安徽省宿州市人民政府

第1號





《宿州市住宅小區(qū)管理辦法》已經2016年7月6日市人民政府第74次常務會議審議通過，現(xiàn)予公布，自2016年9月15日起施行。





市 長 史翔



2016年8月12日














宿州市住宅小區(qū)管理辦法



第一章 總 則



第一條 為規(guī)范住宅小區(qū)管理，改善居民的生活環(huán)境，促進和諧社區(qū)建設，根據(jù)《中華人民共和國物權法》、國務院《物業(yè)管理條例》和《安徽省物業(yè)管理條例》等有關規(guī)定，結合本市實際，制定本辦法。

第二條 本辦法適用于市、縣城市規(guī)劃區(qū)范圍內住宅小區(qū)管理活動及其監(jiān)督管理。

本辦法所稱住宅小區(qū)，是指統(tǒng)一規(guī)劃、綜合開發(fā)、配套建設形成的居住小區(qū)、居住組團，以及街區(qū)制住宅小區(qū)。

第三條 住宅小區(qū)由所在地縣、區(qū)人民政府負責統(tǒng)一管理，由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，下同）具體實施。

市、縣人民政府房地產管理部門、區(qū)人民政府住房和城鄉(xiāng)建設部門是住宅小區(qū)行政主管部門，負責本行政區(qū)域內住宅小區(qū)的監(jiān)督管理工作。

城鄉(xiāng)規(guī)劃、城市管理、發(fā)展改革（物價）、公安、環(huán)保、財政、民政、工商、質監(jiān)、消防等有關部門，依照各自職責，相互配合，做好住宅小區(qū)相關監(jiān)督管理工作。

第四條 業(yè)主對住宅小區(qū)專有部分享有所有權，對共有部分享有共有和共同管理的權利。

物業(yè)服務企業(yè)受業(yè)主委托，為業(yè)主提供專業(yè)化物業(yè)管理服務。

第五條 根據(jù)業(yè)主意愿，業(yè)主可以自行管理住宅小區(qū)，也可以委托物業(yè)服務企業(yè)或者其他單位、個人管理：

（一）成立業(yè)主大會的住宅小區(qū)，由業(yè)主大會或其授權的業(yè)主委員會委托物業(yè)服務企業(yè)管理；

（二）未成立業(yè)主大會的住宅小區(qū)，由街道辦事處成立臨時管理委員會選聘物業(yè)服務企業(yè)管理，直至業(yè)主大會成立；

（三）不能施行獨立管理的連片住宅或者單幢樓宇，由街道辦事處會同住宅小區(qū)行政主管部門按照道路或自然分界線合理劃定區(qū)域，形成區(qū)域連片、利于管理的街區(qū)制住宅小區(qū)，逐步實現(xiàn)按區(qū)域成立業(yè)主大會，實施物業(yè)管理或委托管理。

第六條 市、縣、區(qū)人民政府應當加大對老舊住宅小區(qū)基礎設施和公共服務設施的整治改造投入，逐步推行街區(qū)制，實行規(guī)范的物業(yè)管理。

第七條 街道辦事處和住宅小區(qū)行政主管部門應當建立投訴舉報制度，公布投訴舉報電話、信箱和電子郵箱等。



第二章 管理標準



第八條 新建住宅小區(qū)的建設，應當符合以下條件：

（一）執(zhí)行國家、省、市有關設計規(guī)范和工程建設標準；

（二）按照規(guī)劃完成物業(yè)服務用房的配置，物業(yè)服務用房包括物業(yè)服務辦公用房、業(yè)主委員會辦公用房等，其中，業(yè)主委員會辦公用房建筑面積不低于二十平方米；

（三）按照規(guī)劃完成教育、文化、醫(yī)療衛(wèi)生、體育、環(huán)境衛(wèi)生等設施以及社區(qū)工作和活動用房建設；

（四）按照規(guī)劃完成綠化建設及車庫、車位的配置；

（五）按照規(guī)劃完成消防設施建設；

（六）法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他條件。

已建成住宅小區(qū)，未規(guī)劃建設物業(yè)服務用房、社區(qū)工作和活動用房、養(yǎng)老服務設施等公共配套設施的，由縣、區(qū)人民政府負責建設，或者通過購買、置換等方式解決。

單位以解決職工住房為主建設的住宅小區(qū)，由單位負責建設物業(yè)服務用房、社區(qū)工作和活動用房、養(yǎng)老服務等基本公共配套設施。

第九條 老舊住宅小區(qū)整治改造應符合以下標準：

（一）道路達到規(guī)范標準，路面平整；

（二）水、電、氣實現(xiàn)出戶管網(wǎng)改造，收費到戶；

（三）排水通暢；

（四）合理設置垃圾桶（箱）等環(huán)衛(wèi)設施；

（五）設置必要的消防設施；

（六）合理規(guī)劃設定行車線路和停車位；

（七）滿足基礎設施和公共服務設施的其他基本功能需要。

第十條 物業(yè)服務企業(yè)提供的服務應當符合以下標準：

（一）環(huán)境保持干凈、整潔，垃圾及時收集、清運；

（二）公共綠化及其設施定期檢查、養(yǎng)護、保持狀態(tài)完好；

（三）機動車停車位正常使用，非機動車定點停放；

（四）消防通道保持暢通，消防設施設備保存完好；

（五）按規(guī)定時間和路線巡邏，發(fā)現(xiàn)異常情況，及時處理，安保設施設備二十四小時運轉正常，圖像保存時間不少于三十天；

（六）道路、排水管道、窨井、電梯等共用設施設備及時清理、維修、保養(yǎng)，保持完好；

（七）法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定和物業(yè)服務合同約定的其他標準。

街區(qū)制住宅小區(qū)，應當實現(xiàn)保潔、保綠、保安等基本要求。

第十一條 住宅小區(qū)內的公共建筑和共用設施未經業(yè)主大會同意，不得改變用途。

利用住宅小區(qū)共用部位、共用設施從事廣告等經營性活動的，物業(yè)服務企業(yè)應當在征得有利害關系的業(yè)主同意、提請業(yè)主大會或者其授權的業(yè)主委員會決定后，按照規(guī)定辦理有關手續(xù)并公示。所得收益按照省有關規(guī)定或者物業(yè)服務合同約定使用。

第十二條 住宅小區(qū)內應當規(guī)劃和劃定用于停放汽車的車位、車庫。車位、車庫應當首先滿足業(yè)主的需要。

車位、車庫不能滿足業(yè)主需要，確需占用共用道路或者其他場地停放車輛的，應當經業(yè)主大會或者其授權的業(yè)主委員會同意后，由物業(yè)服務企業(yè)劃定車位進行管理。

第十三條 住宅小區(qū)內的單位和個人應遵守以下規(guī)定:

（一）不得在裝修過程中擅自變動房屋建筑主體和承重結構；

（二）不得侵占、損壞物業(yè)的共用部位、共用設施設備；

（三）不得違反法律、法規(guī)和管理規(guī)約，以及未經有利害關系的業(yè)主同意，改變建筑物及其附屬設施的用途；

（四）不得違法搭建建筑物、構筑物；

（五）不得違反規(guī)定擺攤設點、占道經營；

（六）不得違反規(guī)定傾倒垃圾、污水和雜物；

（七）不得在建筑物、構筑物上涂寫、刻畫或者違反規(guī)定懸掛、張貼宣傳品；

（八）不得飼養(yǎng)家禽家畜、散養(yǎng)或者遛逛大型寵物；

（九）不得損壞公共綠化及其設施；

（十）不得擅自占用道路停放車輛，妨礙其他車輛和人員正常通行；

（十一）不得占用、堵塞、封閉消防車通道、樓梯間和安全出口等；

（十二）不得在午間（中午十二點至十五點）、夜間（晚二十二點至晨六點）和周六、周日裝修裝飾住宅，以及進行其他產生環(huán)境噪聲污染，影響居民正常休息的施工、娛樂等活動；

（十三）未經有利害關系的業(yè)主同意，不得占用樓頂、平臺等共用部位安裝空調等設施；

（十四）不得從事法律、法規(guī)和規(guī)章禁止的其他行為。



第三章 行為規(guī)范



第十四條 建設單位應當履行下列義務：

（一）建設的住宅小區(qū)符合本辦法第八條第一款規(guī)定的條件；

（二）向前期物業(yè)服務企業(yè)移交竣工驗收、設施設備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等相關資料；

（三）對住宅共用部位、共用設施設備查驗發(fā)現(xiàn)的問題，及時進行整改；

（四）按工程建筑安裝總造價的百分之二提取工程質量保證金，按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔保修責任；

（五）法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他義務。

第十五條 業(yè)主在住宅小區(qū)管理活動中，享有下列權利：

（一）按照約定接受物業(yè)服務企業(yè)的服務；

（二）參加業(yè)主大會會議，享有表決權、選舉權和被選舉權；

（三）依法使用共用部位、共用設施設備；

（四）監(jiān)督業(yè)主委員會工作和物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同，向業(yè)主委員會和物業(yè)服務企業(yè)提出建議或者咨詢；

（五）法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他權利。

第十六條 業(yè)主在住宅小區(qū)管理活動中，履行下列義務：

（一）遵守管理規(guī)約；

（二）遵守共用部位、共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生等方面的規(guī)章制度；

（三）執(zhí)行業(yè)主大會及其授權業(yè)主委員會作出的決定；

（四）按照規(guī)定繳納服務費用；

（五）法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他義務。

業(yè)主逾期交納服務費用的，物業(yè)服務企業(yè)可以向業(yè)主書面催交。業(yè)主在收到物業(yè)服務企業(yè)催交通知后，可以向業(yè)主委員會申訴，由業(yè)主委員會予以調解，調解不成的，業(yè)主委員會可以提出處理建議。

業(yè)主逾期交納服務費用超過一年，經兩次書面催交仍未交納，且未申請仲裁或者提起訴訟的，經業(yè)主委員會審核，物業(yè)服務企業(yè)可以將相關資料報送住宅小區(qū)行政主管部門，依法納入業(yè)主個人信用記錄。物業(yè)服務企業(yè)可以對拒不交納服務費用的業(yè)主申請仲裁或者提起訴訟。

物業(yè)服務企業(yè)催交通知應當載明業(yè)主有向業(yè)主委員會申訴、依法申請仲裁或者提起訴訟等權利，以及拒交服務費用應當承擔的法律責任等。

第十七條 業(yè)主大會履行以下職責：

（一）每年召開一次以上定期會議，有百分之二十以上業(yè)主提議或者有緊急事件、重大事項等需要處理的，及時召開臨時會議；

（二）制定業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約；

（三）決定涉及業(yè)主利益的重大事項；

（四）選舉業(yè)主委員會，聽取業(yè)主委員會工作報告；

（五）決定業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作經費、業(yè)主委員會委員補貼和執(zhí)行秘書酬金的標準，確定資金來源和籌集方式；

（六）選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)；

（七）決定授權業(yè)主委員會行使的職責；

（八）法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他職權。

住宅小區(qū)業(yè)主人數(shù)較多的，可以以棟、單元或者樓層為單位，推選業(yè)主代表成立業(yè)主大會。

第十八條 業(yè)主委員會執(zhí)行業(yè)主大會的決定事項，履行以下職責：

（一）召集業(yè)主大會會議；

（二）每兩個月召開一次業(yè)主委員會會議，需議決重要事項的，及時召開；

（三）代表業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同，并監(jiān)督履行；

（四）監(jiān)督管理規(guī)約的實施；

（五）審議物業(yè)服務企業(yè)制定的住宅小區(qū)管理方案、配套工程和重大維修工程項目年度計劃；

（六）對公共配套設施的局部微調作出決定，涉及較大布局調整的，業(yè)主委員會提出方案，經業(yè)主大會同意后，按規(guī)定報有關單位批準；

（七）對侵占共用設施設備、拒交服務費用等損害其他業(yè)主合法權益的行為，向有關部門舉報并依照法律、法規(guī)和管理規(guī)約規(guī)定，要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失；

（八）受理業(yè)主的申請、申訴，調解業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)間的糾紛；

（九）法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定和業(yè)主大會授權的其他職責。

業(yè)主委員會任期一般為三年。業(yè)主委員會實行委員會負責制，會議由主任負責召集，作出決定應當經全體成員過半數(shù)通過，并在住宅小區(qū)內公告。

第十九條 物業(yè)服務企業(yè)依法享有收取物業(yè)服務費用等權利，同時應當履行下列義務：

（一）在承接新建住宅小區(qū)物業(yè)服務前，對住宅小區(qū)共用部位、共用設施設備進行查驗，發(fā)現(xiàn)問題及時書面告知建設單位，并報告住宅小區(qū)行政主管部門；

（二）按照第十條規(guī)定的標準提供服務；

（三）定期公布服務費收支情況；

（四）向業(yè)主大會報告物業(yè)服務情況，接受業(yè)主和業(yè)主委員會的監(jiān)督；

（五）勸阻、制止住宅小區(qū)內違反本辦法第十三條規(guī)定及其他有關治安、環(huán)保等方面法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的行為，勸阻、制止無效的，及時報告街道辦事處和有關部門；

（六）物業(yè)服務合同解除或終止時，與業(yè)主委員會辦理有關資料移交和物業(yè)服務用房、共用設施設備等交接手續(xù)，未辦理交接手續(xù)的，不得擅自撤離住宅小區(qū)、停止物業(yè)服務；

（七）法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定和合同約定的其他義務。

第二十條 新建住宅小區(qū)，建設單位應當通過招投標方式，或者經住宅小區(qū)行政主管部門批準采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務企業(yè)，并按照《宿州市前期物業(yè)服務合同示范文本》簽訂合同。

業(yè)主大會或者其授權的業(yè)主委員會可以采用招標或者協(xié)議的方式選聘物業(yè)服務企業(yè)。業(yè)主委員會應當與物業(yè)服務企業(yè)按《宿州市物業(yè)服務合同示范文本》簽訂合同。

已聘用物業(yè)服務企業(yè)，但尚未簽訂合同的，建設單位、業(yè)主委員會應當與物業(yè)服務企業(yè)按本條規(guī)定補簽合同。

建設單位、業(yè)主委員會應當將合同在住宅小區(qū)內公示，公示時間不少于30日。

物業(yè)服務企業(yè)未履行規(guī)定義務或者未按有關規(guī)定和合同約定提供服務的，業(yè)主大會或者其授權的業(yè)主委員會可以提前解除合同，書面告知物業(yè)服務企業(yè)、縣、區(qū)住宅小區(qū)行政主管部門和街道辦事處，并在住宅小區(qū)內公告。

第二十一條 供水、供電、供氣、供熱、通信、電視等單位，應當依法承擔住宅小區(qū)內相關管線和設施設備維修、養(yǎng)護的責任。

第四章 監(jiān)督管理



第二十二條 縣、區(qū)人民政府履行以下職責：

（一）組織、領導住宅小區(qū)管理工作；

（二）監(jiān)督有關部門依法履行住宅小區(qū)監(jiān)管職責；

（三）實施老舊住宅小區(qū)整治改造；

（四）負責或者監(jiān)督已建成住宅小區(qū)的基本公共配套設施建設；

（五）健全住宅小區(qū)監(jiān)管體制和考核獎懲、聯(lián)席會議等工作機制。

第二十三條 市、縣、區(qū)住宅小區(qū)行政主管部門依照職權劃分，履行以下職責：

（一）對物業(yè)服務企業(yè)進行資質管理和從業(yè)人員培訓，建立物業(yè)服務質量量化考核制度；

（二）建立物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主不良行為記錄制度，依法將相關信息納入社會信用體系；

（三）健全專項維修資金的使用、管理和監(jiān)督制度；

（四）指導業(yè)主選擇確定科學的住宅小區(qū)管理模式；

（五）組織住宅小區(qū)管理工作考核；

（六）對新建住宅小區(qū)的配套建筑及設施設備進行綜合查驗；

（七）受理業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)使用人和物業(yè)服務企業(yè)的投訴，并于5日內將處理情況書面答復投訴人，屬其他有關部門職責的，及時轉送有關部門并告知投訴人；

（八）協(xié)調處理業(yè)主、業(yè)主委員會與建設單位之間的矛盾，監(jiān)督建設單位履行義務。

城市管理、城鄉(xiāng)規(guī)劃、公安、物價、環(huán)保、質監(jiān)、消防等有關部門，在接到當事人投訴、物業(yè)服務企業(yè)報告或者街道辦事處通報后，應當于5日內進行調查、處理，并反饋調查、處理情況。

第二十四條 街道辦事處在縣、區(qū)住宅小區(qū)行政主管部門指導下，履行以下職責：

（一）組織協(xié)調成立業(yè)主大會；對暫不具備成立業(yè)主大會條件的住宅小區(qū)，組織居（村）民委員會、建設單位、社區(qū)服務機構、業(yè)主代表等組成臨時管理委員會，代行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責；

（二）指導、監(jiān)督業(yè)主大會和業(yè)主委員會開展工作，對業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的違反法律、法規(guī)、規(guī)章的決定，責令限期改正或者撤銷；

（三）組織居（村）民委員會、業(yè)主委員會等有關單位對物業(yè)服務企業(yè)進行服務質量年度考核；

（四）協(xié)調物業(yè)管理與社區(qū)管理、社區(qū)服務之間關系，調處業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)使用人、物業(yè)服務企業(yè)在住宅小區(qū)管理活動中的糾紛；

（五）會同住宅小區(qū)行政主管部門召集聯(lián)席會議，協(xié)調處理業(yè)主委員會未依法履行職責、業(yè)主委員會未依法換屆、物業(yè)服務企業(yè)未依法退出和辦理交接手續(xù)、重大矛盾糾紛等相關事宜；

（六）組織、指導、監(jiān)督老舊住宅小區(qū)和街區(qū)制住宅小區(qū)的規(guī)劃組建和管理工作。

居（村）民委員會應當予以協(xié)助和配合。



第五章 法律責任



第二十五條 違反本辦法第十三條第一項規(guī)定的，由住房和城鄉(xiāng)建設部門責令限期改正，恢復原狀，處五萬元以上十萬元以下罰款。

違反本辦法第十三條第八項規(guī)定，飼養(yǎng)家禽家畜，影響市容環(huán)境衛(wèi)生的，由城市管理行政主管部門責令限期處理或者予以沒收，并可處五十元以上二百元以下罰款；散養(yǎng)或者遛逛大型寵物的，由公安部門責令限期改正，處二百元以上五百元以下罰款。

違反本辦法第十三條第十項規(guī)定的，由住宅小區(qū)行政主管部門責令限期改正，處一百元以上五百元以下的罰款。

違反本辦法第十三條第十一項規(guī)定的，由公安機關消防機構責令改正，單位處五千元以上一萬元以下罰款，個人處警告或者二百元以下罰款；拒不改正的，單位處一萬元以上五萬元以下罰款，個人處二百元以上五百元以下罰款；造成嚴重后果的，依法追究刑事責任。

違反本辦法第十三條第十二項規(guī)定的，由環(huán)境保護行政主管部門責令停止違法行為，并可對經營單位處五千元以上一萬元以下的罰款，對其他單位和個人處五百元以上一千元以下的罰款。

違反本辦法第十三條第十三項規(guī)定的，由住宅小區(qū)行政主管部門責令限期拆除；逾期不拆除的，處五百元以上一千元以下罰款，并依法強制拆除。

第二十六條 建設單位不履行本辦法第十四條第一項規(guī)定義務的,由城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門責令限期改正；逾期不改正的，不予核發(fā)建設工程規(guī)劃核實合格證。

建設單位不履行本辦法第十四條第三項規(guī)定義務的，由住宅小區(qū)行政主管部門責令限期改正；逾期不改正的，處五千元以上一萬元以下罰款。

建設單位不履行本辦法第十四條第四項規(guī)定義務的，由住宅小區(qū)行政主管部門責令限期改正；逾期不改正的，不予竣工綜合驗收備案。

第二十七條 物業(yè)服務企業(yè)不履行本辦法第十九條第一項規(guī)定義務的，由住宅小區(qū)行政主管部門責令限期改正，逾期未改正的，處二千元以上五千元以下罰款。

物業(yè)服務企業(yè)不履行本辦法第十九條第五項規(guī)定義務的，由住宅小區(qū)行政主管部門處二千元以上五千元以下罰款。

第二十八條 住宅小區(qū)內的單位和個人違反本辦法第十三條規(guī)定、業(yè)主未履行本辦法第十六條規(guī)定義務的，納入單位或者個人不良行為記錄；除本辦法另有規(guī)定外，發(fā)生三次以上的，依法納入單位或者個人信用記錄，并由業(yè)主委員會在住宅小區(qū)內公示；給他人造成損失的，依法承擔賠償責任。

建設單位未履行本辦法第十四條規(guī)定義務或者受到相關行政處罰的，依法納入企業(yè)信用記錄，并向社會公示；給他人造成損失的，依法承擔賠償責任。

物業(yè)服務企業(yè)未履行本辦法第十九條規(guī)定和物業(yè)服務合同約定義務的，納入不良行為記錄；發(fā)生三次以上或者受到相關行政處罰的，依法納入企業(yè)信用記錄，并向社會公示；給他人造成損失的，依法承擔相應責任。

第二十九條 住宅小區(qū)行政主管部門、街道辦事處和其他有關部門及其工作人員有下列情形之一的，由有關行政機關責令改正，對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予處分：

（一）違法干預依法成立業(yè)主大會和業(yè)主委員會,或者選聘物業(yè)服務企業(yè)的；

（二）未按照規(guī)定籌備、組織召開業(yè)主大會會議的；

（三）未按規(guī)定處理住宅小區(qū)管理投訴、舉報的；

（四）發(fā)現(xiàn)違法行為或者接到違法行為報告，不及時作出處理的；

（五）有濫用職權、徇私舞弊、玩忽職守等其他行為的。

第三十條 違反本辦法其他規(guī)定的，由有關部門依據(jù)相關法律、法規(guī)、規(guī)章處理。

第六章 附則



第三十一條 市管各園區(qū)范圍內的住宅小區(qū)，由各園區(qū)管委會負責統(tǒng)一管理。

市、縣城市規(guī)劃區(qū)以外的住宅小區(qū)管理，可參照本辦法執(zhí)行。

第三十二條 大型寵物的種類由市公安局規(guī)定。《宿州市前期物業(yè)服務合同示范文本》和《宿州市物業(yè)服務合同示范文本》，由市住宅小區(qū)行政主管部門會同市政府法制部門制定。

第三十三條 本辦法自2016年9月15日起施行。