Law-lib.com 2022-12-19 13:35:57 中國(guó)法院網(wǎng)
中國(guó)法院網(wǎng)訊（陳立烽 陳倩）近日，福建省龍巖市中級(jí)人民法院審結(jié)一起訟爭(zhēng)房產(chǎn)是否屬于破產(chǎn)企業(yè)財(cái)產(chǎn)的案件，認(rèn)為張白土村民委員會(huì)對(duì)所購(gòu)的訟爭(zhēng)房產(chǎn)享有的物權(quán)期待權(quán)，優(yōu)先于抵押權(quán)人享有的抵押權(quán)，張白土村民委員會(huì)應(yīng)依法取回集體財(cái)產(chǎn)。
2012年1月12日，張白土村民委員會(huì)與某房地產(chǎn)公司簽訂《合作開(kāi)發(fā)協(xié)議書》一份，主要約定：雙方合作開(kāi)發(fā)“2011拍-2地塊”項(xiàng)目，該地塊開(kāi)發(fā)的店面30間共1200㎡，產(chǎn)權(quán)歸甲方所有等約定。2016年5月12日，張白土村民委員會(huì)與某房地產(chǎn)公司簽訂《關(guān)于香榭景園返還甲方營(yíng)業(yè)面積的確認(rèn)書》一份，主要約定：某房地產(chǎn)公司需返還張白土村民委員會(huì)合作開(kāi)發(fā)的香榭景園營(yíng)業(yè)性店面22間，面積以辦產(chǎn)權(quán)證面積為準(zhǔn)，實(shí)行多還少補(bǔ)等約定。后某房地產(chǎn)公司向某銀行項(xiàng)目貸款，并提供整個(gè)項(xiàng)目在建工程及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)，作為貸款抵押物，辦理了抵押登記手續(xù)。某房地產(chǎn)公司因未歸還前述抵押借款及拖欠工程款，先后被抵押權(quán)人某銀行及建設(shè)公司起訴，并向法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行。
2021年9月22日，龍巖市中級(jí)人民法院另案裁定受理某建設(shè)公司對(duì)某房地產(chǎn)公司的破產(chǎn)清算申請(qǐng)，并指定破產(chǎn)管理人，張白土村民委員會(huì)向該管理人申報(bào)債權(quán)，并要求取回上述22間店面。管理人認(rèn)為，張白土村民委員會(huì)要求取回的22間店面，未備案登記在張白土村民委員會(huì)名下，且該22間店面已抵押給抵押權(quán)人，并辦理抵押登記，不屬于張白土村民委員會(huì)所有。張白土村民委員會(huì)認(rèn)為，張白土村民委員會(huì)就上述22間店面享有房屋買受人的權(quán)利，提起本案訴訟。
法院經(jīng)審理認(rèn)為，案涉房產(chǎn)是張白土村民委員會(huì)以其村自用地招拍掛所得出讓金，作為對(duì)價(jià)購(gòu)買案涉房產(chǎn)，并已實(shí)際付清全部購(gòu)房款項(xiàng)，且其是為了保障失地農(nóng)民的生活購(gòu)買案涉房產(chǎn)，是全體村民安身立命的根本物質(zhì)保障。雙方簽訂的《合作開(kāi)發(fā)協(xié)議書》應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為房屋買賣合同，張白土村民委員會(huì)對(duì)所購(gòu)的本案訟爭(zhēng)房產(chǎn)享有的物權(quán)期待權(quán)，優(yōu)先于抵押權(quán)人享有的抵押權(quán)。張白土村民委員會(huì)在人民法院查封之前已合法占有訟爭(zhēng)房產(chǎn)，雖然張白土村民委員會(huì)尚未取得權(quán)屬證書，但其系因某房地產(chǎn)公司將本案訟爭(zhēng)房產(chǎn)設(shè)立抵押權(quán)而無(wú)法辦理過(guò)戶登記，故張白土村民委員會(huì)依法享有房屋買受人的權(quán)利，該房產(chǎn)不屬于破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)。遂判決張白土村民委員會(huì)可依法取回該房產(chǎn)，某房地產(chǎn)公司應(yīng)協(xié)助將上述店面過(guò)戶至張白土村民委員會(huì)名下。
法官說(shuō)法
取回權(quán)是指在破產(chǎn)程序中，對(duì)于不屬于債務(wù)人的財(cái)產(chǎn)，其所有權(quán)人或者其他權(quán)利人不依照破產(chǎn)程序，通過(guò)管理人將該財(cái)產(chǎn)予以取回的權(quán)利。雖然優(yōu)先受償權(quán)是抵押權(quán)的基本屬性，一般情形下抵押權(quán)作為物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)，但根據(jù)《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問(wèn)題的批復(fù)》第一條、第二條之規(guī)定，房屋買受人的權(quán)利在一定條件下優(yōu)先于抵押權(quán)。
本案中，張白土村民委員會(huì)已實(shí)際付清全部購(gòu)房款，其購(gòu)買的商鋪雖非用于居住消費(fèi)，但是根據(jù)《合作開(kāi)發(fā)協(xié)議書》的約定，案涉房產(chǎn)是張白土村民委員會(huì)為了保障失地農(nóng)民的生活購(gòu)買案涉房產(chǎn)，該房產(chǎn)是全體村民安身立命的根本物質(zhì)保障，其對(duì)訟爭(zhēng)房產(chǎn)享有房屋買受人的權(quán)利，優(yōu)先于抵押權(quán)人享有的抵押權(quán)。某房地產(chǎn)公司應(yīng)及時(shí)滌除案涉房產(chǎn)設(shè)立的抵押權(quán)，并協(xié)助張白土村民委員會(huì)辦理案涉房產(chǎn)的過(guò)戶手續(xù)。
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