù)管理費(fèi)用。
本案法官說,李明雖然未實(shí)際入住,但不代表物業(yè)公司沒有按照約定提供物業(yè)服務(wù),至于李明自家院內(nèi)長(zhǎng)雜草,系其自行未修理所致,與物業(yè)公司無關(guān),即使小區(qū)物業(yè)公司服務(wù)不到位,亦屬于履行瑕疵,不能排除交費(fèi)義務(wù)。因此,李明不能以未入住、物業(yè)服務(wù)不到位為由拒絕支付物業(yè)費(fèi)。
無獨(dú)有偶,2016年,湖南茶陵縣居民李某、彭某、鐘某等6人入住縣城某小區(qū),并與小區(qū)物業(yè)簽訂了《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》。然而入住后越過越不舒心,小區(qū)里垃圾成堆,保安是3名退休人員,且均無上崗證和健康證。
不僅如此,小區(qū)物業(yè)公司還未經(jīng)業(yè)主同意承接外墻的廣告,造成李某等5名業(yè)主的墻體受損。加上小區(qū)與附近一家幼兒園共用出入口,導(dǎo)致高峰期道路經(jīng)常堵塞。
協(xié)商無果后,小區(qū)居民成立業(yè)主委員會(huì),通過投票將該物業(yè)公司解聘。其間,李某等6人因不滿物業(yè)公司服務(wù)質(zhì)量,拒絕支付物業(yè)費(fèi)。為此,物業(yè)公司向法院提起民事訴訟,要求李某等6人支付欠交的13個(gè)月物業(yè)費(fèi)及違約金。
最終,法院以物業(yè)公司沒有很好地盡到物業(yè)管理及服務(wù)職責(zé),但完成了一定的物業(yè)服務(wù),判決李某等人酌情支付物業(yè)費(fèi)欠費(fèi)的一半,駁回物業(yè)公司其他訴訟請(qǐng)求。
2009年10月1日起施行的《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》規(guī)定,經(jīng)書面催交,業(yè)主無正當(dāng)理由拒絕支付或者在催告的合理期限內(nèi)仍未支付物業(yè)服務(wù)費(fèi),物業(yè)服務(wù)企業(yè)請(qǐng)求業(yè)主支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)的,人民法院應(yīng)予支持。
對(duì)此,北京市律師協(xié)會(huì)物業(yè)管理法律專業(yè)委員會(huì)主任包華指出,物業(yè)服務(wù)費(fèi)是用共有部位、共有設(shè)施設(shè)備維護(hù)所歸集的費(fèi)用。房屋專有部位不使用,但共有部位、共有設(shè)施設(shè)備仍需要維護(hù),成本仍將發(fā)生,因此物業(yè)服務(wù)費(fèi)用仍需要支付。
北京聯(lián)合大學(xué)教授李凌解釋說,物業(yè)服務(wù)價(jià)值在于滿足公共性服務(wù)的同時(shí),達(dá)到對(duì)整個(gè)居住環(huán)境品質(zhì)的提升,最終體現(xiàn)在對(duì)業(yè)主個(gè)體的服務(wù)價(jià)值。根據(jù)民法典規(guī)定,業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照約定向物業(yè)服務(wù)人支付物業(yè)費(fèi)。物業(yè)服務(wù)人已經(jīng)按照約定和有關(guān)規(guī)定提供服務(wù)的,業(yè)主不得以未接受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由拒絕支付物業(yè)費(fèi)。
“如果業(yè)主不滿意物業(yè)服務(wù),認(rèn)為服務(wù)與合同約定不符,業(yè)主有權(quán)要求服務(wù)人承擔(dān)違約責(zé)任,但不得拒絕支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)。如果物業(yè)服務(wù)與合同約定相符,只是未達(dá)到業(yè)主期望,則服務(wù)人無需承擔(dān)違約責(zé)任。”包華說。
記者在中國(guó)裁判文書網(wǎng)檢索相關(guān)案例發(fā)現(xiàn),業(yè)主拒絕支付物業(yè)費(fèi)的行為往往得不到法院支持,但當(dāng)業(yè)主提供相關(guān)證據(jù),足以證明物業(yè)服務(wù)不到位,法院工作人員經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)勘察,發(fā)現(xiàn)物業(yè)服務(wù)存在諸多問題,未達(dá)到合同中約定的標(biāo)準(zhǔn)時(shí),法院一般會(huì)支持業(yè)主減少支付物業(yè)費(fèi)的請(qǐng)求。
上述司法解釋也規(guī)定,物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行或者不完全履行物業(yè)服務(wù)合同約定的或者法律、法規(guī)規(guī)定以及相關(guān)行業(yè)規(guī)范確定的維修、養(yǎng)護(hù)、管理和維護(hù)義務(wù),業(yè)主請(qǐng)求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任的,人民法院應(yīng)予支持。
催收方式不宜粗暴
物業(yè)無權(quán)停水停電
“尊敬的業(yè)主,您的物業(yè)費(fèi)該交了……”幾乎每位業(yè)主都接到過這樣的通知,只不過有些業(yè)主是欣然支付,有些業(yè)主則是能拖就拖,甚至拒絕支付。
相比被大喇叭催收,來自湖南岳陽的張娜(化名)遭遇了更“蠻橫”的催收方式。
2020年12月,張娜購買了一套位于岳陽某小區(qū)的二手房,可當(dāng)她滿懷欣喜地入住時(shí),卻收到了高達(dá)兩萬多元的賬單——這套房自2017年7月1日起就存在未支付水費(fèi)、物業(yè)費(fèi)及滯納金等情況。因協(xié)商不成,2021年11月1日、9日小區(qū)物業(yè)兩次直接停了張娜家的供水。這極大影響了張娜的正常生活,她只好搬到酒店暫住。
事后,張娜將物業(yè)公司訴至法院,請(qǐng)求判令被告立即停止侵權(quán)行為、恢復(fù)供水,公開書面道歉并承擔(dān)其因停水造成的酒店住宿費(fèi)、交通費(fèi)等;重新計(jì)算其自2021年6月入住至今的水費(fèi)。
法院經(jīng)審理后認(rèn)為,自來水公司、供電局經(jīng)法定程序才有權(quán)終止供應(yīng)水電,物業(yè)公司無權(quán)對(duì)業(yè)主斷水?dāng)嚯姟＜词故嵌喂┧?物業(yè)公司也無權(quán)停水。業(yè)主不支付物業(yè)費(fèi)、水費(fèi)等,物業(yè)公司可以通過訴訟等合法方式解決,不能采取粗暴停水等方式。
關(guān)于原告是否應(yīng)該承受前業(yè)主的物業(yè)費(fèi)、水費(fèi)欠費(fèi)問題。因合同具有相對(duì)性,原業(yè)主與物業(yè)公司之間的服務(wù)合同未涉及后來的買房者,新業(yè)主沒有義務(wù)支付該部分物業(yè)費(fèi)欠費(fèi)。
最終,法院判決物業(yè)公司恢復(fù)對(duì)案涉房屋的供水,賠償停水所致原告經(jīng)濟(jì)損失1200元,并向其書面賠禮道歉。二審維持原判。
華南公館是遼寧沈陽一個(gè)高層回遷小區(qū)。據(jù)多位業(yè)主反映,小區(qū)物業(yè)存在各種服務(wù)質(zhì)量問題,包括不及時(shí)清理水箱導(dǎo)致部分用戶出現(xiàn)用水發(fā)黃、地下室垃圾不及時(shí)清理、樓梯間雜物堆放不歸置、電梯異響晃動(dòng)長(zhǎng)期不解決等問題。
前段時(shí)間,該小區(qū)業(yè)主小楊回家進(jìn)入電梯發(fā)現(xiàn)電梯卡刷不了,只能徒步上10樓,之后得知由于沒交物業(yè)費(fèi),被停了電梯卡。
“我就想問問,這回遷樓交房好幾年了,樓道里亂七八糟的,小區(qū)也沒有綠化需要維護(hù),物業(yè)費(fèi)卻要1塊多一平方米,這跟沒有物業(yè)有什么區(qū)別?憑什么物業(yè)費(fèi)一晚交電梯卡就會(huì)被停用?”小楊不滿地說道。
在包華看來,上述停水停電等行為明顯違法,水電作為市政服務(wù)的一環(huán),物業(yè)服務(wù)人應(yīng)依法管理水電設(shè)施設(shè)備,無權(quán)停水停電。
物業(yè)管理?xiàng)l例規(guī)定,物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收前款費(fèi)用的,不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用。
民法典規(guī)定,物業(yè)服務(wù)人不得采取停止供電、供水、供熱、供燃?xì)獾确绞酱呓晃飿I(yè)費(fèi)。
北京一名物業(yè)從業(yè)人員告訴記者,在簽訂物業(yè)服務(wù)合同前應(yīng)當(dāng)仔細(xì)閱讀服務(wù)條款,確認(rèn)服務(wù)范圍和等級(jí)后再簽字�！坝泻芏鄻I(yè)主的訴求并不在合同范圍內(nèi),卻以此為由拒交物業(yè)費(fèi),這也是我們?cè)谕瑯I(yè)主溝通過程中的難點(diǎn)之一�！�
完善價(jià)格形成機(jī)制
提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量
為什么要設(shè)置物業(yè)費(fèi)呢?
李凌說,物業(yè)服務(wù)收費(fèi)是指物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定,對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理,維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序,向業(yè)主所收取的費(fèi)用。物業(yè)公司提供了服務(wù),有成本投入,作為企業(yè)需要一定的盈利。同時(shí),業(yè)主享受了服務(wù),支付物業(yè)費(fèi)是義務(wù)。
如今,對(duì)于物業(yè)費(fèi)的收取,社會(huì)上仍存在不同的聲音。如何優(yōu)化物業(yè)費(fèi)成為亟待解決的問題之一。
在包華看來,物業(yè)服務(wù)費(fèi)測(cè)算是一個(gè)比較復(fù)雜的過程。如想物業(yè)服務(wù)費(fèi)物有所值,首先需要明確服務(wù)事項(xiàng)和標(biāo)準(zhǔn),然后約定服務(wù)人管理模式,了解物業(yè)所在地價(jià)格水平,最后通過科學(xué)測(cè)算得到結(jié)果。
2020年5月開始施行的《北京市物業(yè)管理?xiàng)l例》中,提出了“物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)并適時(shí)調(diào)整”,引起社會(huì)廣泛關(guān)注。
隨著社會(huì)發(fā)展,物業(yè)作為勞動(dòng)力密集型行業(yè),人工費(fèi)用支出占物業(yè)公司總支出的大部分。近年來,人工成本不斷上漲,物業(yè)公司在提供物業(yè)服務(wù)的同時(shí),還需要盈利維持企業(yè)正常運(yùn)行,多數(shù)物業(yè)公司承擔(dān)了巨大經(jīng)濟(jì)壓力,并導(dǎo)致服務(wù)質(zhì)量難以提高。
李凌認(rèn)為,物業(yè)方應(yīng)當(dāng)將物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)并適時(shí)調(diào)整,完善價(jià)格形成機(jī)制,從而構(gòu)建質(zhì)價(jià)相符的契約關(guān)系。
“物業(yè)服務(wù)質(zhì)價(jià)相符的實(shí)現(xiàn)離不開政府對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)市場(chǎng)化管理體系的建設(shè)和完善,如物業(yè)服務(wù)質(zhì)量評(píng)價(jià)體系的建立等,更離不開廣大業(yè)主對(duì)于市場(chǎng)調(diào)節(jié)體系的認(rèn)可和支持。此外,物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)準(zhǔn)入和退出機(jī)制的不健全也會(huì)嚴(yán)重影響市場(chǎng)調(diào)節(jié)的力度,想通過物業(yè)費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)來實(shí)現(xiàn)物業(yè)服務(wù)質(zhì)價(jià)相符的目標(biāo),還有很遠(yuǎn)的路要走�！崩盍枵f。
與此同時(shí),有人提出,為何不將物業(yè)費(fèi)設(shè)定為全國(guó)或地區(qū)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)?
對(duì)此,包華解釋說,各地物業(yè)服務(wù)需求、物業(yè)所在地價(jià)格水平差異很大。統(tǒng)一服務(wù)內(nèi)容、統(tǒng)一服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、統(tǒng)一服務(wù)價(jià)格不僅不可行,也沒必要。
李凌說,具體的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)分別實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。具體定價(jià)形式由省、自治區(qū)、直轄市人民政府價(jià)格主管部門會(huì)同房地產(chǎn)行政主管部門確定。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的,有定價(jià)權(quán)限的人民政府價(jià)格主管部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同房地產(chǎn)行政主管部門根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)等因素,制定相應(yīng)的基準(zhǔn)價(jià)及其浮動(dòng)幅度,并定期公布。具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)規(guī)定的基準(zhǔn)價(jià)和浮動(dòng)幅度在物業(yè)服務(wù)合同中約定。
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