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  • 安徽省物業(yè)管理條例

    1. 【頒布時間】2023-3-31
    2. 【標題】安徽省物業(yè)管理條例
    3. 【發(fā)文號】
    4. 【失效時間】
    5. 【頒布單位】安徽省人大常委會
    6. 【法規(guī)來源】http://www.ahrd.gov.cn/article.jsp?strId=7058299e4c5c4c388e758f4d7f1f1055&strColId=87fdf24884c0497bab61e28b0ef5a001&strWebSiteId=1448865560847002&

    7. 【法規(guī)全文】

     

    安徽省物業(yè)管理條例

    安徽省物業(yè)管理條例

    安徽省人大常委會


    安徽省物業(yè)管理條例


    安徽省物業(yè)管理條例



    (2004年12月23日安徽省第十屆人民代表大會常務(wù)委員會第十三次會議通過 2009年10月23日安徽省第十一屆人民代表大會常務(wù)委員會第十四次會議第一次修訂 2016年7月29日安徽省第十二屆人民代表大會常務(wù)委員會第三十一次會議第二次修訂 根據(jù)2021年3月26日安徽省第十三屆人民代表大會常務(wù)委員會第二十六次會議《關(guān)于修改和廢止部分地方性法規(guī)的決定》第一次修正 根據(jù)2023年3月31日安徽省第十四屆人民代表大會常務(wù)委員會第一次會議《安徽省人民代表大會常務(wù)委員會關(guān)于修改部分地方性法規(guī)的決定》第二次修正)



    目 錄



    第一章 總 則

    第二章 業(yè)主、業(yè)主大會及業(yè)主委員會

    第三章 前期物業(yè)管理

    第四章 物業(yè)服務(wù)

    第五章 物業(yè)的使用與維護

    第六章 法律責任

    第七章 附 則



    第一章 總 則



    第一條 為了規(guī)范物業(yè)管理活動,提升物業(yè)服務(wù)水平,維護業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益,營造良好的居住和工作環(huán)境,根據(jù)《中華人民共和國民法典》、國務(wù)院《物業(yè)管理條例》和有關(guān)法律、行政法規(guī),結(jié)合本省實際,制定本條例。

    第二條 本條例適用于本省行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動及其監(jiān)督管理。

    本條例所稱物業(yè)管理,是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè),由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定對建筑物、構(gòu)筑物及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理、維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。

    第三條 物業(yè)管理應(yīng)當遵循黨建引領(lǐng)、業(yè)主自治、專業(yè)服務(wù)與依法監(jiān)管相結(jié)合的原則。

    第四條 縣級以上人民政府應(yīng)當將物業(yè)服務(wù)納入現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展規(guī)劃、社區(qū)建設(shè)和社區(qū)治理體系,建立和完善專業(yè)化、社會化、市場化的物業(yè)管理機制。鼓勵采用新技術(shù)、新方法,提高物業(yè)管理和服務(wù)水平。

    第五條 縣級以上人民政府住房和城鄉(xiāng)建設(shè)或者房地產(chǎn)行政主管部門(以下簡稱物業(yè)管理行政主管部門)負責本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作,履行以下職責:

    (一)擬定、制定和宣傳物業(yè)管理相關(guān)政策措施;

    (二)依照職權(quán)制定物業(yè)服務(wù)質(zhì)量標準和技術(shù)規(guī)范;

    (三)指導(dǎo)街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府依法開展物業(yè)管理相關(guān)工作;

    (四)指導(dǎo)、監(jiān)督和管理物業(yè)管理招投標活動;

    (五)監(jiān)督、管理建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金(以下簡稱專項維修資金);

    (六)建立物業(yè)管理誠信檔案制度;

    (七)法律、法規(guī)規(guī)定的其他職責。

    縣級以上人民政府發(fā)展改革、公安、司法行政、民政、財政、生態(tài)環(huán)境、規(guī)劃、城市管理、市場監(jiān)管、價格、人防、應(yīng)急管理等部門以及消防救援機構(gòu),應(yīng)當按照各自的職責,相互配合,做好相關(guān)監(jiān)督管理工作。

    第六條 街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府履行以下職責:

    (一)指導(dǎo)和協(xié)助業(yè)主大會的成立、業(yè)主委員會的選舉;

    (二)指導(dǎo)和監(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)主委員會開展工作;

    (三)協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)之間關(guān)系,調(diào)處業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)使用人、物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理活動中的糾紛;

    (四)協(xié)調(diào)和監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)的交接;

    (五)協(xié)調(diào)和監(jiān)督老舊小區(qū)物業(yè)管理。

    居民委員會、村民委員會應(yīng)當予以協(xié)助和配合。

    第七條 物業(yè)管理協(xié)會應(yīng)當加強行業(yè)自律,規(guī)范行業(yè)經(jīng)營行為,促進物業(yè)服務(wù)企業(yè)提高服務(wù)質(zhì)量和水平。



    第二章 業(yè)主、業(yè)主大會及業(yè)主委員會



    第八條 房屋所有權(quán)人為業(yè)主。

    業(yè)主身份的確認,以不動產(chǎn)登記簿或者法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他有效證明為依據(jù)。

    第九條 業(yè)主在物業(yè)管理活動中享有以下權(quán)利:

    (一)提議召開業(yè)主大會會議,參加業(yè)主大會會議,提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議;

    (二)向業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出建議或者質(zhì)詢;

    (三)推選業(yè)主代表,并享有被推選權(quán);

    (四)依法使用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的權(quán)利,監(jiān)督專項維修資金的管理和使用;

    (五)要求其他業(yè)主、物業(yè)使用人停止違反共同利益的行為;

    (六)法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。

    第十條 業(yè)主在物業(yè)管理活動中履行以下義務(wù):

    (一)遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則,執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定;

    (二)遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度;

    (三)按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金;

    (四)按照物業(yè)服務(wù)合同約定交納物業(yè)服務(wù)費用;

    (五)配合、支持物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照管理規(guī)約、物業(yè)服務(wù)合同實施的物業(yè)管理活動;

    (六)法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。

    第十一條 一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會,由一個物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施物業(yè)管理。

    物業(yè)管理區(qū)域的劃分應(yīng)當充分考慮共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)、方便管理、降低管理成本等因素,按照以下規(guī)定進行:

    (一)新建住宅小區(qū),包括分期建設(shè)或者由兩個以上單位開發(fā)建設(shè)的,應(yīng)當按照小區(qū)整體規(guī)劃設(shè)計范圍劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域;

    (二)地理上自然連接規(guī)模較小的住宅小區(qū),經(jīng)各自的業(yè)主大會同意后,可以合并為一個物業(yè)管理區(qū)域;

    (三)規(guī)模較大的住宅小區(qū),且配套設(shè)施設(shè)備能夠分割、獨立使用的,可以劃定或者調(diào)整為不同的物業(yè)管理區(qū)域;

    (四)住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)應(yīng)當與住宅小區(qū)劃分為同一個物業(yè)管理區(qū)域;商貿(mào)、辦公、醫(yī)院、學校、工廠、倉儲等非住宅物業(yè)及單幢商住樓宇具有獨立共用設(shè)施設(shè)備,并能夠獨立管理的,可以劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域。

    第十二條 新建物業(yè)建設(shè)單位在辦理商品房預(yù)售許可證或者商品房現(xiàn)售備案前,應(yīng)當按照第十一條規(guī)定劃分物業(yè)管理區(qū)域,向縣級人民政府物業(yè)管理行政主管部門備案。建設(shè)單位應(yīng)當將經(jīng)備案的物業(yè)管理區(qū)域向物業(yè)買受人明示。

    物業(yè)管理區(qū)域劃定后,確需調(diào)整的以及已投入使用但尚未劃分物業(yè)管理區(qū)域的,縣級人民政府物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當會同街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府聽取業(yè)主意見后作出決定,并在相關(guān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告。

    第十三條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會,選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會作為業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)。業(yè)主大會和業(yè)主委員會代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益。

    業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意,決定不成立業(yè)主大會的,由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責。

    第十四條 業(yè)主大會可以設(shè)立業(yè)主監(jiān)事會或者獨立監(jiān)事,負責監(jiān)督業(yè)主委員會的工作,并履行業(yè)主大會賦予的其他職責。

    業(yè)主大會設(shè)立業(yè)主監(jiān)事會或者獨立監(jiān)事的,業(yè)主大會議事規(guī)則應(yīng)當對業(yè)主監(jiān)事會或者獨立監(jiān)事的職責、議事規(guī)則和工作經(jīng)費,以及監(jiān)事的選舉規(guī)則、資格、人數(shù)、任期等事項進行約定。

    第十五條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),已交付的專有部分面積超過建筑物總面積百分之五十或者首批物業(yè)交付滿三年的,建設(shè)單位應(yīng)當向縣級物業(yè)管理行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府報送下列籌備成立首次業(yè)主大會會議所需的文件資料:

    (一)物業(yè)管理區(qū)域劃分資料;

    (二)房屋等建筑物面積清冊;

    (三)業(yè)主名冊;

    (四)建筑規(guī)劃總平面圖;

    (五)共用設(shè)施設(shè)備的交接資料;

    (六)物業(yè)服務(wù)用房配置確認資料;

    (七)其他有關(guān)的文件資料。

    第十六條 業(yè)主籌備成立業(yè)主大會的,應(yīng)當在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)下,成立業(yè)主大會會議籌備組;I備組一般由業(yè)主代表、建設(shè)單位代表、街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、居民委員會或者村民委員會代表組成,人數(shù)應(yīng)當為單數(shù),其中業(yè)主代表由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者居民委員會組織業(yè)主推薦,所占比例不得低于籌備組總?cè)藬?shù)的二分之一;I備組組長由街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表擔任。前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當協(xié)助業(yè)主大會籌備組做好相關(guān)工作。

    符合首次業(yè)主大會會議召開條件,但未及時召開大會的,街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當在接到建設(shè)單位、前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者業(yè)主書面報告之日起四十五日內(nèi)組建業(yè)主大會會議籌備組。

    籌備組應(yīng)當自成立之日起十五日內(nèi),將其成員名單和工作職責在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置進行公告。

    首次業(yè)主大會會議的籌備經(jīng)費由建設(shè)單位承擔。

    第十七條 首次業(yè)主大會會議籌備組履行以下職責:

    (一)確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點和內(nèi)容;

    (二)草擬管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主委員會工作規(guī)則;

    (三)確認業(yè)主身份,確定業(yè)主人數(shù)、所擁有的專有部分面積,以及業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權(quán)數(shù);

    (四)提出首屆業(yè)主委員會委員選舉辦法,確定候選人名單;

    (五)依法確定首次業(yè)主大會會議表決規(guī)則;

    (六)召開首次業(yè)主大會會議的其他準備工作。

    對前款規(guī)定的內(nèi)容,籌備組應(yīng)當在首次業(yè)主大會會議召開十五日前,在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告,并將首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點書面通知全體業(yè)主。業(yè)主對業(yè)主身份、投票權(quán)數(shù)和管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主委員會工作規(guī)則草案等提出異議的,業(yè)主大會籌備組應(yīng)當予以復(fù)核或者修改,并告知異議人。

    籌備組應(yīng)當自組成之日起三個月內(nèi)組織召開首次業(yè)主大會會議;I備組在業(yè)主委員會成立后自行解散。

    第十八條 業(yè)主大會決定以下事項:

    (一)制定、修改業(yè)主大會議事規(guī)則;

    (二)制定、修改管理規(guī)約;

    (三)選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會委員;

    (四)聽取和審查業(yè)主委員會的工作報告;

    (五)改變和撤銷業(yè)主委員會不適當?shù)臎Q定;

    (六)決定業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作經(jīng)費的相關(guān)事項;

    (七)確定物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、標準以及物業(yè)服務(wù)收費方案;

    (八)選聘、續(xù)聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè);

    (九)籌集和使用專項維修資金;

    (十)改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施;

    (十一)改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營活動;

    (十二)法律法規(guī)或者管理規(guī)約確定應(yīng)由業(yè)主共同決定的事項。

    首次業(yè)主大會會議應(yīng)當制定管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則,選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會,批準業(yè)主委員會工作規(guī)則等。

    第十九條 業(yè)主共同決定事項,應(yīng)當由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決。業(yè)主大會決定籌集專項維修資金,改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施,改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營活動的,應(yīng)當經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意。決定本條例第十八條的其他事項,應(yīng)當經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

    前款規(guī)定的面積和業(yè)主人數(shù),按照下列規(guī)定確定:

    (一)專有部分面積,按照不動產(chǎn)登記簿記載的面積計算;尚未進行物權(quán)登記的,按照測繪機構(gòu)的實測面積計算;尚未進行實測的,按照房屋買賣合同記載的面積計算。建筑物總面積,按照專有部分面積之和計算。

    (二)業(yè)主人數(shù),按照專有部分的數(shù)量計算,一個專有部分按一人計算。建設(shè)單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分,以及同一買受人擁有一個以上專有部分的,按照一人計算。業(yè)主總?cè)藬?shù),按照兩者之和計算。

    第二十條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較多的,可以以幢、單元或者樓層等為單位,推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議。業(yè)主代表的推選、權(quán)限由業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定。

    業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會會議。業(yè)主委托代理人參加業(yè)主大會會議的,應(yīng)當出具書面或者數(shù)據(jù)電文委托書,載明委托事項、委托權(quán)限及期限。

    物業(yè)使用人可以列席業(yè)主大會。

    第二十一條 業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式,也可以采用書面征求意見的形式。采用書面征求意見形式的,應(yīng)當將征求意見書送達每一位業(yè)主;無法送達的,應(yīng)當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告。凡需投票表決的,表決意見應(yīng)由業(yè)主本人或者其委托的代理人簽名。

    提倡采用信息化技術(shù),改進業(yè)主大會表決方式。

    第二十二條 業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議。

    業(yè)主大會定期會議應(yīng)當按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定召開。有下列情形之一的,業(yè)主委員會應(yīng)當及時組織召開業(yè)主大會臨時會議:

    (一)經(jīng)專有部分占建筑物總面積百分之二十以上且占總?cè)藬?shù)百分之二十以上業(yè)主提議的;

    (二)發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時處理的;

    (三)業(yè)主大會議事規(guī)則或者管理規(guī)約規(guī)定的其他情形。

    業(yè)主委員會未按照上述規(guī)定及時組織召開業(yè)主大會臨時會議的,街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當督促或者組織召開業(yè)主大會臨時會議。

    第二十三條 業(yè)主大會應(yīng)當建立規(guī)范的財務(wù)管理制度。業(yè)主委員會應(yīng)當對專項維修資金、物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營收益、業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作經(jīng)費按照財務(wù)要求建賬并及時入賬,并對原始憑證及形成的會計資料妥善保管,不得損毀。

    第二十四條 不具備成立業(yè)主大會條件,或者具備成立條件但未成立業(yè)主大會的住宅小區(qū),經(jīng)縣級人民政府物業(yè)管理行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指導(dǎo)后仍不能成立的,可以由街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府組織業(yè)主自行或者聘請物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施物業(yè)管理。成立業(yè)主大會的條件具備后,應(yīng)當及時成立業(yè)主大會。

    第二十五條 業(yè)主委員會委員候選人由業(yè)主推薦或者自薦,經(jīng)業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生。業(yè)主委員會一般由五至十一人的單數(shù)委員組成,每屆任期一般不超過五年,委員可以連選連任。

    業(yè)主委員會應(yīng)當自選舉產(chǎn)生之日起三日內(nèi)召開首次會議,推選產(chǎn)生主任一人、副主任一至二人。經(jīng)業(yè)主大會同意,業(yè)主委員會可以聘請執(zhí)行秘書,負責處理業(yè)主委員會日常事務(wù)。

    業(yè)主委員會應(yīng)當自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi),將業(yè)主大會會議的決定、管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則以及業(yè)主委員會組成人員名單等材料報縣級人民政府物業(yè)管理行政主管部門、街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案,并書面告知相關(guān)居民委員會、村民委員會。

    業(yè)主委員會辦理備案手續(xù)后,持街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案證明向公安機關(guān)申請刻制業(yè)主大會印章和業(yè)主委員會印章。

    第三款規(guī)定的備案事項發(fā)生變更的,業(yè)主委員會應(yīng)當在三十日內(nèi)重新備案,并告知相關(guān)居民委員會、村民委員會。

    第二十六條 業(yè)主委員會履行以下職責:

    (一)執(zhí)行業(yè)主大會的決定和決議;

    (二)召集業(yè)主大會會議,報告業(yè)主委員會工作和物業(yè)管理實施情況,報告業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作經(jīng)費和公共收益的分配與使用情況;

    (三)與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同;

    (四)及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的意見和建議,監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;

    (五)監(jiān)督管理規(guī)約的實施;

    (六)督促業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費及其他相關(guān)費用;

    (七)組織和監(jiān)督專項維修資金的籌集和使用;

    (八)調(diào)解物業(yè)使用、維護和管理等方面的糾紛;

    (九)業(yè)主大會賦予的其他職責。

    第二十七條 業(yè)主委員會應(yīng)當在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置向業(yè)主公開下列情況和資料:

    (一)管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則;

    (二)業(yè)主大會和業(yè)主委員會的決定;

    (三)物業(yè)服務(wù)合同;

    (四)專項維修資金的籌集、使用情況;

    (五)物業(yè)共有部分的收益和使用、分配情況;

    (六)占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車車位的處分情況;

    (七)業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作經(jīng)費的收支情況;

    (八)其他應(yīng)當向業(yè)主公開的情況和資料。

    第二十八條 業(yè)主委員會會議由主任召集和主持。主任因故不能履行職責時,由副主任召集和主持。經(jīng)三分之一以上委員提議召開業(yè)主委員會會議的,應(yīng)當在七日內(nèi)召開。主任、副主任無正當理由不召集業(yè)主委員會會議的,由街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指定一名委員召集和主持業(yè)主委員會會議。

    業(yè)主委員會會議應(yīng)當有過半數(shù)委員出席,作出的決定應(yīng)當經(jīng)全體成員過半數(shù)通過,并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告。

    業(yè)主委員會委員不得委托他人出席業(yè)主委員會會議。

    業(yè)主委員會要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)列席會議的,物業(yè)服務(wù)企業(yè)的負責人或者其書面委托的代理人應(yīng)當列席會議。

    第二十九條 業(yè)主委員會任期屆滿三個月前,應(yīng)當召開業(yè)主大會進行業(yè)主委員會的換屆選舉;逾期未換屆的,街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當責令其限期組織換屆選舉;逾期仍未組織的,可以由居民委員會、村民委員會在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)和監(jiān)督下,組織換屆選舉工作。

    業(yè)主委員會應(yīng)當自新一屆業(yè)主委員會履職之日起十日內(nèi),將其保管的檔案資料、印章及其他屬于全體業(yè)主所有的財物予以移交。拒不移交的,新一屆業(yè)主委員會可以請求街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府督促其移交。

    業(yè)主委員會委員資格終止的,應(yīng)當自終止之日起三日內(nèi)將其保管的檔案資料、印章及其他屬于全體業(yè)主所有的財物移交本屆業(yè)主委員會。拒不移交的,業(yè)主委員會、業(yè)主或者居民委員會、村民委員會可以請求街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府督促其移交。

    移交過程中出現(xiàn)治安事件的,公安機關(guān)應(yīng)當依法及時處理。

    第三十條 業(yè)主委員會委員的任職條件、職務(wù)終止和職務(wù)罷免,依照法律和國家有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

    第三十一條 經(jīng)業(yè)主委員會或者持有百分之二十以上投票權(quán)數(shù)的業(yè)主提議增減或者調(diào)整業(yè)主委員會委員的,由業(yè)主大會會議作出決定,并以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公告。

    第三十二條 管理規(guī)約應(yīng)當包括以下內(nèi)容:

    (一)物業(yè)基本情況;

    (二)公共場所及共用設(shè)施設(shè)備狀況;

    (三)業(yè)主使用其物業(yè)和物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共場所及共用設(shè)施設(shè)備的權(quán)益;

    (四)業(yè)主參與物業(yè)管理的權(quán)利和義務(wù);

    (五)業(yè)主對業(yè)主委員會及物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)督權(quán);

    (六)物業(yè)的使用、維護、裝飾裝修管理;

    (七)業(yè)主應(yīng)當遵守的行為準則;

    (八)物業(yè)共有部分的經(jīng)營與收益分配;

    (九)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備產(chǎn)生的供水、供電、供氣、供熱等費用的分攤方式;

    (十)專項維修資金籌集、使用和管理;

    (十一)違反管理規(guī)約的責任;

    (十二)其他有關(guān)事項。

    第三十三條 業(yè)主大會議事規(guī)則應(yīng)當就以下事項作出約定:

    (一)業(yè)主大會的議事方式;

    (二)業(yè)主大會的表決程序;

    (三)業(yè)主委員會的組成和委員任期;

    (四)業(yè)主大會定期會議召開的時間或次數(shù);

    (五)其他有關(guān)事項。

    第三十四條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定和管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則,應(yīng)當符合法律、法規(guī)的規(guī)定,對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主具有約束力。

    業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)的,縣級人民政府物業(yè)管理行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府,應(yīng)當責令限期改正或者予以撤銷,并通告全體業(yè)主。

    業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的,受侵害的業(yè)主可以依法請求人民法院予以撤銷。

    第三十五條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作經(jīng)費,以及業(yè)主委員會委員的補貼和執(zhí)行秘書的酬金,可以由業(yè)主分攤,也可以從物業(yè)共有部分經(jīng)營所得收益中列支。具體籌集、管理和使用辦法由業(yè)主大會確定。

    業(yè)主委員會應(yīng)當于每年3月底前以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公布上一年業(yè)主大會、業(yè)主委員會經(jīng)費收支情況,接受業(yè)主監(jiān)督。業(yè)主監(jiān)事會或者獨立監(jiān)事應(yīng)當進行檢查;發(fā)現(xiàn)問題的,應(yīng)當要求業(yè)主委員會予以糾正。經(jīng)持有百分之二十以上投票權(quán)數(shù)的業(yè)主提議,業(yè)主委員會應(yīng)當對經(jīng)費收支情況進行審計。

    推進建立業(yè)主委員會主任離任審計制度。



    第三章 前期物業(yè)管理



    第三十六條 新建物業(yè)實行前期物業(yè)管理。在業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前,建設(shè)單位應(yīng)當依法選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施前期物業(yè)管理。

    第三十七條 建設(shè)單位應(yīng)當在銷售物業(yè)前通過政府公共資源交易平臺或者其他公開招投標的方式,選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施前期物業(yè)管理。

    投標人少于三個或者建筑面積五萬平方米以下的住宅物業(yè)、建筑面積二萬平方米以下的非住宅物業(yè),經(jīng)物業(yè)管理行政主管部門批準,可以采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

    建設(shè)單位應(yīng)當與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同,對前期物業(yè)管理的內(nèi)容予以約定。

    建設(shè)單位應(yīng)當提供前期物業(yè)管理開辦費,用于購買物業(yè)辦公設(shè)備等固定資產(chǎn)。

    第三十八條 建設(shè)單位可以邀請前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)提前介入項目的開發(fā)建設(shè),對項目的規(guī)劃設(shè)計方案、配套設(shè)施建設(shè)、工程質(zhì)量控制、設(shè)備運行管理等事項,提出與物業(yè)管理有關(guān)的建議。

    建設(shè)單位組織項目工程驗收和分戶驗收時,應(yīng)當通知前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與。

    第三十九條 新建物業(yè)的建設(shè)單位在申領(lǐng)商品房預(yù)售許可證或者現(xiàn)房銷售備案前,應(yīng)當向設(shè)區(qū)的市、縣級人民政府物業(yè)管理行政主管部門報送以下材料:

    (一)建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同;

    (二)經(jīng)批準的物業(yè)項目規(guī)劃設(shè)計方案;

    (三)標注物業(yè)服務(wù)用房具體位置、面積的樣圖和配置標準的書面承諾;

    (四)應(yīng)當招投標的物業(yè)管理項目招投標情況的書面材料;

    (五)物業(yè)配套建筑和設(shè)施設(shè)備的清單及產(chǎn)權(quán)歸屬說明等資料。

    第四十條 新建物業(yè)的配套建筑及設(shè)施設(shè)備符合下列條件后,建設(shè)單位方可辦理物業(yè)交付手續(xù):

    (一)水、電納入城市管網(wǎng),安裝分戶計量裝置和控制裝置,并對物業(yè)服務(wù)用房、共用部位、共用設(shè)施設(shè)備以及同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)非住宅用戶配置獨立的水、電計量裝置;

    (二)在城市管道燃氣、集中供熱主管網(wǎng)覆蓋的區(qū)域,完成住宅室內(nèi)外燃氣、供熱管道的敷設(shè)且與相應(yīng)管網(wǎng)連接,并按照規(guī)劃要求安裝分戶計量裝置和控制裝置;

    (三)電話通信線、有線電視線和寬帶數(shù)據(jù)傳輸信息端口敷設(shè)到戶,安全監(jiān)控裝置及其他安全防范設(shè)施設(shè)備按照規(guī)劃設(shè)計要求配置到位;

    (四)按照規(guī)劃要求完成消防和人民防空工程設(shè)施建設(shè);

    (五)按照規(guī)劃要求完成教育、郵政、文化、醫(yī)療衛(wèi)生、體育、環(huán)境衛(wèi)生等設(shè)施以及社區(qū)管理用房建設(shè);

    (六)按照規(guī)劃要求完成小區(qū)道路建設(shè),并與城市道路或者公路相連;

    (七)按照規(guī)劃要求完成綠化建設(shè)及車庫、車位的配置;

    (八)建筑物及其配套設(shè)施的標志標識完整、清晰;

    (九)法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。

    第四十一條 對新建住宅物業(yè),設(shè)區(qū)的市、縣級人民政府物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當對本條例第四十條規(guī)定的事項進行現(xiàn)場綜合查驗。對綜合查驗發(fā)現(xiàn)的問題,責令建設(shè)單位限期整改。

    綜合查驗結(jié)果和整改情況應(yīng)當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告。

    第四十二條 建設(shè)單位應(yīng)當依照省人民政府住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門公布的臨時管理規(guī)約示范文本,制定臨時管理規(guī)約,報縣級人民政府物業(yè)管理行政主管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案。臨時管理規(guī)約不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。

    在首次業(yè)主大會通過的管理規(guī)約生效后,臨時管理規(guī)約即行失效。

    第四十三條 建設(shè)單位銷售物業(yè)時,應(yīng)當在銷售場所將經(jīng)批準的規(guī)劃設(shè)計方案、物業(yè)管理區(qū)域的劃分、臨時管理規(guī)約及物業(yè)服務(wù)用房和物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備、前期物業(yè)服務(wù)合同等相關(guān)材料予以公示,并向物業(yè)買受人提供書面公示材料。

    物業(yè)買受人在與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買賣合同時,應(yīng)當書面承諾遵守臨時管理規(guī)約。

    第四十四條 建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂物業(yè)買賣合同時,應(yīng)當向物業(yè)買受人明示前期物業(yè)服務(wù)合同及物業(yè)服務(wù)企業(yè)名稱、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標準、收費標準、計費方式和起始時間等內(nèi)容。

    前期物業(yè)服務(wù)合同作為物業(yè)買賣合同的附件,對物業(yè)買賣雙方和物業(yè)服務(wù)企業(yè)具有約束力。前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限;約定期限未滿,業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的,前期物業(yè)服務(wù)合同終止。

    前期物業(yè)服務(wù)費用由物業(yè)買受人按照房屋買賣合同約定的標準承擔,房屋買賣合同未約定的,由建設(shè)單位承擔。

    第四十五條 業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán),建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得擅自處分。

    業(yè)主大會成立前,建設(shè)單位或者前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備獲得的收益應(yīng)當單獨列賬,扣除合理成本之后,屬于業(yè)主共有。

    第四十六條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)屬業(yè)主共有的物業(yè)服務(wù)用房等配套建筑,由建設(shè)單位負責申請房屋權(quán)屬登記。登記機構(gòu)應(yīng)當在不動產(chǎn)登記簿中對屬業(yè)主共有的物業(yè)服務(wù)用房等配套建筑予以記載。業(yè)主有權(quán)查詢。

    第四十七條 物業(yè)服務(wù)用房的配置應(yīng)當符合下列規(guī)定:

    (一)物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)總建筑面積五萬平方米以下的,按照不少于建筑面積一百五十平方米配置;

    (二)物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)總建筑面積二十五萬平方米以下的,按照物業(yè)總建筑面積千分之三配置;總建筑面積超過二十五萬平方米的,超過部分按千分之一的標準配置;

    (三)物業(yè)服務(wù)用房應(yīng)當在地面以上,相對集中,便于開展物業(yè)服務(wù)活動,并且具備采光、通風、水、電、通信等正常使用功能和具有獨立的通道。

    物業(yè)服務(wù)用房包括物業(yè)服務(wù)辦公用房、業(yè)主委員會辦公用房等,其中,用于業(yè)主委員會議事活動用房的,應(yīng)當按照配置物業(yè)服務(wù)用房的比例合理確定,一般按照建筑面積二十至四十平方米配置。

    物業(yè)服務(wù)用房不得計入公攤面積,所有權(quán)屬于全體業(yè)主。建設(shè)單位移交物業(yè)服務(wù)用房,不得收取任何費用,并提交登記證明。

    未經(jīng)業(yè)主大會同意,不得改變物業(yè)服務(wù)用房的用途。

    集中建設(shè)的保障性住房應(yīng)當按照不低于總建筑面積千分之三增加配置物業(yè)服務(wù)經(jīng)營性用房,收益用于彌補物業(yè)服務(wù)費不足。

    第四十八條 建筑區(qū)劃內(nèi)的道路,屬于業(yè)主共有,但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地,屬于業(yè)主共有,但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設(shè)施,屬于業(yè)主共有。

    第四十九條 新建物業(yè)交付使用前,物業(yè)服務(wù)企業(yè)和建設(shè)單位,應(yīng)當按照國家有關(guān)規(guī)定和前期物業(yè)服務(wù)合同約定,共同對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行承接查驗;未進行承接查驗的,不得交付使用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得承接未經(jīng)查驗或者查驗不合格的物業(yè)。

    第五十條 在辦理物業(yè)承接查驗時,建設(shè)單位應(yīng)當向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料:

    (一)竣工總平面圖,單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖,配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖、分戶驗收等竣工驗收資料;

    (二)共用設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術(shù)資料;

    (三)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件;

    (四)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)各類建筑物、場地、設(shè)施設(shè)備的清單;

    (五)園林施工圖紙及樹種清單;

    (六)業(yè)主名冊;

    (七)物業(yè)的使用、維護、管理必需的其他資料。

    前期物業(yè)服務(wù)合同終止時,物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當將物業(yè)服務(wù)用房和物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及相關(guān)資料移交業(yè)主委員會。

    建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會及其工作人員不得泄露業(yè)主個人信息資料。

    第五十一條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當自物業(yè)交接后三十日內(nèi),持下列文件向縣級人民政府物業(yè)管理行政主管部門辦理備案手續(xù):

    (一)前期物業(yè)服務(wù)合同;

    (二)臨時管理規(guī)約;

    (三)物業(yè)承接查驗協(xié)議;

    (四)建設(shè)單位移交資料清單;

    (五)查驗記錄;

    (六)交接記錄;

    (七)其他承接查驗有關(guān)的文件。

    第五十二條 建設(shè)單位應(yīng)當按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍,承擔物業(yè)的保修責任。

    建設(shè)單位提取的工程質(zhì)量保證金,應(yīng)當專戶存儲,專項用于物業(yè)保修期內(nèi)的維修,并接受業(yè)主、業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)督。保證金期滿后,建設(shè)單位申請返還的,設(shè)區(qū)的市、縣(市)人民政府建設(shè)行政管理部門應(yīng)當征求業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和縣級人民政府物業(yè)管理行政主管部門意見。工程質(zhì)量保證金提取的比例與管理使用辦法,由設(shè)區(qū)的市人民政府制定。

    第五十三條 新建物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的供水、供電、供氣、供熱、通信等最終用戶的分戶計量表或者最終用戶入戶端口以外的專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備,應(yīng)當符合國家技術(shù)標準和專業(yè)技術(shù)規(guī)范。

    建設(shè)單位在組織竣工驗收時,應(yīng)當通知供水、供電、供氣、供熱、通信等專業(yè)經(jīng)營單位參加;在竣工驗收合格后,應(yīng)當將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備移交給專業(yè)經(jīng)營單位負責管理,專業(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當接收并承擔維修、養(yǎng)護和更新的責任,有關(guān)費用由專業(yè)經(jīng)營單位承擔。

    安徽省物業(yè)管理條例
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