廣東省云浮市人民政府

云浮市物業(yè)管理辦法

云浮市人民政府令第3號




《云浮市物業(yè)管理辦法》已經2018年12月26日云浮市人民政府第六屆四十七次常務會議通過，現(xiàn)予公布，自2019年3月1日起施行。


市長

2018年12月26日













云浮市物業(yè)管理辦法



第一章　總　則



第一條 為規(guī)范本市物業(yè)管理活動，維護業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)的合法權益，提高物業(yè)管理水平，推動物業(yè)管理行業(yè)健康發(fā)展，營造和諧、安全、文明、整潔的居住和工作環(huán)境，根據(jù)《中華人民共和國物權法》《物業(yè)管理條例》《廣東省物業(yè)管理條例》等法律法規(guī)，結合本市實際，制定本辦法。

第二條 本市行政區(qū)域內的物業(yè)管理活動適用本辦法。

本辦法所稱的物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生和相關秩序的活動。

業(yè)主自行管理或者聘請其他管理人管理物業(yè)的，參照本辦法有關規(guī)定執(zhí)行。

第三條 物業(yè)管理應當堅持業(yè)主自治與專業(yè)服務相結合、屬地管理與行業(yè)管理相結合的原則，應當遵守法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定和管理規(guī)約的約定。

第四條 市、縣（市、區(qū)）人民政府應當將物業(yè)服務納入現(xiàn)代服務業(yè)發(fā)展規(guī)劃、社區(qū)建設和社區(qū)管理體系；建立和完善社會化、市場化的物業(yè)管理機制，鼓勵采用新技術、新方法提高物業(yè)管理和服務水平。

第五條 市房地產行政主管部門組織實施本辦法，負責建立物業(yè)服務企業(yè)誠信管理機制，負責全市物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。

縣級房地產行政主管部門負責本轄區(qū)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作；未設立房地產行政主管部門的，由縣級以上人民政府決定物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理部門（以下統(tǒng)稱“房地產行政主管部門”）。

街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府會同物業(yè)所在地的房地產行政主管部門指導、協(xié)助本轄區(qū)業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會選舉工作，監(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)主委員會和物業(yè)服務企業(yè)日常活動，調解處理物業(yè)管理糾紛。

居民委員會、村民委員會建立業(yè)主、業(yè)主委員會和物業(yè)服務企業(yè)協(xié)調機制，協(xié)助街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府指導和監(jiān)督社區(qū)內物業(yè)管理活動。

第六條 市、縣（市、區(qū)）人民政府有關行政主管部門，按照法定職責加強物業(yè)管理區(qū)域內房屋安全、物業(yè)收費、治安消防、公共秩序、環(huán)境衛(wèi)生、房屋和設施設備使用等方面的監(jiān)督管理。

供水、排水、供電、供氣、通訊、有線電視等專營服務單位應當按照相關規(guī)定和合同約定，做好物業(yè)管理區(qū)域內的專項服務。

第七條 物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會應當依法加強行業(yè)自律管理，規(guī)范行業(yè)行為，推行行業(yè)服務標準和標準化服務，履行聯(lián)絡、協(xié)調和服務職責，協(xié)助政府有關部門調解處理物業(yè)管理糾紛，督促物業(yè)服務行業(yè)及從業(yè)人員依法誠信經營，促進物業(yè)行業(yè)健康發(fā)展。

第八條 建立街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府、居民委員會、村民委員會、業(yè)主委員會（業(yè)主代表）、物業(yè)服務企業(yè)等參加的聯(lián)席會議制度。聯(lián)席會議主要協(xié)調解決物業(yè)管理重大問題。聯(lián)席會議由街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府負責召集、主持，根據(jù)協(xié)調的具體問題，可以邀請公安、司法、供水、供電、供氣、通信等相關單位參加，也可以邀請上級有關部門參加。

聯(lián)席會議主要協(xié)調解決以下事項：

（一）物業(yè)管理區(qū)域內發(fā)生的因人為、自然災害或者其他原因造成的重大人身傷害及財產損失事故；

（二）前期物業(yè)管理階段的糾紛；

（三）業(yè)主委員會不依法履行職責；

（四）業(yè)主委員會換屆過程中出現(xiàn)的重大爭議；

（五）履行物業(yè)服務合同中出現(xiàn)的重大糾紛；

（六）其他需要協(xié)調解決的重大爭議和糾紛。

第九條 業(yè)主、物業(yè)使用人、業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)、建設單位在物業(yè)管理服務活動中發(fā)生爭議的，可以申請物業(yè)所在地人民調解委員會調解，也可以依法提起民事訴訟。

第十條 市房地產行政主管部門應當建立物業(yè)服務信息平臺（平臺公眾號），提供信息發(fā)布、業(yè)主決策電子投票等功能。物業(yè)服務信息平臺（平臺公眾號）建設、維護經費由相關部門分年度列入部門預算。



第二章　物業(yè)管理區(qū)域



第十一條 劃分物業(yè)管理區(qū)域時，應當根據(jù)《廣東省物業(yè)管理條例》的規(guī)定，考慮物業(yè)的共用設施設備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設等因素，并遵循相對集中、便于管理的原則，具體劃分方法如下：

（一）物業(yè)管理區(qū)域應當按照建設用地規(guī)劃許可證確定的紅線圖范圍劃分，已經自然形成獨立物業(yè)管理區(qū)域且無爭議的，不再重新劃分；

（二）分期開發(fā)或者兩個以上建設單位開發(fā)建設的物業(yè)，其配套設施設備和相關場地共用的，應當劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域；配套設施設備和相關場地能夠分割、獨立使用的，可以劃分為不同的物業(yè)管理區(qū)域；

（三）已經實施物業(yè)管理的毗鄰的不同物業(yè)管理區(qū)域，規(guī)模較小的，經各自的業(yè)主大會同意后，可以合并為一個物業(yè)管理區(qū)域；

（四）沒有實施物業(yè)管理的建成居住區(qū)需要實施物業(yè)管理的，由物業(yè)所在地街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府征求相關業(yè)主意見后，確定物業(yè)管理區(qū)域。

第十二條 劃分的物業(yè)管理區(qū)域，應當按《廣東省物業(yè)管理條例》的規(guī)定向物業(yè)所在地房地產行政主管部門備案，房地產行政主管部門應當將物業(yè)管理區(qū)域備案資料備份送物業(yè)所在地街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府存檔。

第十三條 物業(yè)管理區(qū)域劃分后，需要分立或者合并物業(yè)管理區(qū)域的，業(yè)主大會或者業(yè)主應當向物業(yè)所在地街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府申請并提交分立或者合并的方案，由街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府會同房地產行政主管部門審查，確認并公告。

街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府制定物業(yè)管理區(qū)域的分立或者合并方案，應當經相關物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主大會同意；尚未成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同決定。



第三章　業(yè)主、業(yè)主大會及業(yè)主委員會



第十四條 房屋的所有權人為業(yè)主。

尚未登記取得所有權，但基于買賣、贈與、拆遷補償?shù)戎荚谵D移所有權的法律行為已經合法占有該房屋的人，在物業(yè)管理活動中享有法律法規(guī)規(guī)定的業(yè)主的權利，并承擔相應的義務。

物業(yè)的承租人、借用人等物業(yè)使用人，根據(jù)法律、法規(guī)、管理規(guī)約、業(yè)主大會依法作出的決定，以及其與業(yè)主的約定，享有相應權利，承擔相應義務。

第十五條 業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主組成，業(yè)主依法成立業(yè)主大會，并選舉業(yè)主委員會。

業(yè)主大會可以設立業(yè)主監(jiān)事會，監(jiān)督業(yè)主委員會履職情況、業(yè)主大會會議過程等事項，具體組成人員、形式由業(yè)主大會決定，但對業(yè)主委員會會議不具有表決權；未成立業(yè)主監(jiān)事會的，業(yè)主委員會會議召開前，可以隨機抽取三名業(yè)主作為臨時監(jiān)事，列席會議，但監(jiān)事不具有表決權。

第十六條 一個物業(yè)管理區(qū)域內業(yè)主數(shù)少于一百戶且經全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會的職責。

第十七條 業(yè)主大會履行下列職責：

（一）制定或者修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；

（二）決定是否設立業(yè)主監(jiān)事會；

（三）選舉業(yè)主委員會，選舉、更換或者罷免業(yè)主委員會委員，選舉業(yè)主委員會候補委員；

（四）改變或者撤銷業(yè)主委員會的不當行為；

（五）確定或者變更物業(yè)管理方式、服務內容、服務標準和收費方案，確定其他公攤費用的收取標準；

（六）選聘、解聘物業(yè)服務企業(yè)；

（七）決定籌集和使用住宅專項維修資金；

（八）決定改建、重建建筑物及其附屬設施；

（九）審議業(yè)主大會年度計劃及預算方案；

（十）審議業(yè)主委員會、業(yè)主監(jiān)事會的工作報告；

（十一）決定物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人履行合同的履約保證金制度；

（十二）決定物業(yè)共用部位、共用設施設備的使用和經營的方式、收益分配；

（十三）法律、法規(guī)或者管理規(guī)約確定應由業(yè)主共同決定的其他事項。

業(yè)主大會設立業(yè)主監(jiān)事會的，業(yè)主大會議事規(guī)則還應當對業(yè)主監(jiān)事會職責、議事規(guī)則和工作經費，監(jiān)事的選舉規(guī)則、監(jiān)事的資格、人數(shù)、任期等事項進行約定。

第十八條 業(yè)主大會決定本辦法第十七條第一款第七項、第八項規(guī)定的事項，應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數(shù)三分之二以上的業(yè)主同意。

決定本辦法第十七條第一款規(guī)定的其他事項，應當經專有部分面積占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

建筑物總面積、專有部分面積以及業(yè)主人數(shù)按照下列方法確定：

（一）建筑物總面積為專有部分面積之和；專有部分面積按照不動產登記簿記載的面積計算。尚未記載的，暫按測繪機構的實測面積計算。尚未實測的，暫按商品房買賣合同記載的面積計算；車位、車庫面積不計入專有部分面積；

（二）業(yè)主人數(shù)為專有部分的業(yè)主人數(shù)之和，已出售的專有部分的業(yè)主人數(shù)，一個專有部分按一人計算。尚未出售和雖已出售但尚未交付的專有部分的業(yè)主人數(shù)，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的業(yè)主人數(shù)，按一人計算；

（三）一個專有部分有兩個以上所有權人的，應當自行確定一人參與投票表決，但共有人所代表的業(yè)主人數(shù)為一人。業(yè)主為無民事行為能力人或者限制民事行為能力人的，由其法定監(jiān)護人投票表決；

（四）未參與表決的業(yè)主的投票權數(shù)，按照業(yè)主大會議事規(guī)則執(zhí)行。業(yè)主大會議事規(guī)則應當約定未參與表決業(yè)主的投票權數(shù)是否可以計入已表決的多數(shù)票。業(yè)主大會議事規(guī)則未約定的，未參與表決業(yè)主的投票權數(shù)不得計入表決的多數(shù)票。

第十九條 已交付使用的物業(yè)建筑面積達到物業(yè)管理區(qū)域建筑總面積百分之五十的，建設單位應當書面報告物業(yè)所在地街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府，并在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公告，公告期為十五日以上。

第二十條 符合法定的成立業(yè)主大會條件的，物業(yè)所在地街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應當依法組織成立業(yè)主大會籌備組。建設單位拒絕派員參加的，不影響籌備組的成立。

第二十一條 籌備組成員應當符合下列條件：

（一）具有完全民事行為能力; 　　

（二）本人及其近親屬未在為本物業(yè)管理區(qū)域提供物業(yè)服務的企業(yè)及其關聯(lián)企業(yè)任職;

（三）不存在索取、非法收受建設單位、物業(yè)服務企業(yè)的利益或者報酬的行為; 　

（四）不存在泄露業(yè)主資料或者將業(yè)主資料用于與物業(yè)管理無關活動的行為。 　　　

街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府代表不符合本條第一款規(guī)定條件，以及因工作變動等原因不能履行職責的，街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應當及時更換。

第二十二條 業(yè)主大會籌備組成員名單應當自初定之日起七日內在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公告，公告時間不少于七日。業(yè)主對籌備組成員名單有異議的，應當以書面形式向街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府提出。街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應當自收到書面意見之日起七日內進行核查，被核查人員應當回避核查工作。經核實，擬定的街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府代表不符合本辦法第二十一條第一款規(guī)定的，街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應當予以更換；擬定的業(yè)主代表不符合本辦法第二十一條第一款規(guī)定的，街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應當取消其擬定的籌備組成員資格并公告全體業(yè)主。

擬定的籌備組成員名單公示期滿，業(yè)主無異議或者異議不成立的，街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應當向全體業(yè)主發(fā)布籌備組成立的公告并附具籌備組成員名單。更換籌備組成員的，應當按本辦法規(guī)定重新公示。

第二十三條 籌備組應當自成立之日起三日內由成員中的街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府代表擔任籌備組組長。

籌備組組長不履行或者不適當履行職責的，按規(guī)定重新確定。

第二十四條 籌備組會議由籌備組組長召集和主持，也可以由籌備組組長委托籌備組其他成員召集和主持�；I備組組長不召集籌備組會議的，經三分之一以上籌備組成員同意，可以由會議發(fā)起人組織召開籌備組會議。 　

籌備組成員不能委托代理人參加會議，但法人或者其他組織除外。籌備組會議應當有過半數(shù)籌備組成員出席，作出的決定必須經全體籌備組成員半數(shù)以上同意。 　

籌備組會議應當制作書面記錄并存檔�；I備組會議作出的決定，參會成員應當簽字確認，并自作出決定之日起三日內向全體業(yè)主公告。

第二十五條 籌備組履行下列職責：

（一）組織召開籌備組會議，確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點、內容和形式；

（二）擬定管理規(guī)約草案和業(yè)主大會議事規(guī)則草案；

（三）確認業(yè)主身份、業(yè)主投票權數(shù)和業(yè)主專有部分面積；

（四）擬定首屆業(yè)主委員會選舉辦法草案；

（五）擬定業(yè)主委員會委員候選人產生辦法，確定業(yè)主委員會委員候選人名單；

（六）確定首次業(yè)主大會會議表決規(guī)則；

（七）明確業(yè)主大會籌備階段對業(yè)主異議事項的處理方式；

（八）召開首次業(yè)主大會會議的其他準備工作。

以上內容應當先以征求意見稿形式，應當在首次業(yè)主大會會議召開十五日前在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公示十日以上。

業(yè)主委員會委員候選人應當符合《廣東省物業(yè)管理條例》規(guī)定的條件。業(yè)主對公示的內容有建議、異議，或對業(yè)主委員會委員候選人名單有異議的，應當向籌備組實名書面提出，籌備組應當如實記錄并應當自收到書面意見之日起七日內集體討論決定作出書面答復并進行公示�；I備組可根據(jù)業(yè)主意見修訂規(guī)約、規(guī)則及變更業(yè)主委員會委員候選人。需要修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則草案的，應當及時修改，修改后的草案應當按照本條第二款的規(guī)定公示。

第二十六條 業(yè)主大會自首次業(yè)主大會會議表決通過管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則并選舉產生業(yè)主委員會之日起成立。

籌備組自業(yè)主大會成立后解散，業(yè)主對選舉有關事宜的異議，應當向業(yè)主委員會提出，業(yè)主委員會應當按業(yè)主大會議事規(guī)則進行處理；百分之二十以上的業(yè)主提議召開業(yè)主大會臨時會議的，應當啟動業(yè)主大會臨時會議處理。

第二十七條 業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議。

業(yè)主委員會應當在業(yè)主大會召開十五日前將會議時間、地點、需要討論、表決的事項予以公示并通過書面和電子通訊方式通知全體業(yè)主。

業(yè)主大會會議可以采用集體討論或者書面征求意見的形式。采用書面征求意見形式的，應當將征求意見書送達每位業(yè)主，無法送達的，應當在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公告。書面征求意見結果應當在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公示三十日以上，業(yè)主有權查閱相關資料。

業(yè)主決策投票也可以通過物業(yè)服務信息平臺（平臺公眾號）進行電子投票。

第二十八條 未成立業(yè)主大會或雖已成立業(yè)主大會但業(yè)主委員會未能履行職責的，發(fā)生物業(yè)服務企業(yè)停止服務或者其他重大、緊急物業(yè)管理事件，需要業(yè)主共同決定解聘、選聘物業(yè)服務企業(yè)或者其他事項的，由物業(yè)所在地的居民委員會、村民委員會在街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府指導協(xié)助下，代為行使業(yè)主委員會職能。

第二十九條 業(yè)主委員會應當自選舉產生之日起七日內召開首次會議，推選出業(yè)主委員會主任和副主任，推選情況應當在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公告，公告期為七日。

業(yè)主委員會會議可邀請物業(yè)所在地街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府、居民委員會、村民委員會、物業(yè)服務企業(yè)等派員列席。

第三十條 業(yè)主委員會委員的任期、候補、空缺、資格中止、終止等事項根據(jù)《廣東省物業(yè)管理條例》的規(guī)定及業(yè)主大會議事規(guī)則確定。

第三十一條 同一個物業(yè)管理區(qū)域內分期建設的項目，先期建設的區(qū)域已成立業(yè)主大會及業(yè)主委員會的，后期建設的區(qū)域，業(yè)主委員會委員采取補選的形式產生。補選時，在后期建設區(qū)域召開業(yè)主大會，按照后期建設區(qū)域占物業(yè)管理區(qū)域房屋建筑面積比例確定補選委員的人數(shù)。

前期建設的區(qū)域業(yè)主大會成立后，業(yè)主委員會應當將下列事項書面告知建設單位、物業(yè)服務企業(yè)：

（一）管理規(guī)約；

（二）業(yè)主大會議事規(guī)則；

（三）業(yè)主委員會議事規(guī)則；

（四）業(yè)主大會、業(yè)主委員會的其他決定；

（五）物業(yè)服務合同約定的其他項目。

建設單位在銷售后期建設的物業(yè)時，應當向物業(yè)買受人明示本條第二款所列事項。

第三十二條 業(yè)主委員會不得有下列行為：

（一）阻撓、妨礙業(yè)主大會依法行使職權；

（二）弄虛作假，隱瞞事實真相，轉移、隱匿、篡改、毀棄或者拒絕、拖延提供物業(yè)管理有關的文件、資料；

（三）違反業(yè)主大會議事規(guī)則或者未經業(yè)主大會授權與物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同，或者擅自使用業(yè)主大會印章；

（四）擅自動用業(yè)主共有資金，將業(yè)主共有資金借貸給他人或者以業(yè)主大會財產為他人提供擔保；

（五）違反法律法規(guī)規(guī)定，超越業(yè)主大會賦予的職權，影響社區(qū)安定及公共秩序，侵害業(yè)主合法權益的其他行為。

業(yè)主委員會委員、候補委員、監(jiān)事會成員、財務人員不得有下列行為：

（一）收受物業(yè)服務企業(yè)或者與其履行職務有利害關系的單位或者個人提供的利益或者報酬；

（二）打擊、報復、誹謗、陷害有關投訴、舉報人；

（三）侵占、挪用業(yè)主共有資金；

（四）擅自披露業(yè)主大會或者業(yè)主信息；

（五）將業(yè)主共有資金以其個人名義或者他人名義存儲；

（六）擅自使用業(yè)主大會、業(yè)主委員會印章；

（七）妨礙公正履行職務的其他行為。

第三十三條 業(yè)主委員會應當自選舉產生之日起三十日內，持下列資料向物業(yè)所在地的街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府辦理備案手續(xù)：

（一）管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；

（二）業(yè)主大會的會議記錄和會議決定；

（三）業(yè)主委員會委員(候補委員)名單及其基本情況。

街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應當在五個工作日內出具書面回執(zhí)并在報送的管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則文本加蓋備案印章后，在五個工作日內將備案回執(zhí)和備案資料抄報物業(yè)所在地房地產行政主管部門。

業(yè)主委員會依法備案后，憑備案回執(zhí)到本市行政區(qū)域內的銀行開設小區(qū)共有收益管理賬戶，對共有收益進行儲存管理，共有收益不得私存。

第三十四條 業(yè)主委員會應當建立信息公開制度，向業(yè)主公布下列事項：

（一）業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主委員會議事規(guī)則和管理規(guī)約；

（二）業(yè)主大會和業(yè)主委員會的決定和決議；

（三）物業(yè)服務合同；

（四）住宅專項維修資金的籌集、使用方案及情況；

（五）物業(yè)共用部位、共用設施設備的使用與收益情況；

（六）占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放車輛的情況；

（七）業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作經費的收支情況；

（八）其他應當向業(yè)主公開的情況和資料。

業(yè)主委員會應當于每年的一月作一次工作報告，抄送物業(yè)所在地街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府、居民委員會、村民委員會，并在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公示。

第三十五條 業(yè)主委員會委員（候補委員）任期與業(yè)主委員會任期相同。業(yè)主委員會任期屆滿三個月前，應當組織召開業(yè)主大會會議選舉產生新一屆業(yè)主委員會。

業(yè)主委員會應當在任期屆滿之日起三日內，將保管的有關財物、文件資料、印章等移交給新一屆業(yè)主委員會。

業(yè)主委員會委員職務終止后未將其保管的屬于業(yè)主大會、業(yè)主委員會所有的資料、印章等物品交回業(yè)主委員會，業(yè)主委員會任期屆滿后未及時將有關財物、文件資料、印章等移交新一屆業(yè)主委員會的，由縣級以上人民政府房地產行政主管部門責令限期改正，并給予警告；新一屆業(yè)主委員會也可以請求所在地公安機關協(xié)助移交或者可以依法向人民法院起訴。

第三十六條 業(yè)主委員會在規(guī)定時間內不組織換屆選舉的，經業(yè)主申請，物業(yè)所在地的街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應當責令其限期組織換屆選舉，并通告全體業(yè)主。業(yè)主委員會逾期仍未組織的，由業(yè)主監(jiān)事會組織換屆選舉；未設立業(yè)主監(jiān)事會的，由物業(yè)所在地街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府、居民委員會、村民委員會組成換屆籌備小組，由街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府代表擔任組長，負責換屆具體工作。

第三十七條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會、業(yè)主監(jiān)事會的工作經費由全體業(yè)主承擔，業(yè)主委員會委員、業(yè)主監(jiān)事會監(jiān)事的工作補貼經業(yè)主大會決定后由全體業(yè)主承擔。有物業(yè)共用部位、共用設施設備經營收益的，可以從經營收益中列支，具體辦法由業(yè)主大會決定。

第三十八條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會、業(yè)主監(jiān)事會作出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地的相關行政主管部門和街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應當責令限期改正或者撤銷決定，并通告全體業(yè)主。

業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定侵害業(yè)主合法權益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。

業(yè)主委員會不按規(guī)定召集業(yè)主大會會議的，業(yè)主可以請求物業(yè)所在地街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府責令限期召集；逾期仍未召集的，可以向物業(yè)所在地居(村)民委員會、街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府提出協(xié)助召集業(yè)主大會會議要求。



第四章　前期物業(yè)管理



第三十九條 建設單位在辦理商品房預售許可或者現(xiàn)房銷售備案前，應當通過招投標的方式選聘物業(yè)服務企業(yè)進行前期物業(yè)管理服務，并簽訂書面的前期物業(yè)服務合同。投標人少于三個或者總建筑面積不超過五萬平方米的住宅物業(yè)，經物業(yè)所在地房地產行政主管部門批準，可以采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務企業(yè)。

前期物業(yè)管理招標分為公開招標和邀請招標。建設單位采用公開招標方式的，應當在物業(yè)管理區(qū)域公共媒介上發(fā)布招標公告。招標公告應當載明招標人的名稱、地址和招標項目的基本情況以及獲取招標文件的辦法等事項。

建設單位不得以不合理條件限制或者排斥潛在投標人，不得向潛在投標人提出與物業(yè)管理項目實際要求不符的資格要求，對不同服務等級的物業(yè)服務企業(yè)應當設定同一評標標準。

分期開發(fā)的建設項目劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域的，其前期物業(yè)服務項目招投標應當以物業(yè)管理區(qū)域為范圍。

第四十條 物業(yè)服務企業(yè)應當根據(jù)《廣東省物業(yè)管理條例》的規(guī)定備案前期物業(yè)服務合同。

建設單位、物業(yè)服務企業(yè)應當將前期物業(yè)服務合同進行公示，確保業(yè)主的知情權。街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府、房地產行政主管部門備案的前期物業(yè)服務合同可供查詢。

第四十一條 建設單位應當在出售物業(yè)前，制定臨時管理規(guī)約，對下列事項作出約定：

（一）全體業(yè)主同意授權物業(yè)服務企業(yè)代為查驗物業(yè)共用部位、共用設施設備；

（二）建筑物及其附屬設施設備的使用、維護、管理；

（三）住宅專項維修資金的交存、使用；

（四）物業(yè)共用部位、共用設施設備的使用與收益分配；

（五）業(yè)主的權利與義務；

（六）違反臨時管理規(guī)約應當承擔的責任;

（七）室內裝飾裝修事項；

（八）如供電供水仍未能實現(xiàn)一戶一表的，應辦理委托物業(yè)服務企業(yè)代收、代付水電費。

臨時管理規(guī)約不得侵害物業(yè)買受人的合法權益。

臨時管理規(guī)約的效力至業(yè)主大會審議通過的管理規(guī)約生效時終止。

物業(yè)共有、公共部分有法律法規(guī)或相關政府文件規(guī)定的，從其規(guī)定；有約定的，按建設單位與購房人合同約定；沒有約定的，建設單位應當征求業(yè)主意見確定。

建設單位應當在商品房銷售方案中明示前期物業(yè)服務合同、臨時管理規(guī)約的內容。物業(yè)買受人與建設單位簽訂商品房買賣合同時，應當書面承諾遵守臨時管理規(guī)約。

第四十二條 前期物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)未交付管理前參與以下工作：

（一）根據(jù)協(xié)議，參與工程的檢查，對發(fā)現(xiàn)的工程質量問題和其他不利于物業(yè)使用和管理的問題，及時向建設單位或者相關行政管理部門提出整改建議，并協(xié)助行政管理部門督促落實；

（二）根據(jù)協(xié)議，就共用設施設備的安裝位置、管線走向等事宜向建設單位提出建議，并參與共用設施設備的安裝、調試等工作；

（三）建立物業(yè)共用部位、共用設施設備等工程信息資料和日常管理檔案；

（四）根據(jù)臨時管理規(guī)約、前期物業(yè)服務合同的約定，向業(yè)主提供物業(yè)服務并引導業(yè)主遵守約定，維護物業(yè)公共利益和管理秩序；

（五）配合房地產行政主管部門、街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府及居民委員會、村民委員會做好業(yè)主大會的成立工作。

第四十三條 前期物業(yè)服務合同應當約定物業(yè)承接查驗事項，沒有約定或者約定不明確的，按照國家標準、行業(yè)標準履行。沒有國家標準、行業(yè)標準的，按照通常標準或符合合同目的的特定標準履行。

建設單位應當在物業(yè)承接查驗二十日前，向物業(yè)服務企業(yè)移交《廣東省物業(yè)管理條例》規(guī)定的有關資料。

物業(yè)服務企業(yè)應當將物業(yè)承接查驗情況在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公示，并將有關資料妥善保管，以備查詢。

物業(yè)服務企業(yè)應當按照前款規(guī)定的設施設備進行查驗，對未符合規(guī)定標準配置的，可要求建設單位予以整改，也可向相關行政主管部門反映。

物業(yè)服務企業(yè)應當自物業(yè)承接后三十日內，向物業(yè)所在地房地產行政主管部門辦理備案手續(xù)。

第四十四條 分期開發(fā)建設的物業(yè)項目，可以根據(jù)開發(fā)建設的進度，對符合交付使用條件的物業(yè)分期承接查驗。建設單位與物業(yè)服務企業(yè)應當在承接最后一期物業(yè)時，辦理物業(yè)項目整體交接手續(xù)。

第四十五條 非前期物業(yè)服務企業(yè)可參照本辦法第四十三條、第四十四條的規(guī)定，與建設單位進行承接驗收工作。

第四十六條 建設單位應當在申請建設工程規(guī)劃許可證時，劃定新建住宅物業(yè)服務用房、共用設施設備用房的位置和面積；城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門應當在核發(fā)的建設工程規(guī)劃許可證以及附件、附圖上予以明確。

房地產行政主管部門應當在辦理物業(yè)管理區(qū)域備案時查驗與物業(yè)服務用房、共用設施設備用房相關的建設工程規(guī)劃許可資料，并將查驗情況在物業(yè)管理區(qū)域備案回執(zhí)中予以記載。

物業(yè)服務用房設計面積或功能不足的，建設單位應當通過申請調整規(guī)劃，或另行按標準提供物業(yè)服務用房等方式解決。另行提供物業(yè)服務用房的，應當明確產權登記在全體業(yè)主名下。如建設單位未按規(guī)定提供物業(yè)服務用房的，按《廣東省物業(yè)管理條例》的規(guī)定執(zhí)行。

建設單位應當在商品房銷售時，將物業(yè)服務用房、共用設施設備用房的位置和面積在商品房銷售方案中載明公示，并在商品房買賣合同中作出約定。

第四十七條 物業(yè)服務企業(yè)應當在前期物業(yè)管理期間，按照國家相關規(guī)定購買物業(yè)共用部位、共用設施設備保險和公眾責任保險，并在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公示，接受相關行政管理部門和業(yè)主監(jiān)督。業(yè)主大會成立后，物業(yè)服務企業(yè)購買物業(yè)共用部位、共用設施設備保險和公眾責任保險，由業(yè)主大會決定。



第五章　物業(yè)管理服務



第四十八條 建設單位、物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會應當將物業(yè)服務活動中形成的具有保存價值的有關資料，報送房地產行政主管部門。

物業(yè)服務企業(yè)應當建立物業(yè)管理檔案，妥善保管相關物業(yè)資料，不得泄露業(yè)主資料，不得用于與物業(yè)管理服務無關的活動。物業(yè)服務合同終止時，應當將物業(yè)檔案移交業(yè)主委員會；無業(yè)主委員會的，移交給居民委員會、村民委員會代管。

第四十九條 物業(yè)服務企業(yè)及其工作人員不得有下列行為：

（一）騙取、挪用或者侵占業(yè)主共有資金；

（二）擅自改變物業(yè)服務用房、共有物業(yè)用途；

（三）擅自利用共有物業(yè)進行經營；

（四）管理失職損害業(yè)主合法權益；

（五）被價格行政主管部門認定亂收費或者收費不規(guī)范且未改正；

（六）法律法規(guī)禁止的其他行為。

物業(yè)服務企業(yè)及其工作人員有前款所列行為的，經依法作出處理后，記入信用信息檔案。

市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會對物業(yè)服務企業(yè)及其工作人員侵害業(yè)主合法權益的，應當督促其改正；情節(jié)嚴重的，應當給予業(yè)內通報批評或者公開譴責，并可向房地產行政主管部門提出處理建議。

第五十條 物業(yè)服務企業(yè)享有下列權利：

（一）根據(jù)有關法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務合同約定，對物業(yè)及其環(huán)境秩序進行管理；

（二）依照物業(yè)服務合同和有關規(guī)定收取物業(yè)服務費用；

（三）法律、法規(guī)規(guī)定的其他權利。

物業(yè)服務企業(yè)履行下列義務：

（一）在物業(yè)服務區(qū)域顯著位置公開物業(yè)服務相關服務信息，如物業(yè)服務企業(yè)的營業(yè)執(zhí)照、項目負責人的基本情況、聯(lián)系方式、物業(yè)服務投訴方式；物業(yè)服務內容、服務標準、收費項目、收費標準、收費方式等；公布公共水電費用的產生和分攤情況、物業(yè)服務費與住宅專項維修資金使用情況等；

（二）履行物業(yè)服務合同，提供安全防范、衛(wèi)生保潔服務，提供共用部位及設施設備和園林景觀等維護養(yǎng)護服務，提供秩序維護、安全防范、車輛停放管理等服務；

（三）接受業(yè)主、業(yè)主大會和業(yè)主委員會的監(jiān)督；

（四）制止物業(yè)管理區(qū)域內損害公共利益的行為；

（五）建立健全物業(yè)管理制度，完善物業(yè)管理檔案；

（六）法律、法規(guī)規(guī)定以及物業(yè)服務合同約定的其他義務。

第五十一條 物業(yè)服務企業(yè)應當按照物業(yè)服務合同中關于安全防范的約定，健全安全防范措施，協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內的安全防范工作，為業(yè)主提供安全高效便捷的服務。

物業(yè)管理區(qū)域內發(fā)生安全事故時，物業(yè)服務企業(yè)應當采取應急措施，并及時向居民委員會、村民委員會、街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府、有關行政管理部門報告，協(xié)助做好救助工作。

第五十二條 物業(yè)服務收費按照國家有關規(guī)定和合同約定執(zhí)行，遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則。超出物業(yè)服務合同約定提供服務的，由受益業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)協(xié)商確認費用。

第五十三條 物業(yè)服務企業(yè)應當將物業(yè)服務內容、服務等級標準以及收費項目、收費標準等在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置進行公示。

物業(yè)服務收費實行酬金制的，物業(yè)服務企業(yè)應當向業(yè)主大會或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務資金年度預決算，并每年不少于一次公布物業(yè)服務資金的收支情況。

業(yè)主委員會可以聘請專業(yè)機構對上述資金收支情況進行審計。

第五十四條 業(yè)主應當依約按時交納物業(yè)服務費用。未按時交納的，物業(yè)服務企業(yè)有權催交，要求限期交納。

業(yè)主違反物業(yè)服務合同約定，逾期不交納物業(yè)服務費用的，物業(yè)服務企業(yè)可以依法追究其違約責任。

業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務費用的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責任。

第五十五條 物業(yè)服務企業(yè)擅自擴大收費范圍、提高收費標準的，或者重復收費的，業(yè)主委員會或者業(yè)主有權拒絕。

物業(yè)服務企業(yè)不得以部分業(yè)主拖欠物業(yè)服務費為由減少物業(yè)服務內容或者降低物業(yè)服務質量和標準。

第五十六條 物業(yè)服務合同未到期，物業(yè)服務企業(yè)要求提前退出的，原物業(yè)服務企業(yè)應當提前三個月與建設單位或者業(yè)主委員會協(xié)商處理物業(yè)服務合同終止事宜，并書面報告街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府、房地產行政主管部門。物業(yè)服務企業(yè)存在違約行為的，應當依法承擔違約責任。

物業(yè)服務合同被依法解除，被解聘的物業(yè)服務企業(yè)應當在物業(yè)服務合同終止之日起十五日內撤出物業(yè)管理區(qū)域并按照規(guī)定辦理移交手續(xù)。被解聘的物業(yè)服務企業(yè)在規(guī)定的撤出時間內，應當維持正常的物業(yè)管理秩序。

第五十七條 新聘的物業(yè)服務企業(yè)承接物業(yè)時，應當在業(yè)主委員會的監(jiān)督下與原物業(yè)服務企業(yè)共同對物業(yè)共有部位、共有設施設備進行查驗。

查驗時，新的物業(yè)服務企業(yè)應當制作物業(yè)查驗記錄。查驗記錄應當包括查驗項目名稱、查驗時間、查驗內容、查驗結論、存在問題等，并由查驗人共同簽字。查驗記錄同時抄送物業(yè)所在地居民委員會、村民委員會、街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府及房地產行政主管部門。

新聘的物業(yè)服務企業(yè)和原物業(yè)服務企業(yè)對查驗結果存在爭議的，應當在查驗記錄中載明，雙方與業(yè)主委員會共同協(xié)商解決辦法。

第五十八條 被解聘的物業(yè)服務企業(yè)不得以業(yè)主欠交物業(yè)服務費或者對業(yè)主大會決定有異議等為由拒絕辦理交接。拒絕辦理交接手續(xù)或者拒不退出物業(yè)管理區(qū)域的，不得向業(yè)主收取物業(yè)服務費用。

物業(yè)服務企業(yè)拒不退出物業(yè)管理區(qū)域的，由縣級以上房地產行政主管部門責令限期退出；逾期拒不退出的，依法給予處罰。

物業(yè)服務合同未到期，物業(yè)服務企業(yè)要求提前退出引起糾紛的，可以通過人民調解、聯(lián)席會議、起訴等方式解決。



第六章　物業(yè)使用及維護

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