最高人民法院

最高人民法院關(guān)于吳天爵等與新賓鎮(zhèn)集體飲食服務(wù)店房產(chǎn)糾紛案的批復(fù)

1985年3月15日，最高人民法院

廣西壯族自治區(qū)高級(jí)人民法院：
你院（84）法民字第10號(hào)關(guān)于吳天爵等與新賓鎮(zhèn)集體飲食服務(wù)店房產(chǎn)糾紛案處理意見的請(qǐng)本報(bào)告及補(bǔ)充調(diào)查材料收悉。根據(jù)報(bào)告的材料，經(jīng)研究我們認(rèn)為，你院第一種意見，即將此房做為吳天爵等與新賓鎮(zhèn)集體飲食服務(wù)店雙方共有較為妥當(dāng)。希望你院在確認(rèn)共有和保護(hù)雙方合法權(quán)益的基礎(chǔ)上，從有利于團(tuán)結(jié)，有利于生產(chǎn)出發(fā)，多做各方工作，爭取調(diào)解解決。

附一：廣西壯族自治區(qū)高級(jí)人民法院關(guān)于吳天爵等與新賓集體飲食服務(wù)店房產(chǎn)糾紛案處理意見的請(qǐng)示報(bào)告
最高人民法院：
我院審理吳天爵等與新賓集體飲食服務(wù)店房產(chǎn)糾紛案中，遇到一個(gè)政策問題，由于把握不準(zhǔn)，特請(qǐng)示如下：
原告吳天爵，男，66歲，賓陽縣百貨公司退休工人，住蘆圩鎮(zhèn)紅旗街212號(hào)；黃萬靈，女，69歲，賓陽縣百貨合作店退休工人，住新賓鎮(zhèn)仁愛街138號(hào)，與吳天爵系叔嫂關(guān)系；被告新賓鎮(zhèn)集體飲食服務(wù)店。爭訟房屋座落賓陽縣新賓鎮(zhèn)仁愛街134號(hào)鋪屋（平房，面積46．25平方米、另前騎樓面積15．19平方米，總價(jià)值2751元），現(xiàn)是被告營業(yè)使用。
訟爭房屋的基地上原有原告父親吳惠泰（1956年去世）的房屋一排三間，門牌為134號(hào)、136號(hào)和138號(hào)，1939年136號(hào)房屋被日本飛機(jī)炸毀，134號(hào)被震塌，剩余斷墻高者一米，低者幾寸，138號(hào)房屋完好無損，吳惠泰家（下簡稱吳家）為居住安全，將炸塌的磚塊在134號(hào)、136號(hào)東面斷墻和134號(hào)南面斷墻上壘起約2米高的壘墻，成為自家的一個(gè)院子。1947年林世布、肖其祥二人征得吳惠泰同意，在其134號(hào)基地的前座搭蓋一間簡易房屋作修補(bǔ)皮鞋鋪面使用，建屋材料及資金是林、肖各投資谷子六擔(dān)，購買木料、木皮、灰沙和雇工一人，并直接參加建房勞動(dòng)，還使用了吳家的桁條五根和六千多塊磚。建屋時(shí)就地利用吳家原來壘起來的134號(hào)南面的壘墻加高成峰山墻，拆掉134號(hào)東面壘墻，改為木板門面，另壘了西面和北面兩幅墻，搭蓋成一間面積約30平方米、山墻高4米、屋檐墻高2．5米，木皮天面結(jié)構(gòu)的房屋。林、肖二人當(dāng)年搬入使用，由于建屋時(shí)林、肖、吳三方對(duì)于使用吳家之宅基地、磚塊、桁條，沒有言明系租用、借用或投資，林、肖二人每年自動(dòng)地給吳家一或二擔(dān)谷子。1948年下半年肖被國民黨征兵走后，該屋由林世布一人使用。1951年9月28日林世布立字據(jù)將該房的上蓋（不含壘墻）折價(jià)20萬元賣給黃玉全（字據(jù)全文：“本人目前修建新市場仁愛街27號(hào)門牌木皮屋一間，所有修建費(fèi)經(jīng)本街農(nóng)會(huì)調(diào)解，由黃玉全補(bǔ)出人民幣20萬元。上蓋即歸黃玉全管業(yè)，已于1951年9月28日如數(shù)交本人收訖，今后該屋一概與本人無關(guān)，恐后糾紛，特立此條交黃玉全收?qǐng)?zhí)”）。吳惠泰對(duì)此無異議。于1952年1月7日吳惠泰向人民政府辦理領(lǐng)取了該號(hào)宅基地的《房基地契證》；因?yàn)樵撎?hào)房屋天面不是吳家所蓋，吳惠泰所以不能領(lǐng)取該屋的《房產(chǎn)契證》，而黃玉全亦因?yàn)橹挥性撐萏烀娌牧纤�有�?quán)，而磚墻卻是吳家的，所以同樣不能領(lǐng)取該號(hào)房屋的《房產(chǎn)契證》。黃玉全買下該屋上蓋后，經(jīng)營車縫業(yè)，每年照樣給吳家交谷子一擔(dān)。1952年黃玉全經(jīng)吳惠泰同意，自行投資、投料，對(duì)該屋進(jìn)行修建，添泥磚、更換木料，把原房屋升高、伸長二米，木皮蓋改為瓦蓋，以后每年交吳家二擔(dān)谷子。1955年黃把房屋出租給新賓供銷社，年租四擔(dān)谷子交給黃，再由黃轉(zhuǎn)交二擔(dān)給吳家，1960年吳家要求該二擔(dān)谷子由自己直接收取。供銷社租用期間對(duì)房屋作了些修理，添磚加瓦等。1962年黃又將屋轉(zhuǎn)租新賓鎮(zhèn)集體飲食服務(wù)店，年租金24元，由店方分別交吳家、黃家各一半，1966年“文革”開始后，店方以土地是國家的為理由，停止了給吳家交租，只交黃家一方的租。
1972年黃玉全要賣房屋上蓋材料，吳家提出異議，責(zé)令黃將其材料拆走，最后黃玉全背著吳家于1972年4月4日立字據(jù)將該屋面全部材料折價(jià)175元賣給新賓鎮(zhèn)集體飲食服務(wù)店（立字全文：“《賣屋說明書》現(xiàn)將本人勞動(dòng)建在新賓紅衛(wèi)街7號(hào)門牌的一間屋面全部材料賣給新賓鎮(zhèn)飲食服務(wù)店，全部屋面材料是指屋瓦、桁條仁皮、門口等，不包括墻根、燒磚、泥墻。經(jīng)雙方同意按折舊作價(jià)，議定價(jià)格為175元，自1972年4月4日交款之日起，全部為飲食店所有。關(guān)于該屋燒磚原屬吳惠泰家的，泥磚是1957年供銷社租做書店時(shí)添補(bǔ)下去的，今后對(duì)這些燒磚、泥磚如何處理，均由飲食合作店負(fù)責(zé)”）。該字據(jù)并有新賓鎮(zhèn)革委會(huì)財(cái)務(wù)服務(wù)組和新賓鎮(zhèn)紅衛(wèi)街革委會(huì)簽章。吳家獲悉后，曾向黃玉全提出異議。
1979年原告吳天爵、黃萬靈向賓陽縣蘆圩人民法庭起訴稱：此屋是其家老人交錢給林世布、肖其祥買木料在其圍墻基礎(chǔ)上蓋成木皮房屋，出租與林、肖二人的，屬其家的房產(chǎn)，并要飲食店補(bǔ)交16年租金。被告方答辯稱，此屋曾經(jīng)合法手續(xù)買得，宅基地是國家的，屋屬店方財(cái)產(chǎn)。訴訟期間，原告黃萬靈于1981年1月持吳惠泰1952年領(lǐng)取的該號(hào)宅基地的《屋基地契證》到新賓鎮(zhèn)地財(cái)處申請(qǐng)換取房屋契證，由于地財(cái)處工作失誤，給予其換發(fā)了《房屋產(chǎn)權(quán)證》。吳家領(lǐng)得該房屋契證后，遂于1982年1月29日強(qiáng)行搬入該屋居住，并毀壞店方營業(yè)設(shè)施，拆毀灶臺(tái)、洗碗池，把全部營業(yè)用具、燃材料搬出大街甚至打爛部分用具，鳴放鞭炮，給圍觀群眾發(fā)香煙糖果等。致使店方停止?fàn)I業(yè)77天。
原審賓陽縣人民法院于1982年4月21日（82）民字第6號(hào)判決書認(rèn)定：雙方爭執(zhí)的地方，原告人的父親于解放前雖建有房屋，但后來已被飛機(jī)炸塌成了基地，現(xiàn)在此基地上的房屋，不是原告人也不是原告人父親所建，故該屋產(chǎn)權(quán)不是吳家的。判決：一、新賓鎮(zhèn)仁愛街134號(hào)房屋屬新賓鎮(zhèn)集體飲食服務(wù)店所有；二、新賓地財(cái)處發(fā)給吳天爵等人的新賓鎮(zhèn)仁愛街134號(hào)房屋契證無效；三、吳天爵等人強(qiáng)行侵占該屋77天，給該店造成損失計(jì)770元，除對(duì)銷原屬吳家的舊火磚價(jià)值685元外，吳家還要賠償85元。
原告吳天爵等不服第一審判決，持原訴理由上訴。
第二審南寧地區(qū)中級(jí)人民法院于1983年1月28日（83）南地法民字第2號(hào)判決書認(rèn)定，上訴人說該屋是其父親1947年建造沒有事實(shí)根據(jù)；上訴人以該屋房產(chǎn)證為據(jù)，查新賓地財(cái)處已于1982年2月23日通知此證作廢，不能作為證據(jù)，吳家給該店造成的損失應(yīng)負(fù)責(zé)賠償，屬借用吳家的火磚應(yīng)按價(jià)折款償還。判決：一、上訴無理，予以駁回。維持原審判決第一和第二項(xiàng)（即爭議房屋屬新賓鎮(zhèn)集體飲食服務(wù)店所有；新賓地財(cái)處1981年1月26日發(fā)給吳天爵等人仁愛街134號(hào)房屋契證無效）；二、撤銷第三項(xiàng)；三、改判吳天爵等人強(qiáng)行侵占134號(hào)房屋造成飲食店?duì)I業(yè)損失770元和毀壞灶臺(tái)等設(shè)施損失計(jì)款140元應(yīng)由吳天爵等人負(fù)責(zé)賠償；吳惠泰以前借以使用的火磚計(jì)折款661元，由飲食服務(wù)店償還。賠償款與償還款相抵銷，吳天爵等人應(yīng)補(bǔ)償飲食服務(wù)店258元。
終審判決后，飲食服務(wù)店對(duì)房屋作了較大的修理，投資千元左右。該店在買得天面產(chǎn)權(quán)之后，還擴(kuò)建了騎樓。
吳天爵等對(duì)第二審判決仍然不服，提出申訴。我院經(jīng)調(diào)第一、二審案卷審查，認(rèn)為案件事實(shí)清楚，吳天爵等人所訴“該屋是1947年其父給錢林、肖建造后出租給他們的”一節(jié)，無事實(shí)根據(jù)，但是對(duì)爭訟房屋產(chǎn)權(quán)的認(rèn)定，有如下意見：
一、林世布1951年言明將該屋上蓋（不含壘墻）賣給黃玉全，以及黃玉全1972年將天面材料賣給飲食店，手續(xù)清楚，言明買賣關(guān)系應(yīng)承認(rèn)其有效，但賣天面材料不等于賣房屋，房屋是由吳家的宅基地（產(chǎn)權(quán)當(dāng)年系吳家所有）、磚塊（其中有一幅墻是吳家原來所壘）和黃玉全的天面材料所構(gòu)成，按價(jià)值吳家比黃家價(jià)值高數(shù)倍，雖未言明共建，但實(shí)際上是房屋構(gòu)成不可缺少的部分。原建房屋應(yīng)屬于雙方共同所有，各占一半產(chǎn)權(quán)。調(diào)解解決由吳家將產(chǎn)權(quán)部分折價(jià)歸飲食店所有。
二、1939年吳家原屋被炸毀后，長期不建筑上蓋，當(dāng)時(shí)僅剩下很矮的殘墻，已屬宅基地，不是房屋，是別人借用地基、出勞力，利用原來的磚塊搭蓋了簡易之木皮屋，原交租也是屬于交地租，后林世布轉(zhuǎn)賣黃家，再經(jīng)黃家出資改建為磚墻，瓦面結(jié)構(gòu)房屋，吳家沒有投資，也沒有言明為共有，因此，房屋產(chǎn)權(quán)不應(yīng)吳家所有；但當(dāng)時(shí)搭蓋木皮房屋及黃家改造時(shí)均系用原來被飛機(jī)炸毀房屋剩下的磚塊，因此，應(yīng)承認(rèn)原磚塊是屬于吳家的。
三、承認(rèn)宅基地原屬于吳家所有，但新憲法已宣布城鎮(zhèn)所有土地屬國家所有，因此，該宅基地產(chǎn)權(quán)已歸國家。當(dāng)前吳家已有房屋居�。�即136號(hào)和138號(hào)兩間房屋以及134號(hào)后座還有一片宅基地），飲食服務(wù)店無鋪屋營業(yè)，該店又經(jīng)正式手續(xù)買得天面，磚墻是由黃家請(qǐng)工砌成，不能承認(rèn)吳家所說是其家房屋，只承認(rèn)吳家是建筑材料（即磚塊），所以房屋產(chǎn)權(quán)應(yīng)屬飲食服務(wù)店，由該店補(bǔ)給吳家的磚錢。
我院本著第一點(diǎn)意見精神于今年5月28日裁定中止原判決執(zhí)行，并于6月到當(dāng)?shù)卦囆姓{(diào)解，飲食店可以接受房屋產(chǎn)權(quán)屬于雙方共同所有。各占一半的意見。并要求以1500元價(jià)格買下吳家產(chǎn)權(quán)部分。而且對(duì)原屬吳家所有的磚塊予以折價(jià)補(bǔ)償。可是吳家仍然堅(jiān)持房屋產(chǎn)權(quán)完全屬其所有，店方可將其天面材料拆走，拒絕調(diào)解。
鑒于本案情況復(fù)雜，政策性強(qiáng)，特此請(qǐng)示。
1984年8月24日

附二：廣西壯族自治區(qū)高級(jí)人民法院關(guān)于吳天爵等與新賓集體飲食服務(wù)店房產(chǎn)糾紛案調(diào)查情況的補(bǔ)充報(bào)告
最高人民法院：
最高法院民庭（84）民他字第15號(hào)函收悉。關(guān)于要求補(bǔ)充吳天爵等與新賓集體飲食服務(wù)店房產(chǎn)糾紛案的有關(guān)情況，我們已到當(dāng)?shù)卦俅巫髁苏{(diào)查，現(xiàn)將情況補(bǔ)充報(bào)告如下：
一、關(guān)于1947年在搭蓋簡易房屋時(shí)，林世布、肖其祥與吳惠泰沒有言明是租用、借用或投資，但當(dāng)時(shí)是怎樣說的，有否約定？
經(jīng)反復(fù)向林世布、肖其祥調(diào)查，林、肖兩人均說，在搭蓋該房屋前和后，都未與吳惠泰協(xié)商過什么協(xié)議、合同、約定或立什么字據(jù)等之類的東西，不但他們兩人沒有提出條件，而且吳惠泰也始終沒有提出過任何條件。據(jù)林、肖提供稱，他們兩人是在吳家鄰居的一家皮鞋廠打工，與吳惠泰往來關(guān)系較好，當(dāng)時(shí)社會(huì)有些動(dòng)蕩，皮鞋廠因生意冷淡而解雇了他們，為尋找生活，見吳家有兩塊空屋地長期不建筑，而吳惠泰又是個(gè)很講義氣的人，兩人交談決定一起去問吳惠泰，說：“五叔（吳惠泰）我們想在你的這塊空屋地上搭一間小屋作修補(bǔ)皮鞋用，找兩餐飯食，得不得？”吳惠泰即滿口答應(yīng)：“得呀！得呀！搭就搭啦！”就這樣，他們立即在兩三天內(nèi)買完材料，五、六天時(shí)間就把房屋搭蓋起來了。
二、關(guān)于1952年黃玉全經(jīng)吳惠泰同意對(duì)該屋進(jìn)行修建，當(dāng)時(shí)有否約定，是怎么具體商量的問題。
經(jīng)查，黃玉全對(duì)該屋進(jìn)行修建系經(jīng)征求吳惠泰同意的，但是雙方并沒有約定；只是黃玉全講明把屋擴(kuò)建之后每年增加一擔(dān)谷的租。黃玉全具體是這樣講的：“我對(duì)吳惠泰說，我嫌此屋太小太矮，杉木皮做天頂，經(jīng)不起大雨和暴日曬，居住很熱很難受的，我想在有錢時(shí)買點(diǎn)瓦片，給我在此地再往內(nèi)伸長些，以后每年增加一擔(dān)谷租。吳惠泰說你修就修吧。我修建好以后，每年就交兩擔(dān)租谷給吳惠泰，他也不提出什么”。
三、1951年林世布將該房屋的上蓋賣與黃玉全，并注明不含壘墻，這里的房蓋指的是什么，包括哪些結(jié)構(gòu)？
經(jīng)再次查對(duì)林世布、肖其祥和黃玉全，林世布說：房屋是用杉樹皮蓋頂?shù)�，約用二十條桁條，椽子是用小杉木做的，全部是杉樹皮蓋頂，沒有瓦蓋，我所賣給黃玉全的上蓋材料是指杉樹皮、桁條、椽子和門板（約十塊）。
肖其祥講：“我們搭屋共用去十八條桁條，用杉木樹皮蓋屋頂（用竹片來夾），用小竹子做椽子，樹皮當(dāng)瓦頂，門是用幾塊板合做成拖龍門。磚墻磚柱全部用吳家的”。
黃玉全說：“林世布賣給我的房屋上蓋是指桁條、椽子、門板、蓋屋頂?shù)纳紭淦�。不包括磚墻”。
四、黃玉全與新賓鎮(zhèn)集體飲食服務(wù)店所立《賣屋說明書》講明屋面材料是指屋瓦、桁條、仁皮、門口等，其中仁皮具體是指什么？
經(jīng)查黃玉全說，他所寫的仁皮就是指椽子。
五、按規(guī)定新賓鎮(zhèn)集體飲食服務(wù)店買置房屋是否要經(jīng)政府批準(zhǔn)？該批準(zhǔn)權(quán)由哪一級(jí)政府主管？
我們走訪了自治區(qū)城建局房產(chǎn)管理處、賓陽縣財(cái)政局、賓陽縣稅務(wù)局、賓陽縣財(cái)政局新賓鎮(zhèn)地財(cái)處等房地產(chǎn)管理部門和查找有關(guān)規(guī)定，國家沒有專門關(guān)于集體單位不得購買城市、鎮(zhèn)私有房屋的規(guī)定，也沒有規(guī)定集體單位購買城市、鎮(zhèn)私有房屋由哪一級(jí)政府批準(zhǔn)。廣西和賓陽縣人民政府也沒有類似規(guī)定。解放以來，廣西和賓陽縣對(duì)于集體單位購買城市、鎮(zhèn)私有房屋須辦理的手續(xù)，與人民群眾間私有房屋買賣須辦理之手續(xù)相同。即：第一、賣方須持房屋所有權(quán)證和身分證明，買方須持購買房屋證明信和身分證明；第二、私有房屋必須是無所有權(quán)糾紛；第三、買、賣房屋當(dāng)事人自愿商定合理價(jià)格，訂立買賣契約并經(jīng)所在街道居民委員會(huì)或農(nóng)村生產(chǎn)大隊(duì)審查同意；第四、到房屋所在地房管機(jī)關(guān)辦理房產(chǎn)轉(zhuǎn)移手續(xù)。
按上述規(guī)定，查黃玉全出賣該房屋時(shí)，未持有該號(hào)房屋所有權(quán)證，據(jù)黃玉全說：“土改時(shí)，房屋換發(fā)新契時(shí)，我當(dāng)時(shí)認(rèn)為這間房屋不是我的，所以我不理睬，沒有去辦理房屋契證，因我考慮到自己每年還要交租給吳惠泰，所以我一貫都認(rèn)為這房屋不是我自己的，房屋的磚是吳家的，我自己只有天面材料”。黃玉全賣該屋天面材料給新賓鎮(zhèn)集體飲食服務(wù)店，雖經(jīng)所在街道居民委員會(huì)和店方之上一級(jí)主管部門審查同意，但黃玉全是背著吳家出賣的，吳家事前事后都對(duì)此提出異議。店方購買之后，至1980年因新賓鎮(zhèn)房管部門停止辦理私有房屋買賣產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)，店方未能辦理到房屋產(chǎn)權(quán)證，1980年房管部門恢復(fù)辦理手續(xù)后，店方前往辦理房屋所有權(quán)證時(shí)，由于吳家提出異議而不能辦理，1983年11月2日店方持南寧地區(qū)中級(jí)人民法院（83）南地法民字第2號(hào)民事判決書，到賓陽縣新賓地財(cái)處辦理了該屋的所有權(quán)證。
以上僅就來函所提問題作補(bǔ)充調(diào)查報(bào)告�，F(xiàn)隨報(bào)告報(bào)上案卷三宗，請(qǐng)審查批示。
1985年1月4日