Law-lib.com 2024-6-18 14:46:06 人民法院報(bào)
開(kāi)發(fā)商以業(yè)主未預(yù)交物業(yè)費(fèi)為由，不予交房。近日，安徽省宣城市宣州區(qū)人民法院審結(jié)該起房屋買賣合同糾紛案，認(rèn)定開(kāi)發(fā)商利用自身強(qiáng)勢(shì)地位，在交房時(shí)附加了合同未約定的不合理?xiàng)l件，判決開(kāi)發(fā)商承擔(dān)逾期交房違約責(zé)任，并按照合同約定向購(gòu)房者支付違約金。
2021年2月7日，宣城某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司（以下簡(jiǎn)稱房地產(chǎn)公司）與毛某簽訂《商品房買賣合同》一份，約定房地產(chǎn)公司將位于宣城市某小區(qū)一套商品房賣給毛某，房屋總價(jià)款為129萬(wàn)余元。合同約定房地產(chǎn)公司應(yīng)當(dāng)于2023年6月30日前，在房屋竣工經(jīng)驗(yàn)收合格、取得竣工驗(yàn)收備案證明后，將房屋交付毛某使用。不久，毛某分兩次向房地產(chǎn)公司付清了房款。2023年11月，房地產(chǎn)公司向毛某發(fā)出《交付通知書》，并載明交付時(shí)間、交付地點(diǎn)等事項(xiàng)。某物業(yè)公司受該房地產(chǎn)公司委托，為小區(qū)提供前期物業(yè)服務(wù)。某物業(yè)公司要求毛某先預(yù)交物業(yè)費(fèi)，才能交付房屋。毛某認(rèn)為，房地產(chǎn)公司委托交房的物業(yè)公司設(shè)定預(yù)交物業(yè)費(fèi)作為交付房屋的條件，違反了商品房買賣合同約定，遂訴至法院，要求房地產(chǎn)公司支付以房款129萬(wàn)余元為基數(shù)、自房屋最后交付期限的第二天即2023年7月1日起按日萬(wàn)分之一的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算至實(shí)際交房之日止的違約金。
法院審理后認(rèn)為，毛某與房地產(chǎn)公司簽訂的《商品房買賣合同》系雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效，法院予以確認(rèn)。按約交付商品房是開(kāi)發(fā)商的主要合同義務(wù)，該義務(wù)的履行受法律和合同的雙重約束。該合同就房屋價(jià)款、支付方式、交付期限及違約責(zé)任等內(nèi)容進(jìn)行了明確約定，毛某已支付全部房款，房地產(chǎn)公司應(yīng)按合同約定向毛某交付房屋。交房條件成就后，房地產(chǎn)公司委托負(fù)責(zé)交房的物業(yè)公司設(shè)定預(yù)交物業(yè)費(fèi)作為交付房屋的條件，致使交房未成，房地產(chǎn)公司應(yīng)按合同約定承擔(dān)違約責(zé)任。預(yù)交物業(yè)費(fèi)并非雙方合同約定辦理房屋交接手續(xù)的前提或必要條件，開(kāi)發(fā)商不得利用自身強(qiáng)勢(shì)地位，在交房時(shí)附加合同未約定的不合理?xiàng)l件，增加業(yè)主負(fù)擔(dān)。法院判決支持了毛某的訴訟請(qǐng)求。雙方服判。
■法官說(shuō)法
商品房銷售合同與物業(yè)服務(wù)合同系不同法律關(guān)系，總原則都是任何一方不得強(qiáng)制要求另一方履行合同未明確約定的義務(wù)。實(shí)際操作中，開(kāi)發(fā)商通常將交付房屋的部分義務(wù)委托給前期物業(yè)公司。業(yè)主作為房屋所有權(quán)人，在開(kāi)發(fā)商具備房屋交付條件的前提下，要求其與物業(yè)公司辦理房屋交付手續(xù)屬于業(yè)主享有的當(dāng)然權(quán)利。在未明確約定物業(yè)費(fèi)需在交房時(shí)繳納的情況下，開(kāi)發(fā)商與物業(yè)公司將購(gòu)房者預(yù)先支付物業(yè)費(fèi)作為房屋交付的附加條件，并采取拒絕交付房屋的方式催繳物業(yè)費(fèi)，屬于濫用其優(yōu)勢(shì)地位侵害業(yè)主依約接收房屋的權(quán)利。
在房屋買賣中，買賣雙方都應(yīng)該嚴(yán)格按照房屋買賣合同行使權(quán)利、履行義務(wù)。購(gòu)房者履行完合同義務(wù)，房地產(chǎn)公司就應(yīng)按照約定交付房屋，不得為購(gòu)房者擅自增加合同以外的義務(wù)，妨礙購(gòu)房者行使接收房屋的權(quán)利。物業(yè)費(fèi)的收取方式，應(yīng)由購(gòu)房者與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在合同中約定，而不能擅自將其作為交房的附加條件。
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