陜西省西安市人大常委會

（三）物業(yè)管理服務(wù)事項和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)要求；

（四）物業(yè)服務(wù)費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)和收取辦法；

（五）物業(yè)的維修和養(yǎng)護(hù)要求；

（六）公共秩序維護(hù)、安全防范等事項的協(xié)助管理服務(wù)；

（七）合同的期限、變更和解除；

（八）合同終止時物業(yè)資料、財物的移交方式；

（九）違約責(zé)任及解決糾紛的途徑；

（十）住宅專項維修資金的管理使用；

（十一）物業(yè)管理服務(wù)用房；

（十二）雙方當(dāng)事人約定的其他事項。

第六十三條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)履行物業(yè)服務(wù)合同，并遵守下列規(guī)定：

（一）按照物業(yè)服務(wù)的規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)提供服務(wù)；

（二）及時向業(yè)主告知安全合理使用物業(yè)的注意事項；

（三）定期聽取業(yè)主的意見和建議，改進(jìn)和完善服務(wù)；

（四）協(xié)助公安機(jī)關(guān)做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作；

（五）接受居民委員會指導(dǎo)和監(jiān)督，配合做好社區(qū)管理相關(guān)工作。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以部分業(yè)主拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)、不配合管理等為由減少服務(wù)內(nèi)容或者降低服務(wù)質(zhì)量，不得采取中斷供水、供電、供氣、供熱等方式限制或者變相限制專業(yè)服務(wù)。

第六十四條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定，聘請專業(yè)機(jī)構(gòu)承擔(dān)設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)、清潔衛(wèi)生、園林綠化、工程施工等專項服務(wù)，但不得將該物業(yè)管理區(qū)域全部物業(yè)服務(wù)一并委托或者轉(zhuǎn)交給其他單位或者個人。

電梯、鍋爐、消防、監(jiān)控安防等涉及人身、財產(chǎn)安全以及其他有特定要求的設(shè)施設(shè)備，應(yīng)當(dāng)委托具有相應(yīng)資質(zhì)的專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行維修和養(yǎng)護(hù)。

第六十五條　物業(yè)服務(wù)費(fèi)可以采取包干制或者酬金制等方式，具體收費(fèi)方式由物業(yè)服務(wù)合同約定。

實行酬金制收費(fèi)方式的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定對物業(yè)服務(wù)各項資金的收支建立臺賬，并接受業(yè)主委員會核查。

實行包干制收費(fèi)方式的，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)根據(jù)不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，分別實行政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價。政府指導(dǎo)價的適用范圍和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由價格主管部門制定。市場調(diào)節(jié)價的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)在成本核算、公開公示、與業(yè)主充分協(xié)商的基礎(chǔ)上，由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。

第六十六條　業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

業(yè)主未按照約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會可以通過上門催交、在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公示等形式督促其限期交納；逾期不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依法申請仲裁或者提起訴訟。經(jīng)仲裁裁決或者判決確認(rèn)后仍不履行的，按照個人信用信息管理有關(guān)規(guī)定錄入個人信用檔案。

物業(yè)服務(wù)合同未約定或者未經(jīng)業(yè)主同意，物業(yè)服務(wù)企業(yè)自行提供的服務(wù)，不得向業(yè)主收取費(fèi)用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)為業(yè)主或者物業(yè)使用人提供物業(yè)服務(wù)合同以外的專項服務(wù)的，其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)可以由雙方另行約定。

第六十七條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)?shù)怯涍M(jìn)出物業(yè)管理區(qū)域的外來人員和車輛，并定時對物業(yè)管理區(qū)域進(jìn)行巡邏。

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)安裝監(jiān)控安防設(shè)施設(shè)備的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)定期維修、養(yǎng)護(hù)，確保正常運(yùn)行。

第六十八條　本市實行物業(yè)服務(wù)重大事件報告制度。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生下列情形之一的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向區(qū)縣物業(yè)管理行政主管部門或者開發(fā)區(qū)管理委員會及相關(guān)部門報告：

（一）發(fā)生火災(zāi)、爆炸或者自然災(zāi)害等造成人身傷亡或者危及建筑物安全；

（二）建筑物及其附屬設(shè)施設(shè)備發(fā)生安全隱患，且在八小時以內(nèi)難以排除，嚴(yán)重危及業(yè)主、物業(yè)使用人及建筑物安全；

（三）發(fā)生群體性突發(fā)事件，影響社會和諧穩(wěn)定；

（四）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生重大傷亡事件；

（五）其他影響業(yè)主、物業(yè)使用人正常生活的事件。

第六十九條　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視、寬帶數(shù)據(jù)傳輸?shù)葘�業(yè)經(jīng)營單位，應(yīng)當(dāng)服務(wù)到最終用戶，并依法承擔(dān)分戶終端計量裝置或者入戶端口以外相關(guān)設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)等責(zé)任。

專業(yè)經(jīng)營單位委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備日常維修、養(yǎng)護(hù)的，應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂委托協(xié)議，明確維修、養(yǎng)護(hù)的主要事項以及費(fèi)用支付的標(biāo)準(zhǔn)和方式，并對其維修、養(yǎng)護(hù)工作進(jìn)行監(jiān)督。

第七十條　專業(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶服務(wù)并收取費(fèi)用，對公共能耗應(yīng)當(dāng)獨(dú)立安裝計量裝置，計量收費(fèi)。

專業(yè)經(jīng)營單位可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收相關(guān)費(fèi)用，并支付一定的代收服務(wù)費(fèi)。代收服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由雙方協(xié)商確定。專業(yè)經(jīng)營單位、受委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得向業(yè)主轉(zhuǎn)嫁代收服務(wù)費(fèi)。

專業(yè)經(jīng)營單位不得強(qiáng)制物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收費(fèi)用，不得因物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕代收有關(guān)費(fèi)用而停止向最終用戶提供服務(wù)。

第七十一條　物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿九十日前，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會，決定續(xù)聘或者選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。業(yè)主大會決定續(xù)聘的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿前與物業(yè)服務(wù)企業(yè)續(xù)簽物業(yè)服務(wù)合同。業(yè)主大會決定選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)提前六十日書面通知原物業(yè)服務(wù)企業(yè)；原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同終止之日起十五日內(nèi)退出物業(yè)管理區(qū)域，并配合新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理交接手續(xù)，不得以物業(yè)服務(wù)中的債權(quán)債務(wù)糾紛未解決、階段工作未完成等為由拒絕退出。但是物業(yè)服務(wù)合同對通知期限另有約定的除外。

物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿，業(yè)主大會沒有作出選聘或者續(xù)聘決定，也沒有要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)管理區(qū)域，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照原合同繼續(xù)提供服務(wù)的，原合同權(quán)利義務(wù)延續(xù)。在合同權(quán)利義務(wù)延續(xù)期間，合同當(dāng)事人一方提出終止合同的，應(yīng)當(dāng)提前六十日書面通知對方當(dāng)事人。

第七十二條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)管理區(qū)域，應(yīng)當(dāng)撤出管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務(wù)人員，并向業(yè)主委員會履行下列交接義務(wù)：

（一）移交本條例第五十三條規(guī)定的相關(guān)資料；

（二）移交物業(yè)資料，實行酬金制的，還應(yīng)當(dāng)移交物業(yè)服務(wù)期間的財會資料；

（三）物業(yè)管理用房；

（四）清退預(yù)收、代收的有關(guān)費(fèi)用及利用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營收益；

（五）法律法規(guī)規(guī)定的其他事項。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得損壞、隱匿、銷毀物業(yè)資料和財物。

因維護(hù)保養(yǎng)不當(dāng)?shù)仍�因�(qū)е码娞�、鍋爐、消防、監(jiān)控安防等共用設(shè)施設(shè)備無法正常使用的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)修復(fù)并承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。

第七十三條　配套設(shè)施不齊全的老舊住宅小區(qū)應(yīng)當(dāng)按照政府補(bǔ)助、單位自主、居民自愿的原則，逐步改造提升。

市、區(qū)縣人民政府或者開發(fā)區(qū)管理委員會應(yīng)當(dāng)制定年度改造計劃，安排專項資金，用于老舊住宅小區(qū)的改造提升。對產(chǎn)權(quán)單位自主開展的改造提升，市、區(qū)縣人民政府或者開發(fā)區(qū)管理委員會應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng)補(bǔ)貼。

第七十四條　老舊住宅小區(qū)改造提升完成后，街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府或者開發(fā)區(qū)管理委員會應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會會議，決定管理模式。

未實行物業(yè)管理的老舊住宅小區(qū)，由街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府或者開發(fā)區(qū)管理委員會組織實施環(huán)境衛(wèi)生、秩序維護(hù)等基本物業(yè)服務(wù)，所需費(fèi)用由物業(yè)使用人承擔(dān)。

第七十五條　業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)管理委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、專業(yè)經(jīng)營單位、建設(shè)單位之間在物業(yè)管理服務(wù)活動中發(fā)生爭議的，可以要求物業(yè)所在地街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府或者開發(fā)區(qū)管理委員會調(diào)解，也可以依法申請仲裁或者提起訴訟。

第七十六條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將下列信息在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示并及時更新：

（一）物業(yè)服務(wù)企業(yè)項目經(jīng)理的基本情況、聯(lián)系方式，客服、工程維修電話；

（二）物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等；

（三）電梯、鍋爐、消防、監(jiān)控安防等共用設(shè)施設(shè)備日常維修保養(yǎng)單位的名稱、資質(zhì)、聯(lián)系方式和應(yīng)急處置方案等；

（四）代收代繳事項；

（五）水、電、熱等公共能耗總量、明細(xì)及費(fèi)用分?jǐn)偡绞剑?br>
（六）共用部位和共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營收益情況；

（七）法律法規(guī)規(guī)定及物業(yè)服務(wù)合同約定應(yīng)當(dāng)公示的其他信息。

第七十七條　市物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用評價體系，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)、項目負(fù)責(zé)人的信用信息實行動態(tài)管理，向社會公布評價結(jié)果。

區(qū)縣物業(yè)管理行政主管部門和開發(fā)區(qū)管理委員會具體負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)企業(yè)、項目負(fù)責(zé)人信用信息征集、考核、評價、匯總和核查工作。

街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府、居民委員會應(yīng)當(dāng)做好轄區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)、項目負(fù)責(zé)人信用信息的征集、核查工作。



第五章　物業(yè)的使用與維護(hù)



第七十八條　業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照不動產(chǎn)權(quán)屬證書載明的用途，或者資源規(guī)劃主管部門批準(zhǔn)的設(shè)計用途，使用物業(yè)及公共建筑和共用設(shè)施，不得擅自改變用途。

確需改變的，除遵守法律法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，還應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主大會同意。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，除遵守法律法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主一致同意。

第七十九條　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為：

（一）將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛(wèi)生間、廚房；

（二）在居民住宅樓、未配套設(shè)立專用煙道的商住綜合樓以及商住綜合樓內(nèi)與居住層相鄰的商業(yè)樓層內(nèi)新建、改建、擴(kuò)建產(chǎn)生油煙、異味、廢氣的餐飲服務(wù)項目；

（三）占用或者損壞共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，擅自移動共用設(shè)施設(shè)備；

（四）違法搭建建筑物、構(gòu)筑物，開挖、擴(kuò)建地下室；

（五）違反規(guī)定飼養(yǎng)動物；

（六）存放不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的易燃、易爆和劇毒等危險性物品；

（七）損壞或者擅自停用公共消防設(shè)施和器材，占用、堵塞、封閉消防通道、消防登高面等消防場地，妨礙公共疏散通道、安全出口暢通；

（八）擅自在建筑物、構(gòu)筑物上懸掛、張貼、涂寫、刻畫；

（九）超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)排放噪聲；

（十）法律法規(guī)和臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約禁止的其他行為。

有前款所列行為之一的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時勸阻、制止，并向相關(guān)部門和業(yè)主委員會報告。物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會、業(yè)主有權(quán)依照法律法規(guī)以及臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約，要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、恢復(fù)原狀、賠償損失；業(yè)主、物業(yè)使用人有權(quán)向相關(guān)行政管理部門投訴和舉報，對侵害自己合法權(quán)益的行為，可以依法申請仲裁或者提起訴訟；業(yè)主委員會可以按照管理規(guī)約或者業(yè)主大會的決定，對侵害業(yè)主共同利益的行為依法申請仲裁或者提起訴訟。

第八十條　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫，應(yīng)當(dāng)首先滿足本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主的停車需要，其歸屬由當(dāng)事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。

建設(shè)單位在銷售物業(yè)時，應(yīng)當(dāng)將擬出售、附贈或者出租車位、車庫的相關(guān)信息在銷售場所顯著位置公示。

第八十一條　占用業(yè)主共有道路、場地用于停放汽車的車位、車庫屬于全體業(yè)主共有，建設(shè)單位不得出售、附贈或者出租。

業(yè)主共有用于停放汽車的車位、車庫的使用，由業(yè)主大會或者業(yè)主大會授權(quán)的業(yè)主委員會決定。

第八十二條　占用業(yè)主共有道路、場地停放汽車的，由業(yè)主大會決定是否收取場地占用費(fèi)、收取標(biāo)準(zhǔn)和用途等事項。業(yè)主大會決定收取機(jī)動車輛場地占用費(fèi)的，場地占用費(fèi)屬于全體業(yè)主共有，可以由物業(yè)服務(wù)企業(yè)代為收取。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以收取機(jī)動車輛停放服務(wù)費(fèi)。機(jī)動車輛停放服務(wù)費(fèi)屬于物業(yè)服務(wù)企業(yè)所有。

機(jī)動車輛場地占用費(fèi)、機(jī)動車輛停放服務(wù)費(fèi)的收取標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將機(jī)動車輛場地占用費(fèi)、機(jī)動車輛停放服務(wù)費(fèi)單獨(dú)列賬，獨(dú)立核算。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)對機(jī)動車輛場地占用費(fèi)收支情況進(jìn)行監(jiān)督，并向業(yè)主大會報告。

業(yè)主對汽車停放有保管要求的，應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)另行簽訂保管服務(wù)合同。

公安、消防、搶險、救護(hù)、環(huán)衛(wèi)等車輛執(zhí)行公務(wù)時，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)臨時停放，不得收取費(fèi)用。

第八十三條　利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備設(shè)置廣告、車位車庫和進(jìn)行其他經(jīng)營活動的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會同意，并征求物業(yè)服務(wù)企業(yè)的意見后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。業(yè)主所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充住宅專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。



第六章　物業(yè)保修與住宅專項維修資金



第八十四條　建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依照國務(wù)院及其住房建設(shè)行政主管部門的規(guī)定對物業(yè)保修期內(nèi)的建設(shè)工程質(zhì)量承擔(dān)保修義務(wù)。

物業(yè)保修期限屆滿后，業(yè)主自用部位、自用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)，由業(yè)主負(fù)責(zé)；業(yè)主與物業(yè)使用人另有約定的，從其約定。業(yè)主或者物業(yè)使用人也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)，并承擔(dān)相應(yīng)的費(fèi)用。

第八十五條　住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)、與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)交存住宅專項維修資金。出售公有住房的，業(yè)主應(yīng)當(dāng)交存住宅專項維修資金，公有住房售房單位應(yīng)當(dāng)在售房款中提取住宅專項維修資金。

業(yè)主交存的住宅專項維修資金屬于業(yè)主共有；從公有住房售房款中提取的住宅專項維修資金歸公有住房售房單位所有。

住宅專項維修資金專項用于物業(yè)保修期限屆滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造，不得挪作他用。

商品住宅、公有住房已經(jīng)出售但未交存住宅專項維修資金的物業(yè)管理區(qū)域，應(yīng)當(dāng)補(bǔ)交住宅專項維修資金。

第八十六條　商品住宅的業(yè)主應(yīng)當(dāng)在辦理房屋入住手續(xù)前，將首期住宅專項維修資金足額存入住宅專項維修資金專戶。建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得代收住宅專項維修資金。

業(yè)主在辦理房屋入住手續(xù)時，應(yīng)當(dāng)提供陜西省住宅專項維修資金專用收據(jù)；未提供專用收據(jù)的，建設(shè)單位不得將房屋交付使用；已入住的住宅小區(qū)，仍有部分未售出房屋的，由建設(shè)單位在辦理不動產(chǎn)權(quán)屬初始登記時代為交存住宅專項維修資金。

第八十七條　業(yè)主大會成立前，住宅專項維修資金由物業(yè)管理行政主管部門代為管理。業(yè)主大會成立后，經(jīng)業(yè)主共同決定，選擇自行管理或者代行管理。選擇自行管理維修資金的，應(yīng)當(dāng)在銀行設(shè)立維修資金賬戶，接受物業(yè)管理行政主管部門的監(jiān)督，并由業(yè)主委員會定期在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示維修資金的管理和使用情況。

物業(yè)所在地物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)對業(yè)主大會開立的住宅專項維修資金賬戶及資金使用進(jìn)行監(jiān)督。

第八十八條　使用住宅專項維修資金相關(guān)業(yè)主有約定的，從其約定；無約定的，根據(jù)其各自擁有物業(yè)的建筑面積比例按照下列規(guī)定分?jǐn)偅?br>
（一）用于小區(qū)共用設(shè)施設(shè)備維修和更新、改造的，由小區(qū)業(yè)主按照其擁有物業(yè)的建筑面積比例承擔(dān)，并從小區(qū)業(yè)主交存的　住宅專項維修資金中列支；

（二）用于整幢樓本體共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修和更新、改造的，由整幢樓業(yè)主按照其擁有物業(yè)的建筑面積比例承擔(dān)，并從該幢業(yè)主交存的住宅專項維修資金中列支；

（三）用于本單元內(nèi)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修和更新、改造的，由本單元內(nèi)業(yè)主按照其擁有物業(yè)的建筑面積比例承擔(dān)，并從該單元業(yè)主交存的住宅專項維修資金中列支。

使用住宅專項維修資金，涉及尚未售出的住宅物業(yè)、非住宅物業(yè)或者建設(shè)單位、公有住房售房單位保留自用、經(jīng)營的，建設(shè)單位、公有住房售房單位應(yīng)當(dāng)按照該物業(yè)的建筑面積，分?jǐn)偩S修和更新、改造費(fèi)用。

第八十九條　業(yè)主轉(zhuǎn)讓物業(yè)的，住宅專項維修資金中的剩余部分應(yīng)當(dāng)結(jié)轉(zhuǎn)受讓人。

因拆遷或者其他原因造成物業(yè)滅失的，剩余的住宅專項維修資金業(yè)主交存的應(yīng)當(dāng)退還業(yè)主；公有住房單位交存的部分返還售房單位；售房單位不存在的，按照售房單位財務(wù)隸屬關(guān)系收繳同級國庫。

第九十條　物業(yè)保修期限屆滿后，發(fā)生下列緊急情況危及房屋使用和人身財產(chǎn)安全的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)立即采取應(yīng)急防范措施，由業(yè)主大會或者業(yè)主委員會依法向區(qū)縣物業(yè)管理行政主管部門或者開發(fā)區(qū)管理委員會提出住宅專項維修資金使用申請：

（一）屋面、外墻防水損壞造成滲漏的；

（二）樓體外立面脫落的；

（三）電梯故障，經(jīng)特種設(shè)備檢驗檢測機(jī)構(gòu)檢測，需要維修、更新或者改造的；

（四）消防設(shè)施故障，消防管理部門要求對消防設(shè)施維修、更新或者改造的；

（五）二次供水水泵損壞導(dǎo)致供水中斷的，但專業(yè)經(jīng)營單位負(fù)責(zé)二次供水水泵設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)的除外；

（六）專用排水設(shè)施坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙的。

區(qū)縣物業(yè)管理行政主管部門或者開發(fā)區(qū)管理委員會收到申請后，應(yīng)當(dāng)立即赴現(xiàn)場查勘。屬于前款規(guī)定情形的，應(yīng)當(dāng)出具住宅專項維修資金應(yīng)急使用確認(rèn)書。

沒有業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照本條規(guī)定履行相關(guān)責(zé)任。

第九十一條　應(yīng)急使用住宅專項維修資金的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會或者相關(guān)業(yè)主憑應(yīng)急使用確認(rèn)書、維修工程造價審核報告及相關(guān)資料申請撥付住宅專項維修資金。維修費(fèi)用從相關(guān)業(yè)主住宅專項維修資金中直接列支。

應(yīng)急維修工程竣工驗收后，應(yīng)當(dāng)將使用住宅專項維修資金總額及業(yè)主分?jǐn)偳闆r，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。

第九十二條　市人民政府應(yīng)當(dāng)制定住宅專項維修資金管理辦法。住宅專項維修資金管理辦法應(yīng)當(dāng)包括保值增值管理、使用計劃報告、應(yīng)急使用、財務(wù)預(yù)決算管理、審計監(jiān)督和業(yè)主查詢對賬等制度。



第七章　監(jiān)督管理



第九十三條　市、區(qū)縣人民政府應(yīng)當(dāng)建立和完善物業(yè)管理工作綜合考核制度，定期對物業(yè)管理工作進(jìn)行監(jiān)督檢查，并納入年度工作目標(biāo)責(zé)任考核。

第九十四條　市、區(qū)縣人民政府應(yīng)當(dāng)建立健全物業(yè)管理協(xié)調(diào)機(jī)制，督促有關(guān)部門依法履行監(jiān)督管理職責(zé)，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)行業(yè)發(fā)展，研究解決物業(yè)管理工作中的重大問題。

街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府或者開發(fā)區(qū)管理委員會可以召集由業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、公安派出所、居民委員會等方面的代表參加的物業(yè)管理聯(lián)席會議，協(xié)調(diào)解決物業(yè)管理中遇到的問題。

第九十五條　市物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)履行下列職責(zé)：

（一）制定物業(yè)管理相關(guān)政策措施；

（二）建立物業(yè)管理行政監(jiān)督管理綜合平臺和物業(yè)管理信用信息平臺；

（三）統(tǒng)籌住宅專項維修資金監(jiān)督管理工作；

（四）監(jiān)督指導(dǎo)各區(qū)縣、開發(fā)區(qū)物業(yè)管理行政監(jiān)管工作；

（五）組織物業(yè)管理相關(guān)培訓(xùn)；

（六）法律法規(guī)規(guī)定的其他職責(zé)。

第九十六條　區(qū)縣物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)履行下列職責(zé)：

（一）指導(dǎo)街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府履行物業(yè)管理監(jiān)管職責(zé)；

（二）指導(dǎo)和監(jiān)督前期物業(yè)管理招投標(biāo)活動；

（三）前期物業(yè)服務(wù)合同、臨時管理規(guī)約、物業(yè)服務(wù)合同、承接查驗、業(yè)主委員會備案；

（四）按照職權(quán)劃分監(jiān)督管理住宅專項維修資金；

（五）劃分物業(yè)管理區(qū)域；

（六）征集、核查和監(jiān)管物業(yè)服務(wù)企業(yè)、項目負(fù)責(zé)人的信用信息，并接受查詢；

（七）建立相關(guān)物業(yè)管理檔案；

（八）定期培訓(xùn)街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府、居民委員會物業(yè)管理相關(guān)工作人員和業(yè)主委員會組成人員；

（九）法律法規(guī)規(guī)定的其他職責(zé)。

第九十七條　街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)設(shè)置專門機(jī)構(gòu)，配備專職人員，并履行下列職責(zé)：

（一）組織、指導(dǎo)成立業(yè)主大會、選舉業(yè)主委員會，指導(dǎo)和監(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)主委員會履行職責(zé)；

（二）組織成立物業(yè)管理委員會；

（三）業(yè)主委員會、物業(yè)交接備案；

（四）調(diào)解物業(yè)管理糾紛；

（五）采集物業(yè)服務(wù)企業(yè)、項目負(fù)責(zé)人信用信息，調(diào)查業(yè)主滿意度；

（六）指導(dǎo)和監(jiān)督轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理項目的移交；

（七）按照本條例第三十二條第一款、第二款規(guī)定代管相關(guān)檔案資料、印章及財物；

（八）法律法規(guī)規(guī)定的其他職責(zé)。

第九十八條　開發(fā)區(qū)管理委員會應(yīng)當(dāng)履行本條例第九十六條、第九十七條規(guī)定的職責(zé)。

第九十九條　相關(guān)部門應(yīng)當(dāng)按照各自職責(zé)，負(fù)責(zé)下列工作：

（一）住房建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)新建住宅交付使用備案，監(jiān)督建設(shè)單位履行建筑工程質(zhì)量保修責(zé)任，監(jiān)督檢查建筑裝飾裝修活動；

（二）資源規(guī)劃主管部門負(fù)責(zé)物業(yè)管理用房規(guī)劃，負(fù)責(zé)對違法建筑的認(rèn)定；

（三）城市管理綜合執(zhí)法主管部門負(fù)責(zé)依法查處違法建筑、損壞綠地、涂寫刻畫與貼掛等行為，監(jiān)督檢查燃?xì)�、集中供熱運(yùn)行活動；

（四）市場監(jiān)督管理部門負(fù)責(zé)監(jiān)督檢查無照經(jīng)營活動，監(jiān)督檢查價格公示、違規(guī)收費(fèi)活動，監(jiān)管特種設(shè)備安全，監(jiān)督檢查市場計量行為；

（五）公安機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)監(jiān)督檢查治安、消防、技防、養(yǎng)犬等活動；

（六）發(fā)展改革部門負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)電力設(shè)施的運(yùn)行；

（七）水行政主管部門負(fù)責(zé)供水設(shè)施建設(shè)的監(jiān)督管理及供水設(shè)備運(yùn)行的監(jiān)督檢查；

（八）生態(tài)環(huán)境主管部門負(fù)責(zé)檢查污染環(huán)境的活動。

第一百條　任何單位和個人對違反本條例規(guī)定的行為，可以向區(qū)縣物業(yè)管理行政主管部門、街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府和開發(fā)區(qū)管理委員會及其他有關(guān)部門投訴舉報，有關(guān)單位應(yīng)當(dāng)及時調(diào)查核實，并依法處理。

有關(guān)單位在接到投訴、舉報后應(yīng)當(dāng)?shù)怯�，屬于本單位職�?quán)范圍的事項，應(yīng)當(dāng)受理，并在五個工作日內(nèi)回復(fù)辦理情況；不屬于本單位職權(quán)范圍的事項，應(yīng)當(dāng)及時移交有權(quán)單位。接受移交單位對管轄權(quán)有異議的，由物業(yè)所在地市、區(qū)縣人民政府指定管轄，不得再移交。對于十名以上業(yè)主聯(lián)名、業(yè)主委員會、居民委員會或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)投訴、舉報的違法違規(guī)行為，有關(guān)單位應(yīng)當(dāng)于二個工作日內(nèi)回復(fù)是否受理，并按時回復(fù)辦理情況。

行政執(zhí)法單位需要進(jìn)入物業(yè)管理區(qū)域開展執(zhí)法工作的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會、物業(yè)管理委員會應(yīng)當(dāng)提供便利。



第八章　法律責(zé)任



第一百零一條　違反本條例第十條第三款規(guī)定，街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府或者開發(fā)區(qū)管理委員會未在規(guī)定期限內(nèi)組織成立首次業(yè)主大會籌備組的，由市、區(qū)縣人民政府責(zé)令限期改正；逾期不改正的，對直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員依法給予處分。

第一百零二條　違反本條例第十條第二款、第十一條規(guī)定，建設(shè)單位未按規(guī)定書面告知并報送有關(guān)資料的，由區(qū)縣物業(yè)管理行政主管部門或者開發(fā)區(qū)管理委員會責(zé)令限期改正；逾期不改正的，處一萬元以上十萬元以下罰款。

違反本條例第五十三條規(guī)定，建設(shè)單位未及時移交承接查驗資料的，由區(qū)縣物業(yè)管理行政主管部門或者開發(fā)區(qū)管理委員會責(zé)令限期改正；逾期仍不移交有關(guān)資料的，對建設(shè)單位予以通報，并處一萬元以上十萬元以下罰款。

違反本條例第七十二條第一款規(guī)定，未按規(guī)定移交有關(guān)資料和財物的，由區(qū)縣物業(yè)管理行政主管部門或者開發(fā)區(qū)管理委員會責(zé)令限期改正；逾期仍不移交有關(guān)資料和財物的，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)予以警告，并處一萬元以上五萬元以下罰款。

違反本條例第七十二條第二款規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)損壞、隱匿、銷毀物業(yè)資料和財物的，由區(qū)縣物業(yè)管理行政主管部門或者開發(fā)區(qū)管理委員會責(zé)令交回，并處五萬元以上十萬元以下罰款；造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

第一百零三條　違反本條例第二十八條規(guī)定，業(yè)主委員會及其組成人員實施相關(guān)禁止行為的，由區(qū)縣物業(yè)管理行政主管部門或者開發(fā)區(qū)管理委員會責(zé)令限期改正；逾期不改正的，由街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府或者開發(fā)區(qū)管理委員會組織召開業(yè)主大會會議選舉新的業(yè)主委員會；相關(guān)責(zé)任人員構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

業(yè)主委員會組成人員因個人行為造成其他業(yè)主合法權(quán)益受到侵害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

第一百零四條　違反本條例第四十七條、第八十條第二款規(guī)定，建設(shè)單位未明示、公示相關(guān)信息的，由區(qū)縣物業(yè)管理行政主管部門或者開發(fā)區(qū)管理委員會責(zé)令限期改正；逾期不改正的，處二萬元以上五萬元以下罰款。

第一百零五條　違反本條例第四十九條第一款，第五十條第二款，第五十二條第一款，第五十六條第一款、第三款，第六十四條第一款，第七十一條第一款，第七十九條第三項，第八十三條規(guī)定，由區(qū)縣物業(yè)管理行政主管部門或者開發(fā)區(qū)管理委員會依照《陜西省物業(yè)服務(wù)管理條例》的規(guī)定處罰。

第一百零六條　違反本條例第六十八條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)未及時報告物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生的重大事件的，由區(qū)縣物業(yè)管理行政主管部門或者開發(fā)區(qū)管理委員會給予警告，并處五千元以上二萬元以下罰款。

第一百零七條　違反本條例第六十九條第一款規(guī)定，專業(yè)經(jīng)營單位拒不承擔(dān)維修、養(yǎng)護(hù)責(zé)任的，由區(qū)縣物業(yè)管理行政主管部門或者開發(fā)區(qū)管理委員會責(zé)令限期改正；造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

第一百零八條　違反本條例第七十六條第五項、第六項規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)未在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示共用部位和共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營收益情況、公共水電費(fèi)分?jǐn)偳闆r或者公示失實信息的，由區(qū)縣物業(yè)管理行政主管部門或者開發(fā)區(qū)管理委員會責(zé)令限期改正，給予警告，可以并處五千元以上三萬元以下罰款。

第一百零九條　違反本條例第八十六條第一款規(guī)定，建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收住宅專項維修資金的，由物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令限期移交；逾期未移交的，處所收金額百分之一以上百分之五以下罰款；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

第一百一十條　違反本條例規(guī)定的其他行為，法律法規(guī)有法律責(zé)任規(guī)定的，適用其規(guī)定。

本條例規(guī)定的行政處罰，屬于經(jīng)國務(wù)院或者陜西省人民政府批準(zhǔn)的城市管理相對集中行政處罰權(quán)范圍的，由城市管理綜合執(zhí)法主管部門負(fù)責(zé)實施。

第一百一十一條　作出二十萬元以上罰款處罰決定前，應(yīng)當(dāng)告知當(dāng)事人有要求舉行聽證的權(quán)利。

第一百一十二條　拒絕、阻礙物業(yè)管理行政主管部門、開發(fā)區(qū)管理委員會、街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府或者其他相關(guān)部門的工作人員執(zhí)行公務(wù)的，由公安機(jī)關(guān)依法處罰；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

第一百一十三條　物業(yè)管理行政主管部門、開發(fā)區(qū)管理委員會、街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府或者其他相關(guān)部門的工作人員濫用職權(quán)、玩忽職守、徇私舞弊的，依法給予處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。



第九章　附　則



第一百一十四條　本條例中有關(guān)用語的含義：

（一）物業(yè)，是指房屋及其配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地；

（二）物業(yè)使用人，是指物業(yè)的承租人和實際使用物業(yè)的其他人；

（三）專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備，是指變（配）電、二次供水、燃?xì)庹{(diào)壓、熱交換站等設(shè)施設(shè)備及相關(guān)管線。

第一百一十五條　業(yè)主自行管理或者委托其他管理人管理物業(yè)的，參照本條例執(zhí)行。

第一百一十六條　本條例自2017年1月1日起施行。

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