甘肅省臨夏回族自治州人大常委會

甘肅省臨夏回族自治州物業(yè)管理?xiàng)l例



（2019年2月21日臨夏回族自治州第十五屆人民代表大會第四次會議通過 2019年5月31日甘肅省第十三屆人民代表大會常務(wù)委員會第十次會議批準(zhǔn) 2023年5月5日臨夏回族自治州第十六屆人民代表大會常務(wù)委員會第十次會議修訂 2023年5月31日甘肅省第十四屆人民代表大會常務(wù)委員會第三次會議批準(zhǔn) 根據(jù)2025年2月26日臨夏回族自治州第十六屆人民代表大會常務(wù)委員會第二十四次會議通過并經(jīng)2025年3月26日甘肅省第十四屆人民代表大會常務(wù)委員會第十四次會議批準(zhǔn)的《臨夏回族自治州人民代表大會常務(wù)委員會關(guān)于修改<甘肅省臨夏回族自治州物業(yè)管理?xiàng)l例>的決定》修正）



目 錄

第一章　總則

第二章　業(yè)主、業(yè)主大會和業(yè)主委員會

第三章　前期物業(yè)管理

第四章　物業(yè)管理與服務(wù)

第五章　物業(yè)的使用與維護(hù)

第六章　法律責(zé)任

第七章　附則





第一章　總則

第一條　為了規(guī)范物業(yè)管理活動，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)人的合法權(quán)益，改善人居環(huán)境，促進(jìn)社會和諧，根據(jù)《中華人民共和國民法典》、國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》等有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定，結(jié)合自治州實(shí)際，制定本條例。

第二條　本自治州行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)的使用、維護(hù)、服務(wù)及其監(jiān)督管理活動，適用本條例。

第三條　本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過自行管理或者共同決定委托物業(yè)服務(wù)人的形式，對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的建筑物及其附屬設(shè)施和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。

第四條　物業(yè)管理應(yīng)當(dāng)構(gòu)建黨建引領(lǐng)、政府主導(dǎo)、行業(yè)自律、業(yè)主自治、專業(yè)服務(wù)、多方參與、協(xié)商共建的工作格局。

第五條　自治州房地產(chǎn)主管部門負(fù)責(zé)全州物業(yè)管理活動的統(tǒng)一監(jiān)督管理工作。

縣（市）物業(yè)主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作，依法履行下列職責(zé)：

（一）制定物業(yè)管理相關(guān)政策和措施；

（二）指導(dǎo)街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府對物業(yè)管理活動進(jìn)行監(jiān)督管理；

（三）指導(dǎo)街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府調(diào)解物業(yè)管理糾紛；

（四）開展物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目星級評定；

（五）建立健全物業(yè)服務(wù)信用管理體系；

（六）建立健全物業(yè)管理電子信息平臺；

（七）對物業(yè)招投標(biāo)活動進(jìn)行監(jiān)督管理；

（八）對建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金繳存、使用情況進(jìn)行監(jiān)督管理；

（九）組織開展物業(yè)管理相關(guān)培訓(xùn)；

（十）實(shí)施法律法規(guī)規(guī)定的物業(yè)管理方面的其他監(jiān)督管理職責(zé)。

街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府依法履行下列職責(zé)：

（一）組織成立首次業(yè)主大會會議籌備組；

（二）指導(dǎo)和協(xié)助業(yè)主大會的成立、業(yè)主委員會的選舉和換屆；

（三）指導(dǎo)和監(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)人依法履行職責(zé)；

（四）對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務(wù)實(shí)施監(jiān)督檢查；

（五）指導(dǎo)和監(jiān)督物業(yè)承接查驗(yàn)、物業(yè)服務(wù)人退出交接活動；

（六）建立物業(yè)管理糾紛調(diào)解、投訴和舉報處理機(jī)制，調(diào)解物業(yè)管理糾紛，處理物業(yè)管理相關(guān)投訴和舉報；

（七）實(shí)施法律法規(guī)規(guī)定的物業(yè)管理方面的其他監(jiān)督管理職責(zé)。

居（村）民委員會協(xié)助、配合街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府開展物業(yè)管理相關(guān)具體工作，指導(dǎo)和監(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)人依法履行職責(zé)，調(diào)解物業(yè)管理糾紛。

城市管理、發(fā)展改革、公安機(jī)關(guān)、房產(chǎn)、民政、財政、自然資源、生態(tài)環(huán)境、市場監(jiān)管、應(yīng)急管理、林草和園林、綜合執(zhí)法等相關(guān)部門，按照各自職責(zé)，做好物業(yè)管理相關(guān)工作。

第六條　自治州房地產(chǎn)主管部門、縣（市）物業(yè)主管部門應(yīng)當(dāng)開展物業(yè)管理法律法規(guī)以及相關(guān)政策的宣傳、培訓(xùn)，引導(dǎo)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)人依法行使權(quán)利、履行義務(wù)，加強(qiáng)行業(yè)誠信管理，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)人依法經(jīng)營、誠信服務(wù)，維護(hù)市場秩序和公平競爭，推動物業(yè)管理行業(yè)健康發(fā)展。

鼓勵采用新技術(shù)、新方法，促進(jìn)互聯(lián)網(wǎng)與物業(yè)管理深度融合，提升物業(yè)管理質(zhì)量和服務(wù)水平，推動物業(yè)服務(wù)向智能、綠色、文明方向發(fā)展。

第二章　業(yè)主、業(yè)主大會和業(yè)主委員會

第七條　房屋所有權(quán)人為業(yè)主。物業(yè)使用人根據(jù)法律法規(guī)、管理規(guī)約以及其與業(yè)主的約定，享有業(yè)主權(quán)利，承擔(dān)業(yè)主義務(wù)。

業(yè)主在物業(yè)管理活動中，享有下列權(quán)利：

（一）按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)服務(wù)人提供的服務(wù)；

（二）提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議；

（三）提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議；

（四）參加業(yè)主大會會議，行使投票權(quán)；

（五）選舉業(yè)主委員會成員，并享有被選舉權(quán)；

（六）監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；

（七）監(jiān)督物業(yè)服務(wù)人履行物業(yè)服務(wù)合同；

（八）對物業(yè)共有部分、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；

（九）監(jiān)督物業(yè)建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金的管理和使用；

（十）法律法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。

業(yè)主在物業(yè)管理活動中，履行下列義務(wù)：

（一）遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；

（二）遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共有部分和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度；

（三）執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定；

（四）按照國家有關(guān)規(guī)定交納建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；

（五）按時交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用；

（六）配合物業(yè)服務(wù)人實(shí)施物業(yè)服務(wù)；

（七）履行房屋安全使用責(zé)任；

（八）依法配合物業(yè)服務(wù)人，執(zhí)行政府依法實(shí)施的應(yīng)急處置措施和其他措施；

（九）法律法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。

第八條　一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。業(yè)主大會由全體業(yè)主組成。但是只有一個業(yè)主的，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責(zé)。

業(yè)主不能參加業(yè)主大會會議的，可以書面委托代理人參加或者在業(yè)主身份確認(rèn)的前提下，采用視頻等信息化技術(shù)手段參與業(yè)主大會表決方式參與投票。代理人不能為本小區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)人員或者其他管理人。

第九條　一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，已交付的專有部分面積達(dá)到建筑物總面積百分之五十以上，或者達(dá)到百分之三十以上不足百分之五十，但首個房屋單元出售并實(shí)際交付使用已滿兩年的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)所在地的縣（市）物業(yè)主管部門、街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府報送下列籌備首次業(yè)主大會會議的文件資料：

（一）物業(yè)管理區(qū)域證明；

（二）房屋及建筑物面積清冊；

（三）業(yè)主名冊；

（四）建筑規(guī)劃總平面圖；

（五）交付使用共用設(shè)施設(shè)備的證明；

（六）物業(yè)服務(wù)用房配置證明；

（七）其他有關(guān)的文件資料。

符合成立業(yè)主大會條件的，縣（市）物業(yè)主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府，應(yīng)當(dāng)在收到提出籌備業(yè)主大會書面申請后六十日內(nèi)，負(fù)責(zé)組織、指導(dǎo)成立首次業(yè)主大會會議籌備組。

第十條　下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定：

（一）制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；

（二）制定和修改管理規(guī)約；

（三）選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；

（四）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)人；

（五）使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；

（六）籌集建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；

（七）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；

（八）改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營活動；

（九）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。

業(yè)主共同決定事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決。決定前款第六項(xiàng)至第八項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

第十一條　業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，由業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生，執(zhí)行業(yè)主大會決定的事項(xiàng)，履行法律法規(guī)規(guī)定的職責(zé)，接受業(yè)主的監(jiān)督。

業(yè)主委員會由五人以上的單數(shù)組成。業(yè)主委員會委員每屆任期不超過五年，可連選連任。業(yè)主委員會主任、副主任在業(yè)主委員會委員中推選產(chǎn)生。業(yè)主委員會會議應(yīng)當(dāng)有三分之二以上委員出席，業(yè)主委員會會議依法在職責(zé)范圍內(nèi)作出的決定應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體委員過半數(shù)以上同意。

業(yè)主委員會會議作出的決定，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示不少于十五天。

第十二條　業(yè)主委員會委員應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

（一）系本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，遵守法律法規(guī)，熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強(qiáng)，具有一定組織能力；

（二）有履行業(yè)主委員會委員職務(wù)的能力和時間保證；

（三）法律法規(guī)規(guī)定的其他條件。

第十三條　業(yè)主大會定期會議按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定召開。

業(yè)主委員會未按業(yè)主大會議事規(guī)則按期召集業(yè)主大會會議的，街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應(yīng)當(dāng)督促召開業(yè)主大會會議。

有下列情形之一的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)召集業(yè)主大會臨時會議：

（一）發(fā)生重大事故或者緊急事件，需要及時處理的；

（二）經(jīng)百分之二十以上業(yè)主提議的；

（三）業(yè)主委員會委員缺額人數(shù)超過總?cè)藬?shù)二分之一，或者業(yè)主委員會主任缺額，或者二名副主任缺額的；

（四）業(yè)主大會議事規(guī)則或者管理規(guī)約規(guī)定的其他需要召開業(yè)主大會臨時會議的。

第十四條　首次業(yè)主大會工作經(jīng)費(fèi)按照國家有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。工作經(jīng)費(fèi)的收支情況，應(yīng)當(dāng)每半年以書面形式在物業(yè)顯著區(qū)域內(nèi)公示一次，公示期限不得少于七天，接受業(yè)主監(jiān)督。

第十五條　業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，持下列材料向物業(yè)所在地的縣（市）物業(yè)主管部門和街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府備案：

（一）業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會選舉的情況；

（二）管理規(guī)約；

（三）業(yè)主大會議事規(guī)則；

（四）業(yè)主大會決定的其他事項(xiàng)。

第十六條　業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)接受業(yè)主、物業(yè)使用人的咨詢、投訴，并做好記錄，必要時及時向物業(yè)服務(wù)人、建設(shè)單位等反饋。

業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)建立信息公開制度，及時公布物業(yè)服務(wù)合同的簽訂與履行、管理規(guī)約的實(shí)施、建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金的管理和使用、公共收益的收支情況等物業(yè)管理活動中的重大事項(xiàng)。

業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)建立工作記錄制度，做好業(yè)主大會會議、業(yè)主委員會會議以及物業(yè)管理活動中重要事項(xiàng)的記錄，并建立工作檔案。

第十七條　業(yè)主委員會任期屆滿前九十日內(nèi)，應(yīng)當(dāng)召集業(yè)主大會會議進(jìn)行換屆選舉。根據(jù)管理規(guī)約或者業(yè)主大會決定，應(yīng)當(dāng)委托第三方專業(yè)機(jī)構(gòu)對業(yè)主委員會任期內(nèi)財務(wù)狀況進(jìn)行審計。

業(yè)主委員會任期屆滿逾期未進(jìn)行換屆選舉的，縣（市）物業(yè)主管部門、街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應(yīng)當(dāng)督促指導(dǎo)換屆選舉。

第十八條　業(yè)主大會會議選舉出新一屆業(yè)主委員會之日起十日內(nèi)，上一屆業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)將其保管的有關(guān)憑證、檔案等文件資料、印章及其他屬于業(yè)主共有的財物等，移交新一屆業(yè)主委員會。拒不移交的，新一屆業(yè)主委員會可以請求縣（市）物業(yè)主管部門、街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府責(zé)令限期移交、退出。

第十九條　業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)配合所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府以及居（村）民委員會依法履行職責(zé)，并接受其指導(dǎo)和監(jiān)督。

業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律法規(guī)的，物業(yè)所在地的縣（市）人民政府物業(yè)主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府，應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。

第二十條　業(yè)主委員會委員不得有下列行為：

（一）挪用、侵占業(yè)主共有財產(chǎn)；

（二）非法索取、收受建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)人或者有利害關(guān)系業(yè)主提供的利益或者報酬；

（三）利用職務(wù)之便要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)內(nèi)任職或者減免其個人物業(yè)服務(wù)費(fèi)；

（四）擅自以業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的名義從事活動；

（五）其他有損業(yè)主共同利益或者可能影響其公正履行職責(zé)的行為。

第二十一條　業(yè)主委員會委員有下列情形之一的，經(jīng)業(yè)主委員會三分之一以上委員或者百分之二十以上的業(yè)主提議，可以決定終止其委員資格：

（一）以書面方式提出辭職請求的；

（二）不履行委員職責(zé)的；

（三）利用委員資格謀取私利的；

（四）侵害其他業(yè)主、物業(yè)使用人或者物業(yè)服務(wù)人合法權(quán)益的；

（五）因其他原因不宜擔(dān)任業(yè)主委員會委員的。

第二十二條　有下列情形之一的，物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府負(fù)責(zé)組建物業(yè)管理委員會：

（一）業(yè)主大會籌備組未能在九十天內(nèi)召開業(yè)主大會；

（二）具備成立業(yè)主大會條件，但因其他原因未成立的；

（三）不具備成立業(yè)主大會條件的；

（四）已召開首次業(yè)主大會，但未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會的。

物業(yè)管理委員會作為臨時機(jī)構(gòu)，依照本條例承擔(dān)業(yè)主委員會的相關(guān)職責(zé)，組織業(yè)主共同決定物業(yè)管理事項(xiàng)，推動符合條件的物業(yè)管理區(qū)域成立業(yè)主大會、選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。

物業(yè)管理委員會由物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府組織社區(qū)黨組織、居（村）民委員會成員、業(yè)主代表等七人以上單數(shù)組成。其中業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)不少于物業(yè)管理委員會成員人數(shù)的二分之一，由街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府通過聽取業(yè)主意見、召開座談會等方式，在自愿參加的業(yè)主中確定。業(yè)主代表適用本條例第十二條關(guān)于業(yè)主委員會成員條件的規(guī)定。

物業(yè)管理委員會主任由社區(qū)黨組織、居（村）民委員會代表擔(dān)任；副主任由社區(qū)黨組織、居（村）民委員會指定一名業(yè)主代表擔(dān)任。物業(yè)管理委員會成員名單應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置進(jìn)行不少于七日的公告。

物業(yè)管理委員會會議由主任或者主任委托的副主任召集和主持。三分之一以上的成員提議召開物業(yè)管理委員會會議的，應(yīng)當(dāng)組織召開會議。

物業(yè)管理委員會任期一般不超過三年。任期屆滿仍未推動業(yè)主大會并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會的，由物業(yè)所在地的街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應(yīng)當(dāng)在三十日內(nèi)解散物業(yè)管理委員會，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告。

第三章　前期物業(yè)管理

第二十三條 物業(yè)管理區(qū)域劃分應(yīng)當(dāng)按照國家和本省有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，并綜合考慮建筑規(guī)模、共用設(shè)施設(shè)備、社區(qū)建設(shè)等因素。

第二十四條　住宅物業(yè)的建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在規(guī)劃報建圖中明確標(biāo)明物業(yè)服務(wù)用房的位置和面積，并納入建設(shè)計劃，同步設(shè)計、同步施工、同步交付使用，不得出售或者改變用途。

物業(yè)服務(wù)用房產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主所有。

物業(yè)服務(wù)用房應(yīng)當(dāng)為地面以上能夠使用的房屋，具備水、電、通風(fēng)、采光、簡單裝修等適用條件，且設(shè)有服務(wù)廳、業(yè)主委員會辦公用房、衛(wèi)生間、庫房等設(shè)施。

建設(shè)住宅總建筑面積在五萬平方米以上的，物業(yè)服務(wù)用房的面積，按照住宅總建筑面積的千分之二到千分之三的比例確定。建設(shè)住宅總建筑面積低于五萬平方米（包括五萬平方米）的，物業(yè)服務(wù)用房面積不得少于四十平方米。

第二十五條　物業(yè)管理區(qū)域劃定后，建設(shè)單位在銷售房屋時，向買受人明示物業(yè)管理區(qū)域、前期物業(yè)服務(wù)合同、臨時管理規(guī)約。

第二十六條　住宅小區(qū)的建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定通過招標(biāo)投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)人進(jìn)行前期物業(yè)服務(wù)，并簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同，合同期限不超過三年。投標(biāo)人少于三個或者房屋建筑面積少于三萬平方米（包括同一建設(shè)項(xiàng)目內(nèi)非住宅的房屋建筑面積），經(jīng)物業(yè)所在地的縣（市）物業(yè)主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具備相應(yīng)條件的物業(yè)服務(wù)人。

在業(yè)主委員會與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)人簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效時，前期物業(yè)服務(wù)合同自行終止。

前期物業(yè)服務(wù)期間，有下列情形之一的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依法重新選聘物業(yè)服務(wù)人，并監(jiān)督物業(yè)服務(wù)人之間依法交接：

（一）前期物業(yè)服務(wù)合同期滿，業(yè)主大會尚未成立，物業(yè)服務(wù)人不愿再續(xù)簽合同的；

（二）物業(yè)服務(wù)人擅自撤離的；

（三）物業(yè)服務(wù)企業(yè)被吊銷或者注銷營業(yè)執(zhí)照的；

（四）法律法規(guī)規(guī)定的其他情形。

第二十七條　建設(shè)單位交付前期物業(yè)應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

（一）完成建設(shè)工程竣工驗(yàn)收；

（二）供排水、供電、燃?xì)�、供熱已納入市政管網(wǎng)系統(tǒng)，并按照要求和設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)安裝計量裝置；有分戶計量要求的，應(yīng)當(dāng)安裝分戶計量裝置；

（三）通信網(wǎng)絡(luò)、有線電視數(shù)據(jù)傳輸信息端口敷設(shè)到戶；信報箱、網(wǎng)購小商品儲存箱等按規(guī)劃設(shè)計配置到位；

（四）安全監(jiān)控裝置按照要求安裝到位，做到物業(yè)管理區(qū)域全覆蓋；電梯、鍋爐、消防等特種設(shè)施設(shè)備，經(jīng)相關(guān)部門驗(yàn)收合格；

（五）按照規(guī)劃設(shè)計完成物業(yè)服務(wù)用房以及停車庫、車位的配建；

（六）按照規(guī)劃設(shè)計完成綠化工程建設(shè)，因季節(jié)原因需延后完成的，建設(shè)單位作出的書面保證已在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示；

（七）住宅公共區(qū)域內(nèi)消防通道、安全出口等，按照國家相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)示。

分期建設(shè)的項(xiàng)目，建成區(qū)應(yīng)當(dāng)符合前款規(guī)定，并與施工區(qū)設(shè)置隔離設(shè)施。

第二十八條　建設(shè)單位向前期物業(yè)服務(wù)人移交下列資料：

（一）竣工總平面圖、平面布置圖和消防設(shè)施系統(tǒng)圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料，分戶驗(yàn)收等竣工驗(yàn)收資料；

（二）設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料；

（三）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；

（四）供水、供電、供氣、供熱、通信網(wǎng)絡(luò)、有線電視等準(zhǔn)許使用文件；

（五）業(yè)主名冊；

（六）物業(yè)管理所必需的其他資料。

前期物業(yè)服務(wù)合同終止的，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)將物業(yè)服務(wù)用房及前款所列資料移交給業(yè)主委員會。

第二十九條　物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)管理期間履行以下職責(zé)：

（一）對發(fā)現(xiàn)的工程質(zhì)量問題和其他不利于物業(yè)使用和管理的問題，及時向建設(shè)單位或者相關(guān)專業(yè)管理部門提出整改建議，并協(xié)助專業(yè)管理部門督促落實(shí)；

（二）就共用設(shè)施設(shè)備的安裝位置、管線走向等事項(xiàng)向建設(shè)單位提出建議，并參與共用設(shè)施設(shè)備的安裝、調(diào)試等工作；

（三）收集物業(yè)共有部分、共用設(shè)施設(shè)備等工程信息資料，建立日常管理檔案；

（四）向業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)并引導(dǎo)業(yè)主遵守約定，維護(hù)物業(yè)公共利益和管理秩序。

第三十條　物業(yè)服務(wù)人對物業(yè)的共有部分、共用設(shè)施設(shè)備及相關(guān)場地等進(jìn)行查驗(yàn)時，應(yīng)當(dāng)和建設(shè)單位簽訂承接查驗(yàn)協(xié)議。

物業(yè)交接后，發(fā)現(xiàn)隱蔽工程質(zhì)量問題，影響房屋結(jié)構(gòu)安全和正常使用的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)修復(fù)；給業(yè)主造成經(jīng)濟(jì)損失的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)將承接查驗(yàn)的有關(guān)文件、資料建立檔案，并妥善保管。

第四章　物業(yè)管理與服務(wù)

第三十一條　縣（市）物業(yè)主管部門會同街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府督促、指導(dǎo)住宅小區(qū)成立業(yè)主大會實(shí)行業(yè)主自治管理或者選聘物業(yè)服務(wù)人進(jìn)行管理。

物業(yè)服務(wù)人將物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的部分專項(xiàng)服務(wù)事項(xiàng)委托給專業(yè)性服務(wù)組織或者其他第三人的，應(yīng)當(dāng)就該部分專項(xiàng)服務(wù)事項(xiàng)向業(yè)主負(fù)責(zé)。

物業(yè)服務(wù)人不得將其應(yīng)當(dāng)提供的全部物業(yè)服務(wù)轉(zhuǎn)委托給第三人，或者將全部物業(yè)服務(wù)支解后分別轉(zhuǎn)委托給第三人。

電梯、消防等具有專業(yè)技術(shù)要求的設(shè)施設(shè)備的維修和養(yǎng)護(hù)，應(yīng)當(dāng)由符合資質(zhì)的專業(yè)機(jī)構(gòu)實(shí)施。

第三十二條　從事物業(yè)服務(wù)活動的企業(yè)，應(yīng)當(dāng)具有獨(dú)立的法人資格，誠實(shí)守信，依法經(jīng)營，科學(xué)管理，規(guī)范服務(wù)。

第三十三條　業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)依據(jù)法律法規(guī)與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)人簽訂物業(yè)服務(wù)合同。

物業(yè)服務(wù)人公開作出的有利于業(yè)主的服務(wù)承諾，為物業(yè)服務(wù)合同的組成部分。

第三十四條　物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)依照物業(yè)服務(wù)合同約定提供相應(yīng)服務(wù)，并履行下列職責(zé)：

（一）房屋共有部分的維修養(yǎng)護(hù)和管理；

（二）物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備的維護(hù)養(yǎng)護(hù)和運(yùn)行管理；

（三）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生、垃圾清運(yùn)、化糞池清掏、公共區(qū)域的綠化養(yǎng)護(hù)等環(huán)境管理；

（四）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的秩序維護(hù)、安全防范，以及救助等事項(xiàng)的協(xié)助工作；

（五）做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)消防通道、消防撲救場地、樓道、樓梯間、單元門庫、疏散通道管理；

（六）按照業(yè)主大會的決定，做好利用物業(yè)共有部分和共用設(shè)施設(shè)備的經(jīng)營管理；

（七）做好室內(nèi)外裝飾裝修管理服務(wù)和停車管理服務(wù)工作；

（八）對業(yè)主或者物業(yè)使用人的違法違規(guī)違約行為進(jìn)行告知、勸阻和制止，勸阻、制止無效的，應(yīng)當(dāng)及時報告相關(guān)主管部門處理；

（九）做好物業(yè)、業(yè)主和日常物業(yè)管理資料的歸檔和管理工作，對在提供物業(yè)服務(wù)過程中獲取的業(yè)主、物業(yè)使用人的個人信息予以保密；

（十）以為業(yè)主服務(wù)為宗旨，定期開展員工規(guī)范、文明培訓(xùn)，不斷提高服務(wù)質(zhì)量和水平；

（十一）做好其他物業(yè)管理服務(wù)工作。

鼓勵物業(yè)服務(wù)人拓展服務(wù)范圍，滿足業(yè)主日益增長的多元化生活服務(wù)需求，為業(yè)主提供專有部分專項(xiàng)服務(wù)或者特約服務(wù)工作等便民化服務(wù)項(xiàng)目。

第三十五條　建設(shè)單位或者物業(yè)服務(wù)人利用業(yè)主的共有部分產(chǎn)生的收入，在扣除合理成本之后，屬于業(yè)主共有。

利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)服務(wù)人的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。業(yè)主所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。

利用業(yè)主共有部分產(chǎn)生的收入，應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公開，且每年不得少于一次。

任何單位和個人不得挪用、侵占利用業(yè)主共有部分產(chǎn)生的收入。利用業(yè)主共有部分產(chǎn)生的收入由建設(shè)單位或者物業(yè)服務(wù)人代管的，應(yīng)當(dāng)單獨(dú)列賬，接受業(yè)主、業(yè)主委員會的監(jiān)督。由業(yè)主委員會自行管理的，應(yīng)當(dāng)接受業(yè)主、居（村）民委員會的監(jiān)督。

第三十六條　物業(yè)服務(wù)期限屆滿前，業(yè)主依法共同決定續(xù)聘的，應(yīng)當(dāng)與原物業(yè)服務(wù)人在合同期限屆滿前續(xù)訂物業(yè)服務(wù)合同。

物業(yè)服務(wù)期限屆滿前，物業(yè)服務(wù)人不同意續(xù)聘的，應(yīng)當(dāng)在合同期限屆滿前九十日書面通知業(yè)主或者業(yè)主委員會，但是合同對通知期限另有約定的除外。

物業(yè)服務(wù)期限屆滿后，業(yè)主沒有依法作出續(xù)聘或者另聘物業(yè)服務(wù)人的決定，物業(yè)服務(wù)人繼續(xù)提供物業(yè)服務(wù)的，原物業(yè)服務(wù)合同繼續(xù)有效，但是服務(wù)期限為不定期。

當(dāng)事人可以隨時解除不定期物業(yè)服務(wù)合同，但是應(yīng)當(dāng)提前六十日書面通知對方。

在交接工作未辦結(jié)或者沒有進(jìn)行明確約定之前，原物業(yè)服務(wù)人不得擅自撤離物業(yè)管理區(qū)域、停止物業(yè)服務(wù)。新選聘的物業(yè)服務(wù)人也不得強(qiáng)行進(jìn)駐物業(yè)管理區(qū)域，開展物業(yè)服務(wù)。

第三十七條　物業(yè)服務(wù)人不得在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)從事下列活動：

（一）改變物業(yè)共有部分、共用設(shè)施設(shè)備規(guī)劃用途；

（二）設(shè)置營業(yè)攤點(diǎn)；

（三）許可或者默許他人利用共有部分、共用設(shè)施設(shè)備從事廣告宣傳、經(jīng)營活動；

（四）向業(yè)主、物業(yè)使用人指定裝飾裝修企業(yè)或者強(qiáng)行推銷裝飾裝修材料；

（五）擅自提高物業(yè)管理相關(guān)費(fèi)用；

（六）從事與物業(yè)管理服務(wù)無關(guān)的活動；

（七）法律法規(guī)或者管理規(guī)約禁止的行為。

第三十八條　普通住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價。普通住宅物業(yè)服務(wù)以外的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場調(diào)節(jié)價。

實(shí)行政府指導(dǎo)價的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，嚴(yán)格執(zhí)行縣（市）價格主管部門會同同級物業(yè)主管部門制定的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)基準(zhǔn)價及浮動幅度�？h（市）物業(yè)主管部門應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)服務(wù)等級評定制度，根據(jù)費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則，對物業(yè)服務(wù)人從事物業(yè)服務(wù)活動實(shí)施動態(tài)監(jiān)督管理。

第三十九條　物業(yè)服務(wù)人違反價格管理規(guī)定及物業(yè)服務(wù)合同約定，擅自擴(kuò)大收費(fèi)范圍、提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、重復(fù)收費(fèi)、強(qiáng)制服務(wù)或者變相強(qiáng)制服務(wù)并收費(fèi)、不按規(guī)定實(shí)行明碼標(biāo)價的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)制止或者糾正，業(yè)主有權(quán)拒交，并向所在地的縣（市）物業(yè)主管部門、市場監(jiān)管部門反映督促整改。

業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照約定向物業(yè)服務(wù)人支付物業(yè)費(fèi)。物業(yè)服務(wù)人已經(jīng)按照約定和有關(guān)規(guī)定提供服務(wù)的，業(yè)主不得以未接受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由拒絕支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

業(yè)主違反約定逾期不支付物業(yè)費(fèi)的，物業(yè)服務(wù)人可以催告其在合理期限內(nèi)支付；合理期限屆滿仍不支付的，物業(yè)服務(wù)人可以提起訴訟或者申請仲裁。

物業(yè)服務(wù)人在服務(wù)區(qū)域內(nèi)顯著位置每年不得少于一次以書面形式公示服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、經(jīng)營設(shè)施收益收支情況、公共水電費(fèi)分?jǐn)偳闆r和業(yè)主規(guī)約等相關(guān)信息。物業(yè)服務(wù)人不得向業(yè)主或者物業(yè)使用人收取未予公示的費(fèi)用。

物業(yè)服務(wù)人不得采取停止供電、供水、供熱、供氣等方式催交物業(yè)費(fèi)，也不得采取限制或者變相限制業(yè)主進(jìn)出小區(qū)、入戶、使用電梯以及車輛進(jìn)出車位等方式催交物業(yè)費(fèi)。

第四十條　建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。

占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。

建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。

第四十一條　業(yè)主或者物業(yè)使用人裝飾裝修房屋時，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)服務(wù)人，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)按照相關(guān)法律法規(guī)提供管理和服務(wù)，并將裝飾裝修中的禁止行為和注意事項(xiàng)告知業(yè)主或者物業(yè)使用人和裝飾裝修企業(yè)。

第四十二條　業(yè)主不得違反法律法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，除遵守法律法規(guī)和管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系業(yè)主一致同意，且不得影響物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共空間使用、維護(hù)。

第四十三條　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通信網(wǎng)絡(luò)、有線電視等專業(yè)經(jīng)營單位向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用。其中屬物業(yè)服務(wù)人使用的費(fèi)用，由物業(yè)服務(wù)人交納。

專業(yè)經(jīng)營單位不得向物業(yè)服務(wù)人收取變電、二次供水、換熱、燃?xì)庹{(diào)壓等發(fā)生的費(fèi)用。

相關(guān)專業(yè)經(jīng)營單位在老舊住宅小區(qū)的服務(wù)項(xiàng)目暫不具備向最終用戶收取費(fèi)用的，應(yīng)當(dāng)制定和實(shí)施限期改造計劃，過渡實(shí)現(xiàn)向最終用戶收取費(fèi)用。

專業(yè)經(jīng)營單位不得強(qiáng)制物業(yè)服務(wù)人代收有關(guān)費(fèi)用，不得因物業(yè)服務(wù)人拒絕代收而停止提供服務(wù)。

物業(yè)服務(wù)人接受專業(yè)經(jīng)營單位委托代收前款有關(guān)費(fèi)用的，可以根據(jù)雙方約定向委托單位收取代收服務(wù)費(fèi)，但不得向業(yè)主收取服務(wù)費(fèi)等額外費(fèi)用。

第五章　物業(yè)的使用與維護(hù)

第四十四條　供排水、供電、供氣、供熱等經(jīng)營單位，應(yīng)當(dāng)按以下規(guī)定負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)設(shè)施設(shè)備（業(yè)主自行增加的設(shè)施設(shè)備除外）的維修、養(yǎng)護(hù)和更新：

（一）業(yè)主終端計量水表及以外的供水設(shè)施設(shè)備；

（二）業(yè)主終端計量電表及以外的供電設(shè)施設(shè)備（集中設(shè)表的，為用戶戶外的供電設(shè)施設(shè)備）；

（三）業(yè)主燃?xì)庥镁�、連接燃?xì)庥镁吣z管以外的燃?xì)庠O(shè)施設(shè)備；

（四）業(yè)主戶外分戶閥及以外的供熱設(shè)施設(shè)備；

（五）業(yè)主樓外排水井及以外的排水設(shè)施設(shè)備。

第四十五條　業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)按照有利生產(chǎn)、方便生活、團(tuán)結(jié)互助、公平合理的原則，正確處理相鄰關(guān)系。不得違反國家規(guī)定棄置固體廢物，排放大氣污染物、水污染物、土壤污染物、噪聲、光輻射、電磁輻射等有害物質(zhì)。

第四十六條　業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)遵守有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章和管理規(guī)約的規(guī)定，不得行使下列行為：

（一）損壞房屋承重結(jié)構(gòu)，破壞房屋外貌，擅自改變房屋用途；

（二）侵占或者損壞物業(yè)共有部分、共用設(shè)施設(shè)備，擅自移動共用設(shè)施設(shè)備或者擅自改變共用設(shè)施設(shè)備用途；

（三）將無設(shè)計防水的房間或者陽臺改為衛(wèi)生間、廚房，或者將衛(wèi)生間改在下層住戶的臥室、起居室（廳）、書房和廚房的上方；

（四）生產(chǎn)、經(jīng)營、存放易燃、易爆、劇毒、放射性物品、危險化學(xué)品、煙花爆竹等有毒有害、易燃易爆物品；

（五）違法搭建、改建建筑物或者構(gòu)筑物；違法在院落、屋頂私搭亂建；違法挖掘房屋地下空間；

（六）違規(guī)拆除各類安全設(shè)施設(shè)備；

（七）擅自占用綠地，損毀樹木、綠化設(shè)施；

（八）隨意傾倒或者拋棄垃圾、污水、廢舊家具和雜物，往樓下拋棄物品；

（九）違反有關(guān)法規(guī)、管理規(guī)約飼養(yǎng)動物，影響物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的衛(wèi)生和居民的正常生活；

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