四川省廣安市人民政府

廣安市物業(yè)服務(wù)管理規(guī)定

(2023年1月29日廣安市人民政府令第47號(hào)公布 自2023年4月1日起施行)



第一章　總　則



第一條　為了規(guī)范物業(yè)服務(wù)管理活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主、物業(yè)服務(wù)人等物業(yè)服務(wù)管理各方的合法權(quán)益，營(yíng)造安全、舒適、文明、和諧的居住和工作環(huán)境，增強(qiáng)人民群眾的獲得感幸福感安全感，構(gòu)建共建共治共享的基層社會(huì)治理體系，根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》《物業(yè)管理?xiàng)l例》《四川省物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律、法規(guī)，結(jié)合廣安市實(shí)際，制定本規(guī)定。

第二條　本規(guī)定適用于廣安市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務(wù)活動(dòng)及其監(jiān)督管理。

第三條　本規(guī)定所稱物業(yè)服務(wù)，是指住宅物業(yè)的建設(shè)單位通過依法選聘前期物業(yè)服務(wù)人、業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)人或者自行管理等方式，對(duì)物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的建筑物和構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施設(shè)備、相關(guān)場(chǎng)地、綠化進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)，維護(hù)環(huán)境衛(wèi)生、安全和相關(guān)秩序的活動(dòng)。

第四條　市、縣（市、區(qū)）人民政府加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)及其監(jiān)督管理工作的領(lǐng)導(dǎo)，建立綜合協(xié)調(diào)機(jī)制，協(xié)調(diào)研究重大問題，健全督查、考核、通報(bào)、約談機(jī)制，按照規(guī)定強(qiáng)化有關(guān)部門、街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）履行職責(zé)的工作保障。

第五條　住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門應(yīng)當(dāng)依法履行物業(yè)服務(wù)指導(dǎo)和監(jiān)督管理職責(zé)，加強(qiáng)行業(yè)管理，開展業(yè)務(wù)培訓(xùn)，建立制度規(guī)范。

自然資源規(guī)劃部門應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定規(guī)劃物業(yè)服務(wù)用房、業(yè)主委員會(huì)用房，依法明確其屬于全體業(yè)主共有。

城市管理行政（綜合）執(zhí)法部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)監(jiān)督管理，依法查處違法建設(shè)行為、物業(yè)服務(wù)違法行為。

公安部門應(yīng)當(dāng)依法查處物業(yè)服務(wù)中違反治安管理行為。

市場(chǎng)監(jiān)督管理部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)電梯等的安全監(jiān)督管理，加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的監(jiān)督，依法查處有關(guān)違法行為。

消防救援機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)消防設(shè)施、消防車通道等的監(jiān)督管理，依法查處消防安全違法行為。

發(fā)展改革部門應(yīng)當(dāng)依法履行前期物業(yè)服務(wù)、保障性住房物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)政府指導(dǎo)價(jià)制定相關(guān)職責(zé)。

民政部門應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)督促居（村）民委員會(huì)依法履行物業(yè)服務(wù)監(jiān)督管理職責(zé)。

司法行政部門應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)建立物業(yè)服務(wù)調(diào)解組織，指導(dǎo)調(diào)解物業(yè)服務(wù)糾紛。

財(cái)政部門應(yīng)當(dāng)依法保障物業(yè)服務(wù)監(jiān)督管理工作經(jīng)費(fèi)。

經(jīng)濟(jì)信息化、生態(tài)環(huán)境、衛(wèi)生健康、應(yīng)急等部門按照職責(zé)做好物業(yè)服務(wù)監(jiān)督管理相關(guān)工作。

第六條　街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)履行組織、指導(dǎo)、協(xié)調(diào)本轄區(qū)內(nèi)業(yè)主大會(huì)的設(shè)立和業(yè)主委員會(huì)選舉、換屆，指導(dǎo)、督促業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)人依法依約履行職責(zé)、行使權(quán)利和履行義務(wù)，調(diào)解處理物業(yè)服務(wù)糾紛，協(xié)調(diào)社區(qū)建設(shè)與物業(yè)管理的關(guān)系，法律、法規(guī)規(guī)定的與物業(yè)管理活動(dòng)相關(guān)的其他職責(zé)。

居（村）民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)人和業(yè)主委員會(huì)工作，根據(jù)需要設(shè)立環(huán)境和物業(yè)管理委員會(huì)，依法協(xié)助街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）開展相關(guān)工作。

第七條　物業(yè)服務(wù)行業(yè)組織應(yīng)當(dāng)依法加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)行業(yè)自律，引導(dǎo)物業(yè)服務(wù)人依照法律法規(guī)規(guī)定、物業(yè)服務(wù)合同約定履行義務(wù)、提供服務(wù)，規(guī)范物業(yè)服務(wù)行為，促進(jìn)行業(yè)規(guī)范發(fā)展，維護(hù)物業(yè)服務(wù)人的合法權(quán)益。




第二章　一般規(guī)定



第八條　物業(yè)服務(wù)是物業(yè)服務(wù)區(qū)域業(yè)主自治事項(xiàng)，由業(yè)主自主、依法、依約共同決定，堅(jiān)持自我服務(wù)、自我管理、自我監(jiān)督。

第九條　政府及其部門應(yīng)當(dāng)引導(dǎo)業(yè)主依照法律法規(guī)、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、管理規(guī)約、物業(yè)服務(wù)合同等行使權(quán)利、履行義務(wù)。

街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、住房城鄉(xiāng)建設(shè)等部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)宣傳、引導(dǎo)，指導(dǎo)、推動(dòng)設(shè)立業(yè)主大會(huì)、選舉業(yè)主委員會(huì)、依法依規(guī)依約決定物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)。

第十條　首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備經(jīng)費(fèi)由建設(shè)單位承擔(dān)。新建物業(yè)的建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在辦理商品房預(yù)售許可或者現(xiàn)房銷售前，按照物業(yè)服務(wù)區(qū)域規(guī)劃核準(zhǔn)總建筑面積0.3元/㎡的標(biāo)準(zhǔn)，將籌備經(jīng)費(fèi)交至街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）設(shè)立的專用賬戶，業(yè)主大會(huì)籌備組按照規(guī)定使用。一個(gè)物業(yè)服務(wù)區(qū)域業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備經(jīng)費(fèi)最高不超過八萬元，最低不少于二萬元。老舊小區(qū)以及建設(shè)單位已經(jīng)不存在的物業(yè)服務(wù)區(qū)域籌備首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，縣（市、區(qū)）人民政府可以給予補(bǔ)助。

第十一條　政府及其部門應(yīng)當(dāng)按照權(quán)責(zé)法定要求，依法履行物業(yè)服務(wù)指導(dǎo)和監(jiān)督管理職責(zé)，不得干預(yù)業(yè)主自主、依法、依約決定物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)，不得超越職權(quán)行使或者決定應(yīng)當(dāng)由業(yè)主行使或者決定的物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)。

第十二條　業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主監(jiān)事會(huì)應(yīng)當(dāng)依照法律法規(guī)、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、業(yè)主委員會(huì)章程、監(jiān)事會(huì)工作規(guī)則、管理規(guī)約、物業(yè)服務(wù)合同等履行職責(zé)。

第十三條　依法、依約選聘的物業(yè)服務(wù)人是物業(yè)服務(wù)區(qū)域物業(yè)服務(wù)提供者，不得違法行使管理權(quán)。

第十四條　業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)恪守契約精神，按照物業(yè)服務(wù)合同行使權(quán)利、履行義務(wù)。

業(yè)主需要物業(yè)服務(wù)人提供物業(yè)服務(wù)合同約定之外的服務(wù)的，可以與物業(yè)服務(wù)人協(xié)商，訂立服務(wù)合同，約定相關(guān)服務(wù)。

第十五條　物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)范圍、服務(wù)事項(xiàng)、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)質(zhì)量等，提供物業(yè)服務(wù)，并且履行法定義務(wù)。

沒有法律、法規(guī)的依據(jù)，政府和有關(guān)部門不得增加物業(yè)服務(wù)人義務(wù)。

第十六條　物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)按照法律、法規(guī)規(guī)定和合同約定，建立安全防范制度和應(yīng)急預(yù)案，健全安全防范措施，履行安全防范責(zé)任。

物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)發(fā)生安全事故或者其他緊急情況時(shí)，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)及時(shí)采取應(yīng)急措施，并向有關(guān)主管部門或者相關(guān)專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位報(bào)告，協(xié)助做好救助工作。

第十七條　物業(yè)服務(wù)人對(duì)違反有關(guān)治安、生態(tài)環(huán)境、規(guī)劃、消防等法律、法規(guī)的行為，應(yīng)當(dāng)及時(shí)采取合理措施制止，向有關(guān)行政主管部門報(bào)告并協(xié)助處理。

物業(yè)服務(wù)人對(duì)業(yè)主、物業(yè)使用人違反管理規(guī)約的行為進(jìn)行勸阻，并及時(shí)報(bào)告業(yè)主委員會(huì)。

第十八條　業(yè)主裝飾裝修房屋的，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)服務(wù)人，遵守物業(yè)服務(wù)人提示的合理注意事項(xiàng)，并配合其進(jìn)行必要的現(xiàn)場(chǎng)檢查。

物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)對(duì)裝飾裝修活動(dòng)開展日常巡查和監(jiān)督并建立檔案。發(fā)現(xiàn)裝飾裝修違反相關(guān)規(guī)定破壞房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)的，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)及時(shí)勸阻，采取合理措施制止，并向城市管理行政（綜合）執(zhí)法、住房城鄉(xiāng)建設(shè)等部門報(bào)告和協(xié)助處理。

第十九條　業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主監(jiān)事會(huì)、物業(yè)服務(wù)人和專業(yè)性服務(wù)組織應(yīng)當(dāng)依法保護(hù)業(yè)主信息。




第三章　物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)決定



第二十條　物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)由物業(yè)服務(wù)區(qū)域業(yè)主共同決定。

下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定：

（一）制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；

（二）制定和修改管理規(guī)約；

（三）制定和修改管理制度；

（四）選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員、解散業(yè)主委員會(huì)；

（五）決定設(shè)立業(yè)主監(jiān)事會(huì)；

（六）決定物業(yè)服務(wù)方式：自行管理或者選聘物業(yè)服務(wù)人服務(wù)；

（七）決定物業(yè)服務(wù)范圍、服務(wù)事項(xiàng)、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)人員數(shù)量和條件、擬收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)方式等；

（八）選聘物業(yè)服務(wù)人及方式：招投標(biāo)方式或者其他方式，續(xù)聘、解聘物業(yè)服務(wù)人；

（九）調(diào)整物業(yè)服務(wù)費(fèi)；

（十）使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；

（十一）籌集建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；

（十二）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；

（十三）改變共有部分的用途或者利用共有部分等從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)；

（十四）共有資金和公共收益的管理、使用、分配；

（十五）決定相關(guān)管理措施：在物業(yè)服務(wù)區(qū)域公共空間安裝個(gè)人身份和生物特征識(shí)別設(shè)備、設(shè)置門禁卡和電梯卡等；

（十六）設(shè)立業(yè)主代表大會(huì)，確定其職責(zé)、議事規(guī)則；

（十七）決定業(yè)主代表大會(huì)、業(yè)主共同決定事項(xiàng)的表決程序；

（十八）物業(yè)服務(wù)區(qū)域劃分與調(diào)整；

（十九）物業(yè)服務(wù)區(qū)域維修資金及其他公共費(fèi)用的分擔(dān)；

（二十）業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主監(jiān)事會(huì)工作經(jīng)費(fèi)、補(bǔ)貼的籌集、管理和使用；

（二十一）對(duì)共有資金和公共收益的審計(jì)；

（二十二）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。

第二十一條　業(yè)主共同決定事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定經(jīng)業(yè)主記名投票表決同意。

業(yè)主大會(huì)不得授權(quán)、委托業(yè)主委員會(huì)決定應(yīng)當(dāng)由業(yè)主共同決定或者業(yè)主大會(huì)決定的事項(xiàng)。

依法、依規(guī)、依約應(yīng)當(dāng)由業(yè)主共同決定事項(xiàng)，未按規(guī)定程序經(jīng)業(yè)主記名投票表決同意，業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)不得作出決定、不得實(shí)施。

第二十二條　業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)包含下列事項(xiàng)：

（一）業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以召開的條件；

（二）業(yè)主大會(huì)會(huì)議的召集、定期會(huì)議、臨時(shí)會(huì)議；

（三）業(yè)主大會(huì)會(huì)議方式：現(xiàn)場(chǎng)集體討論、書面征求意見或者電子信息技術(shù)等；

（四）推選代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議、業(yè)主委托人員參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議、共有物業(yè)人推選代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議事項(xiàng)；

（五）業(yè)主大會(huì)決定事項(xiàng)范圍：包括但不限于業(yè)主共同決定事項(xiàng)；

（六）業(yè)主大會(huì)的議事方式、表決程序、作出決定的條件；

（七）業(yè)主委員會(huì)的組成、職責(zé)、屆期、工作經(jīng)費(fèi)及其開支范圍和開支金額、成員工作補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)和任職條件及資格終止情形、設(shè)定候補(bǔ)委員的規(guī)定；

（八）業(yè)主委員會(huì)章程；

（九）業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)印章、業(yè)主共有資金賬戶的使用和管理；

（十）業(yè)主委員會(huì)換屆；

（十一）業(yè)主監(jiān)事會(huì)的職責(zé)、履職方式、工作規(guī)則、工作經(jīng)費(fèi)和成員工作補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)、監(jiān)事的選任和人數(shù)；

（十二）對(duì)業(yè)主委員會(huì)主任和財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人的離任審計(jì)；

（十三）其他事項(xiàng)。

第二十三條　業(yè)主委員會(huì)章程應(yīng)當(dāng)包含下列事項(xiàng)：

（一）業(yè)主委員會(huì)議事范圍、議事規(guī)則、表決程序、作出決定的條件；

（二）業(yè)主委員會(huì)及其成員權(quán)利義務(wù)和禁止行為；

（三）印章使用和管理辦法；

（四）違反法律法規(guī)、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、業(yè)主大會(huì)決定、業(yè)主共同決定、業(yè)主委員會(huì)章程、管理規(guī)約等侵害業(yè)主合法權(quán)益應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任；

（五）其他事項(xiàng)。

第二十四條　業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)按照法律法規(guī)、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、業(yè)主大會(huì)決定、業(yè)主共同決定、管理規(guī)約、業(yè)主委員會(huì)章程等，召開會(huì)議、作出決定、履行職責(zé)。

第二十五條　業(yè)主委員會(huì)及其成員不得有下列行為：

（一）拒絕、放棄履行職責(zé)；

（二）挪用、侵占業(yè)主共有財(cái)產(chǎn)，擅自改變共有部分、共用設(shè)施設(shè)備的性質(zhì)和用途，擅自決定共有部分、共用設(shè)施設(shè)備的使用、經(jīng)營(yíng)，擅自將業(yè)主共有資金借貸給他人或者以業(yè)主共有資金、共有財(cái)產(chǎn)為他人提供擔(dān)保；

（三）抬高、虛增或者與物業(yè)服務(wù)人和專業(yè)性服務(wù)組織串通抬高、虛增由業(yè)主支付的建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金、電梯檢測(cè)維修費(fèi)用、消防設(shè)施維護(hù)費(fèi)用以及由業(yè)主共同支付的其他費(fèi)用，截留相關(guān)資金、費(fèi)用；

（四）索取、收受建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)人或者其他利害關(guān)系人的不正當(dāng)利益；

（五）明示、暗示物業(yè)服務(wù)人減免或者接受減免自己以及特定關(guān)系人的物業(yè)服務(wù)費(fèi)；

（六）提供虛假材料，套取維修資金、共有資金；

（七）未經(jīng)業(yè)主大會(huì)決定或者業(yè)主共同決定，擅自選聘、續(xù)聘、解聘物業(yè)服務(wù)人，擅自訂立、續(xù)訂、修改、解除物業(yè)服務(wù)合同、補(bǔ)充合同，擅自提高物業(yè)服務(wù)費(fèi)用、增加物業(yè)服務(wù)收費(fèi)項(xiàng)目；

（八）未經(jīng)業(yè)主大會(huì)決定或者業(yè)主共同決定，擅自決定建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金籌集使用、業(yè)主共有資金和公共收益的管理使用等重大事項(xiàng)；

（九）非法使用、轉(zhuǎn)讓、泄露業(yè)主信息或者將業(yè)主信息用于與物業(yè)服務(wù)管理無關(guān)的活動(dòng)；

（十）弄虛作假，隱瞞事實(shí)真相，轉(zhuǎn)移、隱匿、篡改、毀棄或者拒絕、拖延提供物業(yè)服務(wù)管理有關(guān)文件、資料；

（十一）擅自使用業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)印章；

（十二）阻礙、抗拒業(yè)主大會(huì)履行職責(zé)、業(yè)主行使權(quán)利、業(yè)主共同決定相關(guān)事項(xiàng)，拒不執(zhí)行業(yè)主大會(huì)決定或者業(yè)主共同決定的事項(xiàng)；

（十三）違反法律法規(guī)、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、業(yè)主大會(huì)決定、業(yè)主共同決定、管理規(guī)約、業(yè)主委員會(huì)章程等作出決定；

（十四）拒不接受業(yè)主監(jiān)事會(huì)依法、依規(guī)、依約監(jiān)督；

（十五）不按照規(guī)定處理業(yè)主提出的意見；

（十六）偽造或者指使他人偽造業(yè)主的選票、表決票、書面委托書或者業(yè)主簽名，冒充業(yè)主或者指使他人冒充業(yè)主進(jìn)行投票；

（十七）打擊、報(bào)復(fù)、誹謗、陷害投訴人和舉報(bào)人；

（十八）違反法律、法規(guī)規(guī)定或者侵害業(yè)主合法權(quán)益的其他行為。




第四章　物業(yè)服務(wù)活動(dòng)



第一節(jié)　前期物業(yè)服務(wù)
第二十六條　住宅物業(yè)的建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定通過招投標(biāo)方式選聘前期物業(yè)服務(wù)人，訂立前期物業(yè)服務(wù)合同。

第二十七條　鼓勵(lì)建設(shè)單位邀請(qǐng)人大代表、政協(xié)委員、律師和潛在的房屋買受人等，監(jiān)督選聘前期物業(yè)服務(wù)人活動(dòng)。

第二十八條　建設(shè)單位不得違反法律、法規(guī)等規(guī)定，將交付房屋事項(xiàng)委托給前期物業(yè)服務(wù)人。

第二十九條　前期物業(yè)服務(wù)合同期限最長(zhǎng)不超過兩年。但是，約定的服務(wù)期限屆滿前，業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主與新物業(yè)服務(wù)人訂立的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。

第二節(jié)　自行管理
第三十條　經(jīng)業(yè)主共同決定，物業(yè)服務(wù)區(qū)域?qū)嵭凶孕泄芾淼�，�?yīng)當(dāng)對(duì)下列事項(xiàng)作出決定：

（一）自行管理的執(zhí)行機(jī)構(gòu)及負(fù)責(zé)人；

（二）自行管理的內(nèi)容、質(zhì)量、標(biāo)準(zhǔn)、期限；

（三）費(fèi)用的標(biāo)準(zhǔn)和收取、使用辦法；

（四）選聘服務(wù)人員的數(shù)量、條件和選聘的方式等；

（五）電梯、消防等涉及人身、財(cái)產(chǎn)安全的設(shè)施設(shè)備依法委托專業(yè)性服務(wù)組織管理維護(hù)；

（六）其他事項(xiàng)。

第三十一條　實(shí)行自行管理，由執(zhí)行機(jī)構(gòu)按照業(yè)主共同決定，聘請(qǐng)服務(wù)人員或者由業(yè)主及其家庭成員等提供物業(yè)服務(wù)。

第三十二條　實(shí)行自行管理，提倡通過招投標(biāo)方式選聘電梯、消防等設(shè)施設(shè)備管理維護(hù)的專業(yè)性服務(wù)組織。

第三節(jié)　業(yè)主選聘物業(yè)服務(wù)人服務(wù)
第三十三條　經(jīng)業(yè)主共同決定或者業(yè)主大會(huì)決定，聘請(qǐng)物業(yè)服務(wù)人提供物業(yè)服務(wù)的，提倡通過招投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)人。

第三十四條　業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)通過發(fā)放征求意見表、在物業(yè)服務(wù)區(qū)域顯著位置張貼征求意見表、互聯(lián)網(wǎng)等方式，廣泛征求業(yè)主對(duì)下列物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)的意見：

（一）服務(wù)范圍、服務(wù)事項(xiàng)、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)質(zhì)量；

（二）服務(wù)人員數(shù)量和條件；

（三）擬收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)方式；

（四）雙方的權(quán)利義務(wù)；

（五）專業(yè)性服務(wù)組織的選聘；

（六）物業(yè)服務(wù)禁止行為；

（七）共有部分、共用設(shè)施設(shè)備的管理服務(wù)；

（八）選聘物業(yè)服務(wù)人方式；

（九）其他事項(xiàng)。

第三十五條　業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)根據(jù)業(yè)主共同決定或者業(yè)主大會(huì)決定，編制招標(biāo)方案，發(fā)布招標(biāo)公告，依法選聘物業(yè)服務(wù)人。

第三十六條　業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)根據(jù)招標(biāo)結(jié)果，訂立物業(yè)服務(wù)合同。物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)明確具體。

第三十七條　物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)中依法應(yīng)當(dāng)由專業(yè)性服務(wù)組織管理維護(hù)的，經(jīng)業(yè)主共同決定或者業(yè)主大會(huì)決定，可以單獨(dú)選聘專業(yè)性服務(wù)組織，也可以約定由物業(yè)服務(wù)人依法選聘。

第四節(jié)　物業(yè)服務(wù)收費(fèi)
第三十八條　物業(yè)服務(wù)人按照物業(yè)服務(wù)合同約定提供服務(wù)，按照合同約定獲得物業(yè)服務(wù)報(bào)酬。

物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同約定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)方式收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

業(yè)主共同確定物業(yè)服務(wù)擬收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，可以明確已接房未入住房屋支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

第三十九條　業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同約定支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶支付責(zé)任。

已竣工驗(yàn)收但尚未出售或者未交給房屋買受人的，物業(yè)服務(wù)費(fèi)由建設(shè)單位承擔(dān)。

實(shí)行自行管理的，業(yè)主按照確定的標(biāo)準(zhǔn)支付費(fèi)用。

對(duì)沒有合同約定、沒有法定依據(jù)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，業(yè)主有權(quán)拒絕支付。

第四十條　依法需要調(diào)整物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主協(xié)商，經(jīng)業(yè)主共同決定。同意調(diào)整物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的，訂立補(bǔ)充合同。

第四十一條　前期物業(yè)服務(wù)、保障性住房物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由縣（市、區(qū)）人民政府根據(jù)省人民政府定價(jià)目錄，結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際，綜合考慮物業(yè)服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)成本等因素制定政府指導(dǎo)價(jià)并公布。政府指導(dǎo)價(jià)實(shí)行動(dòng)態(tài)調(diào)整。




第五章　物業(yè)服務(wù)禁止行為



第四十二條　物業(yè)服務(wù)人不得違反物業(yè)服務(wù)合同約定，減少服務(wù)內(nèi)容，降低服務(wù)質(zhì)量和標(biāo)準(zhǔn)。

第四十三條　物業(yè)服務(wù)人不得擅自制定物業(yè)服務(wù)區(qū)域管理制度。

物業(yè)服務(wù)人不得擅自設(shè)置物業(yè)服務(wù)區(qū)域管理措施，包括設(shè)置、更換、升級(jí)門禁卡、電梯卡、指紋和人臉識(shí)別系統(tǒng)，不得強(qiáng)制業(yè)主通過指紋、人臉識(shí)別等生物信息方式使用共用設(shè)施設(shè)備等。

第四十四條　物業(yè)服務(wù)人不得非法轉(zhuǎn)讓、使用、泄露業(yè)主、物業(yè)使用人信息，不得監(jiān)控業(yè)主、物業(yè)使用人。

第四十五條　物業(yè)服務(wù)人不得有下列收費(fèi)行為：

（一）擅自設(shè)置收費(fèi)項(xiàng)目、提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；

（二）沒有合同約定，預(yù)收物業(yè)服務(wù)費(fèi)；

（三）沒有合同約定，收取車輛停放管理服務(wù)費(fèi)；

（四）沒有合同約定，向公共場(chǎng)地、共有部分、共用設(shè)施設(shè)備使用人和經(jīng)營(yíng)人收取管理服務(wù)費(fèi)；

（五）收取安裝充電設(shè)施服務(wù)費(fèi)；

（六）強(qiáng)制或者變相強(qiáng)制服務(wù)并收費(fèi)，違反規(guī)定以保證金、押金等形式變相收費(fèi)；

（七）收取物業(yè)服務(wù)合同約定之外的其他費(fèi)用。

物業(yè)服務(wù)人不得采取下列方式催交物業(yè)服務(wù)費(fèi)：

（一）停止供水、供電、供燃?xì)猓?br>
（二）限制車輛出入；

（三）限制乘坐電梯；

（四）設(shè)置、更換、升級(jí)門禁卡、電梯卡；

（五）其他可能影響業(yè)主、物業(yè)使用人正常生活的方式。

第四十六條　物業(yè)服務(wù)人不得擅自占用、利用或者允許他人占用、利用公共場(chǎng)地、共有部分、共用設(shè)施設(shè)備從事下列活動(dòng)：

（一）擅自占用、利用或者允許他人占用、利用共有部分、共用設(shè)施設(shè)備從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)；

（二）擅自設(shè)置或者允許他人設(shè)置快遞柜、自助售賣機(jī)、飲用水設(shè)備等；

（三）擅自在物業(yè)服務(wù)區(qū)域或者允許他人在物業(yè)服務(wù)區(qū)域開展商品銷售、商業(yè)宣傳等；

經(jīng)業(yè)主大會(huì)決定或者業(yè)主共同決定，共有部分、共用設(shè)施設(shè)備委托物業(yè)服務(wù)人經(jīng)營(yíng)的，物業(yè)服務(wù)人不得挪用、侵占、隱瞞其收益。

物業(yè)服務(wù)人不得侵害共有部分、共用設(shè)施設(shè)備使用人或者經(jīng)營(yíng)人的合法權(quán)益，不得妨礙其正常使用、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。

第四十七條　業(yè)主、物業(yè)使用人進(jìn)行裝飾裝修，物業(yè)服務(wù)人不得有下列行為：

（一）對(duì)裝飾裝修施工人員、裝飾裝修材料的進(jìn)出設(shè)置障礙或者強(qiáng)行推銷裝飾裝修材料；

（二）沒有法律、法規(guī)等規(guī)定，阻礙裝飾裝修；

（三）收取裝飾裝修保證金；

（四）未經(jīng)協(xié)商一致，收取管理服務(wù)費(fèi)；

（五）未經(jīng)協(xié)商一致，強(qiáng)制收取裝飾裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)。

第四十八條　物業(yè)服務(wù)人接受供水、供電、供燃?xì)獾葐挝晃�托代收有關(guān)費(fèi)用的，不得向業(yè)主、物業(yè)使用人、共有部分和共用設(shè)施設(shè)備使用人或者經(jīng)營(yíng)人收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用。

任何單位和個(gè)人不得強(qiáng)制物業(yè)服務(wù)人代收代繳有關(guān)費(fèi)用或者要求物業(yè)服務(wù)人提供無償服務(wù)。

第四十九條　禁止占用、堵塞、封閉避難層、疏散通道、安全出口、消防車通道、單元門、小區(qū)門等。

物業(yè)服務(wù)人不得改變物業(yè)服務(wù)用房、公共場(chǎng)地、共有部分和共用設(shè)施設(shè)備用途，不得擅自處分業(yè)主共有財(cái)產(chǎn)。

第五十條　物業(yè)服務(wù)人不得阻礙業(yè)主在物業(yè)服務(wù)區(qū)域安裝充電設(shè)施。業(yè)主安裝充電設(shè)施應(yīng)當(dāng)符合有關(guān)規(guī)定。

第五十一條　物業(yè)服務(wù)人不得在選聘物業(yè)服務(wù)人招投標(biāo)中圍標(biāo)、串標(biāo)或者提供虛假信息、采取賄賂等不正當(dāng)手段。

第五十二條　物業(yè)服務(wù)人不得抬高、虛增或者串通第三方抬高、虛增由業(yè)主支付的建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金、電梯檢測(cè)維修費(fèi)用、消防設(shè)施維護(hù)費(fèi)用以及由業(yè)主共同支付的其他費(fèi)用，不得截留相關(guān)資金、費(fèi)用。

物業(yè)服務(wù)人不得串通專業(yè)性服務(wù)組織，故意設(shè)置技術(shù)障礙以致增加電梯維修頻次、維修費(fèi)用。

第五十三條　物業(yè)服務(wù)人不得挪用、侵占、隱匿屬于業(yè)主的共有資金。

第五十四條　物業(yè)服務(wù)人不得與業(yè)主委員會(huì)成員串通，損害業(yè)主利益。

第五十五條　物業(yè)服務(wù)人不得采用偽造等方式，騙取、挪用維修資金。

第五十六條　物業(yè)服務(wù)人不得阻撓業(yè)主自治活動(dòng)，不得阻礙業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主監(jiān)事會(huì)成立或者履行職責(zé)，不得對(duì)業(yè)主進(jìn)行騷擾、威脅、恐嚇、侮辱、毆打或者打擊報(bào)復(fù)。

第五十七條　物業(yè)服務(wù)合同解除或者終止后，物業(yè)服務(wù)人不得以業(yè)主欠交物業(yè)服務(wù)費(fèi)、階段工作未完成、對(duì)業(yè)主共同決定有異議、其他糾紛未解決等為由拒絕退出及辦理交接，不得以任何理由阻撓新物業(yè)服務(wù)人進(jìn)場(chǎng)服務(wù)。

物業(yè)服務(wù)人違反前款規(guī)定，不得請(qǐng)求業(yè)主支付物業(yè)服務(wù)合同解除或者終止后的物業(yè)服務(wù)費(fèi)；造成業(yè)主損失的，應(yīng)當(dāng)賠償損失。

第五十八條　業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主不得違反物業(yè)服務(wù)合同約定，拒不支付物業(yè)服務(wù)酬金或者物業(yè)服務(wù)費(fèi)，拒不履行其他依法約定的義務(wù)。




第六章　公共收益



第五十九條　物業(yè)服務(wù)區(qū)域的共有部分、共用設(shè)施設(shè)備和其他依法屬于業(yè)主共有的財(cái)產(chǎn)，其使用、租賃經(jīng)營(yíng)、自行經(jīng)營(yíng)由業(yè)主大會(huì)決定或者業(yè)主共同決定，其收益屬于業(yè)主共有。

提倡通過招投標(biāo)、拍賣等方式確定共有部分、共用設(shè)施設(shè)備的使用人和經(jīng)營(yíng)人。

第六十條　物業(yè)服務(wù)區(qū)域共有部分、共用設(shè)施設(shè)備包括下列內(nèi)容：

（一）公共場(chǎng)地、公共道路，但是屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外；

（二）屬于全體業(yè)主的會(huì)所、幼兒園、游泳池（館）、健身房（館）、架空層等公共配套用房；

（三）樓道、屋面、電梯、外墻、屋頂、道閘；

依法屬于業(yè)主的其他共有部分、共用設(shè)施設(shè)備。

第六十一條　老舊住宅小區(qū)改造整治按照規(guī)定建設(shè)的經(jīng)營(yíng)性用房、車位（庫(kù)）等設(shè)施，依法屬于業(yè)主共有。

第六十二條　物業(yè)服務(wù)區(qū)域公共收益包括下列內(nèi)容：

（一）樓道、屋面、電梯、外墻、屋頂、道閘等廣告費(fèi)；

（二）公共場(chǎng)地、公共道路的車輛停放場(chǎng)地使用費(fèi)；

（三）公共場(chǎng)地銷售商品、商業(yè)宣傳、自助售賣機(jī)、飲用水設(shè)備、快遞柜等進(jìn)場(chǎng)費(fèi)；

（四）通信基站等設(shè)備占用費(fèi)；

（五）會(huì)所、幼兒園、游泳池（館）、健身房（館）、架空層等的租金收入；

（六）其他收益。

物業(yè)服務(wù)區(qū)域共有部分、共用設(shè)施設(shè)備自行經(jīng)營(yíng)的，其經(jīng)營(yíng)收益屬于業(yè)主共有。

第六十三條　占用物業(yè)服務(wù)區(qū)域業(yè)主共有的道路或者其他公共場(chǎng)地用于車輛停放，其車位劃定、車輛停放、收費(fèi)和管理等，由業(yè)主大會(huì)決定或者業(yè)主共同決定，其收益屬于業(yè)主共有。車位劃定不得占用疏散通道、安全出口、消防車通道、消防車登高操作場(chǎng)地，不得妨礙行人和其他車輛通行。

物業(yè)服務(wù)區(qū)域?qū)儆跇I(yè)主共有的車位對(duì)外提供車輛停放服務(wù)的，其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主大會(huì)決定或者業(yè)主共同決定，收益屬于業(yè)主共有。

第六十四條　物業(yè)服務(wù)區(qū)域共有部分、共用設(shè)施設(shè)備的使用、經(jīng)營(yíng)等的管理服務(wù)，物業(yè)服務(wù)合同包含該管理服務(wù)事項(xiàng)的，由物業(yè)服務(wù)人按照合同約定提供管理服務(wù)。

第六十五條　物業(yè)服務(wù)區(qū)域公共收益按照合同約定支付相關(guān)費(fèi)用后，屬于業(yè)主共有，由業(yè)主大會(huì)決定或者業(yè)主共同決定其使用和分配。

第六十六條　前期物業(yè)服務(wù)期間，物業(yè)服務(wù)區(qū)域共有部分、共用設(shè)施設(shè)備的使用、經(jīng)營(yíng)，由業(yè)主共同決定，其收益屬于業(yè)主共有。經(jīng)業(yè)主共同決定，可以委托前期物業(yè)服務(wù)人通過招投標(biāo)、拍賣等方式確定使用人、經(jīng)營(yíng)人，其收益按照合同約定支付相關(guān)費(fèi)用后，屬于業(yè)主共有。前期物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)將公共收益存入專戶，不得挪用，業(yè)主大會(huì)成立后，應(yīng)當(dāng)在十五日內(nèi)移交業(yè)主大會(huì)。




第七章　物業(yè)服務(wù)機(jī)制



第六十七條　縣（市、區(qū)）人民政府應(yīng)當(dāng)建立健全物業(yè)服務(wù)管理違法行為投訴、舉報(bào)處理制度，并在本行政區(qū)域內(nèi)各物業(yè)服務(wù)區(qū)域顯著位置公布相關(guān)行政主管部門指導(dǎo)和監(jiān)督管理職責(zé)、執(zhí)法事項(xiàng)、聯(lián)系單位、舉報(bào)電話。

供水、供電、供燃?xì)獾葘�業(yè)經(jīng)營(yíng)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)區(qū)域顯著位置公示服務(wù)范圍和聯(lián)系方式。

第六十八條　物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)向業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)報(bào)告下列信息，并在物業(yè)服務(wù)區(qū)域顯著位置公示：

（一）物業(yè)服務(wù)人的營(yíng)業(yè)執(zhí)照（執(zhí)業(yè)證照）、投訴電話及物業(yè)服務(wù)人和項(xiàng)目負(fù)責(zé)人的信用信息；

（二）物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和質(zhì)量要求，收費(fèi)項(xiàng)目、標(biāo)準(zhǔn)和方式，合同履行情況；

（三）電梯、消防等具有專業(yè)技術(shù)要求的設(shè)施設(shè)備的維修保養(yǎng)單位名稱、聯(lián)系方式、維修保養(yǎng)記錄以及安全運(yùn)行狀況；

（四）供水二次加壓調(diào)節(jié)水箱清洗記錄及水箱水質(zhì)檢測(cè)報(bào)告；

（五）建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金使用情況；

（六）物業(yè)服務(wù)用房使用情況；

（七）實(shí)施酬金制收費(fèi)的，公布物業(yè)服務(wù)資金收支情況；

（八）法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定其他應(yīng)當(dāng)公示的信息。

經(jīng)業(yè)主大會(huì)決定或者業(yè)主共同決定，共有部分、共用設(shè)施設(shè)備委托物業(yè)服務(wù)人經(jīng)營(yíng)的，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)公示經(jīng)營(yíng)收益收支情況。

第一款第一項(xiàng)至第四項(xiàng)的事項(xiàng)應(yīng)當(dāng)持續(xù)公開；第一款其他事項(xiàng)和第二款事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)每半年至少公示一次，公示期不少于三十日。

第六十九條　業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)在物業(yè)服務(wù)區(qū)域顯著位置和通過互聯(lián)網(wǎng)方式公示下列事項(xiàng)：

（一）業(yè)主共同決定事項(xiàng)；

（二）管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、業(yè)主委員會(huì)章程、業(yè)主監(jiān)事會(huì)職責(zé)和工作規(guī)則；

（三）業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)決定；

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