貴州省銅仁市人大常委會

銅仁市住宅物業(yè)管理條例

（2023年3月1日銅仁市第三屆人民代表大會第三次會議通過  2023年5月25日貴州省第十四屆人民代表大會常務委員會第三次會議批準）

目 錄

第一章　總 則

第二章 物業(yè)管理形式

第三章　物業(yè)服務

第四章　物業(yè)使用

第五章　法律責任

第六章　附 則

第一章 總 則

第一條  為了規(guī)范住宅物業(yè)管理活動，維護業(yè)主、物業(yè)服務人等相關主體的合法權益，提升基層社會治理水平，促進文明衛(wèi)生城鎮(zhèn)建設，營造安全和諧的人居環(huán)境，根據(jù)《中華人民共和國民法典》《物業(yè)管理條例》《貴州省物業(yè)管理條例》等法律、法規(guī)的規(guī)定，結合本市實際，制定本條例。

第二條  本市行政區(qū)域內住宅物業(yè)管理（以下簡稱物業(yè)管理）活動及其監(jiān)督管理，適用本條例。

物業(yè)管理遵循黨建引領、政府推動、屬地管理、業(yè)主自治、多方參與的原則。

第三條  市人民政府應當加強對物業(yè)管理工作的領導，將其納入基層社會治理體系，建立共建共治共享機制，組織相關部門和單位統(tǒng)籌推進物業(yè)管理工作。

縣級人民政府應當建立物業(yè)管理協(xié)調保障機制，在住房和城鄉(xiāng)建設主管部門明確專門機構和人員負責物業(yè)管理工作，及時解決物業(yè)管理工作中的相關問題。

第四條  市住房和城鄉(xiāng)建設主管部門負責物業(yè)管理活動的指導和監(jiān)督管理工作，制定相關規(guī)定，公布物業(yè)服務清單、服務內容和標準；建立全市統(tǒng)一的物業(yè)管理信息系統(tǒng)；指導、監(jiān)督物業(yè)服務行業(yè)協(xié)會工作。

縣級住房和城鄉(xiāng)建設主管部門負責物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作，履行下列職責：

（一）監(jiān)督管理前期物業(yè)服務招標投標、物業(yè)承接查驗、維修資金交存和使用；

（二）負責物業(yè)服務合同、物業(yè)承接查驗資料備案審查工作；

（三）征集、核查和監(jiān)管物業(yè)服務企業(yè)信用信息；

（四）負責物業(yè)服務質量評價；

（五）指導街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府開展物業(yè)管理相關工作；

（六）受理物業(yè)服務投訴、舉報；

（七）法律、法規(guī)規(guī)定的其他職責。

第五條  縣級人民政府應當建立物業(yè)管理執(zhí)法協(xié)作機制，由有關執(zhí)法部門定期進入住宅小區(qū)巡查，依法查處違法行為。

住房和城鄉(xiāng)建設主管部門負責監(jiān)督建設單位履行建筑工程質量保修責任，受理房屋質量問題投訴,監(jiān)督管理裝修過程中影響建筑結構和使用安全等行為。

城市綜合執(zhí)法主管部門負責依法查處物業(yè)管理區(qū)域內違法搭建建（構）筑物、占用和損壞公共綠化、影響環(huán)境衛(wèi)生、制造噪音干擾他人正常生活等行為。

公安機關負責做好物業(yè)管理區(qū)域內治安管理工作，依法查處擾亂公共秩序、危害公共安全等行為。

消防救援機構負責監(jiān)督物業(yè)服務人履行消防安全職責，依法查處妨礙消防車通行、堵塞疏散通道和破壞消防設施設備等行為。

市場監(jiān)管主管部門負責依法查處物業(yè)管理區(qū)域內無照經(jīng)營、違規(guī)收費、未按規(guī)定維護保養(yǎng)特種設備等行為。

第六條  街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當將物業(yè)管理納入社區(qū)（村）綜合治理，明確專門人員負責物業(yè)管理工作，履行下列職責：

（一）建立社區(qū)（村）黨組織領導下居（村）民委員會、業(yè)主委員會、物業(yè)服務人等共同參與的協(xié)調運行機制，推動具備條件的小區(qū)、物業(yè)服務企業(yè)成立黨組織；

（二）指導和協(xié)助業(yè)主大會設立、業(yè)主委員會選舉、物業(yè)管理委員會成立；

（三）指導和監(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)主委員會、物業(yè)管理委員會依法履行職責；

（四）指導和監(jiān)督物業(yè)服務人依法履行合同、物業(yè)承接查驗和退出交接等義務；   

（五）建立物業(yè)糾紛多元化解機制，調解物業(yè)糾紛和處理相關投訴、舉報；

（六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他職責。

居（村）民委員會在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指導下，配合做好物業(yè)管理相關工作。

第七條  縣級住房和城鄉(xiāng)建設主管部門應當會同司法行政、物業(yè)服務行業(yè)協(xié)會等單位成立物業(yè)糾紛行業(yè)調解組織，發(fā)揮行業(yè)調解優(yōu)勢，化解物業(yè)糾紛。

街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府及居（村）民委員會設立的人民調解委員會應當開展物業(yè)糾紛排查，及時調解物業(yè)糾紛。

倡導業(yè)主、物業(yè)服務人等通過調解方式解決物業(yè)糾紛；調解時，可以邀請樓棟長、網(wǎng)格員參與，業(yè)主委員會予以配合。

第八條  物業(yè)服務行業(yè)協(xié)會應當接受住房和城鄉(xiāng)建設主管部門的監(jiān)督和指導；加強行業(yè)自律，規(guī)范從業(yè)行為，組織從業(yè)人員培訓，維護物業(yè)服務人合法權益；配合住房和城鄉(xiāng)建設主管部門制定物業(yè)服務內容和標準。

鼓勵物業(yè)服務人加入物業(yè)服務行業(yè)協(xié)會。

第九條  廣播、電視、報刊、網(wǎng)絡等媒體應當加強物業(yè)管理的宣傳報道和輿論監(jiān)督，引導物業(yè)管理各方自覺遵守有關規(guī)定，營造全民參與的良好氛圍。



第二章 物業(yè)管理形式

第十條  業(yè)主可以通過選聘物業(yè)服務人、自行管理等方式實施物業(yè)管理。

符合本條例第十九條第三項規(guī)定的，由物業(yè)管理委員會實施物業(yè)管理，推動住宅小區(qū)物業(yè)管理全覆蓋。

第十一條  業(yè)主在物業(yè)管理活動中，依法享有權利，承擔相應義務，并不得以放棄權利為由不履行義務。

業(yè)主大會、業(yè)主委員會按照集體討論、少數(shù)服從多數(shù)的議事原則，依法對物業(yè)管理事項作出決定。

第十二條  住宅小區(qū)內業(yè)主戶數(shù)較多的，業(yè)主大會可以采用業(yè)主代表會議的形式召開，由業(yè)主代表會議履行業(yè)主大會職責。

每次召開業(yè)主代表會議前，可以按樓棟、單元或者樓層為單位推選產生業(yè)主代表。業(yè)主不愿意推選代表參加會議的，可以自行或者委托代理人參加業(yè)主代表會議。

業(yè)主代表在參加業(yè)主代表會議前，應當就會議擬討論事項征求所代表業(yè)主意見。每位代表參加代表會議和就相關事項投票所占比重為其代表業(yè)主總數(shù)參會、投票所占的比重。

第十三條  業(yè)主可以結合住宅小區(qū)實際制定管理規(guī)約，對有關物業(yè)的使用和管理、公共收益的分配和使用、維修資金的使用和續(xù)交、違反管理規(guī)約應當承擔的責任等事項作出約定。管理規(guī)約應當體現(xiàn)公平、公正，兼顧業(yè)主和物業(yè)服務人的利益。

經(jīng)業(yè)主通過的管理規(guī)約自公布之日起生效，對全體業(yè)主及物業(yè)使用人具有約束力。

第十四條  街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當對選舉業(yè)主委員會給予指導和協(xié)助。

第十五條  業(yè)主委員會應當維護業(yè)主合法權益，督促業(yè)主履行支付物業(yè)費、交納維修資金等義務，監(jiān)督、支持物業(yè)服務人做好物業(yè)服務相關工作。

業(yè)主委員會任期內未能正常履行職責，或者逾期未完成換屆選舉的，由所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府督促整改。

第十六條  業(yè)主委員會成員不得有下列行為：

（一）弄虛作假，篡改、毀棄、拒絕或者拖延提供物業(yè)管理有關文件、資料；

（二）擅自使用業(yè)主委員會印章；

（三）違反物業(yè)服務合同和管理規(guī)約，拒不支付物業(yè)費；

（四）未經(jīng)業(yè)主大會或者業(yè)主代表會議授權，以業(yè)主委員會名義與物業(yè)服務人簽訂、修改或者解除物業(yè)服務合同；

（五）法律、法規(guī)以及管理規(guī)約規(guī)定的其他行為。

業(yè)主委員會成員有前款規(guī)定行為之一的，由業(yè)主委員會決定暫停履行職責并予以公示，提請業(yè)主大會或者業(yè)主代表會議終止其成員資格；業(yè)主委員會未提請的，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府建議業(yè)主委員會提請業(yè)主大會或者業(yè)主代表會議終止其成員資格。

第十七條  具備條件的住宅小區(qū)，業(yè)主可以約定業(yè)主委員會工作費用和業(yè)主委員會成員工作補貼，其經(jīng)費從公共收益中列支或者由全體業(yè)主分攤，具體由管理規(guī)約明確。

第十八條  業(yè)主決定對物業(yè)實施自行管理的，就保潔、安保、綠化等事項，可以由業(yè)主直接執(zhí)行管理事務，也可以聘請人員進行管理，并公示物業(yè)服務事項、收費標準等內容。

電梯、消防、監(jiān)控安防、人民防空等有特定要求的設施設備，應當委托專業(yè)單位進行維修和養(yǎng)護。

第十九條  有下列情形之一的，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府推動成立物業(yè)管理委員會:

（一）選聘了物業(yè)服務人管理，具備設立業(yè)主大會條件但未設立的;

（二）選聘了物業(yè)服務人管理，設立業(yè)主大會但未選舉產生業(yè)主委員會的；

（三）未選聘物業(yè)服務人管理，未選舉產生業(yè)主委員會，業(yè)主又未直接執(zhí)行管理事務的。

第二十條  物業(yè)管理委員會由居（村）民委員會成員、業(yè)主代表等單數(shù)組成，主任由居（村）民委員會成員擔任。

物業(yè)管理委員會作為臨時機構，負責組織業(yè)主共同決定物業(yè)管理事項；經(jīng)業(yè)主大會或者業(yè)主代表會議同意，代表業(yè)主與物業(yè)服務人簽訂、解除、修改物業(yè)服務合同，督促物業(yè)服務人履行合同，調解物業(yè)糾紛；實施物業(yè)管理；推動設立業(yè)主大會、選舉產生業(yè)主委員會。

物業(yè)管理委員會自業(yè)主委員會產生之日起解散。



第三章　物業(yè)服務

第二十一條  業(yè)主或者業(yè)主委員會、物業(yè)管理委員會應當與物業(yè)服務人訂立書面物業(yè)服務合同。

物業(yè)服務合同雙方可以約定履約保證金，用于保證物業(yè)服務人依法依約履行合同和退出物業(yè)服務區(qū)域時履行移交檔案資料、物業(yè)服務用房和共用設施設備等義務。

業(yè)主應當按照約定支付物業(yè)費，不得以未接受或者無需接受相關物業(yè)服務為由拒絕支付。業(yè)主拒不支付物業(yè)費的，可以由業(yè)主委員會、物業(yè)管理委員會先行督促；經(jīng)督促后仍不支付的，調解組織應當及時調解。

第二十二條  物業(yè)服務人應當按照合同約定提供相應服務，落實安全責任，對電梯、消防設施等易于發(fā)生安全風險的設施設備和部位加強日常巡查和定期養(yǎng)護。

鼓勵電梯管理人、維護保養(yǎng)單位投保電梯責任保險。

第二十三條  前期物業(yè)應當由建設單位通過招標投標方式選聘物業(yè)服務人。通過招標投標方式未能選聘到物業(yè)服務人的，按照國家、省有關規(guī)定執(zhí)行。

建設單位應當在房屋銷售現(xiàn)場公示前期物業(yè)服務合同和臨時管理規(guī)約，將其作為房屋買賣合同的附件，并向縣級住房和城鄉(xiāng)建設主管部門備案。

第二十四條  物業(yè)服務人承接物業(yè)前，建設單位和物業(yè)服務人應當在縣級住房和城鄉(xiāng)建設、規(guī)劃主管部門以及街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和業(yè)主代表參與下，對物業(yè)共用部位、共用設施設備、物業(yè)服務用房等開展承接查驗。

經(jīng)查驗達不到物業(yè)交付條件的，由縣級住房和城鄉(xiāng)建設主管部門督促建設單位限期整改，并按照前款規(guī)定進行復驗，相關費用由建設單位承擔。

未經(jīng)承接查驗的物業(yè)，建設單位不得交付使用，物業(yè)服務人不得承接。

第二十五條  建設單位在辦理物業(yè)承接查驗手續(xù)時，應當分別向縣級住房和城鄉(xiāng)建設主管部門、物業(yè)服務人移交承接查驗相關資料。

承接查驗結果應當經(jīng)建設單位與物業(yè)服務人雙方簽字確認，由物業(yè)服務人在承接物業(yè)后30日內持承接查驗協(xié)議、查驗記錄等資料向縣級住房和城鄉(xiāng)建設主管部門備案，并送所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府留存。

物業(yè)服務人應當將承接查驗資料建檔保存，并公示承接查驗情況。承接查驗資料屬于全體業(yè)主所有，業(yè)主有權免費查詢。

第二十六條  物業(yè)服務收費標準應當遵循公平合理、自愿協(xié)商、費用與服務水平相適應的原則，由合同雙方在物業(yè)服務合同中約定。

對房屋已經(jīng)交付入住業(yè)主和未入住業(yè)主的物業(yè)服務費應當在物業(yè)服務合同中按照費用與服務水平相適應的原則設定不同的收費標準，且未入住業(yè)主的物業(yè)服務收費標準應當?shù)陀谝讶胱�業(yè)主的物業(yè)服務收費標準。

在本條例施行前已簽訂物業(yè)服務合同的，未入住業(yè)主可以提出申請，經(jīng)物業(yè)服務人及時核實后，雙方可以按照第二款規(guī)定重新約定物業(yè)服務收費標準。

第二十七條  物業(yè)服務人應當在物業(yè)服務區(qū)域顯著位置公示下列信息：

（一）物業(yè)服務人的營業(yè)執(zhí)照、項目負責人的基本情況、聯(lián)系方式以及物業(yè)服務投訴電話；

（二）物業(yè)服務內容、收費標準及方式等；

（三）物業(yè)費與維修資金使用情況；

（四）法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務合同中約定應當公示的其他信息。

第二十八條  物業(yè)服務人不得有下列行為：

（一）挪用、侵占、套取業(yè)主共有資金；

（二）擅自改變物業(yè)服務用房等共有部分用途；

（三）泄漏、買賣業(yè)主信息；

（四）強制業(yè)主通過指紋、人臉識別等生物信息方式開啟門禁、乘坐電梯及使用其他共用設施設備；

（五）擅自限制業(yè)主進出物業(yè)服務區(qū)域、樓棟；

（六）強制業(yè)主購買特定商品、服務，或者指定裝修材料、搬運隊伍；

（七）法律、法規(guī)和管理規(guī)約規(guī)定的其他行為。

第二十九條  物業(yè)服務人在退出物業(yè)服務區(qū)域時，應當向業(yè)主或者業(yè)主委員會、物業(yè)管理委員會移交下列資料和財物：

（一）業(yè)主共有資金及相關資料；

（二）物業(yè)服務用房、共用設施設備用房及其資料；

（三）物業(yè)承接查驗資料；

（四）物業(yè)服務期間形成的有關物業(yè)及設施設備改造、維修、運行、保養(yǎng)的資料；

（五）利用共有部分從事經(jīng)營活動的相關資料，公共分攤費用交納記錄；

（六）物業(yè)服務人增設的設施設備，但合同另有約定的除外；

（七）其他應當移交的資料和財物。

第三十條  物業(yè)服務人在退出物業(yè)服務區(qū)域時，不得以業(yè)主欠交物業(yè)費、部分物業(yè)權屬存在爭議或者對業(yè)主大會、業(yè)主委員會以及相關主管部門的決定有異議等為由拒絕辦理交接手續(xù)。

物業(yè)服務人拒絕退出或者拒不移交本條例第二十九條規(guī)定的資料和財物，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、縣級住房和城鄉(xiāng)建設主管部門接到報告后，應當及時處理。物業(yè)服務人有破壞共用設施設備、毀壞賬冊等違法行為的，由公安機關依法處理。

第三十一條  鼓勵社區(qū)（村）組織成立集體物業(yè)服務企業(yè)。推行社區(qū)（村）組織、業(yè)主委員會和物業(yè)服務企業(yè)共同參與的物業(yè)服務模式。



第四章　物業(yè)使用

第三十二條  物業(yè)管理區(qū)域內禁止下列行為:

（一）損壞或者擅自變動房屋承重結構和主體結構；

（二）將無防水要求的房間或者陽臺改為衛(wèi)生間、廚房，或者將衛(wèi)生間改在下層住戶的臥室、起居室(廳)、書房和廚房的上方；

（三）違法搭建建（構）筑物；

（四）從建筑物中向外拋擲物品；

（五）損壞或者擅自改建、移裝公共設施設備；

（六）設置隔離樁、地鎖、石墩、柵欄等障礙物堵塞消防通道；

（七）擅自改變防火分隔，影響消防安全和人員疏散；

（八）違規(guī)堆放易燃、易爆、劇毒、放射性物質；

（九）在建筑物內的公共通道、樓梯間、安全出口停放電動車輛或者為電動車輛充電；

（十）攜犬出戶未束犬鏈，在公共區(qū)域未及時清除犬只排泄物；

（十一）侵占綠地、損壞綠化設施；

（十二）法律、法規(guī)和管理規(guī)約規(guī)定的其他行為。

發(fā)生前款規(guī)定行為的，利害關系人有權投訴、舉報，物業(yè)服務人、業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會應當及時勸阻；勸阻無效的，應當向街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者有關執(zhí)法部門報告。

第三十三條  業(yè)主、物業(yè)使用人裝修房屋應當事先告知物業(yè)服務人，并且遵守房屋裝修和安全使用的有關規(guī)定，按照要求堆放裝修材料；在工作日的12時至14時30分、22時至次日8時之間以及法定休息日，不得在住宅小區(qū)內進行產生噪聲、振動的裝修作業(yè)。

物業(yè)服務人應當書面告知業(yè)主、物業(yè)使用人裝修房屋的禁止行為和注意事項，并進行現(xiàn)場巡查，發(fā)現(xiàn)問題及時處理。

業(yè)主、物業(yè)使用人負責清理裝修房屋所產生的垃圾。

第三十四條  業(yè)主、物業(yè)使用人改變住宅用途從事經(jīng)營活動的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約規(guī)定外，應當經(jīng)有利害關系的業(yè)主一致同意，但不得影響建筑安全、污染環(huán)境及損害利害關系人合法權益。

第三十五條  建設單位應當將新建的專業(yè)經(jīng)營設施設備，在驗收合格后30日內移交給專業(yè)經(jīng)營單位維護管理，專業(yè)經(jīng)營單位應當接收。

本條例施行前建設的專業(yè)經(jīng)營設施設備，已投入使用的，專業(yè)經(jīng)營單位應當接收。



第五章　法律責任

第三十六條  違反本條例第三十二條規(guī)定的，按照下列規(guī)定給予處罰：

（一）違反第一項規(guī)定的，由城市綜合執(zhí)法主管部門責令改正，處以5萬元以上10萬元以下罰款；造成損失的，依法承擔賠償責任；

（二）違反第三項規(guī)定的，由城市綜合執(zhí)法主管部門責令停止建設；尚可采取改正措施消除對規(guī)劃實施的影響的，限期改正，處以建設工程造價5%以上10%以下罰款；無法采取改正措施消除影響的，限期拆除，不能拆除的，沒收實物或者違法收入，可以并處以建設工程造價10%以下罰款；

（三）違反第六項、第七項、第九項規(guī)定的，由消防救援機構責令改正，對個人處以警告或者500元以下罰款，對單位處以5000元以上5萬元以下罰款；

（四）違反第十項規(guī)定，攜犬出戶未束犬鏈的，由公安機關責令飼養(yǎng)人改正，給予警告；拒不改正的，對單位飼養(yǎng)人處以500元以上5000元以下罰款；對個人飼養(yǎng)人處以200元以上500元以下罰款。在公共區(qū)域未及時清除犬只排泄物的，由城市綜合執(zhí)法主管部門責令飼養(yǎng)人改正，給予警告；拒不改正的，對單位飼養(yǎng)人處以500元以上5000元以下罰款；對個人飼養(yǎng)人處以100元以上500元以下罰款。

第三十七條  違反本條例第三十三條第一款規(guī)定，超過規(guī)定的時間裝修房屋的，由公安機關說服教育，責令改正；拒不改正的，給予警告，對個人可以處以200元以上1000元以下罰款，對單位可以處以2000元以上2萬元以下罰款。

第三十八條  相關主管部門及其工作人員違反本條例規(guī)定，玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊，尚不構成犯罪的，對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予處分。

第三十九條  違反本條例規(guī)定的其他行為，法律、法規(guī)有處罰規(guī)定的，從其規(guī)定。



第六章 附  則

第四十條   市人民政府應當根據(jù)本條例制定具體辦法。

第四十一條  城鎮(zhèn)區(qū)域內零散且未實施物業(yè)管理的居民自建房、單位集資房等住宅區(qū)，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府劃定物業(yè)管理區(qū)域，征求業(yè)主意見后，按照本條例規(guī)定實施物業(yè)管理。

住宅小區(qū)內非住宅的物業(yè)管理參照本條例執(zhí)行。

第四十二條  本條例自2023年8月1日起施行。