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  • 最高人民法院關(guān)于未經(jīng)消防驗(yàn)收合格而訂立的房屋租賃合同如何認(rèn)定其效力的復(fù)函

    1. 【頒布時(shí)間】2004-3-4
    2. 【標(biāo)題】最高人民法院關(guān)于未經(jīng)消防驗(yàn)收合格而訂立的房屋租賃合同如何認(rèn)定其效力的復(fù)函
    3. 【發(fā)文號(hào)】[2003]民一他字第11號(hào)
    4. 【失效時(shí)間】2013-4-8
    5. 【頒布單位】最高人民法院
    6. 【法規(guī)來(lái)源】法信
      注:本法規(guī)2013-4-8已經(jīng)被id415256法規(guī)廢止


    7. 【法規(guī)全文】

     

    最高人民法院關(guān)于未經(jīng)消防驗(yàn)收合格而訂立的房屋租賃合同如何認(rèn)定其效力的復(fù)函

    最高人民法院關(guān)于未經(jīng)消防驗(yàn)收合格而訂立的房屋租賃合同如何認(rèn)定其效力的復(fù)函

    最高人民法院


    最高人民法院關(guān)于未經(jīng)消防驗(yàn)收合格而訂立的房屋租賃合同如何認(rèn)定其效力的復(fù)函


    最高人民法院關(guān)于未經(jīng)消防驗(yàn)收合格而訂立的房屋租賃合同如何認(rèn)定其效力的函復(fù)

     。╗2003]民一他字第11號(hào) 2004年3月4日最高人民法院公布)


      云南省高級(jí)人民法院:
      你院《關(guān)于未經(jīng)消防驗(yàn)收合格而訂立的房屋租賃合同如何認(rèn)定其效力的請(qǐng)示》報(bào)告收悉。
      經(jīng)研究認(rèn)為:根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》和《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)合同法〉若干問(wèn)題的解釋?zhuān)ㄒ唬返囊?guī)定,認(rèn)定房屋租賃合同因出租房屋未辦理產(chǎn)權(quán)證書(shū)而無(wú)效,缺少法律依據(jù)。關(guān)于房屋租賃合同未經(jīng)消防驗(yàn)收或者經(jīng)消防驗(yàn)收不合格,是否應(yīng)認(rèn)定房屋租賃合同無(wú)效的問(wèn)題,應(yīng)根據(jù)不同情況分別對(duì)待:第一,出租《中華人民共和國(guó)消防法》第十條規(guī)定的必須經(jīng)過(guò)公安消防機(jī)構(gòu)驗(yàn)收的房屋,未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的,應(yīng)當(dāng)認(rèn)定租賃合同無(wú)效。第二,租賃合同涉及的房屋不屬于法律規(guī)定必須經(jīng)過(guò)公安消防機(jī)構(gòu)驗(yàn)收的,人民法院不應(yīng)當(dāng)以該房屋未經(jīng)消防驗(yàn)收合格為由而認(rèn)定合同無(wú)效。第三,租賃房屋用于開(kāi)設(shè)經(jīng)營(yíng)賓館、飯店、商場(chǎng)等公眾聚集場(chǎng)所的,向當(dāng)?shù)毓蚕罊C(jī)構(gòu)申報(bào)消防安全檢查的義務(wù)人為該企業(yè)的開(kāi)辦經(jīng)營(yíng)者,但租賃標(biāo)的物經(jīng)消防安全驗(yàn)收合格,不是認(rèn)定房屋租賃合同效力的必要條件。


      附:
    云南省高級(jí)人民法院《關(guān)于未經(jīng)消防驗(yàn)收合格而訂立的房屋租賃合同如何認(rèn)定其效力的請(qǐng)示》
     。ㄔ聘叻▓(bào)[2003]45號(hào))

      最高人民法院:
      近年來(lái),因房屋租賃合同糾紛而訴至人民法院的案件較多。由于城鄉(xiāng)分割的二元體制,對(duì)城市和農(nóng)村的房屋是否需要經(jīng)過(guò)竣工驗(yàn)收及是否需要辦理房屋所有權(quán)證的要求并不一致。在我省,對(duì)農(nóng)村特別是城郊結(jié)合部的房屋是否需要經(jīng)過(guò)竣工驗(yàn)收和辦理房屋所有權(quán)證實(shí)際上并無(wú)強(qiáng)制性的規(guī)定。在城郊結(jié)合部,農(nóng)民集體在集體所有的土地上建蓋自用房屋,且所建蓋的房屋未按《建筑法》的規(guī)定進(jìn)行建筑工程的設(shè)計(jì),也沒(méi)有相應(yīng)的消防設(shè)計(jì),后將自用房屋出租用于經(jīng)營(yíng)性用途;承租人使用房屋后,也未因?yàn)榉课萦猛镜淖兏M(jìn)行相應(yīng)的消防設(shè)計(jì)和完善或整改消防設(shè)施,或者因?yàn)榉课菟袡?quán)人未按相關(guān)規(guī)定建蓋房屋而導(dǎo)致承租人不能申報(bào)相關(guān)的消防工程驗(yàn)收手續(xù)。另外,-些農(nóng)村地區(qū)原來(lái)不屬于城市規(guī)劃區(qū)的范圍而現(xiàn)在方納入城市規(guī)劃區(qū)的范圍。在審理這些房屋租賃合同糾紛案件時(shí),常涉及租賃標(biāo)的物是否經(jīng)消防驗(yàn)收而以此為據(jù)來(lái)認(rèn)定租賃合同效力的問(wèn)題。
      《消防法》及公安部《建筑工程消防監(jiān)督審核管理規(guī)定》等均規(guī)定,新建、改建、擴(kuò)建內(nèi)部裝修以及用途變更的建筑工程項(xiàng)目的消防設(shè)計(jì)必須經(jīng)當(dāng)?shù)毓蚕辣O(jiān)督機(jī)構(gòu)審核批準(zhǔn)后,方可交付施工。消防驗(yàn)收不合格的,施工單位不得交工,建筑物的所有者不得接收使用。未經(jīng)驗(yàn)收合格擅自使用的,由公安機(jī)關(guān)責(zé)令改正,并可對(duì)直接責(zé)任人和主管人員處以罰款、給予行政處分。對(duì)拒不改正或限期不改的,責(zé)令停止施工,已經(jīng)完工的,責(zé)令停止使用。情節(jié)嚴(yán)重的,依法追究刑事責(zé)任。在租賃標(biāo)的物是否經(jīng)消防驗(yàn)收和租賃合同效力的關(guān)系問(wèn)題上,我院存在兩種意見(jiàn):
      一種意見(jiàn)認(rèn)為,如果租賃標(biāo)的物未經(jīng)消防工程驗(yàn)收或消防驗(yàn)收不合格,應(yīng)認(rèn)定租賃合同無(wú)效。
      另一種意見(jiàn)認(rèn)為,不能簡(jiǎn)單地以租賃標(biāo)的物未經(jīng)消防驗(yàn)收或者消防驗(yàn)收不合格就一律以租賃合同違反消防法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定而認(rèn)定租賃合同無(wú)效,而應(yīng)區(qū)分不同情況分別作出處理:(一)對(duì)城市房屋,如果建筑工程從設(shè)計(jì)開(kāi)始就沒(méi)有相應(yīng)的消防設(shè)計(jì),也未經(jīng)公安消防管理部門(mén)審核就開(kāi)工,導(dǎo)致消防工程不合格而影響租賃合同履行的,應(yīng)以標(biāo)的物違反法律強(qiáng)制性規(guī)定而認(rèn)定合同無(wú)效;如果有消防設(shè)計(jì)并經(jīng)審核施工,竣工后因用途變更導(dǎo)致消防工程需要進(jìn)一步完善、整改,且公安消防管理部門(mén)未責(zé)令停止使用的,不宜認(rèn)定合同無(wú)效。(二)對(duì)城郊結(jié)合部農(nóng)民集體自建的房屋出租后作為公眾聚集的場(chǎng)所,如果標(biāo)的物的出租不符合《消防法》的強(qiáng)制性規(guī)定,可在責(zé)令相關(guān)當(dāng)事人辦理相關(guān)的消防工程驗(yàn)收手續(xù)后,認(rèn)定租賃合同有效;對(duì)租賃等房屋雖未辦理產(chǎn)權(quán)證但產(chǎn)權(quán)明確為出租人的,或者房屋雖未經(jīng)竣工驗(yàn)收但各方對(duì)房屋質(zhì)量沒(méi)有異議的,應(yīng)當(dāng)認(rèn)定租賃合同有效。
      上述兩種意見(jiàn),我們傾向于后一種意見(jiàn)。
      當(dāng)否,請(qǐng)批復(fù)。
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