海口市住宅專項維修資金管理辦法
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海口市住宅專項維修資金管理辦法
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（2023年6月6日�？谑腥嗣裾畹�123號發(fā)布）
《海口市住宅專項維修資金管理辦法》已經(jīng) 2023 年 5 月 9日十七屆市政府第 42 次常務(wù)會議審議通過，現(xiàn)予發(fā)布，自2023年7月6日起施行。
市 長 丁暉
2023年6月6日
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第一條 為加強住宅專項維修資金管理，保障住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和正常使用，維護業(yè)主合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國民法典》《住宅專項維修資金管理辦法》《海南經(jīng)濟特區(qū)物業(yè)管理條例》等法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定，結(jié)合本市實際，制定本辦法。
第二條 本市行政區(qū)域內(nèi)商品住宅（包括非租賃型保障性住房）專項維修資金的交存、使用、管理、監(jiān)督等活動，適用本辦法。
第三條 市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門可以委托市住宅專項維修資金管理機構(gòu)負責(zé)住宅專項維修資金交存、使用的日常管理，并進行監(jiān)督指導(dǎo)。
財政、審計、自然資源和規(guī)劃、市場監(jiān)督、消防救援機構(gòu)、綜合行政執(zhí)法等部門按照各自職責(zé)做好本市住宅專項維修資金相關(guān)工作。
鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處按照有關(guān)規(guī)定做好轄區(qū)內(nèi)住宅專項維修資金管理工作。
第四條 新建商品房在辦理網(wǎng)簽備案時，由建設(shè)單位先代為足額交存首期住宅專項維修資金，在房屋交付時憑交存憑證再向購房人收取，但是業(yè)主自愿到專戶銀行交存的除外。
新建商品住宅在辦理不動產(chǎn)首次登記時尚未出售的，由建設(shè)單位一次性交存首期住宅專項維修資金。
第五條 業(yè)主大會成立前，或者業(yè)主大會已成立但未申請自管專項維修資金的，住宅專項維修資金應(yīng)當(dāng)由市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門代管。
市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門應(yīng)當(dāng)綜合資金安全、存款利率、資產(chǎn)規(guī)模和服務(wù)效能等因素，通過招投標(biāo)方式確定住宅專項維修資金專戶管理銀行，并與其簽訂專戶管理協(xié)議，開立住宅專項維修資金專戶，建立管理系統(tǒng)。
第六條 住宅專項維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會自管的，下列事項應(yīng)當(dāng)由專有部分面積占比三分之二以上且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，并有經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意：
（一）住宅專項維修資金劃轉(zhuǎn)的決定；
（二）專戶管理銀行選擇方案；
（三）住宅專項維修資金存儲方案；
（四）住宅專項維修資金使用程序；
（五）有關(guān)住宅專項維修資金的其他重大事項。
業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)擇優(yōu)選定所在地一家商業(yè)銀行作為住宅專項維修資金專戶管理銀行。
第七條 業(yè)主大會決定自管住宅專項維修資金的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)通知市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門，并提供下列材料：
（一）本辦法第六條規(guī)定的業(yè)主大會決定本物業(yè)管理區(qū)域?qū)ｍ椌S修資金自管的相關(guān)決議；
（二）業(yè)主大會或業(yè)主委員會備案文件。
符合自管條件的，市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門應(yīng)當(dāng)在收到通知后二十日內(nèi)將代管的住宅專項維修資金余額劃轉(zhuǎn)至業(yè)主大會在專戶管理銀行中開設(shè)的專戶，并將有關(guān)賬目等移交業(yè)主委員會。
第八條 住宅專項維修資金的管理和使用，應(yīng)當(dāng)依法接受審計部門的審計監(jiān)督。
住宅專項維修資金由業(yè)主大會自管的，鼓勵建立業(yè)主委員會主任的任期和離任審計制度，對住宅專項維修資金的管理和使用情況進行審計。委托第三方專業(yè)機構(gòu)審計的，費用可以從物業(yè)公共收益中列支。
住宅專項維修資金管理和使用的審計結(jié)果應(yīng)當(dāng)向全體業(yè)主公布。
第九條 住宅小區(qū)已設(shè)立住宅專項維修資金賬戶的，未交存首期住宅專項維修資金的業(yè)主應(yīng)當(dāng)持房屋產(chǎn)權(quán)證明、業(yè)主身份證到專戶管理銀行，按照本幢樓首期住宅專項維修資金交存標(biāo)準足額交存。
第十條 業(yè)主分戶賬面住宅專項維修資金余額不足首期百分之三十的，應(yīng)當(dāng)及時續(xù)交。
成立業(yè)主大會的，住宅專項維修資金的續(xù)交方案由業(yè)主大會決定；未成立業(yè)主大會的，續(xù)交方案由物業(yè)服務(wù)企業(yè)或相關(guān)業(yè)主提出，交由全體業(yè)主表決并組織實施。
第十一條 業(yè)主共同決定共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造費用分攤方式的，按照決定執(zhí)行；沒有業(yè)主共同決定或者決定不明確的，按照下列規(guī)定分攤費用：
（一）用于物業(yè)管理區(qū)域全體業(yè)主的住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的，由全體業(yè)主按所擁有建筑面積的比例分攤；
（二）用于單幢或多幢住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的，由該幢或多幢業(yè)主按所擁有建筑面積的比例分攤；
（三）用于單元住宅共用設(shè)施設(shè)備的，由單元內(nèi)業(yè)主按所擁有建筑面積的比例分攤；
（四）非經(jīng)營性停車場共用部位的維修、更新和改造，由車位（車庫）所有權(quán)人按照擁有的建筑面積比例分攤。人防車位（車庫）共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造由受益人承擔(dān)。
業(yè)主未交存住宅專項維修資金的，應(yīng)當(dāng)由該業(yè)主按建筑面積比例分攤費用。涉及尚未出售房屋的，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按尚未出售房屋建筑面積分攤費用。
第十二條 使用住宅專項維修資金對住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行維修、更新、改造的，按照下列規(guī)定確定組織實施主體：
（一）住宅專項維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會管理前，已選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會的，由業(yè)主委員會組織實施或者委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)組織實施；未選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會的，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)組織實施；未選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，由相關(guān)業(yè)主一至五名組織實施；
（二）住宅專項維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會管理后，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)組織實施；沒有物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，由相關(guān)業(yè)主一至五名組織實施。
發(fā)生危及房屋使用和人身財產(chǎn)安全的緊急情況，組織實施主體未及時處理的，可以由鎮(zhèn)人民政府或街道辦事處代為組織實施。
第十三條 組織實施主體應(yīng)當(dāng)根據(jù)維修和更新、改造的項目提出住宅專項維修資金使用方案。使用方案應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：
（一）維修和更新、改造的項目；
（二）費用預(yù)算、列支范圍和業(yè)主分攤資金明細；
（三）維修和更新、改造單位選擇方式；
（四）更新電梯的，應(yīng)列明電梯品牌、型號和主要參數(shù)；
（五）緊急情況以及其他需臨時使用住宅專項維修資金的處置辦法等。
第十四條 住宅專項維修資金使用實行工程造價第三方審核監(jiān)督制度。
需要咨詢工程造價的，組織實施主體應(yīng)當(dāng)向工程造價咨詢企業(yè)提供使用方案和預(yù)算書等相關(guān)資料，工程造價咨詢企業(yè)如實出具預(yù)算審價報告。
工程造價咨詢企業(yè)由專戶管理銀行按合同約定提供，也可以由組織實施主體自行委托。
第十五條 維修和更新、改造項目工程竣工后，組織實施主體應(yīng)當(dāng)對工程進行驗收，簽署竣工驗收報告，并將竣工驗收報告在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告七日以上。
組織實施主體應(yīng)當(dāng)在竣工驗收前三日將驗收時間和地點予以公告，業(yè)主可以參與竣工驗收。聘請工程監(jiān)理的，監(jiān)理單位應(yīng)當(dāng)一同參與竣工驗收。
第十六條 住宅專項維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會管理前，需要使用住宅專項維修資金的，按照以下程序辦理：
（一）提出使用方案。組織實施主體按照本辦法第十三條規(guī)定制定使用方案，經(jīng)預(yù)算審價后，在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置向相關(guān)業(yè)主公示，公示期不少于五個工作日。業(yè)主對使用有異議的，組織實施主體應(yīng)當(dāng)記錄并作出答復(fù)；
（二）業(yè)主表決。由相關(guān)業(yè)主依法表決通過，表決結(jié)果向業(yè)主公示，公示期不少于七個工作日；
（三）簽訂施工合同。施工合同約定的費用不得超過預(yù)算審價報告確定的費用。組織實施主體應(yīng)當(dāng)及時將施工合同向?qū)ｍ椌S修資金分攤列支范圍內(nèi)的業(yè)主公示，公示期不少于五個工作日；
（四）申請。組織實施主體持有關(guān)材料向市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門提出使用申請；
（五）審核與預(yù)算資金撥付。市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門收到申請后五個工作日內(nèi)審核，符合條件的，應(yīng)向?qū)艄芾磴y行發(fā)出劃轉(zhuǎn)住宅專項維修資金的通知，專戶管理銀行在一個工作日內(nèi)完成核對和劃轉(zhuǎn)。預(yù)算資金可審核后撥付，也可待工程竣工驗收后，與結(jié)算資金一并撥付。預(yù)算資金撥付比例不得高于使用方案確定的總金額的百分之三十；
（六）竣工驗收和結(jié)算資金撥付。工程竣工后，組織實施主體按照本辦法第十五條規(guī)定組織竣工驗收，并向市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門申請撥付結(jié)算資金；符合撥付條件的，市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門向?qū)艄芾磴y行發(fā)出劃轉(zhuǎn)專項維修資金的通知，專戶管理銀行應(yīng)當(dāng)在收到通知后一個工作日內(nèi)完成劃轉(zhuǎn)。
第十七條 住宅專項維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會管理后，需要使用住宅專項維修資金的，按照以下程序辦理：
（一）提出使用方案。組織實施主體按照本辦法第十三條規(guī)定制定使用方案。經(jīng)預(yù)算審價后，在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置向分攤列支范圍內(nèi)的業(yè)主公示，公示期不少于五個工作日。業(yè)主對使用有異議的，組織實施主體應(yīng)當(dāng)記錄并作出答復(fù)；
（二）業(yè)主表決。由分攤列支范圍內(nèi)的業(yè)主依法表決通過，表決結(jié)果向業(yè)主公示，公示期不少于七個工作日；
（三）簽訂施工合同。施工合同約定的費用不得超過預(yù)算審價報告確定的費用。組織實施主體應(yīng)當(dāng)及時將施工合同向?qū)ｍ椌S修資金分攤列支范圍內(nèi)的業(yè)主公示，公示期不少于五個工作日；
（四）申請與審核。組織實施主體持有關(guān)材料向業(yè)主委員會提出申請，業(yè)主委員會審核同意后，報市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門備案；
（五）預(yù)算資金撥付。業(yè)主委員會報送后，及時通知專戶管理銀行劃轉(zhuǎn)款項，專戶管理銀行在一個工作日內(nèi)完成核對和劃轉(zhuǎn)。預(yù)算資金可備案后撥付，也可待工程竣工驗收后，與結(jié)算資金一并撥付。預(yù)算資金撥付比例不得高于使用方案確定的總金額的百分之三十；
（六）竣工驗收和決算資金撥付。工程竣工后，組織實施主體按照本辦法第十五條規(guī)定組織竣工驗收，并向業(yè)主委員會申請撥付結(jié)算資金，符合撥付條件的，業(yè)主委員會向?qū)翥y行發(fā)出劃轉(zhuǎn)專項維修資金通知，專戶銀行在一個工作日內(nèi)完成劃轉(zhuǎn)。
第十八條 發(fā)生《海南經(jīng)濟特區(qū)物業(yè)管理條例》第六十四條第二款規(guī)定的緊急情況，需要立即搶修的，可以不經(jīng)過業(yè)主表決同意，其它程序按照本辦法第十六條和第十七條的第一項、第三項、第四項、第五項、第六項規(guī)定簡化辦理，使用方案和施工合同可以不公示,但應(yīng)當(dāng)在搶修完成后五日內(nèi)向分攤列支范圍內(nèi)的業(yè)主公示住宅專項維修資金申請、使用情況。
遇到緊急情況的，組織實施主體應(yīng)當(dāng)向物業(yè)所在地鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處報告，鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處收到報告后應(yīng)當(dāng)立即實地查勘現(xiàn)場，并當(dāng)場出具意見；涉及電梯、消防設(shè)施的，還應(yīng)當(dāng)由市場監(jiān)管部門、消防救援機構(gòu)實地查勘現(xiàn)場，并在收到報告后一個工作日內(nèi)出具意見。
第十九條 住宅專項維修資金專戶應(yīng)當(dāng)通過轉(zhuǎn)賬結(jié)算，不得支取現(xiàn)金。用于支付維修和更新、改造項目費用的住宅專項維修資金應(yīng)當(dāng)支付到施工合同約定的施工單位。
用于支付審價、監(jiān)理、檢測等費用的住宅專項維修資金應(yīng)當(dāng)支付到約定的審價、監(jiān)理等單位或者先行墊付的物業(yè)服務(wù)企業(yè)賬戶中。
第二十條 用于維修和更新、改造項目的鑒定、設(shè)計、審價、監(jiān)理、招標(biāo)服務(wù)、公證等費用，可計入維修和更新、改造成本，與工程預(yù)算總額并列計入費用預(yù)算內(nèi)容，在使用方案中載明。
第二十一條 任何單位和個人不得侵占和挪用住宅專項維修資金。組織實施主體在申請住宅專項維修資金使用過程中，不得虛列維修工程項目或虛增維修工程量，不得將已撥付的住宅專項維修資金用于使用方案所列維修項目之外的其他維修項目。組織實施主體應(yīng)當(dāng)對申請資料的真實性、合法性負責(zé)，不得隱瞞真實情況或者提供虛假資料。
依法應(yīng)當(dāng)由建設(shè)單位、供氣、供電、供水等相關(guān)單位或按照約定應(yīng)當(dāng)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)維修、更新和改造的，以及人為原因需要修復(fù)的，不得從住宅專項維修資金中列支。
第二十二條 建設(shè)單位未按照本辦法第四條第二款規(guī)定一次性交存首期住宅專項維修資金的，由市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門責(zé)令限期改正；逾期不改正的，處三萬元以下的罰款。
第二十三條 違反本辦法的行為，本辦法未設(shè)定處罰但其他法律、法規(guī)、規(guī)章已作出處罰規(guī)定的，從其規(guī)定。
第二十四條 任何單位或者個人違反本辦法規(guī)定，在住宅專項維修資金使用中弄虛作假的，市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門應(yīng)當(dāng)將其失信信息推送到公共信用信息系統(tǒng)，依法進行失信懲戒；情節(jié)嚴重的，依法追究相應(yīng)的法律責(zé)任。
第二十五條 有關(guān)國家機關(guān)及其工作人員違反本辦法規(guī)定，在住宅專項維修資金管理工作中玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊的，由有權(quán)機關(guān)對直接負責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員依法給予處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。
第二十六條 辦公、商業(yè)等非住宅的專項維修資金交存后的使用、管理和監(jiān)督等活動可以參照本辦法執(zhí)行；其他法律、法規(guī)、規(guī)章及本辦法未詳盡規(guī)定的，由非住宅業(yè)主共同決定。
第二十七條 本辦法由�？谑凶》亢统青l(xiāng)建設(shè)主管部門負責(zé)解釋。
第二十八條 本辦法自 2023 年 7 月 6 日起施行。
