浙江省麗水市人大常委會(huì)

麗水市物業(yè)管理?xiàng)l例

（2019年1月15日麗水市第四屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第十四次會(huì)議通過(guò) 2019年3月28日浙江省第十三屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第十一次會(huì)議批準(zhǔn) 根據(jù)2024年5月31日麗水市第五屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第十九次會(huì)議決定修改 2024年7月26日浙江省第十四屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第十一次會(huì)議批準(zhǔn)修改決定）

目 錄

第一章 總則

第二章 業(yè)主組織

第三章 前期物業(yè)管理

第四章 物業(yè)管理服務(wù)

第五章 物業(yè)使用與維護(hù)

第六章 法律責(zé)任

第七章 附則

第一章 總 則

第一條 為了規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)物業(yè)管理各方的合法權(quán)益，保障物業(yè)的安全和合理使用，營(yíng)造良好的人居環(huán)境，根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》、國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《浙江省物業(yè)管理?xiàng)l例》等有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合本市實(shí)際，制定本條例。

第二條 本條例適用于本市行政區(qū)域內(nèi)住宅物業(yè)管理及其監(jiān)督管理活動(dòng)。

本條例所稱(chēng)物業(yè)管理，是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)服務(wù)人或者自行管理的方式，對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的房屋以及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。

第三條 本市物業(yè)管理納入基層社會(huì)治理體系，遵循黨委領(lǐng)導(dǎo)、政府監(jiān)管、業(yè)主自治、多方參與、協(xié)商共建的原則，倡導(dǎo)誠(chéng)信友善、公平公開(kāi)、專(zhuān)業(yè)服務(wù)、智慧共享、和睦共治的理念，健全黨建引領(lǐng)下的居（村）民委員會(huì)、業(yè)主組織、物業(yè)服務(wù)人等多方參與的協(xié)調(diào)運(yùn)行機(jī)制。

倡導(dǎo)綠色智慧管理理念，鼓勵(lì)采用新技術(shù)、新方法提高物業(yè)管理和服務(wù)水平，推進(jìn)智慧社區(qū)建設(shè)。

第四條 市、縣（市、區(qū)）人民政府應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理納入現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展規(guī)劃、社區(qū)治理體系，建立和完善專(zhuān)業(yè)化、規(guī)范化的物業(yè)管理機(jī)制，對(duì)街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）開(kāi)展物業(yè)管理指導(dǎo)監(jiān)督的工作經(jīng)費(fèi)給予保障。

市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門(mén)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)市物業(yè)主管部門(mén)）負(fù)責(zé)本市行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的指導(dǎo)和監(jiān)督管理工作，制定全市物業(yè)管理活動(dòng)的相關(guān)制度和示范文本，建設(shè)推廣物業(yè)管理信息平臺(tái)，健全物業(yè)資料移交保管制度，指導(dǎo)和監(jiān)督物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)誠(chéng)信體系建設(shè)等工作。

各縣（市、區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門(mén)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)縣級(jí)物業(yè)主管部門(mén)）負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作，指導(dǎo)街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）開(kāi)展相關(guān)工作，建立物業(yè)服務(wù)人綜合評(píng)價(jià)制度，組織開(kāi)展業(yè)務(wù)培訓(xùn)。

發(fā)展和改革、市場(chǎng)監(jiān)督管理、綜合行政執(zhí)法、自然資源和規(guī)劃、生態(tài)環(huán)境、應(yīng)急管理、公安、財(cái)政等部門(mén)應(yīng)當(dāng)在各自職責(zé)范圍內(nèi)，依法加強(qiáng)物業(yè)管理的監(jiān)督管理工作，建立違法行為投訴、處理和回復(fù)制度，依法及時(shí)處理物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的違法行為。

第五條 街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）指導(dǎo)本轄區(qū)內(nèi)的業(yè)主成立和選舉業(yè)主組織，協(xié)助監(jiān)督業(yè)主組織依法開(kāi)展活動(dòng)，協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)治理、社區(qū)建設(shè)的關(guān)系，調(diào)解物業(yè)管理糾紛。

居（村）民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)協(xié)助街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）做好物業(yè)管理有關(guān)工作。

第六條 物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)行業(yè)自律管理，建立和完善自律懲戒、行業(yè)調(diào)解等制度，推進(jìn)物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)，組織開(kāi)展業(yè)務(wù)培訓(xùn)，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)人依法誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)和行業(yè)健康有序發(fā)展。

第七條 本市建立健全人民調(diào)解、行業(yè)調(diào)解、行政調(diào)解、司法調(diào)解等銜接聯(lián)動(dòng)的物業(yè)糾紛多元化解機(jī)制，加強(qiáng)物業(yè)糾紛源頭治理。

第二章 業(yè)主組織

第八條 業(yè)主大會(huì)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成，一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域設(shè)立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。

分期開(kāi)發(fā)建設(shè)的物業(yè)，共有物業(yè)部分能夠分割并獨(dú)立使用的，可以劃定為不同的物業(yè)管理區(qū)域，分別設(shè)立業(yè)主大會(huì)。

第九條 符合業(yè)主大會(huì)成立條件的，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)在收到建設(shè)單位或者業(yè)主提出籌備業(yè)主大會(huì)的書(shū)面報(bào)告之日起六十日內(nèi)，指導(dǎo)業(yè)主成立業(yè)主大會(huì)籌備組（以下簡(jiǎn)稱(chēng)籌備組），籌備召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議�？h級(jí)物業(yè)主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)對(duì)業(yè)主籌備召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議給予業(yè)務(wù)指導(dǎo)。

籌備組由業(yè)主和建設(shè)單位、街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、居（村）民委員會(huì)的人員組成，建設(shè)單位未派員參加籌備組的，不影響籌備組的成立。

籌備組一般由五至十三名單數(shù)成員組成，其中業(yè)主人數(shù)不低于籌備組總?cè)藬?shù)的百分之五十。參加籌備組的業(yè)主由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）或者居（村）民委員會(huì)組織業(yè)主推薦或者自薦產(chǎn)生。籌備組組長(zhǎng)由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）或者居（村）民委員會(huì)的人員擔(dān)任。

籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起三日內(nèi)，將成員名單在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示，公示時(shí)間不得少于七日。業(yè)主對(duì)成員名單有異議的，由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）協(xié)調(diào)解決。

第十條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)及時(shí)收集整理項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)資料，各類(lèi)施工及采購(gòu)合同，竣工圖紙，設(shè)施設(shè)備清單及安裝使用和維護(hù)保養(yǎng)技術(shù)資料，供水、供電、供熱、通信、有線電視等準(zhǔn)許使用文件，物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說(shuō)明資料，管理用房配置清單，房屋以及建筑面積清冊(cè)，業(yè)主名冊(cè)等物業(yè)管理所需要的資料，并制作兩份副本，在辦理產(chǎn)權(quán)初始登記前，將資料原件移交給縣（市、區(qū)）城建檔案館保管。

第十一條 籌備組應(yīng)當(dāng)做好以下籌備工作：

（一）確認(rèn)業(yè)主身份，確定業(yè)主人數(shù)、所擁有的專(zhuān)有部分面積，以及業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán)數(shù)；

（二）確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)的時(shí)間、地點(diǎn)、形式和內(nèi)容;

（三）草擬管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則等草案；

（四）依法確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決規(guī)則；

（五）制定業(yè)主委員會(huì)委員候選人產(chǎn)生辦法，確定業(yè)主委員會(huì)委員候選人名單；

（六）制定業(yè)主委員會(huì)選舉辦法；

（七）召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的其他準(zhǔn)備工作。

前款內(nèi)容應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)十五日前在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示，公示時(shí)間不得少于七日。業(yè)主對(duì)公示內(nèi)容有異議的，籌備組應(yīng)當(dāng)記錄并在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)前作出答復(fù)。

第十二條 首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的籌備經(jīng)費(fèi)由建設(shè)單位按照物業(yè)總建筑面積每平方米一元且總額不少于五萬(wàn)元的標(biāo)準(zhǔn)承擔(dān)。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在房屋竣工驗(yàn)收前，將籌備經(jīng)費(fèi)存入街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）以競(jìng)爭(zhēng)性方式選擇產(chǎn)生的銀行賬戶(hù)。

籌備經(jīng)費(fèi)應(yīng)當(dāng)獨(dú)立建賬、專(zhuān)款專(zhuān)用，主要用于首次業(yè)主大會(huì)籌備及會(huì)議期間所需的辦公用品、資料印刷、會(huì)務(wù)、交通、通訊等必要支出。

籌備組成立后，可以編制籌備經(jīng)費(fèi)支出預(yù)算，經(jīng)籌備組全體成員簽字后書(shū)面向街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）申請(qǐng)預(yù)支籌備經(jīng)費(fèi)，預(yù)支額度一般不超過(guò)籌備經(jīng)費(fèi)總額的百分之六十。街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)在接到申請(qǐng)后三個(gè)工作日內(nèi)，核實(shí)并劃撥籌備經(jīng)費(fèi)預(yù)支款。

首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)后，籌備組應(yīng)當(dāng)向全體業(yè)主公示籌備經(jīng)費(fèi)的使用情況，預(yù)支經(jīng)費(fèi)的應(yīng)當(dāng)及時(shí)申請(qǐng)核銷(xiāo)。籌備經(jīng)費(fèi)結(jié)余部分的使用由業(yè)主大會(huì)決定。

第十三條 首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)自籌備組成立之日起九十日內(nèi)召開(kāi)，表決通過(guò)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、管理規(guī)約，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。

籌備組應(yīng)當(dāng)自業(yè)主委員會(huì)產(chǎn)生之日起十日內(nèi)向業(yè)主委員會(huì)移交全部資料和籌備經(jīng)費(fèi)余額，移交完畢后籌備組自動(dòng)解散。

首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議未能表決通過(guò)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、管理規(guī)約的，籌備組的工作期限延長(zhǎng)九十日；到期仍未表決通過(guò)的，籌備組予以解散，由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）指導(dǎo)業(yè)主另行成立籌備組籌備首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。

首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)成員人數(shù)低于業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定人數(shù)下限的，應(yīng)當(dāng)決定補(bǔ)選并延長(zhǎng)籌備組工作期限。到期仍未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)的，籌備組予以解散。

第十四條 對(duì)于指導(dǎo)后仍無(wú)法成立業(yè)主大會(huì)或者選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)的物業(yè)管理區(qū)域，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)及時(shí)組織成立物業(yè)管理委員會(huì)，縣級(jí)物業(yè)主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)給予業(yè)務(wù)指導(dǎo)。物業(yè)管理委員會(huì)的人員組成、產(chǎn)生辦法等按照本條例第九條關(guān)于籌備組的規(guī)定執(zhí)行。

物業(yè)管理委員會(huì)臨時(shí)代為履行業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)，推動(dòng)符合條件的物業(yè)管理區(qū)域成立業(yè)主大會(huì)、選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。

物業(yè)管理委員會(huì)應(yīng)當(dāng)維護(hù)業(yè)主合法權(quán)益，不得作出與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的活動(dòng)。

物業(yè)管理委員會(huì)的任期一般不超過(guò)兩年，期滿(mǎn)未推動(dòng)成立業(yè)主大會(huì)、選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)的，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)重新組建物業(yè)管理委員會(huì)。

物業(yè)管理委員會(huì)自業(yè)主委員會(huì)產(chǎn)生并備案之日起停止履行職責(zé)，辦理移交手續(xù)后自動(dòng)解散。

第十五條 業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)根據(jù)法律、法規(guī)或者業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定召開(kāi)定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議。

會(huì)議召集人應(yīng)當(dāng)于定期會(huì)議召開(kāi)十五日前或者臨時(shí)會(huì)議召開(kāi)七日前將會(huì)議議題及其具體內(nèi)容、時(shí)間、地點(diǎn)、方式等予以公示，并告知相關(guān)的居（村）民委員會(huì)。業(yè)主大會(huì)會(huì)議不得對(duì)未經(jīng)公示的議題進(jìn)行表決。街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、居（村）民委員會(huì)可以派代表列席業(yè)主大會(huì)會(huì)議。

業(yè)主委員會(huì)未按照規(guī)定及時(shí)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，業(yè)主可以請(qǐng)求街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）責(zé)令限期組織召開(kāi)。

第十六條 下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定，不得授權(quán)業(yè)主委員會(huì)行使：

（一）制定或者修改管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；

（二）選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員；

（三）制定共有物業(yè)和共有資金的管理與使用辦法；

（四）確定或者變更物業(yè)管理方式、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)方案，確定其他公攤費(fèi)用的收取標(biāo)準(zhǔn)；

（五）選聘、解聘物業(yè)服務(wù)人；

（六）使用物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金；

（七）籌集物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金；

（八）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；

（九）改變共有物業(yè)的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)；

（十）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。

業(yè)主共同決定事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)由專(zhuān)有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決。決定前款第七項(xiàng)至第九項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專(zhuān)有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專(zhuān)有部分面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。

業(yè)主大會(huì)的決定應(yīng)當(dāng)自作出之日起三日內(nèi)予以公示，并同時(shí)報(bào)送居（村）民委員會(huì)。

物業(yè)未全部交付的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將業(yè)主大會(huì)決定的事項(xiàng)書(shū)面告知建設(shè)單位。建設(shè)單位交付相關(guān)物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)向業(yè)主書(shū)面告知業(yè)主大會(huì)決定的事項(xiàng)。

第十七條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論、書(shū)面征求意見(jiàn)或者運(yùn)用電子信息平臺(tái)等形式召開(kāi)。采用書(shū)面征求意見(jiàn)形式的，應(yīng)當(dāng)將征求意見(jiàn)書(shū)送達(dá)每一位業(yè)主；無(wú)法送達(dá)的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。

市物業(yè)主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)建立電子信息平臺(tái)，為業(yè)主大會(huì)的召開(kāi)和討論、表決等有關(guān)事項(xiàng)提供服務(wù)，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)等單位應(yīng)當(dāng)予以協(xié)助。

在確保業(yè)主意思表示真實(shí)、有效的前提下，業(yè)主大會(huì)可以采用手機(jī)短信、微信等方式實(shí)名投票表決。

一個(gè)獨(dú)立產(chǎn)權(quán)單位登記有二個(gè)以上所有權(quán)人的，應(yīng)當(dāng)自行確定一名投票人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。

第十八條 業(yè)主代表大會(huì)根據(jù)業(yè)主大會(huì)的授權(quán)行使職責(zé)。

業(yè)主代表由業(yè)主以幢、單元、樓層等為單位按照比例推選產(chǎn)生，具體人數(shù)和名額分配按照業(yè)主總?cè)藬?shù)的一定比例確定，每推選單位至少有一名業(yè)主代表。業(yè)主代表的投票權(quán)數(shù)按其所代表的業(yè)主的投票權(quán)數(shù)計(jì)算。業(yè)主撤銷(xiāo)所推選的業(yè)主代表授權(quán)的，應(yīng)當(dāng)書(shū)面通知業(yè)主委員會(huì)，并可以另行推選業(yè)主代表。

業(yè)主代表大會(huì)作出決議后，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示，公示時(shí)間不得少于十日。公示期內(nèi)提出書(shū)面反對(duì)意見(jiàn)的業(yè)主少于業(yè)主總?cè)藬?shù)的三分之一且其專(zhuān)有部分少于建筑物總面積三分之一的，業(yè)主代表大會(huì)作出的決議生效。

成立業(yè)主代表大會(huì)的，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)物業(yè)主管部門(mén)備案。

第十九條 業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生，接受業(yè)主監(jiān)督。

業(yè)主委員會(huì)由五至十一名單數(shù)委員組成，設(shè)主任一名、副主任一至二名，由業(yè)主委員會(huì)從委員中選舉產(chǎn)生。業(yè)主委員會(huì)每屆任期三至五年，委員可以連選連任。業(yè)主委員會(huì)具體人數(shù)和任期由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則確定。

業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)由本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)、具有一定組織能力的業(yè)主擔(dān)任。鼓勵(lì)符合條件的中國(guó)共產(chǎn)黨黨員、人大代表、政協(xié)委員以及具有財(cái)會(huì)、管理、法律等專(zhuān)業(yè)知識(shí)的人員積極參選業(yè)主委員會(huì)委員，充分發(fā)揮退休老黨員、老干部、老職工等的作用。

縣級(jí)物業(yè)主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)探索建立業(yè)主委員會(huì)管理制度，并制定激勵(lì)政策，對(duì)在基層社會(huì)治理中表現(xiàn)突出的業(yè)主委員會(huì)成員進(jìn)行褒揚(yáng)或者獎(jiǎng)勵(lì)。

第二十條 業(yè)主大會(huì)可以設(shè)立業(yè)主委員會(huì)候補(bǔ)委員，候補(bǔ)委員人數(shù)不得超過(guò)業(yè)主委員會(huì)委員人數(shù)的百分之五十，其選舉產(chǎn)生規(guī)則、任職資格和職務(wù)終止規(guī)則與委員相同。

業(yè)主委員會(huì)委員出缺時(shí)，由候補(bǔ)委員按照得票多少依次遞補(bǔ)并予以公示，同時(shí)向縣級(jí)物業(yè)主管部門(mén)備案。

當(dāng)按照前款規(guī)定遞補(bǔ)后，業(yè)主委員會(huì)委員人數(shù)低于原有人數(shù)的百分之五十的，應(yīng)當(dāng)報(bào)告街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）按照本條例規(guī)定的換屆改選程序重新選舉業(yè)主委員會(huì)。

第二十一條 縣級(jí)物業(yè)主管部門(mén)接受業(yè)主委員會(huì)備案后，對(duì)備案材料齊全的，應(yīng)當(dāng)發(fā)放備案證明。

業(yè)主委員會(huì)設(shè)立業(yè)主共有資金賬戶(hù)，可以繼續(xù)使用籌備經(jīng)費(fèi)賬戶(hù)；不使用籌備經(jīng)費(fèi)賬戶(hù)的，也可以持備案證明向金融機(jī)構(gòu)申請(qǐng)開(kāi)立賬戶(hù)。屬于業(yè)主共有的資金和共有物業(yè)經(jīng)營(yíng)收益，不得以個(gè)人和其他單位的名義進(jìn)行存儲(chǔ)和管理。

第二十二條 業(yè)主委員會(huì)履行下列職責(zé)：

（一）執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和決議；

（二）召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，向業(yè)主大會(huì)報(bào)告履職和財(cái)務(wù)收支情況，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公布，接受業(yè)主詢(xún)問(wèn)或者質(zhì)詢(xún)；

（三）擬訂物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)部管理制度以及共有物業(yè)、共有資金的管理與使用方案；

（四）擬訂物業(yè)服務(wù)人選聘方案，物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)以及收費(fèi)方案或者其他公攤費(fèi)用的收取標(biāo)準(zhǔn)方案；

（五）組織籌集和監(jiān)督使用物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金，以及管理共用設(shè)施設(shè)備；

（六）代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘或者續(xù)聘的物業(yè)服務(wù)人簽訂物業(yè)服務(wù)合同，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)人履行物業(yè)服務(wù)合同；

（七）制作和保管會(huì)議記錄、業(yè)主以及業(yè)主代表名冊(cè)、業(yè)主委員會(huì)選舉以及備案材料、共有物業(yè)檔案、會(huì)計(jì)憑證、會(huì)計(jì)賬簿、財(cái)務(wù)報(bào)表等有關(guān)文件和工作檔案，并接受業(yè)主查詢(xún)；

（八）及時(shí)了解業(yè)主、非業(yè)主使用人的意見(jiàn)和建議，督促業(yè)主、非業(yè)主使用人遵守管理規(guī)約、交納物業(yè)管理費(fèi)以及其他費(fèi)用，調(diào)解因物業(yè)使用、維護(hù)和管理產(chǎn)生的糾紛；

（九）按照業(yè)主大會(huì)決定或者業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則聘請(qǐng)執(zhí)行秘書(shū)、財(cái)務(wù)人員；

（十）配合街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、居（村）民委員會(huì)做好物業(yè)管理區(qū)域的社區(qū)建設(shè)工作；

（十一）法律、法規(guī)規(guī)定或者業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。

業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)于會(huì)議召開(kāi)三日前，將業(yè)主委員會(huì)會(huì)議的內(nèi)容和議程在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示，聽(tīng)取業(yè)主和非業(yè)主使用人的意見(jiàn)和建議。

第二十三條 業(yè)主委員會(huì)委員不得有下列行為：

（一）阻撓、妨礙業(yè)主大會(huì)行使職權(quán)或者拒不執(zhí)行業(yè)主大會(huì)決定；

（二）擅自動(dòng)用物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金、業(yè)主共有收益，或者侵占、挪用業(yè)主共有財(cái)物；

（三）利用職務(wù)上的便利，索取或者非法收受物業(yè)服務(wù)企業(yè)、有利害關(guān)系的單位或者個(gè)人提供的利益或者報(bào)酬，接受減免物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或者其他費(fèi)用，或者牟取可能妨礙公正履行職務(wù)的其他利益；

（四）泄露業(yè)主資料或者將業(yè)主資料用于與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的活動(dòng)；

（五）與本業(yè)主委員會(huì)訂立商業(yè)合同或者進(jìn)行交易；

（六）向?yàn)楸疚飿I(yè)管理區(qū)域提供服務(wù)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)承攬業(yè)務(wù)、銷(xiāo)售商品；

（七）違反業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則或者未經(jīng)業(yè)主大會(huì)授權(quán)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同，或者違規(guī)使用業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)印章；

（八）弄虛作假，隱瞞事實(shí)真相，轉(zhuǎn)移、隱匿、篡改、毀棄或者拖延、拒絕提供有關(guān)資料；

（九）其他損害業(yè)主共同利益或者可能妨礙公正履職的行為。

第二十四條 具有下列情形之一的業(yè)主委員會(huì)委員職務(wù)自行終止，由業(yè)主委員會(huì)確認(rèn)并予以公告：

（一）不再是本物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主的；

（二）喪失民事行為能力的；

（三）以書(shū)面形式向業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)提出辭職之日起滿(mǎn)一個(gè)月的；

（四）法律、法規(guī)和管理規(guī)約規(guī)定的其他情形。

業(yè)主委員會(huì)委員有下列情形之一的，由百分之二十以上投票權(quán)數(shù)的業(yè)主提議或者符合業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定條件的，業(yè)主大會(huì)可以決定是否終止其委員職務(wù)；決定終止的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)予以公告：

（一）因健康或者犯罪被限制人身自由等原因無(wú)法履行職責(zé)的；

（二）拒不召集業(yè)主委員會(huì)會(huì)議的；

（三）一年內(nèi)累計(jì)缺席業(yè)主委員會(huì)會(huì)議總次數(shù)一半以上的；

（四）違反本條例第二十三條禁止性規(guī)定的；

（五）因其他原因不宜繼續(xù)擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)委員的。

第二十五條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定以及業(yè)主大會(huì)決定召開(kāi)會(huì)議。經(jīng)三分之一以上業(yè)主委員會(huì)委員提議，應(yīng)當(dāng)在七日內(nèi)召開(kāi)業(yè)主委員會(huì)會(huì)議。

業(yè)主委員會(huì)會(huì)議由主任召集和主持。主任因故不能履行職責(zé)時(shí)，由副主任召集和主持。主任、副主任無(wú)正當(dāng)理由不召集業(yè)主委員會(huì)會(huì)議的，由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）指定一名委員召集和主持業(yè)主委員會(huì)會(huì)議。

業(yè)主委員會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)有過(guò)半數(shù)委員出席，作出決定時(shí)應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體委員過(guò)半數(shù)簽字同意。業(yè)主委員會(huì)委員不得委托代理人參加會(huì)議。候補(bǔ)委員有權(quán)列席業(yè)主委員會(huì)會(huì)議，但不具有表決權(quán)。

業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)建立會(huì)議記錄制度。會(huì)議記錄須由出席會(huì)議的業(yè)主委員會(huì)委員簽字。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)妥善保管會(huì)議記錄。

業(yè)主委員會(huì)在職權(quán)范圍內(nèi)作出的決定，對(duì)全體業(yè)主具有約束力，并應(yīng)當(dāng)在作出決定之日起三日內(nèi)，將會(huì)議情況以及決定事項(xiàng)予以公示。

第二十六條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在任期屆滿(mǎn)二個(gè)月前，向所在地的街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）書(shū)面報(bào)告屆滿(mǎn)日期等情況，并按照議事規(guī)則組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議，進(jìn)行換屆選舉。街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)派員指導(dǎo)。

業(yè)主委員會(huì)不按期組織換屆選舉或者業(yè)主委員會(huì)任期內(nèi)委員人數(shù)不足總數(shù)二分之一時(shí)，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)業(yè)主進(jìn)行換屆選舉。

任期屆滿(mǎn)前二個(gè)月至新一屆業(yè)主委員會(huì)選舉產(chǎn)生前，業(yè)主委員會(huì)不得就選聘、解聘物業(yè)服務(wù)人等共同管理事項(xiàng)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì)會(huì)議。

第二十七條 業(yè)主委員會(huì)任期屆滿(mǎn)或者因缺額等原因在任期內(nèi)終止的，應(yīng)當(dāng)自任期屆滿(mǎn)或者終止之日起十日內(nèi)，將其保管的財(cái)務(wù)資料、業(yè)主名冊(cè)、會(huì)議記錄等檔案資料、印章以及其他屬于全體業(yè)主共有的財(cái)物，移交給新一屆業(yè)主委員會(huì)。尚未選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會(huì)的，應(yīng)當(dāng)移交給所在地街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）。

第二十八條 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)等業(yè)主組織的日常工作經(jīng)費(fèi)由全體業(yè)主承擔(dān)，可以從共有物業(yè)經(jīng)營(yíng)收益中列支，也可以由全體業(yè)主分?jǐn)�。工作�?jīng)費(fèi)的籌集、管理和使用由業(yè)主大會(huì)具體規(guī)定。

業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)于每年三月底前在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示上一年度業(yè)主組織工作經(jīng)費(fèi)使用情況，接受業(yè)主的監(jiān)督。

第二十九條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)建立規(guī)范的財(cái)務(wù)管理制度。

管理規(guī)約或者業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則可以約定聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)業(yè)主委員會(huì)的工作經(jīng)費(fèi)和共有物業(yè)經(jīng)營(yíng)收益等收支情況進(jìn)行審計(jì)。鼓勵(lì)開(kāi)展業(yè)主委員會(huì)換屆審計(jì)和業(yè)主委員會(huì)主任離任審計(jì)。

業(yè)主對(duì)共有物業(yè)經(jīng)營(yíng)收益、業(yè)主組織工作經(jīng)費(fèi)、物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金的收支情況有異議的，可以要求查詢(xún)有關(guān)財(cái)務(wù)賬簿。經(jīng)已經(jīng)交付使用物業(yè)專(zhuān)有部分占已經(jīng)交付使用總建筑面積百分之二十以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)百分之二十以上的業(yè)主提出審計(jì)的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)委托專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行審計(jì)。

審計(jì)結(jié)果應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告。

第三十條 業(yè)主大會(huì)可以設(shè)立業(yè)主監(jiān)督委員會(huì)，對(duì)業(yè)主委員會(huì)履職情況、共有物業(yè)經(jīng)營(yíng)收益收支情況進(jìn)行監(jiān)督。監(jiān)督委員會(huì)委員選舉辦法、任期等由業(yè)主大會(huì)按照本條例有關(guān)業(yè)主委員會(huì)委員的相關(guān)規(guī)定在業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中確定。

設(shè)立業(yè)主監(jiān)督委員會(huì)的，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)物業(yè)主管部門(mén)備案。

第三十一條 經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，物業(yè)管理區(qū)域可以在街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、居（村）民委員會(huì)的監(jiān)督指導(dǎo)下，由業(yè)主自行管理。

實(shí)行自行管理的，應(yīng)當(dāng)將下列事項(xiàng)提交業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決：

（一）自行管理的執(zhí)行機(jī)構(gòu)；

（二）自行管理的內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)、費(fèi)用和期限；

（三）聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)的方案；

（四）其他有關(guān)自行管理的內(nèi)容。

由業(yè)主自行管理的物業(yè)管理區(qū)域的其他事項(xiàng)按照本條例相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第三章 前期物業(yè)管理

第三十二條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在取得商品房預(yù)售許可證前，依法通過(guò)公開(kāi)招投標(biāo)方式選聘前期物業(yè)服務(wù)人。物業(yè)管理區(qū)域總建筑面積小于五萬(wàn)平方米或者投標(biāo)人少于三個(gè)的，經(jīng)縣級(jí)物業(yè)主管部門(mén)同意，可以采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)人。

建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將前期物業(yè)服務(wù)合同、臨時(shí)管理規(guī)約報(bào)縣級(jí)物業(yè)主管部門(mén)備案。前期物業(yè)服務(wù)合同和臨時(shí)管理規(guī)約由建設(shè)單位參照市物業(yè)主管部門(mén)制定的示范文本制定。建設(shè)單位對(duì)示范文本作出修改的，不得減損業(yè)主的合法權(quán)益。

建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在與物業(yè)服務(wù)人簽訂合同后，向其移交本條例第十條規(guī)定中的物業(yè)管理資料副本一份。

分期開(kāi)發(fā)的物業(yè)劃定為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域的，其前期物業(yè)管理招投標(biāo)應(yīng)當(dāng)以全部物業(yè)管理區(qū)域?yàn)榉秶��?br>
第三十三條 前期物業(yè)管理期間，物業(yè)服務(wù)人退出物業(yè)管理區(qū)域的，應(yīng)當(dāng)于退出物業(yè)管理區(qū)域三個(gè)月前在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置向全體業(yè)主公告，并書(shū)面告知街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）和居（村）民委員會(huì)。

第三十四條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)就前期物業(yè)服務(wù)的啟動(dòng)經(jīng)費(fèi)進(jìn)行約定，用于物業(yè)管理用房裝修、辦公設(shè)施以及相關(guān)設(shè)備購(gòu)置等。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向全體業(yè)主公示前期物業(yè)服務(wù)啟動(dòng)經(jīng)費(fèi)的使用情況，退出物業(yè)管理項(xiàng)目時(shí)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主委員會(huì)移交。

第三十五條 建設(shè)單位組織項(xiàng)目工程驗(yàn)收和分戶(hù)驗(yàn)收時(shí)，應(yīng)當(dāng)邀請(qǐng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)參加。

物業(yè)服務(wù)人承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)檢查和驗(yàn)收。在現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)過(guò)程中和辦理承接手續(xù)時(shí)，可以聘請(qǐng)相關(guān)專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)協(xié)助，邀請(qǐng)縣級(jí)物業(yè)主管部門(mén)、街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、部分業(yè)主參加，并接受其監(jiān)督。物業(yè)承接查驗(yàn)的費(fèi)用由建設(shè)單位承擔(dān)，但前期物業(yè)服務(wù)合同另有約定的除外。

建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依法向物業(yè)服務(wù)人移交物業(yè)承接查驗(yàn)資料兩份，其中一份由物業(yè)服務(wù)人建立檔案、妥善保管，另一份在業(yè)主委員會(huì)成立后十日內(nèi)向其移交。

第三十六條 承接查驗(yàn)后，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)與建設(shè)單位簽訂物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議，對(duì)物業(yè)承接查驗(yàn)基本情況、存在問(wèn)題、解決方法及其時(shí)限、違約責(zé)任等事項(xiàng)作出明確約定。

物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)將承接查驗(yàn)的結(jié)果在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告。

第三十七條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定的地上總建筑面積的比例配置物業(yè)管理用房。城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門(mén)批建為商業(yè)或者辦公用途的地下部分建筑面積應(yīng)當(dāng)計(jì)入地上總建筑面積計(jì)算基數(shù)。

物業(yè)管理用房的面積和具體位置應(yīng)當(dāng)在建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案審查時(shí)征求縣級(jí)物業(yè)主管部門(mén)的意見(jiàn)，在審定的建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案中確定，不得任意調(diào)整。

物業(yè)管理用房應(yīng)當(dāng)集中配置。物業(yè)管理區(qū)域總建筑面積在十萬(wàn)平方米以下的，物業(yè)管理用房不得超過(guò)兩處；總建筑面積超過(guò)十萬(wàn)平方米的，物業(yè)管理用房不得超過(guò)三處。每處物業(yè)管理用房建筑面積不得少于二十平方米。

物業(yè)管理用房應(yīng)當(dāng)是地面以上的房屋，安排在物業(yè)管理區(qū)域中心區(qū)域或者主要出入口附近。未配置電梯的物業(yè)管理用房所在樓層不得高于三層，獨(dú)棟的物業(yè)管理用房除外。

第四章 物業(yè)管理服務(wù)

第三十八條 物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同簽訂之日起十五日內(nèi)將合同副本報(bào)縣級(jí)物業(yè)主管部門(mén)備案。

物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定提供相應(yīng)的服務(wù)，并遵守下列規(guī)定：

（一）提供的物業(yè)服務(wù)符合國(guó)家、省和本市規(guī)定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范；

（二）及時(shí)向業(yè)主、非業(yè)主使用人告知安全合理使用物業(yè)的注意事項(xiàng)；

（三）定期聽(tīng)取業(yè)主的意見(jiàn)和建議，改進(jìn)和完善服務(wù)；

（四）制定安全防范應(yīng)急預(yù)案，及時(shí)采取措施應(yīng)對(duì)突發(fā)事件，并按照有關(guān)規(guī)定及時(shí)向有關(guān)行政機(jī)關(guān)以及專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位報(bào)告；

（五）建立和落實(shí)消防安全管理制度；

（六）協(xié)助行政機(jī)關(guān)做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的管理工作；

（七）接受居（村）民委員會(huì)監(jiān)督指導(dǎo)，配合做好社區(qū)管理相關(guān)工作；

（八）法律、法規(guī)規(guī)定的其他事項(xiàng)。

鼓勵(lì)有條件的物業(yè)服務(wù)人向業(yè)主提供養(yǎng)老、托幼、家政、文化、體育等物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)項(xiàng)目，并按照有關(guān)規(guī)定申請(qǐng)相應(yīng)優(yōu)惠扶持政策�？h級(jí)人民政府相關(guān)主管部門(mén)和街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、居（村）民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)予以指導(dǎo)、協(xié)助。

第三十九條 物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)將下列信息在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公布：

（一）物業(yè)服務(wù)人的營(yíng)業(yè)執(zhí)照、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人的基本情況、聯(lián)系方式、物業(yè)服務(wù)投訴電話；

（二）物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)方式等；

（三）電梯、消防等專(zhuān)項(xiàng)設(shè)施設(shè)備的日常維修保養(yǎng)單位的名稱(chēng)、資質(zhì)、聯(lián)系方式、維保方案和應(yīng)急處置方案等；

（四）房屋裝飾裝修和使用過(guò)程中的結(jié)構(gòu)變動(dòng)等安全事項(xiàng)；

（五）其他應(yīng)當(dāng)公布的信息。

物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)于每年第一季度公布上一年度物業(yè)合同的履行情況、公共水電費(fèi)用的分?jǐn)偳闆r，由物業(yè)服務(wù)人負(fù)責(zé)實(shí)施的維修項(xiàng)目中物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金的使用情況和共有物業(yè)以及相關(guān)場(chǎng)地經(jīng)營(yíng)所得的收支情況。

業(yè)主對(duì)公布內(nèi)容有異議的，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)予以答復(fù)。

第四十條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開(kāi)以及費(fèi)用與服務(wù)質(zhì)量相適應(yīng)的原則，由物業(yè)服務(wù)合同雙方參考有關(guān)物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)、技術(shù)規(guī)范等因素在物業(yè)服務(wù)合同中約定。合同中應(yīng)當(dāng)明確電梯維修維護(hù)、消防設(shè)施維修維護(hù)、公共水電等費(fèi)用的結(jié)算方式和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。正常的物業(yè)運(yùn)行成本不得向業(yè)主另行分?jǐn)偂?br>
市物業(yè)主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)會(huì)同相關(guān)部門(mén)制定物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，并向社會(huì)公布。物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)應(yīng)當(dāng)監(jiān)測(cè)并定期發(fā)布物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目成本信息和市場(chǎng)價(jià)格信息。

第四十一條 前期物業(yè)服務(wù)合同簽訂之日至業(yè)主簽署商品房交接單當(dāng)月的物業(yè)服務(wù)費(fèi)由建設(shè)單位承擔(dān)；業(yè)主簽署商品房交接單次月起，發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費(fèi)由業(yè)主承擔(dān)；業(yè)主無(wú)正當(dāng)理由拒不收房的，自商品房統(tǒng)一交付之日次月起，發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費(fèi)由業(yè)主承擔(dān)。當(dāng)事人另有約定的，從其約定。

業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同約定按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。物業(yè)服務(wù)人已經(jīng)按照約定和有關(guān)規(guī)定提供服務(wù)的，業(yè)主不得以未接受或者無(wú)需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由拒絕支付物業(yè)費(fèi)。

第四十二條 業(yè)主轉(zhuǎn)讓、出租物業(yè)或者設(shè)立居住權(quán)時(shí)，應(yīng)當(dāng)將管理規(guī)約、物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等事項(xiàng)告知受讓人、承租人或者居住權(quán)人，并就物業(yè)服務(wù)費(fèi)的結(jié)算作出約定，在辦理物業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)或者簽訂出租、居住權(quán)設(shè)立合同后三十日內(nèi)，將物業(yè)轉(zhuǎn)讓、出租或者設(shè)立居住權(quán)的相關(guān)情況告知物業(yè)服務(wù)人和業(yè)主委員會(huì)。

第四十三條 物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿(mǎn)，業(yè)主大會(huì)已經(jīng)選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同終止之日退出物業(yè)管理區(qū)域，并配合新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理交接手續(xù)，不得以業(yè)主欠交物業(yè)服務(wù)費(fèi)、階段工作未完成、債權(quán)債務(wù)糾紛未解決、對(duì)業(yè)主組織決定有異議等理由拒絕退出物業(yè)管理項(xiàng)目。

第四十四條 物業(yè)服務(wù)人退出物業(yè)管理項(xiàng)目時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)清算并向業(yè)主或者業(yè)主授權(quán)的業(yè)主委員會(huì)退還預(yù)收的物業(yè)服務(wù)費(fèi)和結(jié)余的其他公共物業(yè)經(jīng)費(fèi)，并向業(yè)主委員會(huì)移交下列資料和物品：

（一）建設(shè)單位依法移交的相關(guān)物業(yè)資料；

（二）物業(yè)服務(wù)期間形成的有關(guān)物業(yè)以及電梯、消防、技防等設(shè)施設(shè)備改造、維護(hù)、運(yùn)行、保養(yǎng)的有關(guān)完整資料；

（三）物業(yè)管理用房和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)委托管理的其他房屋、場(chǎng)地以及財(cái)物；

（四）提供物業(yè)服務(wù)期間配置的固定設(shè)施設(shè)備以及相關(guān)資料；

（五）利用共有物業(yè)經(jīng)營(yíng)的相關(guān)資料、公共水電分?jǐn)傎M(fèi)用交納記錄等資料；

（六）其他應(yīng)當(dāng)移交的資金、資料和物品。

未成立業(yè)主委員會(huì)的，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)向居（村）民委員會(huì)移交前款規(guī)定的資金、資料和物品。

第四十五條 對(duì)交付時(shí)間長(zhǎng)、配套設(shè)施設(shè)備不齊全或者破損，房屋產(chǎn)權(quán)單位或者建設(shè)單位因客觀原因未實(shí)施物業(yè)管理的老舊住宅區(qū)，市、縣（市、區(qū)）人民政府應(yīng)當(dāng)制定物業(yè)整治改造計(jì)劃，完善配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施，改善老舊住宅區(qū)綜合環(huán)境，逐步實(shí)施物業(yè)管理。老舊住宅區(qū)的范圍由市、縣（市、區(qū)）人民政府確定。

老舊住宅區(qū)由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）指導(dǎo)成立業(yè)主組織，并選聘物業(yè)服務(wù)人或者開(kāi)展自行管理；無(wú)法選聘物業(yè)服務(wù)人或者開(kāi)展自行管理的，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）或者受其委托的居（村）民委員會(huì)組織實(shí)施環(huán)境衛(wèi)生、秩序維護(hù)等基本物業(yè)服務(wù)，所需費(fèi)用由業(yè)主承擔(dān)。

市、縣（市、區(qū)）人民政府鼓勵(lì)和支持物業(yè)服務(wù)人為老舊住宅區(qū)提供公益性物業(yè)服務(wù)。

第四十六條 物業(yè)服務(wù)人及其工作人員不得有下列行為：

（一）騙取、挪用或者侵占物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金和其他業(yè)主共有資金；

（二）擅自改變物業(yè)管理用房、共有物業(yè)用途；

（三）擅自利用共有物業(yè)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)；

（四）泄露業(yè)主資料或者將業(yè)主資料用于與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的活動(dòng)；

（五）損害業(yè)主利益以及法律、法規(guī)禁止的其他行為。

第五章 物業(yè)使用與維護(hù)

第四十七條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為：

（一）違法拆除、變動(dòng)房屋主體或者承重結(jié)構(gòu)，違法挖掘房屋地下空間，或者超過(guò)原設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)增加房屋使用荷載;

（二）將陽(yáng)臺(tái)或者無(wú)防水要求的房間改為衛(wèi)生間、廚房，或者將衛(wèi)生間改在下層住戶(hù)的臥室、客廳、餐廳、書(shū)房和廚房的上方;

（三）違法搭建、改建建筑物、構(gòu)筑物;

（四）擅自改變房屋用途或者將配套設(shè)施挪作他用;

（五）破壞或者擅自改變房屋外立面;

（六）擅自將雨污水混接或者在供水、排水管上接管;損害管道燃?xì)庠O(shè)施，占用、堵塞、封閉管道設(shè)施影響公共安全;

（七）擅自占用綠地，損毀綠化植物和設(shè)施;

（八）損壞消防設(shè)施、器材，占用、堵塞、封閉公共通道、疏散通道、安全出口、消防車(chē)通道和消防登高操作場(chǎng)地;

（九）違反規(guī)定在疏散通道、安全出口、樓梯間等區(qū)域停放電動(dòng)自行車(chē)，或者私拉電線和插座給電動(dòng)自行車(chē)充電；

（十）違法飼養(yǎng)動(dòng)物;

（十一）損壞或者擅自占用、改建共有物業(yè);

（十二）違規(guī)傾倒建筑垃圾、投放生活垃圾，任意堆放雜物、排放污水和油煙廢氣、露天焚燒；

（十三）法律、法規(guī)禁止的其他行為。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生上述行為時(shí)，業(yè)主、非業(yè)主使用人有權(quán)投訴、舉報(bào)，物業(yè)服務(wù)人、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)勸阻、制止；勸阻、制止無(wú)效的，業(yè)主、物業(yè)服務(wù)人、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)報(bào)告有關(guān)行政機(jī)關(guān)，有關(guān)行政機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)依法及時(shí)處理，相關(guān)業(yè)主和非業(yè)主使用人應(yīng)當(dāng)積極予以配合。

第四十八條 在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)停放車(chē)輛的，應(yīng)當(dāng)在依法設(shè)置或者劃定的車(chē)位內(nèi)按照標(biāo)示有序停放。有條件的住宅小區(qū)可以利用公共空間設(shè)置符合消防安全和用電安全的電動(dòng)自行車(chē)充停設(shè)施。

占用業(yè)主共有的道路或者其他共有場(chǎng)地設(shè)置的停車(chē)位，屬于全體業(yè)主共同所有，經(jīng)業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主大會(huì)授權(quán)的業(yè)主委員會(huì)決定可以收取停車(chē)費(fèi)。

物業(yè)服務(wù)人可以根據(jù)業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主大會(huì)授權(quán)的業(yè)主委員會(huì)的決定收取停車(chē)費(fèi)，并提取相應(yīng)的管理服務(wù)費(fèi)用。公安、消防、搶險(xiǎn)、救護(hù)、環(huán)衛(wèi)等車(chē)輛執(zhí)行公務(wù)、實(shí)施作業(yè)時(shí)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)臨時(shí)停放的，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)提供便利，不得收取費(fèi)用。

第四十九條 新建物業(yè)交付使用前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定將驗(yàn)收合格的供水、供電、供氣、通信、有線電視等設(shè)施設(shè)備以及有關(guān)技術(shù)資料無(wú)償移交給相關(guān)專(zhuān)業(yè)單位，相關(guān)專(zhuān)業(yè)單位應(yīng)當(dāng)及時(shí)接收。

物業(yè)交付使用后，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)依法屬于全體業(yè)主共有的變壓器等供電設(shè)施設(shè)備和二次供水設(shè)施設(shè)備，經(jīng)業(yè)主大會(huì)決定可以移交給供電和供水單位，供電和供水單位應(yīng)當(dāng)接收。

供水、供電、供氣、通信、有線電視等單位接收相關(guān)設(shè)施設(shè)備后，應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)水表、電能表、燃?xì)獗淼确謶?hù)終端計(jì)量裝置或者入戶(hù)端口前端的設(shè)施設(shè)備以及相關(guān)管線的維修、養(yǎng)護(hù)和更新改造。

第五十條 業(yè)主大會(huì)成立前，物業(yè)服務(wù)人利用物業(yè)管理用房和物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)其他共有物業(yè)進(jìn)行租賃等經(jīng)營(yíng)的，其租賃等經(jīng)營(yíng)期限不得超過(guò)前期物業(yè)服務(wù)期限，租金不得明顯低于周邊同類(lèi)物業(yè)市場(chǎng)租賃價(jià)格。

業(yè)主大會(huì)成立后，利用物業(yè)管理用房和物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)其他共有物業(yè)從事經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意。

共有物業(yè)經(jīng)營(yíng)收益歸全體業(yè)主共有，主要用于補(bǔ)充物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金；補(bǔ)充達(dá)到首期交存金額后，也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定用于共有部分保修期滿(mǎn)后的維修、更新、改造或者物業(yè)管理方面的其他需要。

共有物業(yè)經(jīng)營(yíng)收益應(yīng)當(dāng)單獨(dú)分類(lèi)列賬、獨(dú)立核算，每年三月底前公示上一年度物業(yè)經(jīng)營(yíng)收益的收支情況，并接受業(yè)主監(jiān)督。

第五十一條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家規(guī)定的保修期限和保修范圍承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任，并在物業(yè)竣工驗(yàn)收前，一次性向所在地縣級(jí)物業(yè)主管部門(mén)交納物業(yè)建筑安裝總造價(jià)百分之二的物業(yè)保修金。

物業(yè)保修期內(nèi)，建設(shè)單位因注銷(xiāo)、清算等原因無(wú)法繼續(xù)履行保修責(zé)任的，應(yīng)當(dāng)確定繼續(xù)履行保修責(zé)任的單位，并在相關(guān)物業(yè)管理區(qū)域公示三十天后告知物業(yè)保修金管理機(jī)構(gòu)。建設(shè)單位或者繼續(xù)履行保修責(zé)任的單位收到保修通知書(shū)五日內(nèi)不履行物業(yè)保修責(zé)任的，由物業(yè)服務(wù)人、業(yè)主委員會(huì)組織維修，費(fèi)用在物業(yè)保修金中列支。建設(shè)單位或者繼續(xù)履行保修責(zé)任的單位應(yīng)當(dāng)在保修金使用后十五日內(nèi)予以補(bǔ)足。

各項(xiàng)物業(yè)保修期限屆滿(mǎn)前一個(gè)月，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置發(fā)布公告，并處理業(yè)主對(duì)該項(xiàng)物業(yè)提出的質(zhì)量異議。

第五十二條 物業(yè)保修金存儲(chǔ)期滿(mǎn)前一個(gè)月，縣級(jí)物業(yè)主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)將擬退還物業(yè)保修金事項(xiàng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示，公示期限為三十日。

公示期內(nèi)業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)服務(wù)人提出異議的，建設(shè)單位和異議人應(yīng)當(dāng)通過(guò)協(xié)商、仲裁、訴訟、共同委托第三方鑒定等方式解決爭(zhēng)議。保修期內(nèi)出現(xiàn)的物業(yè)質(zhì)量問(wèn)題，物業(yè)保修金存儲(chǔ)期滿(mǎn)仍未修復(fù)的，存儲(chǔ)期延長(zhǎng)至修復(fù)完成。

公示期內(nèi)未收到異議的，縣級(jí)物業(yè)主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)保修金本息余額依照有關(guān)規(guī)定退還給建設(shè)單位或者繼續(xù)履行保修責(zé)任的單位。

建設(shè)單位因歇業(yè)、破產(chǎn)等原因無(wú)法退還的，縣級(jí)物業(yè)主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)進(jìn)行公示，公示期為三十日。公示期滿(mǎn)無(wú)異議的，物業(yè)保修金本息余額轉(zhuǎn)為同一物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金。

第五十三條 保修期滿(mǎn)后，共有物業(yè)的維修、更新、改造費(fèi)用，按照相關(guān)規(guī)定根據(jù)業(yè)主各自擁有物業(yè)建筑面積的比例從物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金中列支。物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金不足支付維修、更新和改造費(fèi)用的，不足部分按照物業(yè)建筑面積比例由相關(guān)業(yè)主按比例分?jǐn)偂?br>
物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金低于首期交存額百分之三十的，不得用于本條例第五十五條第一款所列情形以外的事項(xiàng)。

尚未交存物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金或者業(yè)主分戶(hù)賬內(nèi)專(zhuān)項(xiàng)維修資金余額不足首期交存額百分之三十的物業(yè)管理區(qū)域，縣級(jí)物業(yè)主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)通知業(yè)主委員會(huì)組織續(xù)交。具體續(xù)交辦法由市、縣人民政府另行規(guī)定。

第五十四條 下列費(fèi)用不得從物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金中列支：

（一）依法應(yīng)當(dāng)由建設(shè)單位或者施工單位承擔(dān)的住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修、更新和改造費(fèi)用；

（二）依法應(yīng)當(dāng)由相關(guān)單位承擔(dān)的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等管線和設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；

（三）應(yīng)當(dāng)由當(dāng)事人承擔(dān)的因人為損壞等原因造成的修復(fù)費(fèi)用；

（四）根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)由物業(yè)服務(wù)人承擔(dān)的維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；

（五）國(guó)家和省規(guī)定應(yīng)當(dāng)由有關(guān)單位和個(gè)人承擔(dān)的費(fèi)用。

第五十五條 發(fā)生下列危及房屋安全和人身財(cái)產(chǎn)安全或者嚴(yán)重影響業(yè)主居住使用的緊急情況時(shí)，物業(yè)服務(wù)人或者業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)立即采取應(yīng)急防范措施，并及時(shí)修繕：

（一）電梯故障的；

（二）消防設(shè)施故障、消防器材不符合標(biāo)準(zhǔn)或者未保持完好有效，且消防救援機(jī)構(gòu)出具整改通知書(shū)的；

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