安徽省蚌埠市人大常委會

安徽省人民代表大會常務(wù)委員會關(guān)于批準《蚌埠市住宅物業(yè)管理條例》的決議



（2025年5月14日安徽省第十四屆人民代表大會常務(wù)委員會第十六次會議通過）



安徽省第十四屆人民代表大會常務(wù)委員會第十六次會議審查了《蚌埠市住宅物業(yè)管理條例》，決定予以批準，由蚌埠市人民代表大會常務(wù)委員會公布施行。



蚌埠市住宅物業(yè)管理條例



（2024年10月31日蚌埠市第十七屆人民代表大會常務(wù)委員會第二十五次會議通過 2025年5月14日安徽省第十四屆人民代表大會常務(wù)委員會第十六次會議批準）



目 錄



第一章 總 則

第二章 業(yè)主和業(yè)主組織

第三章 前期物業(yè)管理

第四章 物業(yè)服務(wù)

第五章 物業(yè)使用和維護

第六章 法律責任

第七章 附 則



第一章 總 則



第一條 為了規(guī)范物業(yè)管理活動，提升物業(yè)服務(wù)水平，維護業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，建設(shè)和諧宜居社區(qū)，根據(jù)《中華人民共和國民法典》、國務(wù)院《物業(yè)管理條例》和有關(guān)法律、行政法規(guī)，結(jié)合本市實際，制定本條例。

第二條 本條例適用于本市行政區(qū)域內(nèi)住宅物業(yè)管理活動及其監(jiān)督管理。

第三條 住宅物業(yè)管理應(yīng)當遵循黨建引領(lǐng)、業(yè)主自治、專業(yè)服務(wù)與依法監(jiān)管相結(jié)合的原則。

建立政府組織、部門協(xié)同、屬地管理、居（村）民委員會、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等共同參與的物業(yè)管理機制。

第四條 市、縣（區(qū)）人民政府應(yīng)當加強對物業(yè)管理活動及其監(jiān)督工作的組織領(lǐng)導(dǎo)，將物業(yè)服務(wù)納入現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展規(guī)劃、社區(qū)建設(shè)和社區(qū)治理體系，制定、落實扶持政策，建立健全議事協(xié)調(diào)制度，統(tǒng)籌解決物業(yè)管理重大問題。

蚌埠高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)、蚌埠經(jīng)濟開發(fā)區(qū)管理機構(gòu)應(yīng)當在各自職責范圍內(nèi)依法做好住宅物業(yè)管理相關(guān)工作。

第五條 市、縣（區(qū)）人民政府住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門是物業(yè)管理主管部門，負責本行政區(qū)域內(nèi)住宅物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作，履行下列職責：

（一）擬定、制定和宣傳物業(yè)管理相關(guān)政策措施；

（二）依照職權(quán)制定物業(yè)服務(wù)質(zhì)量標準和技術(shù)規(guī)范；

（三）指導(dǎo)街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府依法開展物業(yè)管理相關(guān)工作；

（四）指導(dǎo)、監(jiān)督和管理物業(yè)管理招投標，負責規(guī)范招投標程序和標后履約監(jiān)管；

（五）組織實施新建住宅物業(yè)現(xiàn)場綜合查驗；

（六）指導(dǎo)、監(jiān)督物業(yè)承接查驗活動；

（七）監(jiān)督、管理建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金（以下簡稱專項維修資金）；

（八）依法建立服務(wù)企業(yè)及其從業(yè)人員信用管理制度；

（九）加強物業(yè)管理專業(yè)人才隊伍建設(shè)；

（十）法律、法規(guī)規(guī)定的其他職責。

市人民政府物業(yè)管理主管部門應(yīng)當加強前期物業(yè)招投標、物業(yè)承接查驗、智慧物業(yè)管理公共服務(wù)平臺和物業(yè)服務(wù)質(zhì)量考核等事項的統(tǒng)一組織和監(jiān)督。區(qū)人民政府物業(yè)管理主管部門應(yīng)當按照法律法規(guī)、政策規(guī)定和市人民政府物業(yè)管理主管部門要求，履行物業(yè)管理職責�？h人民政府物業(yè)管理主管部門可以結(jié)合縣域特點依法依規(guī)開展物業(yè)管理活動。

第六條 市、縣（區(qū)）人民政府相關(guān)管理部門或者機構(gòu)履行下列職責：

（一）發(fā)展改革部門負責監(jiān)管電力設(shè)施、電能保護，住宅小區(qū)前期物業(yè)服務(wù)收費標準的制定、調(diào)整和監(jiān)督等工作；

（二）公安機關(guān)負責依法查處住宅小區(qū)內(nèi)高空拋物、違規(guī)燃放煙花爆竹等影響公共安全、公共秩序的違法行為，按照法律法規(guī)相關(guān)規(guī)定對監(jiān)控安防、養(yǎng)犬等開展監(jiān)督檢查，參與矛盾糾紛處理，做好流動人口監(jiān)管等工作；

（三）自然資源和規(guī)劃部門負責物業(yè)服務(wù)用房規(guī)劃的核實以及違法建設(shè)的認定；

（四）生態(tài)環(huán)境部門負責住宅小區(qū)以及周邊環(huán)境保護工作的監(jiān)管，依法查處違反環(huán)保法律、法規(guī)的行為；

（五）城市管理部門負責查處裝飾裝修過程中擅自變動房屋承重結(jié)構(gòu)、亂貼廣告和違法搭建建筑物、構(gòu)筑物等違法行為，監(jiān)管生活垃圾分類、住宅小區(qū)園林綠化驗收、綠地占用、樹木砍伐移植等行為；

（六）市場監(jiān)督管理部門負責電梯等特種設(shè)備安全監(jiān)察和物業(yè)服務(wù)違規(guī)收費的查處；

（七）公共資源交易監(jiān)督管理部門負責物業(yè)管理招投標活動的監(jiān)督管理；

（八）人民防空部門負責住宅小區(qū)內(nèi)人防工程設(shè)施建設(shè)與使用的監(jiān)督管理；

（九）消防救援機構(gòu)負責住宅小區(qū)內(nèi)影響消防設(shè)施、消防通道安全行為的監(jiān)督管理。

民政、司法行政、財政、應(yīng)急管理等部門按照各自職責，做好相關(guān)監(jiān)管保障工作。

第七條 街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府履行下列職責，并明確指導(dǎo)和監(jiān)督物業(yè)管理活動的工作機構(gòu)和人員：

（一）召集物業(yè)管理聯(lián)席會議，協(xié)調(diào)物業(yè)管理重大事項；

（二）指導(dǎo)和協(xié)助業(yè)主大會成立、業(yè)主委員會選舉；

（三）指導(dǎo)和監(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)主委員會開展工作；

（四）協(xié)調(diào)社區(qū)建設(shè)與物業(yè)管理的關(guān)系，接受物業(yè)管理各方主體投訴，調(diào)處物業(yè)管理糾紛；

（五）協(xié)調(diào)和監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)交接；

（六）指導(dǎo)和監(jiān)督突發(fā)失管狀態(tài)的應(yīng)急物業(yè)管理；

（七）協(xié)調(diào)和監(jiān)督老舊小區(qū)物業(yè)管理；

（八）排查危舊房屋、高空墜物、外墻脫落等安全隱患；

（九）法律、法規(guī)規(guī)定的其他職責。

居民委員會、村民委員會應(yīng)當予以協(xié)助和配合。

第八條 街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當加強對住宅小區(qū)內(nèi)違法行為的巡查、檢查和處理。對于屬于承接執(zhí)法事項范圍內(nèi)能夠直接辦理的事項，按照時限要求辦理；對于不屬于的事項，向有關(guān)部門移送辦理，有關(guān)部門應(yīng)當快速響應(yīng)。

相關(guān)執(zhí)法部門應(yīng)當依法、規(guī)范、有效履行職責。對于賦權(quán)街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的行政執(zhí)法事項，應(yīng)當跟蹤監(jiān)管、加強指導(dǎo)，確保承接到位。

第九條 市、縣（區(qū)）人民政府、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府以及居民委員會、村民委員會應(yīng)當按照有關(guān)規(guī)定建立物業(yè)管理矛盾糾紛調(diào)解機制，聘請專業(yè)人員開展調(diào)解工作，化解住宅物業(yè)管理矛盾糾紛。

第十條 市人民政府物業(yè)管理主管部門應(yīng)當建立完善智慧物業(yè)管理公共服務(wù)平臺，及時發(fā)布政策措施，便利業(yè)主及業(yè)主委員會活動規(guī)范，促進物業(yè)管理服務(wù)公開透明、便捷高效。

鼓勵物業(yè)服務(wù)企業(yè)依托智慧物業(yè)管理公共服務(wù)平臺，對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)設(shè)施設(shè)備進行智能化管理，實現(xiàn)數(shù)據(jù)實時采集、研判、處理，提升物業(yè)管理質(zhì)量和服務(wù)水平，推動物業(yè)服務(wù)安全、智能、綠色發(fā)展。



第二章 業(yè)主和業(yè)主組織



第十一條 業(yè)主在物業(yè)管理活動中享有下列權(quán)利：

（一）提議召開業(yè)主大會會議，參加業(yè)主大會會議，提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議；

（二）向業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出建議或者質(zhì)詢；

（三）選舉業(yè)主委員會成員，并享有被選舉權(quán)；

（四）依法使用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，監(jiān)督專項維修資金、業(yè)主共有部分經(jīng)營收益的管理和使用；

（五）要求其他業(yè)主、物業(yè)使用人停止違反共同利益的行為；

（六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。

第十二條 業(yè)主在物業(yè)管理活動中履行下列義務(wù)：

（一）遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則，執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定；

（二）遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度；

（三）履行其承擔的房屋使用安全責任；

（四）按照有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金；

（五）按照物業(yè)服務(wù)合同約定支付物業(yè)費；

（六）配合、支持物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照管理規(guī)約、物業(yè)服務(wù)合同實施的物業(yè)管理活動；

（七）配合執(zhí)行政府依法實施的應(yīng)急處置措施；

（八）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。

第十三條 市、縣（區(qū)）人民政府物業(yè)管理主管部門應(yīng)當加強指導(dǎo)和協(xié)助，引導(dǎo)業(yè)主規(guī)范有序成立業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。

對于交付的專有部分面積超過建筑物總面積百分之五十或者首批物業(yè)交付滿三年，以及其他具備條件但尚未成立業(yè)主大會、選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當及時介入，推動成立業(yè)主大會，依法選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。

第十四條 首次業(yè)主大會會議的籌備經(jīng)費由建設(shè)單位按照物業(yè)總建筑面積每平方米零點三元且總額不少于二萬元，最高不超過十萬元的標準承擔。建設(shè)單位應(yīng)當在選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)前，將籌備經(jīng)費存入街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指定銀行賬戶。

建設(shè)單位注銷的，經(jīng)業(yè)主共同決定，籌備經(jīng)費可以從公共收益中列支；無公共收益或者公共收益不足的，縣（區(qū)）人民政府可以給予補助。

第十五條 業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面或者數(shù)據(jù)電文征求意見的形式。采用書面征求意見形式的，應(yīng)當將征求意見書送達每一位業(yè)主；無法送達的，應(yīng)當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置和智慧物業(yè)管理公共服務(wù)平臺公告。凡需投票表決的，表決意見應(yīng)當由業(yè)主本人或者其委托的代理人簽名。

業(yè)主大會表決可以采用電子投票的形式。

第十六條 業(yè)主委員會成員候選人由業(yè)主推薦或者自薦，經(jīng)業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生。鼓勵符合條件的中國共產(chǎn)黨黨員、人大代表、政協(xié)委員、社區(qū)工作者等參選業(yè)主委員會成員。

第十七條 業(yè)主委員會應(yīng)當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置和智慧物業(yè)管理公共服務(wù)平臺公開，并及時更新下列事項：

（一）管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主委員會選舉辦法、業(yè)主委員會工作規(guī)則；

（二）業(yè)主大會和業(yè)主委員會的決定；

（三）業(yè)主委員會成員名單；

（四）物業(yè)服務(wù)合同；

（五）專項維修資金的籌集、使用情況；

（六）業(yè)主共有部分的使用和經(jīng)營收益情況；

（七）占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放車輛的車位處分情況；

（八）業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作經(jīng)費收支情況；

（九）法律、法規(guī)規(guī)定應(yīng)當公開的其他事項。

前款第五項至第八項應(yīng)當每年至少公布一次，公布期限不少于一個月。業(yè)主委員會未公布前款事項的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當責令其公布。

第十八條 業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作經(jīng)費可以從業(yè)主共有部分經(jīng)營收益中列支，不足部分也可以由全體業(yè)主分攤，其標準、籌集、管理和使用的具體辦法由業(yè)主大會決定。

業(yè)主大會可以根據(jù)業(yè)主委員會成員的工作情況，決定給予其適當補貼。業(yè)主大會可以授權(quán)業(yè)主委員會聘請專職工作人員承擔日常事務(wù)，明確其工作職責和薪酬標準。

第十九條 業(yè)主委員會及其成員不得實施下列行為：

（一）阻撓、妨礙業(yè)主大會行使職權(quán)或者不執(zhí)行業(yè)主大會決定；

（二）虛增、截留由業(yè)主支付的建筑物及其附屬設(shè)施的維修、檢測等費用；

（三）轉(zhuǎn)移、隱匿、篡改、毀棄或者拖延提供物業(yè)管理有關(guān)文件、資料；

（四）擅自使用業(yè)主大會、業(yè)主委員會印章；

（五）違反業(yè)主大會議事規(guī)則或者未經(jīng)業(yè)主大會授權(quán)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂、修改物業(yè)服務(wù)合同；

（六）索取、收受建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者利害關(guān)系人的不正當利益；

（七）泄露業(yè)主信息或者將業(yè)主信息用于與物業(yè)管理無關(guān)的活動；

（八）利用職務(wù)之便減免物業(yè)費或者煽動業(yè)主不支付物業(yè)費；

（九）將業(yè)主共有財產(chǎn)借給他人或者設(shè)定擔保等挪用、侵占業(yè)主共有財產(chǎn)；

（十）侵害業(yè)主合法權(quán)益的其他行為。

業(yè)主委員會違反前款規(guī)定的，物業(yè)管理主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當責令限期改正；拒不改正的，依法撤銷，并向全體業(yè)主通告；嚴重損害業(yè)主權(quán)益的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府可以應(yīng)五分之一以上業(yè)主要求，在三個月內(nèi)指導(dǎo)召開業(yè)主大會會議，重新選舉業(yè)主委員會。

業(yè)主委員會成員有本條第一款規(guī)定行為之一的，業(yè)主委員會應(yīng)當提請業(yè)主大會終止其成員資格。

第二十條 業(yè)主委員會每屆任期一般不超過五年。任期屆滿五個月前，應(yīng)當向街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府書面告知換屆事宜。街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當在業(yè)主委員會任期屆滿三個月前，指導(dǎo)成立業(yè)主委員會換屆工作小組，并在任期屆滿前，由換屆工作小組組織召開業(yè)主大會會議，選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會。

換屆工作小組由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、居民委員會、村民委員會、現(xiàn)業(yè)主委員會代表和業(yè)主代表組成，人數(shù)為五至九人單數(shù)，其中業(yè)主代表由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者居民委員會、村民委員會組織業(yè)主推薦。換屆工作小組組長由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府確定。

第二十一條 實行業(yè)主委員會工作報告、履職評估和業(yè)主委員會成員履職承諾制度。

業(yè)主委員會應(yīng)當每年向業(yè)主大會述職，并向街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府報送物業(yè)管理工作有關(guān)情況。

街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當指導(dǎo)業(yè)主大會對業(yè)主委員會履職情況進行評估，并將評估結(jié)果公示。

第二十二條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有下列情形之一的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當在充分征求業(yè)主意見基礎(chǔ)上，協(xié)調(diào)成立物業(yè)管理委員會：

（一）不具備成立業(yè)主大會條件的；

（二）具備成立業(yè)主大會條件，但確有困難未成立的；

（三）業(yè)主大會成立后，未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會的。

物業(yè)管理委員會可以由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、居民委員會、村民委員會、公安派出所、建設(shè)單位、業(yè)主代表等七至十一人單數(shù)組成，其中業(yè)主代表不少于二分之一。

物業(yè)管理委員會負責人由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府確定。業(yè)主委員會選舉產(chǎn)生后，物業(yè)管理委員會自行解散。

物業(yè)管理委員會暫時代行業(yè)主委員會職責，組織業(yè)主決定物業(yè)管理事項，推動業(yè)主大會、業(yè)主委員會成立。物業(yè)管理委員會任期一般不超過三年。

第二十三條 物業(yè)管理區(qū)域由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，可以由業(yè)主自行管理。



第三章 前期物業(yè)管理



第二十四條 建設(shè)單位應(yīng)當在銷售物業(yè)前通過政府公共資源交易平臺或者其他公開招投標的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，實施前期物業(yè)管理。投標人少于三個或者建筑面積五萬平方米以下的住宅物業(yè)，經(jīng)物業(yè)管理主管部門批準，可以采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

市人民政府物業(yè)管理主管部門應(yīng)當會同市場監(jiān)督管理部門依法制定、公布物業(yè)服務(wù)合同示范文本。

提倡房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)相分離。

第二十五條 新建住宅小區(qū)物業(yè)交付使用十五日前，建設(shè)單位應(yīng)當與前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)完成物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的承接查驗，并簽訂物業(yè)承接查驗協(xié)議，作為前期物業(yè)服務(wù)合同的補充協(xié)議。

物業(yè)承接查驗應(yīng)當邀請業(yè)主代表和物業(yè)管理主管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府參加，必要時可以聘請相關(guān)專業(yè)機構(gòu)予以協(xié)助。市、縣人民政府物業(yè)管理主管部門應(yīng)當參與物業(yè)承接查驗過程監(jiān)督，提供技術(shù)支持，開展復(fù)查復(fù)核，及時處理投訴。

物業(yè)承接查驗的過程和結(jié)果可以公證。

第二十六條 辦理物業(yè)承接查驗時，建設(shè)單位應(yīng)當在現(xiàn)場查驗二十日前向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料：

（一）竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖、分戶驗收等竣工驗收資料；

（二）共用設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術(shù)資料；

（三）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；

（四）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)各類建筑物、場地、設(shè)施設(shè)備的清單；

（五）園林施工圖紙及樹種清單；

（六）業(yè)主名冊；

（七）物業(yè)的使用、維護、管理必需的其他資料。

前期物業(yè)服務(wù)合同終止時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當將物業(yè)服務(wù)用房和物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及相關(guān)資料移交業(yè)主委員會。

第二十七條 物業(yè)承接查驗協(xié)議應(yīng)當對物業(yè)承接查驗基本情況、存在問題、解決方法及其時限、雙方權(quán)利義務(wù)、違約責任等事項作出約定。建設(shè)單位應(yīng)當在約定期限內(nèi)妥善解決承接查驗發(fā)現(xiàn)的問題。

物業(yè)交接后，發(fā)現(xiàn)存在隱蔽工程質(zhì)量問題，影響房屋結(jié)構(gòu)安全和正常使用的，建設(shè)單位應(yīng)當負責修復(fù)；給業(yè)主造成經(jīng)濟損失的，建設(shè)單位應(yīng)當依法承擔賠償責任。

建設(shè)單位與前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)在承接查驗中惡意串通、弄虛作假、損害業(yè)主合法權(quán)益的，共同承擔賠償責任。

第二十八條 市人民政府建立健全住宅工程質(zhì)量保證金管理制度，加強對建設(shè)單位工程質(zhì)量保證金存儲、支付、返還和公開等管理。

物業(yè)保修期內(nèi)發(fā)生的維修費用，由建設(shè)單位承擔。保修期滿后的維修費用，業(yè)主專有部分由業(yè)主承擔；物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，從專項維修資金中支付，不足部分，由相關(guān)業(yè)主按照專有部分面積分攤。

屬于人為損壞的，維修費用由責任人承擔。



第四章 物業(yè)服務(wù)



第二十九條 鼓勵和引導(dǎo)業(yè)主大會采取公開招投標方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。業(yè)主大會決定采取公開招投標方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，可以通過政府公共資源交易平臺或者其他公開招投標的方式進行。

業(yè)主大會決定采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，業(yè)主委員會應(yīng)當將兩家以上備選的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的基本情況、擬簽訂的物業(yè)服務(wù)合同的主要內(nèi)容，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置和智慧物業(yè)管理公共服務(wù)平臺公示，并根據(jù)多數(shù)業(yè)主意見對公示內(nèi)容調(diào)整后，提請業(yè)主大會投票表決。

第三十條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當履行下列義務(wù)：

（一）按照法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定提供物業(yè)服務(wù)，做好住宅小區(qū)內(nèi)綠化養(yǎng)護、環(huán)境衛(wèi)生、秩序維護等綜合服務(wù)工作；

（二）加強共用設(shè)施設(shè)備管理，委托符合資質(zhì)的專業(yè)機構(gòu)對電梯、消防等具有專業(yè)技術(shù)要求的設(shè)施設(shè)備進行維修和養(yǎng)護；

（三）做好安全隱患排查和防范工作，制定安全防范應(yīng)急預(yù)案；

（四）加強對物業(yè)管理區(qū)域的巡查，及時對違法違規(guī)以及不文明行為進行勸阻，并向有關(guān)部門報告，配合執(zhí)法活動；

（五）物業(yè)管理區(qū)域發(fā)生傳染病疫情、火災(zāi)、燃氣安全事故等突發(fā)性事件時，應(yīng)當及時按照有關(guān)規(guī)定開展應(yīng)急處置，并向街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和有關(guān)部門報告，協(xié)助開展應(yīng)急防控和救助工作；

（六）接受業(yè)主和業(yè)主委員會的監(jiān)督，定期聽取業(yè)主的意見和建議，改進和完善服務(wù)；

（七）協(xié)助有關(guān)部門提供社區(qū)服務(wù)，開展社區(qū)文化活動；

（八）法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定的其他義務(wù)。

第三十一條 物業(yè)服務(wù)收費按照有關(guān)規(guī)定區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點，分別實行政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價。

實行政府指導(dǎo)價的，由市人民政府發(fā)展改革部門會同物業(yè)管理主管部門依據(jù)物業(yè)服務(wù)項目、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)等級標準等因素，制定相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)收費基準價格和浮動幅度，并向社會公布。每三年對收費標準進行評估，根據(jù)評估結(jié)果調(diào)整收費標準。

實行市場調(diào)節(jié)價的，應(yīng)當遵循合理、公開以及費用與服務(wù)質(zhì)量相適應(yīng)的原則，由業(yè)主大會或者其授權(quán)的業(yè)主委員會依法與物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商，通過合同約定。

市、縣人民政府物業(yè)管理主管部門會同市場監(jiān)督管理部門制定并發(fā)布基本物業(yè)服務(wù)項目清單，明確服務(wù)內(nèi)容和服務(wù)等級標準。

第三十二條 已交付業(yè)主的物業(yè)，物業(yè)費由業(yè)主承擔；未交付業(yè)主的或者已竣工但尚未售出的物業(yè)，物業(yè)費由建設(shè)單位承擔。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)按照約定和有關(guān)規(guī)定提供服務(wù)的，業(yè)主不得以未接受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)等為由拒絕支付物業(yè)費。

業(yè)主違反約定逾期未支付物業(yè)費的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會可以催告其限期支付；期限屆滿仍不支付的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以申請調(diào)解，或者申請仲裁、提起訴訟。

第三十三條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當定期在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置和智慧物業(yè)管理公共服務(wù)平臺公開并及時更新服務(wù)的事項、負責人員、質(zhì)量要求、收費項目、收費標準、履行情況，以及專項維修資金使用情況、業(yè)主共有部分的經(jīng)營與收益情況等，并向業(yè)主大會、業(yè)主委員會報告。

對于本條例第十七條第一款第五項至第七項由業(yè)主委員會公開的內(nèi)容，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當配合。

第三十四條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得有下列行為：

（一）違反物業(yè)服務(wù)合同約定減少服務(wù)內(nèi)容，降低服務(wù)標準；

（二）違反物業(yè)服務(wù)合同約定提高物業(yè)服務(wù)收費標準、增加收費項目；

（三）未經(jīng)業(yè)主大會同意或者物業(yè)服務(wù)合同約定，處分業(yè)主共有財產(chǎn)或者利用業(yè)主共有部分開展經(jīng)營活動；

（四）采取停止供電、供水、供熱、供燃氣，或者在開啟門禁、乘用電梯等方面采取限制措施等方式催交物業(yè)費；

（五）違反規(guī)定對建筑物及其附屬設(shè)施進行改造；

（六）干擾業(yè)主大會成立、業(yè)主大會會議召開和業(yè)主委員會選舉；

（七）損壞、擅自停用公共安全防護設(shè)施設(shè)備；

（八）強制或者變相強制業(yè)主、物業(yè)使用人通過指紋、人臉識別等生物信息方式開啟門禁、乘用電梯及使用其他共用設(shè)施設(shè)備；

（九）擅自撤離物業(yè)管理區(qū)域，停止物業(yè)服務(wù)；

（十）篡改、泄露、出售業(yè)主、物業(yè)使用人的個人信息；

（十一）強制或者變相收取保證金、押金等費用；

（十二）其他損害業(yè)主合法權(quán)益的行為。

有前款規(guī)定行為之一的，業(yè)主或者物業(yè)使用人可以向縣（區(qū)）人民政府物業(yè)管理主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府投訴。縣（區(qū)）人民政府物業(yè)管理主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當及時進行核查，依法作出處理并告知業(yè)主。

第三十五條 物業(yè)服務(wù)合同終止的，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當在約定期限或者合理期限內(nèi)退出物業(yè)服務(wù)區(qū)域，并按照法律、法規(guī)規(guī)定和合同約定，向業(yè)主委員會或者其他代管單位移交下列資料和財物：

（一）本條例第二十六條規(guī)定的資料；

（二）物業(yè)服務(wù)期間形成的有關(guān)物業(yè)及設(shè)施設(shè)備改造、維修、運行、保養(yǎng)的有關(guān)資料及物業(yè)服務(wù)檔案；

（三）物業(yè)服務(wù)用房和物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備；

（四）清算預(yù)收、代收的有關(guān)費用及相關(guān)賬冊、票據(jù)；

（五）由前期物業(yè)管理開辦費購買的物業(yè)辦公設(shè)備等固定資產(chǎn)；

（六）物業(yè)費中單列的未使用完的資金；

（七）法律、法規(guī)規(guī)定的應(yīng)當移交的其他事項。

業(yè)主大會重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)后，業(yè)主委員會或者其他代管單位應(yīng)當將前款所列資料和財物移交重新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當與新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)做好物業(yè)管理交接工作。

原物業(yè)服務(wù)企業(yè)在辦理交接至撤出物業(yè)管理區(qū)域的期間內(nèi)，應(yīng)當維持正常的物業(yè)管理秩序，但物業(yè)服務(wù)合同另有約定的除外。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)未辦理交接手續(xù)，不得擅自撤離物業(yè)管理區(qū)域、停止物業(yè)服務(wù)。



第五章 物業(yè)使用和維護



第三十六條 在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，不得有下列行為：

（一）將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛(wèi)生間、廚房間；

（二）違法搭建建筑物、構(gòu)筑物或者擅自挖掘地下空間；

（三）擅自在建筑物外墻新增門窗、破壞外立面；

（四）損壞公共綠化及其附屬設(shè)施或者公共安全防護設(shè)施設(shè)備；

（五）將電動自行車、摩托車、三輪車帶入載人電梯；

（六）不按照規(guī)定停放機動車、非機動車，或者占用公共區(qū)域長期停放車輛；

（七）違反用電安全要求私拉電線和插座為新能源汽車、電動自行車充電；

（八）占用、堵塞、封閉消防車通道、疏散通道等共用部位，或者損壞消防設(shè)施等共用設(shè)施設(shè)備；

（九）擅自將住宅、車位（庫）、儲藏間等改變?yōu)榻?jīng)營性用房；

（十）違規(guī)存放易燃、易爆、劇毒、放射性物質(zhì)或者超過樓面荷載等違反安全規(guī)定的物品；

（十一）制造超過規(guī)定標準的噪音、振動，制造影響他人的異味、光污染等；

（十二）在建筑物、構(gòu)筑物上涂寫、刻畫或者違反規(guī)定懸掛、張貼宣傳品；

（十三）違反規(guī)定飼養(yǎng)動物，或者飼養(yǎng)動物影響公共環(huán)境和居住環(huán)境；

（十四）違反規(guī)定傾倒垃圾、污水和雜物，焚燒垃圾；

（十五）從建筑物中拋擲物品；

（十六）法律、法規(guī)和管理規(guī)約或者臨時管理規(guī)約禁止的其他行為。

有前款規(guī)定行為之一的，利害關(guān)系人有權(quán)投訴、舉報，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會、物業(yè)管理委員會應(yīng)當及時采取合理措施勸阻、制止；勸阻、制止無效的，應(yīng)當告知街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當及時處理，不屬于街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府職責范圍的，移交有關(guān)部門處理。

第三十七條 業(yè)主、物業(yè)使用人裝飾裝修房屋，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當在開工前書面告知施工時間、施工期限、垃圾堆放和清運要求以及施工安全禁止行為等事項。業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當配合物業(yè)服務(wù)企業(yè)進行必要的現(xiàn)場檢查。

業(yè)主、物業(yè)使用人、裝飾裝修企業(yè)進行房屋室內(nèi)裝飾裝修施工時，涉及變動建筑主體和承重結(jié)構(gòu)、超過設(shè)計標準或者規(guī)范增加樓面荷載等情形的，未經(jīng)原設(shè)計單位或者具有相應(yīng)資質(zhì)等級的設(shè)計單位提出設(shè)計方案不得施工。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)現(xiàn)裝飾裝修活動存在違法違規(guī)行為的，應(yīng)當采取合理措施制止，并及時報告街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府依法處理。

第三十八條 住宅小區(qū)內(nèi)規(guī)劃配建的車位（庫）應(yīng)當優(yōu)先滿足業(yè)主的停車需要。

建設(shè)單位銷售房屋時，應(yīng)當將車位（庫）規(guī)劃配建數(shù)量、位置、租售價格等信息在房屋銷售現(xiàn)場公示并書面告知買受人。

住宅小區(qū)內(nèi)占用業(yè)主共有道路或者場地用于停放車輛的車位，屬于全體業(yè)主共有，其管理、使用、收費等具體事項由業(yè)主大會決定。

住宅小區(qū)內(nèi)依法配建的人民防空工程平時作為停車位使用的，應(yīng)當由投資者使用管理，收益歸投資者所有，可以通過租賃、有償使用、使用權(quán)轉(zhuǎn)讓等方式處分，但不得出售、附贈。收取的停車費用、租金，應(yīng)當保障該人民防空工程的維護管理和停車管理的必要支出。

第三十九條 新建住宅小區(qū)內(nèi)，建設(shè)單位應(yīng)當按照規(guī)劃建設(shè)車輛充電設(shè)施或者預(yù)留建設(shè)安裝條件。既有住宅小區(qū)內(nèi)，經(jīng)業(yè)主大會或者其授權(quán)的業(yè)主委員會同意，可以通過改造、加裝等方式建設(shè)車輛充電設(shè)施，并依法辦理相關(guān)手續(xù)。

第四十條 下列利用業(yè)主專有部分以外的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備開展生產(chǎn)、經(jīng)營、租賃等活動所產(chǎn)生的收益，在扣除合理成本后，屬于全體業(yè)主共有：

（一）利用住宅小區(qū)的圍墻、小區(qū)出入口或者大門、建筑物外立面、樓道、屋面、電梯、外墻、道閘等所得的經(jīng)營收入；

（二）利用業(yè)主共有的機動車位停放車輛收取的停車費；

（三）利用公共場地擺攤、引進自助售賣機或者快遞柜等收取的進場費；

（四）利用全體業(yè)主共有的會所、游泳池（館）、健身室（館）、架空層等進行租賃或者經(jīng)營產(chǎn)生的收入；

（五）公共收益利息收入；

（六）經(jīng)業(yè)主同意處置報廢的共用設(shè)施設(shè)備回收殘值產(chǎn)生的收入；

（七）共用部位被依法征收的補償費；

（八）其他依法屬于全體業(yè)主的收益。

第四十一條 公共收益由業(yè)主共同決定，可以用于下列物業(yè)管理支出：

（一）補充專項維修資金；

（二）共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護費用，但物業(yè)服務(wù)合同另有約定的除外；

（三）購買房屋安全以及公共設(shè)施維修保險；

（四）業(yè)主委員會的辦公經(jīng)費，業(yè)主委員會成員的補貼，業(yè)主委員會專職工作人員的薪酬，召開業(yè)主大會會議所需費用；

（五）有關(guān)審計費用；

（六）業(yè)主共同決定用于物業(yè)管理的其他費用。

第四十二條 公共收益應(yīng)當專戶存儲，單獨列賬，接受業(yè)主監(jiān)督。

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