廣東省汕頭市人民政府

汕頭市人民政府令



第147號





　　《汕頭經(jīng)濟特區(qū)城市建設用地使用性質(zhì)和容積率規(guī)劃管理辦法》已經(jīng)2013年12月23日汕頭市人民政府第十三屆40次常務會議通過，現(xiàn)予公布，自2014年2月1日起施行。

　
　

市長

2013年12月31日





汕頭經(jīng)濟特區(qū)城市建設用地使用性質(zhì)和容積率規(guī)劃管理辦法



　　第一條 為規(guī)范城市建設用地使用性質(zhì)和容積率的規(guī)劃管理，維護城鄉(xiāng)規(guī)劃的嚴肅性和權威性，根據(jù)《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》、《廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃條例》等法律、法規(guī)的基本原則，結合汕頭經(jīng)濟特區(qū)（以下簡稱特區(qū)）實際，制定本辦法。
　　第二條 特區(qū)范圍內(nèi)建設用地的使用性質(zhì)和容積率的規(guī)劃管理，適用本辦法。
　　第三條 本辦法所稱的建設用地使用性質(zhì)，按照國家有關城市用地分類與規(guī)劃建設用地標準進行分類；所稱的建設用地容積率，是指一定地塊內(nèi)地上建筑物的總建筑面積（含陽臺和懸挑實體面積）與該地塊實用地面積的比值。
　　第四條 市城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門組織實施本辦法，并直接負責市區(qū)建設用地使用性質(zhì)和容積率的規(guī)劃管理工作；但區(qū)人民政府設置城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門的，由區(qū)城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門負責本行政區(qū)域內(nèi)建設用地使用性質(zhì)和容積率的規(guī)劃管理工作。
　　南澳縣城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門負責本行政區(qū)域內(nèi)建設用地使用性質(zhì)和容積率的規(guī)劃管理工作。
　　市、區(qū)（縣）人民政府有關行政管理部門按照各自職責協(xié)助實施本辦法。
　　第五條 建設用地的使用性質(zhì)、容積率等規(guī)劃條件，應當以控制性詳細規(guī)劃為依據(jù)，由城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門提出。
　　尚未編制控制性詳細規(guī)劃的建設用地有下列情形之一的，城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門可以根據(jù)總體規(guī)劃或者分區(qū)規(guī)劃等規(guī)劃和特區(qū)的規(guī)劃技術規(guī)范，提出或者修改使用性質(zhì)、容積率等規(guī)劃條件，在城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門網(wǎng)站、行政服務中心辦公場所、建設用地現(xiàn)場予以公示三十天以上，經(jīng)規(guī)劃委員會審議通過并報本級人民政府批準后，作為土地使用權出讓、劃撥以及建設用地規(guī)劃許可的依據(jù)：
　�。ㄒ唬┮驀�家、省或者特區(qū)重點建設項目需要使用土地的；
　�。ǘ�）因基礎設施、公益性公共設施建設項目需要使用土地的；
　�。ㄈ�）小于二公頃的政府儲備土地；
　�。ㄋ模┓�律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。
　　第六條 任何單位或者個人不得擅自調(diào)整建設用地規(guī)劃條件確定的使用性質(zhì)或者容積率，確需調(diào)整的，應當按照本辦法的規(guī)定進行。
　　建設單位或者個人應當按照建設用地的規(guī)劃條件開發(fā)建設，需要調(diào)整建設用地的使用性質(zhì)或者容積率的，應當向城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門提出申請，符合本辦法第七條規(guī)定的，城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門應當就是否需要收回（收購）土地使用權征求國土、土地儲備等部門意見；不符合本辦法第七條規(guī)定，或者需要收回（收購）土地使用權的，不予辦理。不予辦理或者按照本辦法規(guī)定不予批準調(diào)整的，由城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門書面告知申請人并說明理由。
　　第七條 建設用地有下列情形之一的，建設單位或者個人可以申請調(diào)整使用性質(zhì)或者容積率：
　　（一）因修改城市總體規(guī)劃、分區(qū)規(guī)劃、控制性詳細規(guī)劃和專項規(guī)劃，導致開發(fā)建設條件發(fā)生變化的；
　�。ǘ�）因城市基礎設施、公益性公共設施或者政府重大項目建設需要，導致開發(fā)建設條件發(fā)生變化的；
　　（三）開發(fā)建設中發(fā)現(xiàn)所在區(qū)域的控制性詳細規(guī)劃有明顯缺陷的；
　　（四）2008年1月1日前出讓、劃撥，且所在區(qū)域未編制控制性詳細規(guī)劃，通過出讓合同、劃撥決定書或者用地批準文件等確定使用性質(zhì)或者容積率等規(guī)劃條件，與周邊現(xiàn)狀建設明顯不協(xié)調(diào)或者容積率明顯偏低的；
　�。ㄎ澹﹪�家和省有關政策發(fā)生變化的；
　　（六）法律、法規(guī)和規(guī)章規(guī)定的其他情形。
　　第八條 建設單位或者個人申請調(diào)整使用性質(zhì)或者容積率的建設用地有下列情形之一的，不予批準：
　�。ㄒ唬�屬于城鄉(xiāng)規(guī)劃確定的公共管理與公共服務設施用地、市政公用設施用地、綠地與廣場用地、水域及自然和歷史文化遺產(chǎn)保護用地的；
　�。ǘ�）用地范圍內(nèi)的建設項目已經(jīng)核發(fā)建設工程規(guī)劃許可證、尚未規(guī)劃驗收的；
　�。ㄈ�）建設用地閑置，未經(jīng)土地行政主管部門依法處置的；
　　（四）建設單位或者個人在用地范圍內(nèi)有違法建設行為，尚未查處完畢的；
　�。ㄎ澹┓�律、法規(guī)和規(guī)章規(guī)定的其他情形。
　　建設用地屬于工業(yè)用地、物流倉儲用地，或者有本辦法第七條第（一）項至第（三）項規(guī)定情形之一的，不適用前款第（二）項的規(guī)定。
　　用于保障性住房建設的建設用地不予批準調(diào)整使用性質(zhì)。
　　第九條 建設單位或者個人申請調(diào)整居住、商業(yè)服務業(yè)設施用地的容積率且符合控制性詳細規(guī)劃的，或者申請將非居住、商業(yè)服務業(yè)設施用地，確認或者調(diào)整為居住、商業(yè)服務業(yè)設施用地且符合控制性詳細規(guī)劃的，按照以下程序辦理：
　�。ㄒ唬┫虺青l(xiāng)規(guī)劃主管部門提出書面申請，說明調(diào)整的理由并附調(diào)整方案，調(diào)整方案應當表明調(diào)整前后的用地總平面布局方案、主要經(jīng)濟技術指標、建筑空間環(huán)境、與周圍用地和建筑的關系、交通影響評價等內(nèi)容；
　�。ǘ�）符合本辦法第七條規(guī)定且不需要收回（收購）土地使用權的，在城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門網(wǎng)站、行政服務中心辦公場所、建設用地現(xiàn)場公示十天以上，征求規(guī)劃地段內(nèi)利害關系人的意見，必要時進行走訪、座談或者組織聽證；
　　（三）城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門依據(jù)控制性詳細規(guī)劃和公示情況，辦理使用性質(zhì)或者容積率的確認、調(diào)整手續(xù)并抄告土地主管部門。
　　第十條 建設單位或者個人申請調(diào)整居住、商業(yè)服務業(yè)設施用地的容積率，但不符合控制性詳細規(guī)劃的，按照以下程序辦理：
　�。ㄒ唬┫虺青l(xiāng)規(guī)劃主管部門提出書面申請并說明調(diào)整內(nèi)容和理由；
　�。ǘ�）符合本辦法第七條規(guī)定且不需要收回（收購）土地使用權的，城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門應當組織技術人員、相關部門、專家等對調(diào)整的必要性進行專題論證，并在城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門網(wǎng)站、行政服務中心辦公場所、建設用地現(xiàn)場公示十天以上，征求規(guī)劃地段內(nèi)利害關系人的意見，必要時應當進行走訪、座談或者組織聽證；
　�。ㄈ�）城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門提出是否修改控制性詳細規(guī)劃的建議，向本級人民政府專題報告并附有關部門意見及論證、公示等情況；
　�。ㄋ模┍炯壢嗣裾�府同意修改控制性詳細規(guī)劃的，城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門組織編制修改方案后，按法定程序報本級人民政府批準，報批材料中應當附具規(guī)劃地段內(nèi)利害關系人意見及處理結果；
　�。ㄎ澹┏青l(xiāng)規(guī)劃主管部門依據(jù)修改后的控制性詳細規(guī)劃，辦理容積率的調(diào)整手續(xù)并抄告土地主管部門。
　　第十一條 建設單位或者個人申請調(diào)整居住、商業(yè)服務業(yè)設施用地的容積率，但所在區(qū)域尚未編制控制性詳細規(guī)劃的，或者申請將非居住、商業(yè)服務業(yè)設施用地確認、調(diào)整為居住、商業(yè)服務業(yè)設施用地，但所在區(qū)域尚未編制控制性詳細規(guī)劃的，按照以下程序辦理：
　�。ㄒ唬┫虺青l(xiāng)規(guī)劃主管部門提出書面申請并說明調(diào)整內(nèi)容和理由；
　　（二）符合本辦法第七條規(guī)定且不需要收回（收購）土地使用權的，在城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門網(wǎng)站、行政服務中心辦公場所、建設用地現(xiàn)場予以公示十天以上，征求規(guī)劃地段內(nèi)利害關系人的意見，必要時應當進行走訪、座談或者組織聽證；
　�。ㄈ�）城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門組織編制控制性詳細規(guī)劃，按法定程序報本級人民政府批準，報批材料中應當附具規(guī)劃地段內(nèi)利害關系人意見及處理結果；
　　（四）城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門依據(jù)控制性詳細規(guī)劃，辦理使用性質(zhì)或者容積率的確認、調(diào)整手續(xù)并抄告土地主管部門。
　　編制控制性詳細規(guī)劃應當根據(jù)城市總體規(guī)劃，綜合考慮用地周邊的建設和土地出讓等情況，確定用地的使用性質(zhì)和容積率。
　　第十二條 建設單位或者個人申請調(diào)整非居住、商業(yè)服務業(yè)設施用地的容積率的，或者申請將非居住、商業(yè)服務業(yè)設施用地調(diào)整為其他非居住、商業(yè)服務業(yè)設施用地的，按照以下程序辦理：
　�。ㄒ唬┱{(diào)整內(nèi)容符合控制性詳細規(guī)劃的，按照下列程序辦理：
　　1、向城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門提出書面申請并說明調(diào)整內(nèi)容和理由；
　　2、符合本辦法第七條規(guī)定且不需要收回（收購）土地使用權的，在城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門網(wǎng)站、行政服務中心辦公場所、建設用地現(xiàn)場公示十天以上，征求規(guī)劃地段內(nèi)利害關系人的意見，必要時應當進行走訪、座談或者組織聽證；
　　3、城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門依據(jù)控制性詳細規(guī)劃和公示情況，辦理使用性質(zhì)或者容積率的調(diào)整手續(xù)并抄告土地主管部門。
　　（二）調(diào)整內(nèi)容不符合控制性詳細規(guī)劃的，按照下列程序辦理，并將調(diào)整內(nèi)容納入相應的控制性詳細規(guī)劃：
　　1、向城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門提出書面申請并說明調(diào)整內(nèi)容和理由；
　　2、符合本辦法第七條規(guī)定且不需要收回（收購）土地使用權的，在城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門網(wǎng)站、行政服務中心辦公場所、建設用地現(xiàn)場公示三十天以上，征求規(guī)劃地段內(nèi)利害關系人的意見，必要時應當進行走訪、座談或者組織聽證；
　　3、公示沒有反對意見或者反對意見明顯不合理的，由城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門辦理后續(xù)的規(guī)劃審批并抄告土地主管部門；公示反對意見強烈或者反對意見具有合理性的，由城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門研究提出建議意見，報本級人民政府審定。
　　第十三條 居住、商業(yè)服務業(yè)設施用地出讓前需要調(diào)整使用性質(zhì)或者容積率，但不符合控制性詳細規(guī)劃的，按照以下程序辦理：
　�。ㄒ唬┏青l(xiāng)規(guī)劃主管部門就擬調(diào)整的使用性質(zhì)或者容積率在城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門網(wǎng)站、行政服務中心辦公場所、建設用地現(xiàn)場公示十天以上，征求規(guī)劃地段內(nèi)利害關系人的意見，必要時應當進行走訪、座談或者組織聽證；
　　（二）城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門提出是否修改控制性詳細規(guī)劃的建議，向本級人民政府專題報告并附公示情況；
　　（三）本級人民政府同意修改控制性詳細規(guī)劃的，城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門組織編制修改方案后，按法定程序報本級人民政府批準，報批材料中應當附具規(guī)劃地段內(nèi)利害關系人意見及處理結果；
　�。ㄋ模┏青l(xiāng)規(guī)劃主管部門依據(jù)修改后的控制性詳細規(guī)劃出具規(guī)劃條件。
　　第十四條 非居住、商業(yè)服務業(yè)設施用地出讓、劃撥前需要調(diào)整使用性質(zhì)或者容積率，但不符合控制性詳細規(guī)劃的，按照以下程序辦理，并將調(diào)整內(nèi)容納入相應的控制性詳細規(guī)劃：
　　（一）城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門就擬調(diào)整的使用性質(zhì)或者容積率在城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門網(wǎng)站、行政服務中心辦公場所、建設用地現(xiàn)場予以公示三十天以上，征求規(guī)劃地段內(nèi)利害關系人的意見，必要時應當進行走訪、座談或者組織聽證；
　　（二）公示沒有反對意見或者反對意見明顯不合理的，由市城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門直接出具規(guī)劃條件；公示反對意見強烈或者反對意見具有合理性的，由城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門研究提出建議意見，報本級人民政府審定。
　　第十五條 兩宗以上建設用地符合下列條件的，建設單位或者個人可以申請將不同宗地合并使用，并按照合并歸宗后的宗地出具規(guī)劃條件，以及進行地價、歸宗等用地管理：
　　（一）建設用地相鄰；
　　（二）建設用地屬于同一使用權人或者共有使用權人；
　�。ㄈ�）建設用地的使用性質(zhì)相同或者兼容。
　　建設單位或者個人申請將不同宗地合并使用出具規(guī)劃條件，符合前款規(guī)定的，城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門應當就是否需要收回（收購）土地使用權、能否合并歸宗征求國土、土地儲備等部門意見；不符合前款規(guī)定，或者需要收回（收購）土地使用權、不能合并歸宗的，城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門不予辦理并書面告知申請人。
　　城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門出具規(guī)劃條件后，建設單位或者個人應當向國土部門辦理建設用地歸宗手續(xù)，再向城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門申請核發(fā)建設用地規(guī)劃許可證。
　　第十六條 建設單位或者個人申請將不同宗地合并使用出具規(guī)劃條件，且符合控制性詳細規(guī)劃的，按照以下程序辦理：
　�。ㄒ唬┫虺青l(xiāng)規(guī)劃主管部門提出書面申請，說明理由并附初步設計方案，初步設計方案應當說明合并前后的用地總平面布局方案、主要經(jīng)濟技術指標、建筑空間環(huán)境、與周圍用地和建筑的關系、交通影響評價等內(nèi)容；
　�。ǘ�）符合本辦法第十五條第一款規(guī)定條件，且不需要收回（收購）土地使用權和能夠合并歸宗的，在城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門網(wǎng)站、行政服務中心辦公場所、建設用地現(xiàn)場公示十天以上，征求規(guī)劃地段內(nèi)利害關系人的意見，必要時應當進行走訪、座談或者組織聽證；
　　（三）城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門出具合并后宗地的規(guī)劃條件并抄告土地主管部門。
　　第十七條 建設單位或者個人申請將不同宗地合并使用出具規(guī)劃條件，但不符合控制性詳細規(guī)劃或者所在區(qū)域沒有控制性詳細規(guī)劃的，按照以下程序辦理：
　�。ㄒ唬┫虺青l(xiāng)規(guī)劃主管部門提出書面申請，說明理由并附初步設計方案，初步設計方案應當說明合并前后的用地總平面布局方案、主要經(jīng)濟技術指標、建筑空間環(huán)境、與周圍用地和建筑的關系、交通影響評價等內(nèi)容；
　�。ǘ�）符合本辦法第十五條第一款規(guī)定條件，且不需要收回（收購）土地使用權和能夠合并歸宗的，在城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門網(wǎng)站、行政服務中心辦公場所、建設用地現(xiàn)場公示十天以上，征求規(guī)劃地段內(nèi)利害關系人的意見，必要時應當進行走訪、座談或者組織聽證；
　�。ㄈ�）城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門組織修改或者編制控制性詳細規(guī)劃，按法定程序報本級人民政府批準，報批材料中應當附具規(guī)劃地段內(nèi)利害關系人意見及處理結果；
　　（四）城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門依據(jù)控制性詳細規(guī)劃出具合并后宗地的規(guī)劃條件并抄告土地主管部門。
　　第十八條 分割建設用地土地使用權的，原規(guī)劃條件或者經(jīng)審定的修建性詳細規(guī)劃、建設工程設計方案總平面圖確定的道路、廣場、公共綠地、市政公用設施、公共服務設施等建設項目，應當在分割建設用地使用權的有關法律文書、用地批準文件或者轉讓合同中明確實施責任人。
　　建設用地土地使用權分割前，應當征求城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門意見，由城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門明確分割后各地塊的規(guī)劃條件。
　　建設用地土地使用權分割后，土地使用權人應當向城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門申請核發(fā)建設用地規(guī)劃許可證。
　　第十九條 調(diào)整建設用地使用性質(zhì)或者容積率，應當符合建設用地周邊環(huán)境的要求和公共服務設施的承載能力，符合消防、衛(wèi)生、交通等相關規(guī)定。
　　第二十條 居住用地應當按照應配盡配原則及控制性詳細規(guī)劃要求，滿足公共服務設施的規(guī)劃設計要求。
　　非居住用地調(diào)整為居住用地或者居住用地提高容積率，符合控制性詳細規(guī)劃的，公共服務設施按照控制性詳細規(guī)劃執(zhí)行；不符合控制性詳細規(guī)劃或者沒有編制控制性詳細規(guī)劃的，修改或者編制控制性詳細規(guī)劃時應當保障公共服務設施用地，居住用地提高容積率的，按照提高的部分保障公共服務設施用地。
　　2006年以前按照綜合用地性質(zhì)出讓的建設用地，按照現(xiàn)行城鄉(xiāng)規(guī)劃用途建設，現(xiàn)行城鄉(xiāng)規(guī)劃明確為居住用地的，不再保障公共服務設施用地，但提高容積率的，按照提高的部分保障公共服務設施用地。
　　按照本條第二款、第三款規(guī)定保障的公共服務設施用地應當獨立占地，并由政府根據(jù)調(diào)整前的規(guī)劃條件按照市場評估價收購，或者在批準調(diào)整時明確公共服務設施的實施責任人。
　　第二十一條 提高容積率的建設用地，北側用地已經(jīng)建成但未退足建筑間距的，由提高容積率的建設用地單方退足補全建筑間距。
　　第二十二條 城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門應當組織設立城鄉(xiāng)規(guī)劃專家?guī)臁３青l(xiāng)規(guī)劃專家?guī)煸O立之前需要進行專家論證的，可以從規(guī)劃委員會及其專業(yè)委員會中隨機抽取專家委員參與論證。
　　第二十三條 經(jīng)批準調(diào)整使用性質(zhì)或者容積率的，建設單位必須按照有關規(guī)定，持城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門批準調(diào)整的規(guī)劃條件、規(guī)劃許可證件，到土地主管部門辦理有關手續(xù)。
　　建設用地降低容積率的，不予減退已繳納的土地出讓金。
　　第二十四條 城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門實施規(guī)劃許可，應當保持建設用地使用性質(zhì)或者容積率的延續(xù)性、一致性，涉及同一宗建設用地的建設用地規(guī)劃許可、規(guī)劃方案審定、建設工程規(guī)劃許可以及規(guī)劃核實等規(guī)劃管理，核定的建設用地使用性質(zhì)和容積率指標及相應的總建筑面積應當保持一致。
　　第二十五條 同一建設項目分期開發(fā)的，各期建設工程規(guī)劃許可確定的建筑面積的總和，應當與規(guī)劃設計條件、建設用地規(guī)劃許可確定的計算容積率總建筑面積相符。
　　第二十六條 同一宗建設用地具有兩種或者兩種以上不同使用性質(zhì)的，應當明確各種不同使用性質(zhì)的建設用地的面積比例，或者建設用地的具體面積以及對應的容積率。
　　第二十七條 建設用地申請調(diào)整的使用性質(zhì)屬于控制性詳細規(guī)劃規(guī)定的使用性質(zhì)兼容范圍的，視同符合控制性詳細規(guī)劃規(guī)定。
　　第二十八條 申請將建設用地的使用性質(zhì)調(diào)整為商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅經(jīng)營性用地的，按法定程序納入土地儲備。
　　第二十九條 因建設單位或者個人原因提出申請使用性質(zhì)或者容積率調(diào)整而不能按期開工的項目，依據(jù)土地閑置處置有關規(guī)定執(zhí)行。
　　第三十條 “舊城鎮(zhèn)、舊村莊、舊廠房”改造建設用地的使用性質(zhì)和容積率調(diào)整，省、市另有規(guī)定的，從其規(guī)定。
　　第三十一條 建設單位或者個人違反本辦法規(guī)定擅自改變建設用地使用性質(zhì)或者容積率的，按照《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》、《廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃條例》、《廣東省城市控制性詳細規(guī)劃管理條例》等法律、法規(guī)予以處理。
　　第三十二條 城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門等行政機關及其工作人員在建設用地使用性質(zhì)和容積率的規(guī)劃管理中玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的，依法給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
　　監(jiān)察機關依法對城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門履行建設用地使用性質(zhì)和容積率規(guī)劃管理職責情況進行監(jiān)督檢查。
　　第三十三條 本辦法自2014年2月1日起施行�！渡穷^經(jīng)濟特區(qū)城市建設用地使用性質(zhì)和容積率規(guī)劃管理辦法》（汕頭市人民政府令第129號）同時廢止。