山東省濟(jì)南市人民政府辦公廳

濟(jì)南市人民政府辦公廳關(guān)于印發(fā)濟(jì)南市住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法的通知

濟(jì)政辦發(fā)〔2010〕65號(hào)


各縣（市）、區(qū)人民政府，市政府各部門：
　　《濟(jì)南市住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》已經(jīng)市政府同意，現(xiàn)印發(fā)給你們，望認(rèn)真貫徹執(zhí)行。

濟(jì)南市人民政府辦公廳
二O一O年五月三十一日

濟(jì)南市住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法
第一章　總　則

　　第一條　為加強(qiáng)住宅專項(xiàng)維修資金管理，保障住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和正常使用，維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益，根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章，結(jié)合本市實(shí)際，制定本辦法。
　　第二條　本辦法所稱住宅專項(xiàng)維修資金（以下簡稱維修資金），是指專項(xiàng)用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。
　　第三條　本市市區(qū)范圍內(nèi)的商品住宅（含經(jīng)濟(jì)適用住房、拆遷安置房）、售后公有住房維修資金的交存、使用、管理和監(jiān)督，適用本辦法。
　　第四條　維修資金實(shí)行屬地化管理，堅(jiān)持專戶存儲(chǔ)、�？顚Ｓ�、業(yè)主決策、政府監(jiān)管的原則。
　　第五條　市住房保障和房產(chǎn)管理局會(huì)同市財(cái)政局負(fù)責(zé)指導(dǎo)和監(jiān)督本市維修資金管理工作。維修資金交存、使用等日常管理工作由市住房保障和房產(chǎn)管理局委托專門的機(jī)構(gòu)（以下簡稱維修資金管理機(jī)構(gòu)）負(fù)責(zé)。

第二章　維修資金的交存

　　第六條　下列物業(yè)的業(yè)主須按本辦法的規(guī)定交存維修資金：
　�。ㄒ唬┳≌�，但一個(gè)業(yè)主所有且與其他物業(yè)不具有共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的除外；
　�。ǘ�）住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅或者住宅小區(qū)外與單幢住宅結(jié)構(gòu)相連的非住宅。
　　前款第一項(xiàng)所列物業(yè)屬于出售公有住房的，由售房單位按照本辦法的規(guī)定交存維修資金。
　　第七條　商品住宅、非住宅的業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存維修資金。首期交存標(biāo)準(zhǔn)為：別墅每平方米20元，未設(shè)電梯的多層房屋每平方米60元，設(shè)有電梯的房屋每平方米120元。市住房保障和房產(chǎn)管理局今后可根據(jù)實(shí)際情況，適時(shí)調(diào)整交存標(biāo)準(zhǔn)。
　　本辦法實(shí)施前，已按《濟(jì)南市人民政府辦公廳關(guān)于印發(fā)濟(jì)南市住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理暫行辦法的通知》（濟(jì)政辦發(fā)〔2001〕27號(hào)）交存商品住房維修基金的，其維修基金轉(zhuǎn)為維修資金管理使用；同一幢樓內(nèi)尚未交存維修基金的商品住宅、非住宅，其購房人仍按照購房款的3%交存首期維修資金。
　　第八條　出售公有住房的，售房單位須按多層住宅不低于售房款20%、高層住宅不低于售房款30%的比例從售房款中一次性提取維修資金。
　　本辦法實(shí)施前，已按市政府辦公廳濟(jì)政辦發(fā)〔2001〕27號(hào)文件及濟(jì)南市出售公有住房政策提取的售后公房維修基金轉(zhuǎn)為維修資金管理使用。
　　第九條　商品住宅、非住宅的業(yè)主須在辦理房屋入住手續(xù)前，將首期維修資金存入商品住宅維修資金專戶。公有住房售房單位須在收到售房款之日起30日內(nèi)，將提取的維修資金存入售后公有住房維修資金專戶。
　　第十條　未按本辦法規(guī)定交存維修資金的，房屋產(chǎn)權(quán)登記部門不予受理房屋產(chǎn)權(quán)登記申請(qǐng)。
　　第十一條　商品住宅、非住宅業(yè)主交存的維修資金余額不足本辦法規(guī)定的首期交存額30%的，該房屋的業(yè)主須及時(shí)續(xù)交，續(xù)交后的維修資金余額應(yīng)不少于本辦法規(guī)定的首期維修資金交存金額。已成立業(yè)主大會(huì)的，續(xù)交工作由業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)組織實(shí)施。尚未成立業(yè)主大會(huì)的，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)在街道辦事處、區(qū)房產(chǎn)管理部門的指導(dǎo)監(jiān)督下組織實(shí)施；沒有物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，由居民委員會(huì)在街道辦事處、區(qū)房產(chǎn)管理部門指導(dǎo)監(jiān)督下組織實(shí)施。
　　第十二條　已售公有住房售房單位按幢提取的維修資金余額不足首期交存額30%的，該樓業(yè)主應(yīng)及時(shí)補(bǔ)交，交存標(biāo)準(zhǔn)為20元/平方米。已成立業(yè)主大會(huì)的，維修資金開戶、交存及建立業(yè)主分戶明細(xì)賬工作由業(yè)主委員會(huì)組織實(shí)施。尚未成立業(yè)主大會(huì)的，已售單位自管公房由售房單位組織實(shí)施；已售直管公房及已售單位自管公房售房單位已破產(chǎn)的，由區(qū)房產(chǎn)管理部門、街道辦事處指導(dǎo)居民委員會(huì)組織實(shí)施。業(yè)主補(bǔ)交維修資金工作完成前，該幢房屋的維修資金暫停使用。
　　第十三條　已辦理房屋確權(quán)手續(xù)但未建立維修資金管理制度的商品住宅項(xiàng)目，須補(bǔ)建維修資金管理制度。具體補(bǔ)建方案由業(yè)主大會(huì)決定，業(yè)主委員會(huì)組織實(shí)施。
　　已辦理房屋確權(quán)手續(xù)且已建立維修資金管理制度的商品住宅區(qū)域內(nèi)，尚未交存維修資金的業(yè)主須補(bǔ)交，補(bǔ)交手續(xù)由業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)督辦。
　　公有住房售房單位尚未提取或未足額提取維修資金的，須按照出售公有住房時(shí)的有關(guān)政策規(guī)定補(bǔ)交。

第三章　維修資金的管理

　　第十四條　業(yè)主交存的維修資金屬于業(yè)主所有。
　　從公有住房售房款中提取的維修資金屬于公有住房售房單位所有。
　　第十五條　業(yè)主大會(huì)成立前或業(yè)主大會(huì)未決定實(shí)行業(yè)主自主管理的，商品住宅、非住宅業(yè)主交存的維修資金，由維修資金管理機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)日常管理，并按規(guī)定委托商業(yè)銀行為商品住宅維修資金的專戶管理銀行，在專戶管理銀行開立商品住宅維修資金專戶。開立的維修資金專戶，以物業(yè)管理區(qū)域?yàn)閱挝辉O(shè)賬，按房屋戶門號(hào)設(shè)分戶賬；未劃定物業(yè)管理區(qū)域的，以幢為單位設(shè)賬，按房屋戶門號(hào)設(shè)分戶賬。
　　第十六條　業(yè)主大會(huì)成立后，業(yè)主委員會(huì)可在當(dāng)?shù)亟值擂k事處監(jiān)督下召開業(yè)主大會(huì)，按照下列程序和相關(guān)規(guī)定，討論決定是否授權(quán)業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主交存的維修資金的日常管理工作：
　�。ㄒ唬┰趨^(qū)房產(chǎn)管理部門指導(dǎo)下擬定資金管理、會(huì)計(jì)核算等制度，明確擬委托的賬目管理單位、管理人員、管理經(jīng)費(fèi)來源；
　�。ǘ�）公示資金管理制度、會(huì)計(jì)核算制度、管理經(jīng)費(fèi)來源等事項(xiàng)；
　�。ㄈ�）經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主表決同意。
　　未按規(guī)定交存維修資金的業(yè)主，須補(bǔ)交后方可參與表決。
　　第十七條　經(jīng)業(yè)主大會(huì)討論決定，授權(quán)業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)維修資金日常管理的，業(yè)主委員會(huì)按下列程序申請(qǐng)移交維修資金：
　�。ㄒ唬┏謽I(yè)主大會(huì)決議，在維修資金管理機(jī)構(gòu)委托的銀行開立業(yè)主大會(huì)維修資金專戶。
　�。ǘ�）與開戶銀行、維修資金管理機(jī)構(gòu)、區(qū)房產(chǎn)管理部門簽訂發(fā)生危及房屋使用安全等緊急情況，相關(guān)責(zé)任人未按規(guī)定及時(shí)實(shí)施維修和更新、改造時(shí)，同意由區(qū)房產(chǎn)管理部門組織代修并從維修資金中支付相應(yīng)費(fèi)用的授權(quán)協(xié)議書。
　�。ㄈ�）持維修資金移交申請(qǐng)、業(yè)主大會(huì)決議、授權(quán)協(xié)議書、街道辦事處關(guān)于業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開及表決情況的監(jiān)督證明、開戶手續(xù)及業(yè)主交存維修資金票據(jù)原件等資料到維修資金管理機(jī)構(gòu)辦理業(yè)主大會(huì)維修資金專戶備案和資金移交手續(xù)。
　　維修資金管理機(jī)構(gòu)在收到維修資金移交申請(qǐng)等資料之日起30日內(nèi)通知業(yè)主大會(huì)維修資金專戶開戶銀行，將該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主交存的維修資金賬面余額劃轉(zhuǎn)至業(yè)主大會(huì)維修資金專戶，同時(shí)將有關(guān)明細(xì)賬目移交業(yè)主委員會(huì)。
　　第十八條　業(yè)主大會(huì)維修資金專戶應(yīng)當(dāng)通過轉(zhuǎn)賬支付方式結(jié)算，不得支取現(xiàn)金，并接受維修資金管理機(jī)構(gòu)的監(jiān)督。
　　第十九條　售后公有住房維修資金，由維修資金管理機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)日常管理，并按規(guī)定委托商業(yè)銀行為售后公有住房維修資金的專戶管理銀行，在專戶管理銀行開立售后公有住房維修資金專戶，按照售房單位設(shè)賬，按幢設(shè)分戶賬。
　　公有住房售房單位在售房工作結(jié)束后，應(yīng)按幢建立維修資金明細(xì)賬目，并將交存的維修資金劃轉(zhuǎn)至維修資金管理機(jī)構(gòu)開立的專戶。
　　第二十條　維修資金自存入維修資金專戶之日起，按人民銀行有關(guān)規(guī)定計(jì)息，利息轉(zhuǎn)作維修資金滾存使用管理。
　　第二十一條　房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，該房屋分戶賬中結(jié)余的維修資金隨房屋所有權(quán)同時(shí)過戶。
　　受讓人應(yīng)當(dāng)持房屋權(quán)屬證書、身份證等到維修資金管理機(jī)構(gòu)辦理分戶賬更名手續(xù)。
　　第二十二條　房屋滅失的，按照以下規(guī)定返還維修資金：
　�。ㄒ唬┓课莘謶糍~中結(jié)余的維修資金返還業(yè)主；
　　（二）售房單位交存的維修資金賬面余額返還售房單位。售房單位不存在的，按照售房單位財(cái)務(wù)隸屬關(guān)系，收繳同級(jí)國庫。

第四章　維修資金的使用

　　第二十三條　商品住宅、非住宅的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修和更新、改造的費(fèi)用，由分擔(dān)維修責(zé)任的業(yè)主承擔(dān)應(yīng)分?jǐn)偟馁M(fèi)用，并在其分戶賬中列支。
　　涉及已售公房的維修和更新、改造費(fèi)用，首先在售房單位交存的維修資金分戶賬中列支。使用業(yè)主補(bǔ)交的維修資金時(shí)，由分擔(dān)維修責(zé)任的業(yè)主承擔(dān)應(yīng)分?jǐn)偟馁M(fèi)用，并在其分戶賬中列支。
　　第二十四條　相關(guān)業(yè)主按照下列規(guī)定分擔(dān)維修責(zé)任：
　�。ㄒ唬�屬住宅小區(qū)內(nèi)全體業(yè)主共有的共用部位及設(shè)施設(shè)備，由全體業(yè)主按照各自擁有房屋建筑面積的比例共同承擔(dān)。
　　（二）屬單幢房屋內(nèi)業(yè)主共有的共用部位及設(shè)施設(shè)備，由該幢房屋的全體業(yè)主按照各自擁有房屋建筑面積比例共同承擔(dān)。
　�。ㄈ�）屬一個(gè)單元內(nèi)業(yè)主共有的共用部位及設(shè)施設(shè)備，由單元內(nèi)的業(yè)主按照各自擁有房屋建筑面積的比例共同承擔(dān)。屬單元內(nèi)一側(cè)房屋業(yè)主共有的共用部位及設(shè)施設(shè)備，由該側(cè)房屋的業(yè)主按照各自擁有房屋建筑面積的比例共同承擔(dān)。
　　（四）相鄰業(yè)主共有部位的維修，由相鄰業(yè)主按照各自擁有房屋建筑面積的比例共同承擔(dān)。
　�。ㄎ澹┡c房屋結(jié)構(gòu)相連的汽車車庫的維修，由車庫共用關(guān)系的業(yè)主按照各自擁有車位的比例共同承擔(dān)。
　　第二十五條　維修資金使用按以下程序辦理：
　　（一）物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修和更新、改造計(jì)劃，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)同意后（未成立業(yè)主大會(huì)的，經(jīng)所在地居民委員會(huì)同意），制定維修和更新、改造方案，并在物業(yè)區(qū)域明顯位置公示。
　　沒有聘用物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，由相關(guān)業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)（或居民委員會(huì)）委托相關(guān)單位或區(qū)房產(chǎn)管理部門在各社區(qū)設(shè)立的房屋維修便民服務(wù)站制定維修和更新、改造方案。
　�。ǘ�）維修和更新、改造方案須經(jīng)有利害關(guān)系的、占已交付使用房屋面積和戶數(shù)三分之二以上的業(yè)主書面同意后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者相關(guān)單位、業(yè)主委員會(huì)持相關(guān)資料到維修資金管理機(jī)構(gòu)辦理維修資金支用申請(qǐng)或備案手續(xù)。
　　（三）維修資金管理機(jī)構(gòu)審核同意后，通知專戶管理銀行將工程預(yù)算資金的70%劃轉(zhuǎn)至物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者相關(guān)單位；業(yè)主大會(huì)開立維修資金專戶的，由業(yè)主委員會(huì)通知專戶開戶銀行。
　�。ㄋ模┕こ炭⒐を�(yàn)收合格后，應(yīng)簽署驗(yàn)收?qǐng)?bào)告，并對(duì)工程決算進(jìn)行審核。
　�。ㄎ澹┚S修資金管理機(jī)構(gòu)對(duì)驗(yàn)收?qǐng)?bào)告和審核證明核實(shí)后，通知專戶管理銀行撥付扣除合同約定質(zhì)保金后的剩余款項(xiàng)；業(yè)主大會(huì)開立維修資金專戶的，由業(yè)主委員會(huì)通知專戶開戶銀行。
　　第二十六條　相關(guān)業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)（或居民委員會(huì)）委托相關(guān)單位組織實(shí)施維修過程中發(fā)生的監(jiān)理、鑒定、造價(jià)審核、管理服務(wù)等費(fèi)用計(jì)入維修和更新、改造成本。
　　第二十七條　物業(yè)區(qū)域發(fā)生屋面防水嚴(yán)重?fù)p壞、電梯因故障停運(yùn)、消防系統(tǒng)故障等危及房屋使用安全的緊急情況，需要立即對(duì)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修和更新、改造時(shí)，維修資金使用按以下程序辦理：
　�。ㄒ唬┚S修資金移交業(yè)主大會(huì)自主管理前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)或業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)委托的相關(guān)單位將經(jīng)居民委員會(huì)核實(shí)的維修項(xiàng)目情況說明和維修方案，報(bào)維修資金管理機(jī)構(gòu)審核同意后組織維修。
　�。ǘ�）維修資金劃轉(zhuǎn)至業(yè)主大會(huì)維修資金專戶后，業(yè)主委員會(huì)將經(jīng)居民委員會(huì)核實(shí)的維修項(xiàng)目情況說明和維修方案報(bào)維修資金管理機(jī)構(gòu)備案后，立即組織維修。
　　（三）工程竣工驗(yàn)收合格后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)或相關(guān)業(yè)主持工程決算、工程驗(yàn)收合格證明到維修資金管理機(jī)構(gòu)辦理劃轉(zhuǎn)維修資金手續(xù)。
　　第二十八條　對(duì)已建立維修資金管理制度的物業(yè)區(qū)域發(fā)生危及房屋使用安全等緊急情況，相關(guān)責(zé)任人未按規(guī)定實(shí)施維修和更新、改造的，經(jīng)相關(guān)部門認(rèn)定后，由區(qū)房產(chǎn)管理部門組織代修，費(fèi)用從相關(guān)業(yè)主或售后公有住房維修資金分戶賬中列支。

第五章　附　則

　　第二十九條　在一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，凡單獨(dú)依法登記權(quán)屬的車庫（包括專用車庫和共用車庫內(nèi)的車位）等其他非住宅物業(yè)，應(yīng)當(dāng)按照本辦法規(guī)定建立專項(xiàng)維修資金管理制度。
　　用于銷售的新建獨(dú)立非住宅物業(yè)，參照本辦法規(guī)定建立專項(xiàng)維修資金管理制度。
　　第三十條　各縣（市）住宅專項(xiàng)維修資金管理，可參照本辦法執(zhí)行。
　　第三十一條　本辦法自2010年7月1日起施行。2001年9月13日印發(fā)的《濟(jì)南市人民政府辦公廳關(guān)于印發(fā)濟(jì)南市住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理暫行辦法的通知》（濟(jì)政辦發(fā)〔2001〕27號(hào)）同時(shí)廢止。