海南省海口市人民政府

關(guān)于修改《海口市土地交易管理辦法》的決定（�？谑腥嗣裾�府令第86號(hào)）

　　

　　《海口市人民政府關(guān)于修改<�？谑型恋亟灰坠芾磙k法>的決定》已經(jīng)2011年12月21日十四屆市政府第88次常務(wù)會(huì)議審議通過，現(xiàn)予發(fā)布，自發(fā)布之日起施行。

　

　市長(zhǎng)：冀文林

　　二○一二年二月二十四日





�？谑型恋亟灰坠芾磙k法



第一章 總則



　　第一條 為加強(qiáng)土地市場(chǎng)管理,規(guī)范土地交易行為，確保土地交易的合法性和安全性，進(jìn)一步優(yōu)化配置土地資源，根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、《海南經(jīng)濟(jì)特區(qū)土地管理?xiàng)l例》等有關(guān)法律法規(guī)和《�？谑腥嗣翊�表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)土地管理若干問題的決定》的規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際，制定本辦法。

　　第二條 本市行政區(qū)域內(nèi)的土地使用權(quán)交易，適用本辦法。

　　第三條 本辦法所稱土地使用權(quán)交易包括土地使用權(quán)的出讓、轉(zhuǎn)讓、租賃和抵押。

　　前款所稱土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓包括以下情形：

　�。ㄒ唬┏鍪郏�

　�。ǘ�）贈(zèng)與；

　�。ㄈ�）交換；

　�。ㄋ模┮酝恋刈鲀r(jià)入股、與他人成立企業(yè)法人，發(fā)生土地使用權(quán)變更的；

　�。ㄎ澹┮环教峁┩恋厥褂脵�(quán)，另一方提供資金合資或合作，發(fā)生土地使用權(quán)變更的；

　　（六）因企業(yè)被收購(gòu)、兼并、合并或分立，土地使用權(quán)隨之轉(zhuǎn)移的；

　　（七）以土地使用權(quán)抵償債務(wù)的；

　�。ò耍┓�律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。

　　第四條 土地使用權(quán)交易應(yīng)當(dāng)遵循公開、公平、公正、誠(chéng)實(shí)信用的原則，任何單位和個(gè)人不得非法干預(yù)。

　　第五條 市人民政府設(shè)立土地交易市場(chǎng)，作為土地使用權(quán)交易的專門場(chǎng)所。

　　土地交易市場(chǎng)應(yīng)當(dāng)具備下列功能：

　　（一）提供交易場(chǎng)所。為土地使用權(quán)交易、洽談、招商、展銷等活動(dòng)和招標(biāo)、拍賣、掛牌交易提供場(chǎng)地；

　�。ǘ�）辦理交易事務(wù)。為地價(jià)評(píng)估結(jié)果備案、交易過戶、稅費(fèi)征收、土地登記發(fā)證等機(jī)構(gòu)集中辦公設(shè)立服務(wù)窗口；

　�。ㄈ�）提供交易信息。公布和提供土地供求信息，收集、儲(chǔ)存、發(fā)布土地交易行情、交易結(jié)果，提供有關(guān)土地政策法規(guī)、土地市場(chǎng)管理規(guī)則、土地利用投資方向咨詢等。

　　第六條 市土地行政主管部門是土地使用權(quán)交易活動(dòng)的主管部門，負(fù)責(zé)土地使用權(quán)交易的行政許可工作，并依法監(jiān)督管理土地交易市場(chǎng)。

　　市財(cái)政、規(guī)劃、建設(shè)、房產(chǎn)、監(jiān)察、國(guó)有資產(chǎn)管理、政府投資管理等主管部門應(yīng)當(dāng)按照各自職責(zé)，協(xié)同做好土地交易管理工作。

　　第七條 經(jīng)市人民政府批準(zhǔn)的土地交易機(jī)構(gòu)是土地使用權(quán)交易的服務(wù)機(jī)構(gòu)。其主要職責(zé)是：

　�。ㄒ唬┴瀼貓�(zhí)行土地管理法律、法規(guī)、規(guī)章和政策，具體實(shí)施土地交易市場(chǎng)的建設(shè)計(jì)劃和管理目標(biāo)；

　　（二）具體實(shí)施土地使用權(quán)交易的事務(wù)性和技術(shù)性工作；

　�。ㄈ�）接受主管部門和自然人、法人及其他組織的委托，具體實(shí)施土地使用權(quán)出讓、租賃、轉(zhuǎn)讓的招標(biāo)、拍賣和掛牌交易工作；

　�。ㄋ模┦占�、匯總、儲(chǔ)存、上報(bào)、發(fā)布土地交易供求信息和交易結(jié)果；

　�。ㄎ澹┏修k市人民政府及市土地行政主管部門委托的其他事項(xiàng)。



第二章 交易方式和條件



　　第八條 土地使用權(quán)交易應(yīng)當(dāng)采取招標(biāo)、拍賣、掛牌交易和協(xié)議交易的方式進(jìn)行。

　　本辦法所稱招標(biāo)交易，是指市土地行政主管部門通過發(fā)布招標(biāo)公告或招標(biāo)邀請(qǐng)書，邀請(qǐng)?zhí)囟ɑ蛘卟惶囟ǖ耐稑?biāo)人參加土地使用權(quán)交易投標(biāo)，根據(jù)投標(biāo)結(jié)果確定中標(biāo)人的行為。

　　本辦法所稱拍賣交易，是指市土地行政主管部門通過發(fā)布拍賣公告，由競(jìng)買人在指定時(shí)間、地點(diǎn)進(jìn)行公開競(jìng)價(jià)，確定最高應(yīng)價(jià)者為競(jìng)得人的行為。

　　本辦法所稱掛牌交易，是指市土地行政主管部門通過發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬交易宗地的交易條件在土地交易市場(chǎng)或網(wǎng)上掛牌公布，接受競(jìng)買人的報(bào)價(jià)申請(qǐng)，根據(jù)掛牌期限截止時(shí)的出價(jià)結(jié)果確定競(jìng)得人的行為。

　　本辦法所稱協(xié)議交易，是指土地使用權(quán)人或換地權(quán)益書的權(quán)益人通過協(xié)商自行尋找受讓人、承租人、抵押權(quán)人的交易行為。

　　第九條 下列土地使用權(quán)交易應(yīng)當(dāng)進(jìn)入土地交易市場(chǎng)，采取招標(biāo)、拍賣、掛牌交易等方式進(jìn)行：

　　（一）商業(yè)、旅游、娛樂、工業(yè)用地和商品住宅等各類經(jīng)營(yíng)性用地的國(guó)有土地使用權(quán)出讓或租賃；

　　（二）經(jīng)營(yíng)性用地以外的土地在供地計(jì)劃公布后，同一宗土地有兩個(gè)以上意向用地者的國(guó)有土地使用權(quán)出讓或租賃；

　�。ㄈ�）國(guó)有企業(yè)、集體企業(yè)和公有經(jīng)濟(jì)成份占主導(dǎo)地位的企業(yè)或公司經(jīng)批準(zhǔn)，出售國(guó)有土地使用權(quán)、以國(guó)有土地使用權(quán)作價(jià)入股、以國(guó)有土地使用權(quán)聯(lián)營(yíng)合作開發(fā)或以國(guó)有土地使用權(quán)抵償債務(wù)的；

　�。ㄋ模┙�(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)出售劃撥土地使用權(quán)、以劃撥土地使用權(quán)作價(jià)入股、以劃撥土地使用權(quán)聯(lián)營(yíng)合作開發(fā)或以劃撥土地使用權(quán)抵償債務(wù)的；

　�。ㄎ澹┨幹猛＞徑üこ躺婕巴恋厥褂脵�(quán)轉(zhuǎn)讓的；

　�。�六）為實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)進(jìn)行土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的；

　�。ㄆ撸┓�律、法規(guī)、規(guī)章等規(guī)定的其它情形。

　　第十條 本辦法第九條規(guī)定的土地使用權(quán)交易，主要采取拍賣、掛牌交易方式，有三個(gè)以上的單位或自然人報(bào)名參與交易的，應(yīng)當(dāng)采取拍賣交易方式。但對(duì)具有特定的社會(huì)、公益建設(shè)條件或?qū)τ玫仨?xiàng)目有特殊要求的，可采取招標(biāo)交易方式。

　　第十一條 本辦法第九條規(guī)定之外的土地使用權(quán)或其他土地權(quán)益交易，可采取協(xié)議交易方式進(jìn)行。

　　第十二條 本辦法第三條第二款規(guī)定的土地使用權(quán)交易，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

　�。ㄒ唬┌凑粘鲎尯贤�約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書；

　　（二）按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的25% 以上；屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。

　　第十三條 有下列情形之一的，土地使用權(quán)或其他土地權(quán)益不得進(jìn)入土地交易市場(chǎng)交易：

　　（一）未依法登記取得權(quán)屬證書或土地權(quán)屬不清、有爭(zhēng)議的；

　�。ǘ�）欠繳土地出讓金(含超容積率、改變土地用途但未按規(guī)定補(bǔ)交土地出讓金的)的；

　　（三）司法機(jī)關(guān)、行政機(jī)關(guān)依法限制土地使用權(quán)利或其他土地權(quán)益的；

　�。ㄋ模┮婪ㄐ枋栈赝恋厥褂脵�(quán)的；

　�。ㄎ澹┕灿械耐恋厥褂脵�(quán)或其他土地權(quán)益，未經(jīng)其他共有人書面同意的；

　　（六）法律、法規(guī)規(guī)定禁止交易的其它情形。



第三章 交易規(guī)則

第一節(jié) 一般規(guī)定



　　第十四條 土地使用權(quán)交易的規(guī)則，本辦法未作規(guī)定的，適用《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》（國(guó)土資源部令第11號(hào)）、《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)范》、《協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)范》等有關(guān)規(guī)定。

　　第十五條 國(guó)有土地使用權(quán)以招標(biāo)、拍賣、掛牌交易方式出讓或租賃的，市土地行政主管部門應(yīng)當(dāng)辦理用地前置審批手續(xù)，制定招標(biāo)、拍賣、掛牌交易實(shí)施工作方案，并委托土地交易機(jī)構(gòu)依照土地交易實(shí)施工作方案組織開展交易活動(dòng)。

　　第十六條 土地使用權(quán)以招標(biāo)、拍賣、掛牌交易方式轉(zhuǎn)讓的，土地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)?shù)绞型恋匦姓�主管部門申請(qǐng)辦理交易核準(zhǔn)手續(xù)，并委托土地交易機(jī)構(gòu)依照委托交易合同組織開展交易活動(dòng)。

　　第十七條 土地使用權(quán)人委托土地交易機(jī)構(gòu)進(jìn)行土地使用權(quán)交易的，應(yīng)當(dāng)簽訂委托交易合同。

　　委托交易合同應(yīng)當(dāng)包括委托事項(xiàng)、交易方式、交易底價(jià)、時(shí)限、委托交易服務(wù)費(fèi)用、違約責(zé)任等內(nèi)容。

　　第十八條 以招標(biāo)、拍賣、掛牌等交易方式進(jìn)行土地使用權(quán)交易的，土地交易機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)根據(jù)土地交易實(shí)施工作方案或委托交易合同，編制招標(biāo)、拍賣、掛牌交易文件。

　　招標(biāo)、拍賣、掛牌交易文件應(yīng)當(dāng)包括招標(biāo)、拍賣、掛牌交易公告、投標(biāo)或競(jìng)買須知、宗地圖、土地使用條件、標(biāo)書或競(jìng)買申請(qǐng)書、報(bào)價(jià)單、成交確認(rèn)書。

　　第十九條 土地交易機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在土地交易場(chǎng)所和市土地行政主管部門網(wǎng)站、《海南日?qǐng)?bào)》、《�？谕韴�(bào)》上發(fā)布土地交易招標(biāo)、拍賣、掛牌交易公告。

　　投標(biāo)人、競(jìng)買人報(bào)名參加投標(biāo)、競(jìng)買的，視為接受招標(biāo)、拍賣、掛牌交易文件的內(nèi)容。

　　第二十條 招標(biāo)交易宗地的標(biāo)底和拍賣、掛牌交易宗地的起拍價(jià)、起始價(jià)、底價(jià)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)土地成本、經(jīng)批準(zhǔn)的基準(zhǔn)地價(jià)、宗地區(qū)位條件和使用年限、規(guī)劃設(shè)計(jì)條件、政府產(chǎn)業(yè)政策以及土地供需情況等因素綜合確定。

　　轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的標(biāo)底或起拍價(jià)、起始價(jià)、底價(jià)由交易委托人和交易機(jī)構(gòu)按前款的規(guī)定確定。

　　第二十一條 以招標(biāo)方式出讓、租賃國(guó)有土地使用權(quán)的，由市人民政府指定的機(jī)構(gòu)審定招標(biāo)標(biāo)底，審查投標(biāo)人資格，主持開標(biāo)、評(píng)標(biāo)和定標(biāo)工作，確定中標(biāo)人。

　　第二十二條 投標(biāo)人、競(jìng)買人在報(bào)名參加招標(biāo)、拍賣、掛牌交易活動(dòng)后，對(duì)其他投標(biāo)人、競(jìng)買人的資格或提交的有關(guān)文件材料有異議的，應(yīng)當(dāng)在投標(biāo)、拍賣、掛牌交易活動(dòng)開始的48小時(shí)前向土地交易機(jī)構(gòu)書面提出；逾期提出的，不予受理。

　　土地交易機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在投標(biāo)、拍賣、掛牌交易活動(dòng)開始前對(duì)投標(biāo)人、競(jìng)買人提出的異議予以書面答復(fù)。

　　第二十三條 土地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣、掛牌交易過程中，有下列情形之一的，可以中止交易活動(dòng)：

　�。ㄒ唬┌l(fā)生不可抗力事件的；

　�。ǘ�）土地利用所依據(jù)的客觀情況發(fā)生重大變化，確實(shí)影響社會(huì)公共利益的；

　�。ㄈ�）司法、監(jiān)察機(jī)關(guān)因辦理案件確實(shí)需要中止交易的；

　�。ㄋ模�對(duì)投標(biāo)人或競(jìng)買人提出的異議需要時(shí)間進(jìn)行調(diào)查或澄清的；

　�。ㄎ澹┮婪☉�(yīng)當(dāng)中止交易的其他情形。

　　出現(xiàn)中止情形的，土地交易機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)書面通知交易當(dāng)事人。中止情形消除后，土地交易機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)及時(shí)恢復(fù)交易，并書面通知交易當(dāng)事人，交易期限順延。

　　第二十四條 土地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣、掛牌交易有下列情形之一的，可以終止交易活動(dòng)：

　　（一）至報(bào)名截止日未有投標(biāo)者、競(jìng)買者報(bào)名的；

　�。ǘ�）交易價(jià)未達(dá)到標(biāo)底或底價(jià)的；

　�。ㄈ�）投標(biāo)人或競(jìng)買人弄虛作假、惡意串通壓價(jià)或以行賄等非法手段影響公平、公正交易的；

　　（四）依法應(yīng)當(dāng)終止交易的其他情形。

　　對(duì)交易未達(dá)到招標(biāo)標(biāo)底、拍賣、掛牌底價(jià)的宗地，不得成交，市土地行政主管部門或委托交易人可重新作出交易安排。

　　第二十五條 以協(xié)議交易方式進(jìn)行土地交易的，交易雙方應(yīng)當(dāng)簽訂交易合同，并在協(xié)議交易合同簽訂之日起30日內(nèi)到市土地行政主管部門申請(qǐng)辦理交易核準(zhǔn)和變更登記手續(xù)。



第二節(jié) 特別規(guī)定



　　第二十六條 劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的，經(jīng)市土地行政主管部門審核并報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)后，屬必須以招標(biāo)、拍賣、掛牌交易方式轉(zhuǎn)讓的，按本辦法第十六條的有關(guān)規(guī)定辦理；屬以協(xié)議交易方式轉(zhuǎn)讓的，按本辦法第二十六條的有關(guān)規(guī)定辦理。

　　第二十七條 國(guó)有企業(yè)、集體企業(yè)以及公有經(jīng)濟(jì)成分占主導(dǎo)地位的企業(yè)或公司的國(guó)有土地使用權(quán)申請(qǐng)轉(zhuǎn)讓時(shí)應(yīng)當(dāng)提交有關(guān)部門的批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓文件。

　　第二十八條 抵押權(quán)人為實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)要求變賣抵押人土地使用權(quán)及地上建筑物、構(gòu)筑物、附著物的,在申請(qǐng)轉(zhuǎn)讓時(shí)應(yīng)當(dāng)提交生效的抵債司法文書或抵押權(quán)人與抵押人就處分抵押物達(dá)成的協(xié)議及雙方認(rèn)可的評(píng)估報(bào)告。

　　第二十九條 贈(zèng)與土地使用權(quán)的，在申請(qǐng)轉(zhuǎn)讓時(shí)應(yīng)當(dāng)提交公證機(jī)構(gòu)的公證文書或相關(guān)生效的司法文書。進(jìn)行其他類型的土地使用權(quán)交易的，當(dāng)事人可委托公證機(jī)構(gòu)實(shí)施法律監(jiān)督。

　　第三十條 人民法院查封土地使用權(quán)時(shí)，市土地行政主管部門應(yīng)當(dāng)書面告知人民法院，如裁定變賣土地使用權(quán)清償債務(wù)的，可以按本辦法所規(guī)定的程序和規(guī)則辦理。



第四章 監(jiān)督檢查



　　第三十一條 土地行政主管部門和土地交易機(jī)構(gòu)在實(shí)施土地使用權(quán)交易活動(dòng)中，應(yīng)當(dāng)依據(jù)法定的職權(quán)和程序，簡(jiǎn)化辦事手續(xù)，做到公平、公正、嚴(yán)格、高效。

　　第三十二條 土地交易機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)將土地使用權(quán)交易規(guī)則、運(yùn)作程序、服務(wù)承諾、工作人員守則等在土地交易場(chǎng)所公示。

　　申請(qǐng)人要求主管部門或土地交易機(jī)構(gòu)對(duì)公示內(nèi)容予以說明、解釋的，有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)說明、解釋，提供準(zhǔn)確可靠的信息。

　　第三十三條 土地交易機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定和價(jià)格行政主管部門核準(zhǔn)的標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)，不得擅自增設(shè)收費(fèi)項(xiàng)目和提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

　　土地交易機(jī)構(gòu)的收費(fèi)應(yīng)當(dāng)依法接受市財(cái)政、審計(jì)行政主管部門的監(jiān)督檢查。

　　第三十四條 市土地行政主管部門和土地交易機(jī)構(gòu)實(shí)施土地使用權(quán)交易活動(dòng)，應(yīng)當(dāng)接受市行政監(jiān)察主管部門依法實(shí)施的監(jiān)督。

　　第三十五條 市土地行政主管部門和土地交易機(jī)構(gòu)實(shí)施土地使用權(quán)交易活動(dòng)，應(yīng)當(dāng)自覺接受社會(huì)和公民的監(jiān)督。

　　任何單位和個(gè)人都有權(quán)對(duì)土地使用權(quán)交易中的違法行為進(jìn)行檢舉、控告。市行政監(jiān)察主管部門和有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)在土地交易場(chǎng)所設(shè)立舉報(bào)箱和舉報(bào)電話，受理群眾的監(jiān)督和舉報(bào)。



第五章 法律責(zé)任



　　第三十六條 有下列情形之一的， 由市土地行政主管部門責(zé)令改正；逾期不改正的，不予辦理土地登記手續(xù)：

　�。ㄒ唬┮勒毡巨k法應(yīng)當(dāng)進(jìn)入土地交易市場(chǎng)交易的土地使用權(quán)不進(jìn)入市場(chǎng)交易的；

　�。ǘ�）不按照本辦法的規(guī)范要求和方式進(jìn)行土地使用權(quán)交易的；

　�。ㄈ�）投標(biāo)人或競(jìng)買人弄虛作假、惡意串通的；

　�。ㄋ模┓�律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。

　　屬于前款第（一）項(xiàng)情形可以給予行政處分的，依法對(duì)有關(guān)單位直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，由司法機(jī)關(guān)依法追究刑事責(zé)任。

　　第三十七條 投標(biāo)人、競(jìng)買人中標(biāo)或競(jìng)得土地使用權(quán)后，拒不簽訂成交確認(rèn)書或交易合同、放棄中標(biāo)或競(jìng)得宗地的，其投標(biāo)、競(jìng)買的履約保證金不予退還，并應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任，市土地行政主管部門可以取消其三年內(nèi)再次申請(qǐng)參加土地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣、掛牌交易的資格。

　　第三十八條 有關(guān)主管部門和服務(wù)機(jī)構(gòu)工作人員在土地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣、掛牌交易活動(dòng)中，接受賄賂、泄露秘密、玩忽職守、徇私舞弊的，依法給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任；給競(jìng)買人或投標(biāo)人造成經(jīng)濟(jì)損失的還應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。



第六章 附則



　　第三十九條 土地交易具體實(shí)施細(xì)則由市土地行政主管部門另行制定。

　　第四十條 本辦法具體應(yīng)用中的問題由市土地行政主管部門負(fù)責(zé)解釋。

　　第四十一條 本辦法自2006年12月3日起施行。