黑龍江省齊齊哈爾市人大常委會(huì)

齊齊哈爾市住宅物業(yè)管理?xiàng)l例

（2024年5月20日齊齊哈爾市第十七屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第十九次會(huì)議通過 2024年6月29日黑龍江省第十四屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第十五次會(huì)議批準(zhǔn)）



第一條 為了規(guī)范住宅物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)住宅物業(yè)管理相關(guān)主體的合法權(quán)益，改善人民群眾的居住和生活環(huán)境，促進(jìn)和諧社區(qū)建設(shè)，根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《黑龍江省住宅物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律、法規(guī)，結(jié)合本市實(shí)際，制定本條例。

第二條 本市行政區(qū)域內(nèi)的住宅物業(yè)管理（以下簡(jiǎn)稱物業(yè)管理）以及相關(guān)監(jiān)督管理活動(dòng)，適用本條例。

第三條 物業(yè)管理應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持黨委領(lǐng)導(dǎo)、政府主導(dǎo)、居民自治、多方參與、專業(yè)服務(wù)、行業(yè)自律的原則。

鼓勵(lì)、引導(dǎo)中國(guó)共產(chǎn)黨黨員和各級(jí)人大代表、政協(xié)委員參與社區(qū)治理，推動(dòng)在物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理委員會(huì)中建立黨組織，符合條件的社區(qū)黨組織和居民委員會(huì)成員通過法定程序兼任業(yè)主委員會(huì)成員。

第四條 市物業(yè)行政主管部門負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理活動(dòng)的行業(yè)指導(dǎo)和監(jiān)督管理工作�？h（市）區(qū)物業(yè)行政主管部門負(fù)責(zé)所轄區(qū)域物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。

街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負(fù)責(zé)統(tǒng)籌協(xié)調(diào)、監(jiān)督管理所轄區(qū)域物業(yè)管理活動(dòng)。

其他有關(guān)行政主管部門，按照各自職責(zé)做好相關(guān)監(jiān)督管理工作。

第五條　物業(yè)管理實(shí)行聯(lián)席會(huì)議制度。物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議應(yīng)當(dāng)由市、縣（市）區(qū)物業(yè)行政主管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負(fù)責(zé)召集，社區(qū)（村）黨組織、居（村）民委員會(huì)、公安派出所、物業(yè)服務(wù)人、業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)管理委員會(huì)、有關(guān)行政主管部門、專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位等參加。

物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議主要協(xié)調(diào)下列事項(xiàng)：

（一）業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)管理委員會(huì)、有關(guān)部門不依法履行職責(zé)的情況；

（二）物業(yè)服務(wù)人減少服務(wù)內(nèi)容、降低服務(wù)質(zhì)量，或者在履行退出程序時(shí)出現(xiàn)的問題；

（三）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的突發(fā)事件；

（四）物業(yè)管理與社區(qū)管理的銜接和配合；

（五）需要協(xié)調(diào)的其他物業(yè)管理事項(xiàng)。

物業(yè)服務(wù)人包括物業(yè)服務(wù)企業(yè)和其他管理人。

第六條 鼓勵(lì)開展文化教育、醫(yī)療衛(wèi)生、體育健身等社區(qū)服務(wù)活動(dòng)。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)開展突發(fā)事件應(yīng)急知識(shí)的宣傳普及和應(yīng)急演練活動(dòng)，業(yè)主或者物業(yè)使用人、業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)管理委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)人和專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位應(yīng)當(dāng)給予協(xié)助、配合。

第七條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售房屋前，按照國(guó)家規(guī)定通過招投標(biāo)方式選聘前期物業(yè)服務(wù)人。投標(biāo)人不足三個(gè)或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)縣（市）區(qū)物業(yè)行政主管部門批準(zhǔn)，可以協(xié)議選聘前期物業(yè)服務(wù)人。住宅規(guī)模較小的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，由市、縣（市）人民政府確定并向社會(huì)公布。

第八條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的各類配套建筑與設(shè)施設(shè)備，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照國(guó)家、省、市有關(guān)住宅小區(qū)規(guī)劃、設(shè)計(jì)規(guī)范和工程標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行建設(shè)，不得擅自改變用途。

老舊小區(qū)改造，應(yīng)當(dāng)完善配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施。

第九條 新建住宅小區(qū)配建停車位，應(yīng)當(dāng)建設(shè)充電基礎(chǔ)設(shè)施或者預(yù)留建設(shè)安裝條件。鼓勵(lì)已建成的住宅小區(qū)設(shè)置電動(dòng)車停放場(chǎng)地和充電設(shè)施。

第十條 物業(yè)承接現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)二十日前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)人移交下列相關(guān)資料：

（一）竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料；

（二）共用設(shè)施設(shè)備清單及其安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料；

（三）供水、供氣、供熱、供電、通信、有線電視等準(zhǔn)許使用文件；

（四）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；

（五）承接查驗(yàn)所必需的其他資料。

未能全部移交前款所列資料的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)列出未移交資料的詳細(xì)清單并書面承諾補(bǔ)交的具體時(shí)限。

第十一條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自住宅小區(qū)竣工驗(yàn)收合格之日起三十日內(nèi)，與相關(guān)專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位辦理專業(yè)經(jīng)營(yíng)設(shè)施設(shè)備以及相關(guān)管線移交管理手續(xù)。專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位應(yīng)當(dāng)接收并承擔(dān)維護(hù)管理責(zé)任。

物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)配合專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位依法做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專業(yè)經(jīng)營(yíng)設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)等工作。

第十二條　業(yè)主身份以及建筑面積的確認(rèn)，以不動(dòng)產(chǎn)登記簿或者其他能夠證明其權(quán)屬的合法有效證件為依據(jù)。

建設(shè)單位或者前期物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)將業(yè)主入住情況以書面方式及時(shí)報(bào)告街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。

第十三條　業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉產(chǎn)生，由五至十五人的單數(shù)組成。業(yè)主委員會(huì)成員應(yīng)當(dāng)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主擔(dān)任，每屆任期一般不超過五年，可連選連任。

業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起七日內(nèi)召開首次會(huì)議，在業(yè)主委員會(huì)成員中推選主任、副主任。

第十四條　業(yè)主委員會(huì)任期屆滿前九十日，應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議進(jìn)行換屆選舉。

業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在換屆后五日內(nèi)將印章、檔案資料以及屬于全體業(yè)主共有的財(cái)物等，移交給新一屆業(yè)主委員會(huì)；不及時(shí)移交的，經(jīng)新一屆業(yè)主委員會(huì)提出，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府協(xié)調(diào)督促移交。新一屆業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主通報(bào)上述交接情況，接受業(yè)主監(jiān)督。

第十五條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)車位、車庫不足，需要增設(shè)的，在不占用消防通道、城鎮(zhèn)公共道路、城市園林綠地等市政設(shè)施以及公共配套設(shè)施的前提下，召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，應(yīng)當(dāng)由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意，按照規(guī)定辦理相關(guān)手續(xù)后，方可增設(shè)。

第十六條 按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定無需辦理施工許可證的住宅室內(nèi)裝飾裝修，業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)在房屋裝修前將裝修方案、圖紙或者相關(guān)說明、房屋裝修安全保證書送交物業(yè)服務(wù)人；未選聘物業(yè)服務(wù)人的，應(yīng)當(dāng)報(bào)送街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。

物業(yè)服務(wù)人或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)將裝修工程的禁止行為、注意事項(xiàng)一次性告知業(yè)主或者物業(yè)使用人。

第十七條 管理規(guī)約、臨時(shí)管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)和違反規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定。

業(yè)主或者物業(yè)使用人封閉陽臺(tái)以及安裝空調(diào)外機(jī)、防盜網(wǎng)、太陽能熱水器等設(shè)施，應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)、管理規(guī)約、臨時(shí)管理規(guī)約等相關(guān)規(guī)定�！�

第十八條 物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)自訂立或者變更物業(yè)服務(wù)合同之日起十五日內(nèi)，向縣（市）區(qū)物業(yè)行政主管部門備案并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示，業(yè)主有權(quán)進(jìn)行查閱和復(fù)制。

物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同約定的標(biāo)準(zhǔn)提供物業(yè)服務(wù)，不得減少服務(wù)內(nèi)容、降低服務(wù)質(zhì)量。

物業(yè)服務(wù)人可以聘請(qǐng)專業(yè)性服務(wù)組織或者其他第三人承擔(dān)設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)、清潔衛(wèi)生、園林綠化、房屋修繕和秩序維護(hù)等專項(xiàng)服務(wù)。但不得將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)服務(wù)轉(zhuǎn)委托給第三人，或者將全部物業(yè)服務(wù)支解后分別轉(zhuǎn)委托給第三人。

第十九條 物業(yè)服務(wù)合同終止，原物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)按時(shí)辦理退出手續(xù)，履行下列交接義務(wù)：

（一）移交保管的物業(yè)檔案、服務(wù)檔案；

（二）提供物業(yè)服務(wù)期間形成的有關(guān)物業(yè)以及設(shè)施設(shè)備改造、維修、運(yùn)行、保養(yǎng)的有關(guān)資料；

（三）交還物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備、物業(yè)服務(wù)用房等資產(chǎn)和相關(guān)設(shè)施，以及物業(yè)服務(wù)所必須的相關(guān)資料；

（四）結(jié)清預(yù)收、代收和預(yù)付、代付的有關(guān)費(fèi)用；

（五）法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定的其他事項(xiàng)。

第二十條　已竣工尚未出售或者尚未交付的物業(yè)，物業(yè)費(fèi)由建設(shè)單位承擔(dān)。已交付的物業(yè)，物業(yè)費(fèi)由業(yè)主承擔(dān)，建設(shè)單位與業(yè)主另有約定的除外。

業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)費(fèi)，物業(yè)服務(wù)人已經(jīng)按照約定和相關(guān)規(guī)定提供服務(wù)的，業(yè)主不得以未接受或者無需接受物業(yè)服務(wù)為由拒交物業(yè)費(fèi)。

第二十一條　物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)按照相關(guān)規(guī)定對(duì)物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)和質(zhì)量要求，收費(fèi)項(xiàng)目、標(biāo)準(zhǔn)和方式等進(jìn)行公示，不得擅自擴(kuò)大收費(fèi)范圍、提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)或者重復(fù)收費(fèi)。

物業(yè)服務(wù)人不得采取停止供電、供水、供熱、供氣以及限制業(yè)主進(jìn)出小區(qū)、入戶、使用電梯、車輛進(jìn)出車位等方式催交物業(yè)費(fèi)。

第二十二條 物業(yè)保修期滿后，業(yè)主專有部分出現(xiàn)危害安全、影響觀瞻、妨礙公共利益以及其他影響物業(yè)正常使用情形時(shí)，業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)及時(shí)維修、養(yǎng)護(hù)，相關(guān)業(yè)主和物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)給予配合。

電梯等屬于業(yè)主共有的特種設(shè)備，應(yīng)當(dāng)按照特種設(shè)備管理有關(guān)規(guī)定，委托具有相應(yīng)資質(zhì)的專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行定期檢驗(yàn)、檢測(cè)和維護(hù)。

第二十三條　業(yè)主或者物業(yè)使用人長(zhǎng)期空置物業(yè)的，應(yīng)當(dāng)告知物業(yè)服務(wù)人，與其就專有部分的維修、養(yǎng)護(hù)、管理等事項(xiàng)進(jìn)行協(xié)商約定，并在出行前與回歸后，通知燃?xì)饨?jīng)營(yíng)單位入戶安全檢查。

第二十四條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)在辦理房屋入住手續(xù)前交存首期維修資金。未按照規(guī)定交存首期維修資金的，建設(shè)單位不得將房屋交付買受人。

首期維修資金按照業(yè)主所擁有物業(yè)的建筑面積交存，每平方米建筑面積交存數(shù)額為本市建筑安裝工程每平方米造價(jià)的百分之五。

第二十五條 維修資金用于房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造，不得挪作他用。

房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修和更新、改造費(fèi)用，按照約定分?jǐn)�；沒有約定或者約定不明確的，按照業(yè)主專有部分面積所占比例分?jǐn)偂?br>
第二十六條 維修資金的使用，應(yīng)當(dāng)遵循方便快捷、公開透明、受益人和負(fù)擔(dān)人相一致的原則，并接受維修資金列支范圍內(nèi)的業(yè)主監(jiān)督。

提出維修資金使用申請(qǐng)的，應(yīng)當(dāng)對(duì)所提交材料的真實(shí)性、合法性、有效性負(fù)責(zé)，因隱瞞真實(shí)情況或者提供虛假材料給相關(guān)業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)相應(yīng)法律責(zé)任。

第二十七條　業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)管理委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)人、專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位、建設(shè)單位之間因物業(yè)管理發(fā)生爭(zhēng)議的，應(yīng)當(dāng)協(xié)商解決；協(xié)商不成的，可以向物業(yè)行政主管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議申請(qǐng)調(diào)解，也可以依法提起訴訟或者申請(qǐng)仲裁。

第二十八條 違反本條例規(guī)定，建設(shè)單位未通過招投標(biāo)或者未經(jīng)批準(zhǔn)擅自采用協(xié)議方式選聘前期物業(yè)服務(wù)人的，由縣（市）區(qū)物業(yè)行政主管部門責(zé)令限期改正，給予警告，可以并處三萬元以上十萬元以下罰款。

第二十九條 違反本條例規(guī)定，建設(shè)單位未與相關(guān)專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位辦理移交管理手續(xù)的，由縣（市）區(qū)物業(yè)行政主管部門責(zé)令限期改正；逾期未改正的，處一萬元以上三萬元以下罰款。

第三十條 違反本條例規(guī)定，物業(yè)服務(wù)人減少服務(wù)內(nèi)容、降低服務(wù)質(zhì)量的，由縣（市）區(qū)物業(yè)行政主管部門責(zé)令限期改正；逾期未改正的，處五千元以上二萬元以下罰款。

第三十一條 法律、法規(guī)對(duì)物業(yè)管理有規(guī)定的，從其規(guī)定。

第三十二條 業(yè)主依法決定對(duì)物業(yè)管理區(qū)域?qū)嵤┳孕泄芾�、社區(qū)服務(wù)機(jī)構(gòu)代行管理或者企業(yè)事業(yè)單位自行管理，以及非住宅物業(yè)管理，參照本條例執(zhí)行。

第三十三條 本條例自2024年8月1日起施行。2018年11月27日齊齊哈爾市第十六屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第十八次會(huì)議通過的《齊齊哈爾市物業(yè)管理?xiàng)l例》同時(shí)廢止。