廣東省廣州市人民政府

廣州市人民政府令

第208號



　　《廣州市舊村莊舊廠房舊城鎮(zhèn)改造實施辦法》已經(jīng)2024年3月15日市人民政府第16屆64次常務會議討論通過，現(xiàn)予以公布，自2024年5月15日起施行。



市 長：孫志洋

2024年4月8日

廣州市舊村莊舊廠房舊城鎮(zhèn)改造實施辦法



第一章 總 則



　　第一條 為了加強舊村莊、舊廠房、舊城鎮(zhèn)（以下統(tǒng)稱“三舊”）改造管理，提高節(jié)約集約用地水平，優(yōu)化空間結(jié)構，完善城市功能，傳承歷史文化，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構，改善人居環(huán)境，促進經(jīng)濟社會高質(zhì)量發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》《廣東省舊城鎮(zhèn)舊廠房舊村莊改造管理辦法》等有關規(guī)定，結(jié)合本市實際，制定本辦法。

　　第二條 本辦法適用于本市行政區(qū)域內(nèi)的“三舊”改造項目及其監(jiān)督管理等活動。

　　前款所稱的“三舊”改造項目是指在本辦法實施前已批復方案或者已引入合作企業(yè)的，以及其他經(jīng)市人民政府確定的“三舊”改造項目。

　　第三條 “三舊”改造應當遵循政府引導、市場運作、統(tǒng)籌規(guī)劃、分類施策、合理補償、尊重歷史、共建共享的原則。

　　第四條 市人民政府負責統(tǒng)籌全市“三舊”改造工作。市城市更新領導機構負責研究審議“三舊”改造工作涉及的重大事項。

　　市住房城鄉(xiāng)建設行政主管部門負責組織、協(xié)調(diào)和管理“三舊”改造工作，并組織實施本辦法。

　　市規(guī)劃和自然資源部門負責“三舊”改造規(guī)劃和用地管理工作。

　　市發(fā)展改革、工業(yè)和信息化、財政、生態(tài)環(huán)境、交通運輸、水務、農(nóng)業(yè)農(nóng)村、文化廣電旅游、地方金融管理、城市管理綜合執(zhí)法、林業(yè)園林、稅務等部門在各自職責范圍內(nèi)做好“三舊”改造相關工作。

　　第五條 區(qū)人民政府是本轄區(qū)內(nèi)“三舊”改造工作的第一責任主體，負責統(tǒng)籌推進本轄區(qū)內(nèi)“三舊”改造工作，組織基礎數(shù)據(jù)調(diào)查，編制、審核改造計劃和相關方案，組織開展搬遷安置、建設管理等工作，維護社會穩(wěn)定。

　　區(qū)人民政府指定的部門負責組織本轄區(qū)內(nèi)的“三舊”改造具體實施工作。

　　第六條 “三舊”改造包括下列類型：

　�。ㄒ唬┤�面改造，是指以拆除新建方式對“三舊”用地進行再開發(fā)，或者對“三舊”用地實施生態(tài)修復、土地復墾；

　　（二）微改造，是指在維持現(xiàn)狀建設格局基本不變的前提下，以建筑局部拆建、改變功能、整飾修繕、完善公共設施和消防設施等方式對“三舊”用地進行整治提升；

　　（三）混合改造，是指全面改造和微改造相結(jié)合的類型。

　　第七條 政府、原權利主體以及其他市場主體可以作為改造主體實施“三舊”改造。

　　國有企業(yè)、集體經(jīng)濟組織或者其他公有經(jīng)濟成分占主導地位的原權利主體選擇合作改造主體，應當采用招標、掛牌等公開方式。法律、法規(guī)以及國家和省另有規(guī)定的，從其規(guī)定。

　　“三舊”改造項目范圍內(nèi)的土地或者地上建筑物、構筑物涉及不同權利主體的，應當通過收購歸宗、作價入股或者權益轉(zhuǎn)移等方式形成單一改造主體。

　　第八條 “三舊”改造應當按照規(guī)定開展歷史文化遺產(chǎn)調(diào)查評估，編制歷史文化遺產(chǎn)調(diào)查評估保護專章，加強歷史文化遺產(chǎn)的保護和合理利用，維護城市脈絡肌理，傳承和弘揚優(yōu)秀歷史文化，促進城鄉(xiāng)建設與歷史文化協(xié)調(diào)發(fā)展。

　　第九條 “三舊”改造應當加強城市綠化和樹木保護工作，按照規(guī)定編制樹木保護專章，最大限度避免占用綠地、遷移和砍伐樹木；無法避免的，應當在樹木保護專章中提出保護利用方案。

　　第十條 “三舊”改造應當遵循節(jié)約集約用地、節(jié)能節(jié)水、低碳環(huán)保的原則，落實海綿城市建設要求，推廣使用新技術、新工藝、新材料和新設備，按照綠色發(fā)展的要求進行綠色建筑建設和既有建筑綠色改造，營造宜居環(huán)境。

　　第十一條 本市建立健全“三舊”改造公眾參與機制，依法保障權利主體、利害關系人和社會公眾在“三舊”改造過程中的知情權、參與權、表達權和監(jiān)督權。

　　本市建立健全“三舊”改造咨詢機制，根據(jù)項目實際需要，邀請有關專家、人大代表、政協(xié)委員和公眾代表參與項目的評審、論證、咨詢等活動。

　　第十二條 “三舊”改造可以多渠道籌集資金來源，包括：

　�。ㄒ唬┲醒�、省級補助資金；

　�。ǘ�）市、區(qū)財政投入的“三舊”改造資金；

　�。ㄈ�）參與改造的市場主體投入的“三舊”改造資金；

　�。ㄋ模┰瓩嗬�主體自籌的“三舊”改造資金；

　�。ㄎ澹┢渌�符合規(guī)定的資金。

　　市、區(qū)人民政府每年可以安排一定資金，用于“三舊”改造涉及的城市基礎設施、保障性住房項目建設等，統(tǒng)籌不同“三舊”改造項目之間的經(jīng)濟平衡。

　　第十三條 市住房城鄉(xiāng)建設行政主管部門應當建立常態(tài)的基礎數(shù)據(jù)調(diào)查制度和基礎數(shù)據(jù)庫，區(qū)人民政府負責基礎數(shù)據(jù)調(diào)查、核查等工作。

　　“三舊”改造前期應當開展土地、房屋、人口、經(jīng)濟、產(chǎn)業(yè)、文化遺存、古樹名木、公共服務設施及市政基礎設施等現(xiàn)狀基礎數(shù)據(jù)的調(diào)查工作。具體基礎數(shù)據(jù)調(diào)查、管理和利用按照有關規(guī)定執(zhí)行。

　　市住房城鄉(xiāng)建設行政主管部門應當建立基礎數(shù)據(jù)共享和交換機制，各有關部門應當按照職責提供和更新數(shù)據(jù)，促進數(shù)據(jù)資源共享利用。



第二章 規(guī)劃管理



　　第十四條 “三舊”改造應當以國土空間規(guī)劃為基本依據(jù)，不得違背國土空間規(guī)劃的強制性內(nèi)容，堅持國土空間規(guī)劃的統(tǒng)籌引領和剛性管控，精準配置空間資源，提供產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間，配建公共服務設施。

　　國土空間詳細規(guī)劃是“三舊”改造項目規(guī)劃許可、改造實施的法定依據(jù)。

　　第十五條 市級國土空間總體規(guī)劃應當明確“三舊”改造的總體目標、規(guī)模和分區(qū)分類策略等。

　　區(qū)級國土空間總體規(guī)劃應當落實市級國土空間總體規(guī)劃關于“三舊”改造的要求，細化分區(qū)分類策略，提出重要的公共服務設施和市政基礎設施規(guī)劃布局要求。

　　第十六條 市規(guī)劃和自然資源部門可以結(jié)合實際需要，以國土空間總體規(guī)劃為基礎，組織編制市級“三舊”改造專項規(guī)劃，報市人民政府批準后納入國土空間規(guī)劃“一張圖”系統(tǒng)。

　　市級“三舊”改造專項規(guī)劃應當明確本市“三舊”改造的實施目標和規(guī)模、分區(qū)分類實施策略、正負面清單以及分步推進時序安排等，并與國土空間詳細規(guī)劃做好銜接。

　　第十七條 市規(guī)劃和自然資源部門負責統(tǒng)籌組織編制“三舊”改造單元詳細規(guī)劃，對改造目標、改造類型、區(qū)域統(tǒng)籌等提出具體要求。

　　“三舊”改造單元詳細規(guī)劃應當明確改造單元的主導屬性、用地功能布局、總建設量、產(chǎn)業(yè)發(fā)展和建設量占比、城市設計、歷史文化遺產(chǎn)保護、公共服務設施和市政基礎設施用地配套規(guī)定，以及規(guī)劃地塊的用地性質(zhì)、容積率、綠地率等內(nèi)容。

　　“三舊”改造單元詳細規(guī)劃實行單元、地塊分層分級管控。

　　第十八條 “三舊”改造單元詳細規(guī)劃經(jīng)市規(guī)劃委員會審議通過后，由市規(guī)劃和自然資源部門報市人民政府批準。

　　經(jīng)批準的“三舊”改造單元詳細規(guī)劃的修改、局部調(diào)整和技術修正，按照有關規(guī)定辦理。

　　市規(guī)劃和自然資源部門應當定期組織有關部門和專家對“三舊”改造單元詳細規(guī)劃實施情況進行評估。

　　第十九條 符合以下情形之一的“三舊”改造項目，可以在資源環(huán)境可承載并保障空間品質(zhì)的前提下，按照規(guī)定給予容積率獎勵：

　�。ㄒ唬�無償將符合規(guī)定的土地提供給政府儲備的；

　�。ǘ�）高于規(guī)定標準提供公共服務設施用地的；

　�。ㄈ�）對歷史文化保護作出貢獻的。

　　第二十條 “三舊”改造單元詳細規(guī)劃明確的建設量較項目自身實際改造建設量有節(jié)余的，應當由市、區(qū)人民政府統(tǒng)籌安排，優(yōu)先用于保障性住房項目、歷史文化遺產(chǎn)保護利用項目、老舊小區(qū)改造項目、區(qū)域公共服務設施配建、“三舊”改造異地平衡等。



第三章 計劃和方案



　　第二十一條 市住房城鄉(xiāng)建設行政主管部門負責組織編制“三舊”改造項目中長期建設計劃�！叭�舊”改造項目中長期建設計劃應當依據(jù)國土空間規(guī)劃劃定改造實施片區(qū)，指導項目實施，明確重點項目和項目實施時序。

　　第二十二條 市住房城鄉(xiāng)建設行政主管部門應當將“三舊”改造項目納入城市更新項目儲備庫，編制項目年度計劃，并實施動態(tài)、聯(lián)動管理。

　　“三舊”改造項目納入項目儲備庫后，相關的片區(qū)策劃方案編制與審核、基礎數(shù)據(jù)調(diào)查與核查、引入合作企業(yè)、項目實施方案編制與審核等前期工作按照有關規(guī)定開展；符合條件的，可按程序納入項目年度計劃。

　　第二十三條 劃定“三舊”改造實施片區(qū)的區(qū)域，市住房城鄉(xiāng)建設行政主管部門或者區(qū)人民政府應當按照有關技術規(guī)范，組織編制片區(qū)策劃方案，明確片區(qū)范圍、發(fā)展策略、產(chǎn)業(yè)方向、改造類型和模式、利益平衡、實施時序等內(nèi)容，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)成片連片改造。

　　片區(qū)策劃方案應當在提交城市更新領導機構審議前進行專家論證、公眾參與、征求意見等工作；涉及國土空間詳細規(guī)劃調(diào)整的，在片區(qū)策劃方案審定前應當完成國土空間詳細規(guī)劃調(diào)整審批。

　　經(jīng)審定的片區(qū)策劃方案需調(diào)整的，應當報原審定機關審定。

　　第二十四條 區(qū)人民政府應當依據(jù)國土空間詳細規(guī)劃、片區(qū)策劃方案，按照有關技術規(guī)范，組織編制項目實施方案。

　　項目實施方案應當在提交城市更新領導機構審議前進行專家論證、公眾參與和征求意見等工作；經(jīng)城市更新領導機構審議通過，并經(jīng)有權限的機關批復后作為項目實施的依據(jù)。項目實施方案批復應當在政府門戶網(wǎng)站上公布。

　　經(jīng)審定的項目實施方案需調(diào)整的，應當報原審定機關審定；但同時符合以下情形的，可以由區(qū)人民政府按程序?qū)彾ǎ?br>
　　（一）不涉及國土空間詳細規(guī)劃修改；

　　（二）不增加片區(qū)策劃方案確定的復建安置總面積；

　　（三）不減少由市人民政府分配的節(jié)余建筑面積及用地。

　　第二十五條 “三舊”改造項目涉及土地征收的，區(qū)人民政府應當按規(guī)定開展征收土地預公告、土地現(xiàn)狀調(diào)查及結(jié)果確認、社會穩(wěn)定風險評估、征地補償安置公告、辦理補償?shù)怯�、簽訂征地補償安置協(xié)議等征地前期工作。

　　前款規(guī)定的征地前期工作可以與項目實施方案編制、審批、實施同步進行。

　　第二十六條 本市建立“三舊”改造多項目聯(lián)動改造機制，老舊小區(qū)改造項目、歷史文化遺產(chǎn)保護利用項目、特殊控制區(qū)內(nèi)改造項目可與其他全面改造項目組合，統(tǒng)一規(guī)劃、實施、運營。

　　第二十七條 片區(qū)策劃方案和項目實施方案可以同步編制，同步聯(lián)審，同步提交城市更新領導機構審定。

　　第二十八條 本市建立“三舊”改造項目退出機制，加強項目的時限管理。

　　項目實施方案批復規(guī)定的時限屆滿，舊村莊、舊城鎮(zhèn)改造項目未達到補償安置協(xié)議簽約要求，舊廠房改造項目未完成協(xié)議簽訂或者辦理土地出讓手續(xù)的，其項目實施方案需要報有權限的機關重新審定和批復。

　　因政策調(diào)整、規(guī)劃調(diào)整、重大公共事件等客觀原因造成前款規(guī)定情況的，可以在項目實施方案批復規(guī)定的時限屆滿前，向原批復機關申請延期。



第四章 用地管理



　　第二十九條 市、區(qū)人民政府應當依據(jù)國土空間規(guī)劃，綜合運用“三舊”改造、土地管理、規(guī)劃管理等公共政策，推動土地整備，實現(xiàn)土地資源空間重組、產(chǎn)權重構和利益共享，盤活存量低效建設用地。

　　涉及土地整備的“三舊”改造項目，應當由區(qū)人民政府組織編制土地整備專章，按程序納入“三舊”改造單元詳細規(guī)劃、片區(qū)策劃方案和項目實施方案。

　　第三十條 “三舊”改造項目涉及將省“三舊”改造地塊數(shù)據(jù)庫范圍內(nèi)的“三舊”用地與其他建設用地實施置換，或者以復墾方式與本項目范圍內(nèi)非建設用地實施置換的，置換后的地塊按照規(guī)定納入省“三舊”改造地塊數(shù)據(jù)庫；原地塊不再屬于“三舊”用地。

　　第三十一條 區(qū)人民政府指定的部門負責按照“三舊”用地審批相關規(guī)定組織報批材料，經(jīng)區(qū)人民政府審核同意后按程序報有批準權的機關批準。

　　涉及集體土地完善征收、舊村莊集體建設用地轉(zhuǎn)為國有建設用地、“三地”及其他用地辦理征收手續(xù)的，由區(qū)人民政府按照本辦法第二十五條規(guī)定開展征收土地前期工作。

　　已批準完善歷史用地征收手續(xù)的用地，憑項目實施方案批復完善供地手續(xù)后申辦后續(xù)報建審批手續(xù)，參照本市申請使用建設用地政策辦理。已批準完善集體建設用地手續(xù)的用地，在改造前需要按照規(guī)定移交經(jīng)營性用地或者抵扣經(jīng)濟發(fā)展留用地指標，但納入舊村莊全面改造的除外。

　　納入項目年度計劃的“三舊”改造項目，涉及使用新增建設用地指標的，由區(qū)人民政府按程序申報納入年度土地利用計劃。

　　第三十二條 “三舊”改造項目供地應當以單宗或者區(qū)片市場評估價為基礎，綜合考慮改造主體承擔的改造成本后按照程序確定政府應當計收的土地出讓金。

　　“三舊”改造成本包括前期費用、拆除臨遷費用、補償安置費用、搬遷獎勵以及公共設施建設支出等實際發(fā)生的費用。

　　第三十三條 “三舊”改造項目需要收回集體土地使用權，符合法定情形的，農(nóng)村集體經(jīng)濟組織可以依法收回集體土地使用權，并按規(guī)定對集體土地使用權人給予適當補償。

　　經(jīng)依法批準收回集體土地使用權后，原集體土地使用權人在規(guī)定期限屆滿后拒不交回的，由負責組織實施“三舊”改造的區(qū)人民政府依法予以處理；經(jīng)處理仍無法收回的，申請人民法院按照國家有關規(guī)定強制執(zhí)行。人民法院強制執(zhí)行時，負責組織實施“三舊”改造的區(qū)人民政府應當予以支持協(xié)助。

　　第三十四條 “三舊”改造項目范圍內(nèi)，已簽訂補償安置協(xié)議并已依法補償?shù)牟粍赢a(chǎn)，原權利主體或者其委托的主體應當依法申請辦理原不動產(chǎn)權利注銷登記。補償安置協(xié)議對辦理原不動產(chǎn)權利注銷登記已有約定的，按照約定辦理，但不得違反法律、法規(guī)的強制性規(guī)定。

　　國有土地上房屋征收決定、集體土地征收決定、拒不交回集體土地使用權的處理決定生效后，區(qū)人民政府書面通知不動產(chǎn)登記機構辦理原不動產(chǎn)權利注銷登記之前，應當足額支付或者足額提存公證補償費用。

　　權利主體或者其委托的主體可以憑身份證明、補償安置協(xié)議、分家析產(chǎn)協(xié)議等資料依法辦理安置房分戶相關不動產(chǎn)登記手續(xù)。



第五章 監(jiān)督管理



　　第三十五條 市住房城鄉(xiāng)建設行政主管部門對各區(qū)“三舊”改造工作推進情況實行動態(tài)監(jiān)管和協(xié)調(diào)，負責制定項目監(jiān)管工作細則、監(jiān)管協(xié)議指導范本，匯總審核各區(qū)改造成效統(tǒng)計數(shù)據(jù)，對全市“三舊”改造項目動態(tài)巡查抽查、考評。

　　市住房城鄉(xiāng)建設行政主管部門建立“三舊”改造重點項目建設實施情況的定期考核通報制度，重點考核常態(tài)化工作機制建設、“三舊”改造資金使用、年度改造目標完成量、改造項目批后監(jiān)管措施等內(nèi)容，將考核結(jié)果作為項目年度計劃編制和財政投入的“三舊”改造資金分配的重要依據(jù)。

　　第三十六條 區(qū)人民政府負責本轄區(qū)內(nèi)項目實施監(jiān)管工作，具體監(jiān)管合作企業(yè)引入、項目進度、配套建設與移交、復建安置資金、財政資金使用情況、相關表決情況、社會風險防范等內(nèi)容。

　　除政府作為改造主體的項目以外，區(qū)人民政府應當與“三舊”改造項目改造主體簽訂監(jiān)管協(xié)議，明確具體監(jiān)管措施及改造主體責任。

　　改造主體未按照批準的項目實施方案推進實施的，區(qū)人民政府應當督促改造主體整改，根據(jù)“三舊”改造項目實際進行處置。

　　第三十七條 除由政府征收儲備的“三舊”改造項目外，涉及復建安置的“三舊”改造項目，應當開設復建安置資金監(jiān)管賬戶，由區(qū)“三舊”改造部門與開戶銀行、改造主體等主體簽訂復建安置資金監(jiān)管協(xié)議，對資金的使用進行監(jiān)管，確保�？顚Ｓ�。

　　復建安置資金包括復建物業(yè)建造費用、臨時安置補助費用、停產(chǎn)停業(yè)補助費用、拆卸和搬遷補助費用、市政基礎設施建設費用和配套公共服務設施建設費用等。復建安置資金應當足額繳存，可以采用無條件銀行履約保函加現(xiàn)金方式繳存。

　　復建安置資金具體監(jiān)管辦法由市住房城鄉(xiāng)建設行政主管部門另行制定。

　　第三十八條 “三舊”改造工作應當先補償、后搬遷，先行啟動安置房建設，及時妥善做好搬遷安置工作。改造主體依據(jù)補償安置協(xié)議給予足額補償后，原權利主體應當在補償安置協(xié)議約定或者補償決定確定的搬遷期限內(nèi)完成搬遷。

　　任何單位和個人不得采取暴力、威脅或者違反規(guī)定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使搬遷。

　　第三十九條 “三舊”改造應當統(tǒng)籌做好水、電、氣、排污、環(huán)衛(wèi)、通訊等公共服務設施和市政基礎設施建設，解決區(qū)域水浸隱患，實現(xiàn)“雨污分流”和“三線”下地。

　　“三舊”改造項目改造范圍內(nèi)由改造主體負責的公共服務設施和市政基礎設施未在規(guī)定的時限內(nèi)啟動建設，除安置房外，其他建設項目不得啟動。

　　第四十條 任何單位和個人不得借“三舊”改造之機違法用地或者違法建設。

　　各區(qū)人民政府應當建立長效機制，嚴厲查處借“三舊”改造之機進行違法用地或者違法建設的行為，杜絕新增違法用地、違法建設。

　　第四十一條 行政機關及其工作人員違反本辦法規(guī)定，不依法履行職責的，由有權機關責令改正，對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

　　第四十二條 相關單位和個人在開展“三舊”改造意愿調(diào)查和征集、土地及建筑物核查、“三舊”改造計劃申報、“三舊”改造規(guī)劃編制與審批等“三舊”改造工作中，有欺詐、脅迫、虛構事實、侵害個人隱私、泄漏商業(yè)秘密、偽造或者變造文件、散布虛假信息、受賄、行賄等行為的，由相關部門依法查處；構成犯罪的，依法追究刑事責任。



第六章 附 則



　　第四十三條 本辦法下列用語的含義：

　�。ㄒ唬�“三舊”改造，是指對納入省“三舊”改造地塊數(shù)據(jù)庫的“三舊”用地進行再開發(fā)、復墾修復或者綜合整治的活動�！叭�舊”改造項目納入本市城市更新統(tǒng)籌管理。

　　邊角地、夾心地、插花地和其他用地，經(jīng)批準后可以納入“三舊”改造項目進行整體利用。

　　（二）“三地”，是指符合國土空間詳細規(guī)劃但單個地塊無法單獨出具規(guī)劃要點、無法單獨標圖入庫，因成片改造需要與主體地塊一并納入改造項目進行整體利用，累計面積不超過主體地塊總面積一定比例的邊角地、夾心地、插花地。

　　邊角地，是指被“三舊”用地與建設規(guī)劃邊沿或者線性工程控制用地邊沿分隔的地塊。

　　夾心地，是指被“三舊”用地包圍或者夾雜于其中的地塊。

　　插花地，是指與“三舊”用地形成交互楔入狀態(tài)的地塊。

　�。ㄈ�）其他用地，是指除“三地”以外，在舊村莊改造項目中，位于該村集體權屬范圍內(nèi)、符合國土空間詳細規(guī)劃、無法單獨標圖入庫，因成片改造需要與主體地塊一并納入改造項目進行整體利用的地塊。

　�。ㄋ模�標圖入庫，是指對符合條件、擬納入“三舊”改造項目進行整體利用的地塊，在國土空間規(guī)劃“一張圖”上逐塊標繪，納入國土空間基礎信息平臺統(tǒng)一管理，形成“三舊”改造地塊數(shù)據(jù)庫。

　�。ㄎ澹┰瓩嗬�主體，包括“三舊”用地及其地上、地下建筑物、構筑物的所有權人、使用權人，以及按照有關規(guī)定處理后的實際用地人。

　�。�六）公共設施，包括基礎設施、公共服務設施、公共安全設施等。

　　第四十四條 本辦法自2024年5月15日起施行。