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  • 泰州市住宅物業(yè)管理?xiàng)l例

    1. 【頒布時(shí)間】2025-5-30
    2. 【標(biāo)題】泰州市住宅物業(yè)管理?xiàng)l例
    3. 【發(fā)文號(hào)】
    4. 【失效時(shí)間】
    5. 【頒布單位】江蘇省泰州市人大常委會(huì)
    6. 【法規(guī)來源】https://www.jsrd.gov.cn/qwfb/d_sjfg/202506/t20250627_578716.shtml

    7. 【法規(guī)全文】

     

    泰州市住宅物業(yè)管理?xiàng)l例

    泰州市住宅物業(yè)管理?xiàng)l例

    江蘇省泰州市人大常委會(huì)


    泰州市住宅物業(yè)管理?xiàng)l例


    泰州市住宅物業(yè)管理?xiàng)l例

    (2020年8月28日泰州市第五屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第二十九次會(huì)議通過 2020年9月25日江蘇省第十三屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第十八次會(huì)議批準(zhǔn) 根據(jù)2022年6月28日泰州市第六屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第三次會(huì)議通過,2022年7月29日江蘇省第十三屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第三十一次會(huì)議批準(zhǔn)的《泰州市人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)關(guān)于修改〈泰州市住宅物業(yè)管理?xiàng)l例〉的決定》第一次修正 根據(jù)2025年4月25日泰州市第六屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第二十二次會(huì)議通過,2025年5月30日江蘇省第十四屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第十五次會(huì)議批準(zhǔn)的《泰州市人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)關(guān)于修改〈泰州市住宅物業(yè)管理?xiàng)l例〉的決定》第二次修正)

    目 錄

    第一章 總則

    第二章 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理委員會(huì)

    第三章 前期物業(yè)管理

    第四章 物業(yè)服務(wù)和管理

    第五章 物業(yè)的使用和維護(hù)

    第六章 公共收益和住宅專項(xiàng)維修資金

    第七章 法律責(zé)任

    第八章 附則

    第一章 總則

    第一條 為了規(guī)范住宅物業(yè)管理活動(dòng),維護(hù)物業(yè)管理各方的合法權(quán)益,營(yíng)造良好的居住環(huán)境,促進(jìn)和諧社區(qū)建設(shè),根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》、國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律、法規(guī),結(jié)合本市實(shí)際,制定本條例。

    第二條 本市行政區(qū)域內(nèi)的住宅物業(yè)管理活動(dòng)及其監(jiān)督管理,適用本條例。

    本條例所稱住宅物業(yè)管理,是指住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)和與住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主,通過選聘物業(yè)服務(wù)人或者自行對(duì)住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的建筑物、構(gòu)筑物及其配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理,維護(hù)基本秩序和環(huán)境衛(wèi)生的活動(dòng)。

    本條例所稱物業(yè)服務(wù)人包括物業(yè)服務(wù)企業(yè)和其他管理人。

    第三條 市、縣級(jí)市(區(qū))人民政府應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)住宅物業(yè)管理工作的組織領(lǐng)導(dǎo),將住宅物業(yè)管理納入現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展規(guī)劃和社區(qū)治理體系;建立健全住宅物業(yè)管理綜合協(xié)調(diào)機(jī)制和資金投入與保障機(jī)制;鼓勵(lì)采用新技術(shù)、新方法,提高住宅物業(yè)服務(wù)和管理水平。

    鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)住宅物業(yè)管理活動(dòng)的指導(dǎo)和監(jiān)督,協(xié)助上級(jí)人民政府和有關(guān)部門做好住宅物業(yè)管理相關(guān)工作,并將住宅物業(yè)管理納入社區(qū)網(wǎng)格化治理體系。

    村民委員會(huì)、居民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)協(xié)助和配合鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處做好住宅物業(yè)管理相關(guān)工作。

    第四條 市、縣級(jí)市(區(qū))住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門是本行政區(qū)域內(nèi)的住宅物業(yè)管理主管部門,負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)住宅物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督、管理和指導(dǎo)工作。

    發(fā)展和改革、公安、財(cái)政、自然資源和規(guī)劃、生態(tài)環(huán)境、市場(chǎng)監(jiān)督管理、城市管理、民政、水利、消防救援等部門、機(jī)構(gòu)按照各自職責(zé),共同做好住宅物業(yè)管理相關(guān)工作。

    第五條 建立健全社區(qū)(村)黨組織領(lǐng)導(dǎo)下村民委員會(huì)、居民委員會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主、物業(yè)服務(wù)人等共同參與的議事協(xié)調(diào)機(jī)制,發(fā)揮社區(qū)(村)黨組織在基層社會(huì)治理中的領(lǐng)導(dǎo)作用。

    第六條 市、縣級(jí)市(區(qū))住宅物業(yè)管理主管部門應(yīng)當(dāng)對(duì)在住宅物業(yè)服務(wù)中取得顯著成績(jī)的物業(yè)服務(wù)人和在住宅物業(yè)管理中有突出貢獻(xiàn)的業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主,給予表彰和獎(jiǎng)勵(lì)。

    第七條 物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會(huì)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)行業(yè)自律管理,規(guī)范從業(yè)行為,引導(dǎo)誠(chéng)信經(jīng)營(yíng),維護(hù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益;加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)從業(yè)人員培訓(xùn),提高物業(yè)服務(wù)水平和質(zhì)量。

    第二章 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理委員會(huì)

    第八條 住宅物業(yè)管理區(qū)域的全體業(yè)主組成業(yè)主大會(huì)。業(yè)主戶數(shù)超過三百戶的,可以成立業(yè)主代表大會(huì),履行業(yè)主大會(huì)職責(zé)。

    業(yè)主代表由業(yè)主小組推薦產(chǎn)生,業(yè)主小組可以按幢、單元、樓層或者結(jié)合實(shí)際情況組成。一個(gè)業(yè)主小組產(chǎn)生一名業(yè)主代表,代表本小組的業(yè)主出席業(yè)主代表大會(huì)會(huì)議。業(yè)主代表在業(yè)主代表大會(huì)會(huì)議召開前應(yīng)當(dāng)就會(huì)議議題征集本小組業(yè)主意見,需要業(yè)主書面投票表決的,由業(yè)主本人簽字確認(rèn)。

    業(yè)主代表出席業(yè)主代表大會(huì)會(huì)議不得委托他人;業(yè)主代表因故不能參加業(yè)主代表大會(huì)會(huì)議的,其所代表的業(yè)主可以另行推選臨時(shí)業(yè)主代表參加。

    業(yè)主代表推薦辦法應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中規(guī)定。

    第九條 下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定:

    (一)制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則;

    (二)制定和修改管理規(guī)約;

    (三)選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員;

    (四)確定業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi),業(yè)主委員會(huì)成員工作補(bǔ)貼和標(biāo)準(zhǔn);

    (五)選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人;

    (六)使用住宅專項(xiàng)維修資金;

    (七)籌集住宅專項(xiàng)維修資金;

    (八)改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施;

    (九)改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng);

    (十)有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。

    業(yè)主共同決定事項(xiàng),應(yīng)當(dāng)由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決。決定前款第七項(xiàng)至第九項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng),應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項(xiàng),應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

    第十條 業(yè)主共同決定事項(xiàng),由業(yè)主委員會(huì)組織召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議進(jìn)行表決。業(yè)主委員會(huì)未成立或者怠于履行職責(zé)的,經(jīng)專有部分面積占比五分之一以上的業(yè)主且人數(shù)占比五分之一以上的業(yè)主提議,由鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處、村民委員會(huì)、居民委員會(huì)指導(dǎo)和協(xié)助業(yè)主組織召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議。

    召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議,應(yīng)當(dāng)于會(huì)議召開十五日前通過發(fā)送信息、電子郵件或者書面告知等方式通知業(yè)主,并同時(shí)告知村民委員會(huì)、居民委員會(huì)。

    第十一條 業(yè)主表決共同決定事項(xiàng)應(yīng)當(dāng)實(shí)名制,可以采用集體討論、書面征求意見或者在市物業(yè)管理公眾服務(wù)平臺(tái)上投票等方式。

    表決結(jié)束后應(yīng)當(dāng)形成書面文件,載明表決事項(xiàng)、同意票數(shù)、反對(duì)票數(shù)、棄權(quán)票數(shù)以及表決結(jié)果。表決結(jié)果應(yīng)當(dāng)在住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公布。

    第十二條 住宅物業(yè)管理區(qū)域符合召開首次業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì)(以下統(tǒng)稱業(yè)主大會(huì))會(huì)議條件的,建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向住宅物業(yè)所在地鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處提出籌備首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的書面申請(qǐng);十人以上業(yè)主公開聯(lián)名可以向鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處提出籌備首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的書面申請(qǐng)。鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處應(yīng)當(dāng)在收到書面申請(qǐng)后六十日內(nèi),組織成立首次業(yè)主大會(huì)籌備組(以下簡(jiǎn)稱籌備組)。

    建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定向住宅物業(yè)所在地鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處報(bào)送籌備首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議所需的文件資料。

    自然資源和規(guī)劃、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)等部門,應(yīng)當(dāng)對(duì)鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處就籌備成立業(yè)主大會(huì)所需要的信息資料查詢,依法予以配合。

    籌備召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議所需經(jīng)費(fèi)由建設(shè)單位承擔(dān),經(jīng)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由市住宅物業(yè)管理主管部門根據(jù)住宅物業(yè)管理區(qū)域規(guī)模、業(yè)主戶數(shù)和建筑面積等因素確定。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在辦理房屋所有權(quán)首次登記前,將籌備經(jīng)費(fèi)交至住宅物業(yè)所在地鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處設(shè)立的專用賬戶。

    第十三條 籌備組由業(yè)主、建設(shè)單位、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處、村民委員會(huì)、居民委員會(huì)等派員組成。業(yè)主成員由鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處組織業(yè)主推薦產(chǎn)生。建設(shè)單位不派員參加的,不影響籌備組成立。

    籌備組人數(shù)應(yīng)當(dāng)為五至十一人的單數(shù),其中業(yè)主成員應(yīng)當(dāng)不少于籌備組人數(shù)的百分之六十;I備組組長(zhǎng)由鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處指定人員擔(dān)任。

    籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起七日內(nèi),將成員名單在住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置進(jìn)行公示,公示期限不得少于十五日。業(yè)主對(duì)籌備組成員有異議的,由鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處協(xié)調(diào)解決。

    籌備組成立后,縣級(jí)市(區(qū))住宅物業(yè)管理主管部門應(yīng)當(dāng)對(duì)籌備組成員進(jìn)行住宅物業(yè)管理相關(guān)知識(shí)的培訓(xùn)。

    第十四條 業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉產(chǎn)生。業(yè)主委員會(huì)成員應(yīng)當(dāng)由具有完全民事行為能力,熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng),具有一定組織能力的業(yè)主擔(dān)任。

    業(yè)主參加業(yè)主委員會(huì)選舉的,籌備組應(yīng)當(dāng)核查參選人的資格,提出業(yè)主委員會(huì)成員候選人名單,并報(bào)鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處;I備組應(yīng)當(dāng)在住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示業(yè)主委員會(huì)成員候選人名單和基本信息,公示期限不得少于十五日。

    鼓勵(lì)和支持業(yè)主中的中共黨員、人大代表、政協(xié)委員和其他社會(huì)知名人士參加業(yè)主委員會(huì)選舉。

    第十五條 以暴力、威脅、欺騙、賄賂、偽造選票、虛報(bào)選舉票數(shù)等不正當(dāng)手段當(dāng)選業(yè)主委員會(huì)成員的,當(dāng)選無效。

    縣級(jí)市(區(qū))住宅物業(yè)管理主管部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)業(yè)主委員會(huì)的指導(dǎo),組織業(yè)主委員會(huì)成員進(jìn)行培訓(xùn),提高住宅物業(yè)管理水平。

    第十六條 業(yè)主委員會(huì)成員有下列情形之一的,經(jīng)業(yè)主委員會(huì)核實(shí)后,其成員資格終止,并在住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告:

    (一)不再具有完全民事行為能力的;

    (二)因物業(yè)轉(zhuǎn)讓、滅失等原因不再是本住宅物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主的;

    (三)因疾病或者其他原因喪失履行職責(zé)能力的;

    (四)被依法限制人身自由,無法履行職責(zé)的;

    (五)法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。

    第十七條 業(yè)主委員會(huì)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定事項(xiàng),履行下列職責(zé):

    (一)召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議,報(bào)告住宅物業(yè)管理的實(shí)施情況;

    (二)代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)人簽訂物業(yè)服務(wù)合同;

    (三)及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議,監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)人履行物業(yè)服務(wù)合同;

    (四)監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施;

    (五)督促業(yè)主按照約定支付物業(yè)費(fèi);

    (六)組織和監(jiān)督住宅專項(xiàng)維修資金的籌集、使用;

    (七)監(jiān)督物業(yè)服務(wù)人對(duì)業(yè)主共有部分的經(jīng)營(yíng)和收益收支情況;

    (八)協(xié)調(diào)處理住宅物業(yè)管理活動(dòng)中的矛盾糾紛;

    (九)業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。

    業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則和業(yè)主大會(huì)決定召開會(huì)議。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在會(huì)議召開前,將會(huì)議議題告知村民委員會(huì)、居民委員會(huì),聽取村民委員會(huì)、居民委員會(huì)的意見和建議。村民委員會(huì)、居民委員會(huì)可以根據(jù)情況派員參加。

    第十八條 業(yè)主委員會(huì)成員不得有下列行為:

    (一)阻撓業(yè)主大會(huì)行使職權(quán),拒絕執(zhí)行業(yè)主大會(huì)決定,或者怠于履行職責(zé);

    (二)違反規(guī)定使用業(yè)主委員會(huì)印章;

    (三)轉(zhuǎn)移、隱匿、篡改、毀棄有關(guān)文件、資料,或者拒絕、拖延提供業(yè)主有權(quán)查詢的文件、資料;

    (四)未經(jīng)業(yè)主大會(huì)決定,擅自與物業(yè)服務(wù)人簽訂或者解除物業(yè)服務(wù)合同;

    (五)騙取、挪用、侵占住宅專項(xiàng)維修資金或者公共收益等業(yè)主共有財(cái)產(chǎn);

    (六)索取、收受房屋建設(shè)、物業(yè)服務(wù)、維修保養(yǎng)等單位或者有利害關(guān)系的業(yè)主提供的財(cái)物或者其他利益;

    (七)利用職務(wù)之便為自己或者他人在物業(yè)費(fèi)支付、汽車停放等方面謀取不當(dāng)利益;

    (八)損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、違法搭建、破壞房屋外觀、擅自改變房屋使用性質(zhì)、違法出租房屋;

    (九)打擊報(bào)復(fù)、誹謗、陷害有關(guān)投訴人、舉報(bào)人;

    (十)其他侵害業(yè)主合法權(quán)益的行為。

    業(yè)主委員會(huì)成員有前款行為之一的,業(yè)主大會(huì)可以按照議事規(guī)則予以罷免,并在住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告。住宅物業(yè)所在地縣級(jí)市(區(qū))住宅物業(yè)管理主管部門、村民委員會(huì)、居民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)給予指導(dǎo)和協(xié)助。

    第十九條 業(yè)主委員會(huì)成員人數(shù)不足業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定成員總數(shù)二分之一或者低于法定最低人數(shù)的,住宅物業(yè)所在地鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處、村民委員會(huì)、居民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)和協(xié)助業(yè)主組織召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議,對(duì)業(yè)主委員會(huì)進(jìn)行調(diào)整。

    業(yè)主委員會(huì)阻撓業(yè)主大會(huì)行使職權(quán),拒不執(zhí)行業(yè)主大會(huì)決定,怠于履行業(yè)主委員會(huì)職責(zé)的,或者未經(jīng)業(yè)主大會(huì)決定,擅自與物業(yè)服務(wù)人簽訂或者解除合同的,由住宅物業(yè)所在地縣級(jí)市(區(qū))住宅物業(yè)管理主管部門責(zé)令限期改正;拒不改正的,住宅物業(yè)所在地鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處、村民委員會(huì)、居民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)和協(xié)助業(yè)主組織召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議,調(diào)整或者重新選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。

    第二十條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將下列信息在住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公布,并及時(shí)更新:

    (一)成員姓名、職責(zé)分工和聯(lián)系方式;

    (二)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的決定;

    (三)管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、物業(yè)服務(wù)合同;

    (四)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)的收支情況和業(yè)主委員會(huì)成員工作補(bǔ)貼等費(fèi)用情況;

    (五)住宅專項(xiàng)維修資金的籌集、使用情況;

    (六)由業(yè)主委員會(huì)管理的業(yè)主共有部分的經(jīng)營(yíng)和收益收支情況;

    (七)占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位、車庫(kù)處分使用情況;

    (八)其他應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公布的信息。

    前款第一項(xiàng)至第三項(xiàng)應(yīng)當(dāng)長(zhǎng)期公布,第四項(xiàng)應(yīng)當(dāng)每半年公布一次,第五項(xiàng)應(yīng)當(dāng)及時(shí)公布,第六項(xiàng)、第七項(xiàng)應(yīng)當(dāng)每年公布一次,第四項(xiàng)至第七項(xiàng)公布期限均不得少于十五日。

    第二十一條 業(yè)主委員會(huì)在其任期屆滿三個(gè)月前,應(yīng)當(dāng)書面告知住宅物業(yè)所在地鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處、村民委員會(huì)、居民委員會(huì)。鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處、村民委員會(huì)、居民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)和協(xié)助業(yè)主委員會(huì)成立換屆選舉小組,由換屆選舉小組組織召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議,選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會(huì)。換屆選舉小組人員的構(gòu)成參照首次業(yè)主大會(huì)籌備組人員的構(gòu)成。

    第二十二條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自換屆選舉小組成立之日起十日內(nèi),將其保管的檔案資料、印章以及其他屬于全體業(yè)主所有的財(cái)物移交住宅物業(yè)所在地鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處保管。

    業(yè)主委員會(huì)不按時(shí)移交的,住宅物業(yè)所在地縣級(jí)市(區(qū))住宅物業(yè)管理主管部門、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期移交;拒不移交的,可以申請(qǐng)公安機(jī)關(guān)予以協(xié)助。

    住宅物業(yè)所在地鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處在新一屆業(yè)主委員會(huì)選舉產(chǎn)生并辦理備案手續(xù)后十日內(nèi),將其保管的檔案資料、印章、財(cái)物移交新一屆業(yè)主委員會(huì)。

    第二十三條 住宅小區(qū)有下列情形之一的,住宅物業(yè)所在地鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處可以組織成立物業(yè)管理委員會(huì),代行業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的職責(zé):

    (一)不具備成立業(yè)主大會(huì)條件的;

    (二)具備成立業(yè)主大會(huì)條件但因多種原因未成立,經(jīng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處指導(dǎo)后仍不能成立的;

    (三)業(yè)主委員會(huì)長(zhǎng)期不能正常開展工作,需要重新選舉業(yè)主委員會(huì),經(jīng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處多次指導(dǎo)后仍不能選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會(huì)的。

    物業(yè)管理委員會(huì)由鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處、村民委員會(huì)、居民委員會(huì)、社區(qū)服務(wù)機(jī)構(gòu)、建設(shè)單位、業(yè)主代表等組成。業(yè)主代表由鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處組織業(yè)主推薦產(chǎn)生。建設(shè)單位不派員參加的,不影響物業(yè)管理委員會(huì)成立。

    物業(yè)管理委員會(huì)人數(shù)一般為九至十三人的單數(shù),其中業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)不少于物業(yè)管理委員會(huì)人數(shù)的百分之六十。

    物業(yè)管理委員會(huì)的人員組成和基本信息,應(yīng)當(dāng)在住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示,公示期限不得少于十五日。業(yè)主對(duì)物業(yè)管理委員會(huì)成員有異議的,由鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處協(xié)調(diào)解決。

    第二十四條 物業(yè)管理委員會(huì)代行業(yè)主大會(huì)職責(zé)的,應(yīng)當(dāng)依照法律、法規(guī)的規(guī)定征求全體業(yè)主意見,形成業(yè)主共同決定,并將共同決定在住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示,公示期限不得少于十五日。

    物業(yè)管理委員會(huì)作出的決定違反法律、法規(guī)的,縣級(jí)市(區(qū))住宅物業(yè)管理主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期改正或者撤銷其決定,并通告全體業(yè)主。

    業(yè)主認(rèn)為物業(yè)管理委員會(huì)作出的決定違反法律、法規(guī)的,可以向縣級(jí)市(區(qū))住宅物業(yè)管理主管部門投訴,縣級(jí)市(區(qū))住宅物業(yè)管理主管部門應(yīng)當(dāng)及時(shí)處理并答復(fù)業(yè)主。

    第二十五條 物業(yè)管理委員會(huì)代行業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)職責(zé)期間,鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處對(duì)能夠成立業(yè)主大會(huì)的,應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)籌備工作,成立業(yè)主大會(huì);能夠選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)的,應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。

    縣級(jí)市(區(qū))住宅物業(yè)管理主管部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理委員會(huì)的監(jiān)督和指導(dǎo),對(duì)能夠成立業(yè)主大會(huì)或者選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)的,應(yīng)當(dāng)督促鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處指導(dǎo)成立業(yè)主大會(huì),選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。

    物業(yè)管理委員會(huì)自新一屆業(yè)主委員會(huì)產(chǎn)生之日起停止履行職責(zé),并應(yīng)當(dāng)在七日內(nèi)向新一屆業(yè)主委員會(huì)移交相關(guān)資料和財(cái)物,移交后自動(dòng)解散。

    第二十六條 市住宅物業(yè)管理主管部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同相關(guān)部門,組織建立市物業(yè)管理公眾服務(wù)平臺(tái),用于業(yè)主決策電子投票、物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)、物業(yè)管理相關(guān)信息公開和物業(yè)管理矛盾投訴處理等。

    第三章 前期物業(yè)管理

    第二十七條 新建住宅物業(yè)實(shí)行前期物業(yè)管理。在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)人之前,由建設(shè)單位承擔(dān)前期物業(yè)管理責(zé)任。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)通過公開招投標(biāo)的方式選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè),并與其簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。

    投標(biāo)人少于三個(gè)或者住宅規(guī)模建筑面積小于三萬平方米的,經(jīng)住宅物業(yè)所在地縣級(jí)市(區(qū))住宅物業(yè)管理主管部門批準(zhǔn),可以采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

    前期物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿前,業(yè)主或者業(yè)主大會(huì)選聘新物業(yè)服務(wù)人的,自業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主與新物業(yè)服務(wù)人簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效之日起,前期物業(yè)服務(wù)合同終止。

    建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)提供前期物業(yè)管理開辦費(fèi),用于購(gòu)買物業(yè)辦公設(shè)備等固定資產(chǎn)。所購(gòu)資產(chǎn)歸全體業(yè)主所有,由物業(yè)服務(wù)企業(yè)使用。

    第二十八條 建設(shè)單位在銷售物業(yè)前,應(yīng)當(dāng)參照市住宅物業(yè)管理主管部門提供的范本制定前期物業(yè)服務(wù)合同和臨時(shí)管理規(guī)約;建設(shè)單位修改范本的,不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。

    建設(shè)單位在銷售物業(yè)時(shí),應(yīng)當(dāng)向物業(yè)買受人明示前期物業(yè)服務(wù)合同和臨時(shí)管理規(guī)約,并予以說明。

    建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自前期物業(yè)服務(wù)合同簽訂之日起十五日內(nèi),將前期物業(yè)服務(wù)合同和臨時(shí)管理規(guī)約報(bào)送縣級(jí)市(區(qū))住宅物業(yè)管理主管部門備案。

    第二十九條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接住宅物業(yè)時(shí),應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)共有部分進(jìn)行查驗(yàn)?h級(jí)市(區(qū))住宅物業(yè)管理主管部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)住宅物業(yè)承接查驗(yàn)活動(dòng)的指導(dǎo)和監(jiān)督。

    現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)二十日前,建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料:

    (一)竣工總平面圖,單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖,配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料;

    (二)設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)、保養(yǎng)等技術(shù)資料;

    (三)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件;

    (四)業(yè)主名冊(cè);

    (五)物業(yè)管理所必需的其他資料。

    未能全部移交前款所列資料的,建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)列出未移交資料的詳細(xì)清單并書面承諾補(bǔ)交的具體時(shí)限。

    承接查驗(yàn)后,建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂承接查驗(yàn)協(xié)議,承接查驗(yàn)協(xié)議應(yīng)當(dāng)包括承接查驗(yàn)基本情況、存在問題、解決方法和時(shí)限、雙方權(quán)利義務(wù)、違約責(zé)任等內(nèi)容。

    鼓勵(lì)建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)聘請(qǐng)第三方機(jī)構(gòu)為承接查驗(yàn)提供專業(yè)服務(wù)。

    第三十條 新建住宅小區(qū)內(nèi),建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照不低于地上地下總建筑面積千分之四的比例配置專屬的物業(yè)服務(wù)用房,低于一百平方米的按照一百平方米配置,并無償移交。其中,用于業(yè)主委員會(huì)議事活動(dòng)用房的,應(yīng)當(dāng)按照配置物業(yè)服務(wù)用房的比例合理確定,一般按照建筑面積二十至四十平方米配置。

    物業(yè)服務(wù)用房應(yīng)當(dāng)是地面以上、二層以下的房屋,相對(duì)集中安排在住宅小區(qū)中心區(qū)域或者出入口附近,由建設(shè)單位裝修,具備水、電等基本使用功能。物業(yè)服務(wù)用房設(shè)置在住宅樓內(nèi)的,應(yīng)當(dāng)具有獨(dú)立的通道。住宅小區(qū)內(nèi)配置通訊、有線電視、網(wǎng)絡(luò)寬帶、安保預(yù)警等設(shè)施的,物業(yè)服務(wù)用房應(yīng)當(dāng)預(yù)留端口,具備正常使用功能。

    住宅小區(qū)分期建設(shè)的,應(yīng)當(dāng)根據(jù)分期建設(shè)的面積和進(jìn)度按比例合理配建物業(yè)服務(wù)用房或者提供滿足物業(yè)服務(wù)活動(dòng)的臨時(shí)用房。

    物業(yè)服務(wù)用房不計(jì)入分?jǐn)偣媒ㄖ娣e,屬于全體業(yè)主共有。未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意,任何單位和個(gè)人不得擅自占用,不得擅自改變物業(yè)服務(wù)用房用途。

    第三十一條 自然資源和規(guī)劃部門在核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證時(shí),應(yīng)當(dāng)對(duì)規(guī)劃圖紙中標(biāo)注的物業(yè)服務(wù)用房的位置和面積進(jìn)行審核。

    建設(shè)單位在組織竣工驗(yàn)收時(shí),應(yīng)當(dāng)通知住宅物業(yè)管理主管部門參加,住宅物業(yè)管理主管部門應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)服務(wù)用房配置情況進(jìn)行核實(shí)。

    第四章 物業(yè)服務(wù)和管理

    第三十二條 業(yè)主可以自行管理住宅物業(yè),也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理;委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理的,一個(gè)住宅物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)當(dāng)選定一個(gè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

    鼓勵(lì)通過市物業(yè)管理公眾服務(wù)平臺(tái)進(jìn)行招投標(biāo),選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)服務(wù)。

    住宅物業(yè)管理招投標(biāo)辦法由市住宅物業(yè)管理主管部門制定。

    第三十三條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)人依法簽訂書面物業(yè)服務(wù)合同。

    物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)在簽訂物業(yè)服務(wù)合同之日起三十日內(nèi),將物業(yè)服務(wù)合同報(bào)縣級(jí)市(區(qū))住宅物業(yè)管理主管部門、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處備案。

    市住宅物業(yè)管理主管部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同市市場(chǎng)監(jiān)督管理部門制定物業(yè)服務(wù)合同范本,并向社會(huì)公布。

    第三十四條 物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)按照法律、法規(guī)的規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同的約定以及技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、專業(yè)技術(shù)規(guī)范,提供物業(yè)服務(wù)。

    物業(yè)服務(wù)人服務(wù)多個(gè)住宅小區(qū)的,應(yīng)當(dāng)依法對(duì)各住宅小區(qū)分別進(jìn)行核算。

    物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)建立業(yè)主、物業(yè)使用人意見、建議和投訴、舉報(bào)受理機(jī)制,及時(shí)處理有關(guān)意見、建議和投訴、舉報(bào),并反饋處理結(jié)果。

    第三十五條 住宅物業(yè)服務(wù)實(shí)行項(xiàng)目負(fù)責(zé)人制度。物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同約定指派項(xiàng)目負(fù)責(zé)人。除物業(yè)服務(wù)合同另有約定外,項(xiàng)目負(fù)責(zé)人只能在一個(gè)物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目任職。物業(yè)服務(wù)人更換項(xiàng)目負(fù)責(zé)人的,應(yīng)當(dāng)及時(shí)告知業(yè)主,并在住宅物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)顯著位置進(jìn)行公示。

    第三十六條 物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)將下列信息在住宅物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)顯著位置公布,并及時(shí)更新:

    (一)營(yíng)業(yè)執(zhí)照、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人和從業(yè)人員基本情況以及聯(lián)系方式、物業(yè)服務(wù)投訴電話、二十四小時(shí)應(yīng)急服務(wù)電話等;

    (二)物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、質(zhì)量要求、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)方式等;

    (三)電梯、消防、監(jiān)控安防等專項(xiàng)設(shè)施設(shè)備的日常維修保養(yǎng)單位名稱、聯(lián)系方式和應(yīng)急處置方案等,法律、法規(guī)規(guī)定需要具備專業(yè)資質(zhì)的,還應(yīng)當(dāng)公布相關(guān)資質(zhì)信息;

    (四)上一年度物業(yè)服務(wù)合同履行情況;

    (五)物業(yè)服務(wù)人管理的業(yè)主共有部分的經(jīng)營(yíng)和收益收支情況;

    (六)公共能耗費(fèi)分?jǐn)偳闆r;

    (七)占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位、車庫(kù)處分使用情況;

    (八)實(shí)行酬金制的住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)資金的收支情況;

    (九)住宅專項(xiàng)維修資金使用情況;

    (十)其他應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公開的信息。

    前款第一項(xiàng)至第三項(xiàng)應(yīng)當(dāng)長(zhǎng)期公布,第四項(xiàng)至第七項(xiàng)應(yīng)當(dāng)每年公布一次,第八項(xiàng)應(yīng)當(dāng)每年至少公布一次,第九項(xiàng)應(yīng)當(dāng)及時(shí)公布。第四項(xiàng)至第九項(xiàng)公布期限不得少于十五日。業(yè)主對(duì)公布內(nèi)容有異議的,物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)予以答復(fù)。

    第三十七條 物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)執(zhí)行政府依法實(shí)施的應(yīng)急處置措施和其他管理措施,積極配合開展相關(guān)工作。市、縣級(jí)市(區(qū))人民政府應(yīng)當(dāng)給予必要的物資和資金支持。

    對(duì)于物業(yè)服務(wù)人執(zhí)行前款規(guī)定的應(yīng)急處置措施和其他管理措施,業(yè)主應(yīng)當(dāng)依法予以配合。

    第三十八條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn),遵循合理、公開、服務(wù)質(zhì)量和價(jià)格相符的原則確定,實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié) 價(jià)。

    普通住宅前期物業(yè)公共服務(wù)實(shí)行等級(jí)服務(wù)、等級(jí)收費(fèi)。發(fā)展和改革部門應(yīng)當(dāng)每三年對(duì)等級(jí)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行評(píng)估,根據(jù)評(píng)估結(jié)果適時(shí)調(diào)整,并向社會(huì)公布。

    物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會(huì)應(yīng)當(dāng)監(jiān)測(cè)并定期發(fā)布物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目成本信息和計(jì)價(jià)規(guī)則,供業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主大會(huì)授權(quán)的業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)人在協(xié)商時(shí)參考。

    第三十九條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)可以采取包干制或者酬金制等方式,具體收費(fèi)方式由物業(yè)服務(wù)合同約定。

    實(shí)行酬金制的,物業(yè)服務(wù)人在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金,其余部分用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出,結(jié)余由業(yè)主享有,不足由業(yè)主承擔(dān)。

    實(shí)行酬金制的,物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)服務(wù)資金單獨(dú)列賬核算,每年不少于一次公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況。業(yè)主委員會(huì)可以聘請(qǐng)專業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)物業(yè)服務(wù)資金的年度收支情況進(jìn)行審計(jì)。審計(jì)費(fèi)用可以從公共收益中列支,沒有公共收益的,由全體業(yè)主分?jǐn)偂?br>
    第四十條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照約定向物業(yè)服務(wù)人支付物業(yè)費(fèi)。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人支付物業(yè)費(fèi)的,從其約定。

    物業(yè)服務(wù)人已經(jīng)按照約定和有關(guān)規(guī)定提供服務(wù)的,業(yè)主不得以未接受、無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)或者物業(yè)服務(wù)人未履行合同約定之外的服務(wù)等理由,拒絕支付物業(yè)費(fèi)。

    業(yè)主違反約定逾期不支付物業(yè)費(fèi)的,業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)人可以催告其在合理期限內(nèi)支付;合理期限屆滿仍不支付的,物業(yè)服務(wù)人可以依法申請(qǐng)調(diào)解、提起訴訟或者申請(qǐng)仲裁。

    物業(yè)服務(wù)人不得以業(yè)主拖欠物業(yè)費(fèi)等理由,中斷或者以限時(shí)限量等方式變相中斷供水、供電、供熱、供燃?xì)猓璧K業(yè)主進(jìn)入住宅。

    業(yè)主轉(zhuǎn)讓物業(yè)專有部分,應(yīng)當(dāng)及時(shí)將相關(guān)情況告知物業(yè)服務(wù)人,并與物業(yè)服務(wù)人結(jié)清物業(yè)費(fèi)。

    第四十一條 物業(yè)服務(wù)人退出住宅物業(yè)服務(wù)區(qū)域,應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定和合同約定履行下列交接義務(wù):

    (一)移交占用的物業(yè)共有部分、物業(yè)服務(wù)用房、由前期物業(yè)管理開辦費(fèi)購(gòu)買的物業(yè)辦公設(shè)備等固定資產(chǎn);

    (二)移交本條例第二十九條第二款規(guī)定的相關(guān)資料;

    (三)移交物業(yè)服務(wù)期間形成的物業(yè)和設(shè)施設(shè)備使用、維護(hù)、保養(yǎng)、定期檢驗(yàn)等技術(shù)資料,運(yùn)行、維護(hù)、保養(yǎng)記錄;

    (四)結(jié)清預(yù)收、代收和預(yù)付、代付的有關(guān)費(fèi)用;

    (五)法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定的其他事項(xiàng)。

    交接時(shí),可以邀請(qǐng)住宅物業(yè)所在地村民委員會(huì)、居民委員會(huì)參加。交接雙方應(yīng)當(dāng)對(duì)住宅物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)電梯、消防、監(jiān)控安防等共用設(shè)施設(shè)備的使用維護(hù)現(xiàn)狀予以確認(rèn),可以聘請(qǐng)第三方機(jī)構(gòu)予以協(xié)助。

    物業(yè)服務(wù)人拒不履行本條第一款規(guī)定的交接義務(wù),或者拒絕退出的,可以向住宅物業(yè)所在地縣級(jí)市(區(qū))住宅物業(yè)管理主管部門、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處報(bào)告,并可以向公安機(jī)關(guān)請(qǐng)求協(xié)助。

    第四十二條 縣級(jí)市(區(qū))人民政府、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處應(yīng)當(dāng)建立和完善住宅物業(yè)管理矛盾投訴調(diào)解機(jī)制,鼓勵(lì)、倡導(dǎo)當(dāng)事人通過基層人民調(diào)解委員會(huì)解決住宅物業(yè)糾紛。業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)配合做好住宅物業(yè)糾紛化解工作。

    第四十三條 市住宅物業(yè)管理主管部門應(yīng)當(dāng)建立覆蓋建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人、物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)人、物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人、業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理委員會(huì)成員、業(yè)主、第三方機(jī)構(gòu)等的住宅物業(yè)管理信用體系。

    縣級(jí)市(區(qū))住宅物業(yè)管理主管部門應(yīng)當(dāng)建立本行政區(qū)域內(nèi)住宅物業(yè)管理參與主體的信用檔案,實(shí)行動(dòng)態(tài)管理,并納入市住宅物業(yè)管理信用信息系統(tǒng)。

    市住宅物業(yè)管理信用信息應(yīng)當(dāng)按照相關(guān)規(guī)定納入市公共信用信息系統(tǒng)。

    第四十四條 對(duì)配套設(shè)施不齊全、環(huán)境較差的老舊住宅小區(qū),市、縣級(jí)市(區(qū))人民政府應(yīng)當(dāng)制定改造規(guī)劃和年度實(shí)施計(jì)劃,完善公共配套設(shè)施設(shè)備,改善老舊住宅小區(qū)的綜合環(huán)境。

    具備實(shí)施物業(yè)管理?xiàng)l件的老舊住宅小區(qū),鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處應(yīng)當(dāng)組織業(yè)主成立業(yè)主大會(huì),由業(yè)主大會(huì)決定選聘物業(yè)服務(wù)人或者實(shí)施自行管理。

    不具備實(shí)施物業(yè)管理?xiàng)l件的老舊住宅小區(qū),鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處在征求業(yè)主意見后,可以指定所在地村民委員會(huì)、居民委員會(huì)組織提供清潔衛(wèi)生、綠化養(yǎng)護(hù)、秩序維護(hù)等基本物業(yè)服務(wù),所需費(fèi)用由全體業(yè)主分?jǐn)偂?br>
    老舊住宅小區(qū)的范圍,由市、縣級(jí)市(區(qū))人民政府確定。

    第五章 物業(yè)的使用和維護(hù)

    第四十五條 占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位、車庫(kù),屬于業(yè)主共有,應(yīng)當(dāng)優(yōu)先提供業(yè)主使用。

    業(yè)主大會(huì)成立前,需要占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地停放汽車的,應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同中約定,收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由發(fā)展和改革部門會(huì)同住宅物業(yè)管理主管部門制定并公布。業(yè)主大會(huì)成立后,需要占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的,物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)提請(qǐng)業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主大會(huì)授權(quán)的業(yè)主委員會(huì)決定,收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主大會(huì)授權(quán)的業(yè)主委員會(huì)確定,并在住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公布。

    住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)劃定車位、停放車輛,不得占用、堵塞、封閉疏散通道、安全出口、消防車通道,不得影響其他車輛和行人的正常通行。

    業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主大會(huì)授權(quán)的業(yè)主委員會(huì)有權(quán)制定住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共停車管理規(guī)定,對(duì)占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的行為進(jìn)行規(guī)范。

    違反住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共停車管理規(guī)定的,業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)服務(wù)人可以請(qǐng)求公安機(jī)關(guān)、消防救援機(jī)構(gòu)協(xié)助處理。

    第四十六條 新建住宅小區(qū),建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照規(guī)劃建設(shè)車輛充電設(shè)施或者預(yù)留建設(shè)安裝條件。已建住宅小區(qū)內(nèi),經(jīng)業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主大會(huì)授權(quán)的業(yè)主委員會(huì)同意,可以通過改造、加裝等方式建設(shè)車輛充電設(shè)施,并依法辦理相關(guān)手續(xù)。

    第四十七條 住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為:

    (一)擅自改變物業(yè)的規(guī)劃用途;

    (二)損壞或者擅自變動(dòng)房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu);

    (三)違法搭建建筑物、構(gòu)筑物;

    (四)損壞或者擅自占用、改建物業(yè)共用部位,損壞或者擅自占用、移裝共用設(shè)施設(shè)備;

    (五)違反有關(guān)人均面積、使用功能、消防安全管理等規(guī)定出租房屋;

    (六)存放易燃、易爆、劇毒、放射性物質(zhì)或者超負(fù)重等違反安全規(guī)定的物品;

    (七)從建筑物中拋擲物品;

    (八)燃放煙花爆竹;

    (九)制造超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪音、振動(dòng)或者影響鄰居采光、通風(fēng);

    (十)露天焚燒;

    (十一)違反垃圾分類管理規(guī)定處理垃圾;

    (十二)飼養(yǎng)家禽家畜,影響公共環(huán)境或者他人居住環(huán)境;

    (十三)任意排放污水;

    (十四)在實(shí)行雨水、污水分流的住宅小區(qū),將污水排入雨水管網(wǎng);

    (十五)侵占綠地、毀壞綠化和綠化設(shè)施;

    (十六)擅自擺攤設(shè)點(diǎn)、占道經(jīng)營(yíng);

    (十七)違反用電安全要求私拉電線、插座、電纜為車輛充電;

    (十八)擅自在業(yè)主共有的道路或者公共車位上設(shè)置車位鎖或者其他障礙物;

    (十九)在車庫(kù)、地下室等不具備安全條件的場(chǎng)所使用、儲(chǔ)存燃?xì),或者在高層建筑?nèi)使用瓶裝燃?xì)猓?br>
    (二十)破壞或者擅自改變房屋外觀;

    (二十一)擅自在建筑物、構(gòu)筑物上懸掛、張貼、涂寫、刻畫;

    (二十二)法律、法規(guī)和管理規(guī)約禁止的其他行為。

    有前款所列行為之一的,物業(yè)服務(wù)人、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)勸阻、制止;勸阻、制止無效的,應(yīng)當(dāng)及時(shí)報(bào)告有關(guān)主管部門,有關(guān)主管部門應(yīng)當(dāng)及時(shí)依法處理;業(yè)主、物業(yè)使用人對(duì)侵害自己合法權(quán)益的行為,可以依法向人民法院提起訴訟;業(yè)主委員會(huì)對(duì)侵害業(yè)主共同利益的行為,可以依法向人民法院提起訴訟。

    有關(guān)主管部門應(yīng)當(dāng)建立住宅小區(qū)違法行為投訴登記制度,并在住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公布聯(lián)系人姓名和聯(lián)系方式,依法處理住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的違法行為。

    第四十八條 鼓勵(lì)和支持業(yè)主為既有住宅增設(shè)電梯,改善居住條件。既有住宅增設(shè)電梯應(yīng)當(dāng)遵循業(yè)主自愿、政府引導(dǎo)、依法審批、保障安全的原則。

    市、縣級(jí)市(區(qū))人民政府應(yīng)當(dāng)按照簡(jiǎn)化、便民、高效的原則,為既有住宅增設(shè)電梯提供一站式服務(wù)。

    建設(shè)單位、村民委員會(huì)、居民委員會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)人和供水、供電、供燃?xì)狻⑼ㄐ诺葘I(yè)經(jīng)營(yíng)單位應(yīng)當(dāng)對(duì)既有住宅增設(shè)電梯給予協(xié)助和支持。

    既有住宅增設(shè)電梯的實(shí)施辦法由市人民政府制定。

    第四十九條 市、縣級(jí)市(區(qū))住宅物業(yè)管理主管部門應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)維修保險(xiǎn)機(jī)制,按照業(yè)主投保、企業(yè)參保、權(quán)責(zé)匹配、風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)、維修便捷的原則,開展住宅物業(yè)共有部分維修保險(xiǎn)工作。

    第六章 公共收益和住宅專項(xiàng)維修資金

    第五十條 建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)人利用業(yè)主的共有部分產(chǎn)生的收入,在扣除合理成本之后的公共收益,屬于業(yè)主共有。

    公共收益的分配,有約定的,按照約定;沒有約定或者約定不明確的,按照業(yè)主專有部分面積所占比例確定。

    公共收益由物業(yè)服務(wù)人管理的,應(yīng)當(dāng)單獨(dú)列賬,獨(dú)立核算,不得擅自挪用,并接受業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督;由業(yè)主委員會(huì)自行管理的,應(yīng)當(dāng)以業(yè)主委員會(huì)名義開設(shè)公共收益賬戶,接受業(yè)主和村民委員會(huì)、居民委員會(huì)的監(jiān)督。

    公共收益的收支情況應(yīng)當(dāng)每年在住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示一次,公示期限不得少于十五日。

    第五十一條 業(yè)主委員會(huì)或者十人以上業(yè)主對(duì)公共收益有異議的,可以要求查詢有關(guān)財(cái)務(wù)賬簿;經(jīng)已交付使用物業(yè)專有部分占建筑物總面積五分之一以上業(yè)主且占總?cè)藬?shù)五分之一以上的業(yè)主提議,業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定,委托專業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)公共收益收支情況進(jìn)行審計(jì)。

    審計(jì)結(jié)果應(yīng)當(dāng)在住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示,公示期限不得少于十五日。審計(jì)費(fèi)用從公共收益中列支,沒有公共收益的,由全體業(yè)主分?jǐn)偂?br>
    第五十二條 住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)和與住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主,應(yīng)當(dāng)在辦理房屋入住手續(xù)或者房屋所有權(quán)登記時(shí)交存首期專項(xiàng)維修資金。

    已竣工驗(yàn)收并達(dá)到交付條件,尚未售出或者尚未交付業(yè)主以及其他屬于建設(shè)單位所有的房屋,建設(shè)單位在辦理房屋所有權(quán)首次登記前,應(yīng)當(dāng)將首期住宅專項(xiàng)維修資金先行交存至住宅專項(xiàng)維修資金專戶。

    建設(shè)單位已先行交存住宅專項(xiàng)維修資金的,可以在物業(yè)售出或者交付時(shí)向業(yè)主收取住宅專項(xiàng)維修資金,并向業(yè)主轉(zhuǎn)交住宅專項(xiàng)維修資金專用票據(jù)。

    住宅物業(yè)配置電梯的,建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在房屋交付使用前按照建筑安裝總費(fèi)用百分之一的比例交存資金,專項(xiàng)用于電梯、消防等設(shè)施設(shè)備的更新和改造。該資金歸業(yè)主共有,納入住宅專項(xiàng)維修資金管理。

    第五十三條 住宅專項(xiàng)維修資金屬于業(yè)主共有,專項(xiàng)用于國(guó)家規(guī)定的保修期屆滿后物業(yè)共有部分的維修、更新和改造,不得挪作他用。

    業(yè)主大會(huì)成立前,住宅專項(xiàng)維修資金由住宅物業(yè)管理主管部門代管。業(yè)主大會(huì)成立后,可以決定自行管理或者委托住宅物業(yè)管理主管部門代管。決定自行管理的,應(yīng)當(dāng)在銀行設(shè)立住宅專項(xiàng)維修資金專戶,接受住宅物業(yè)管理主管部門的監(jiān)督指導(dǎo)。委托住宅物業(yè)管理主管部門代管的,應(yīng)當(dāng)依法接受審計(jì)部門的審計(jì)監(jiān)督。

    第五十四條 業(yè)主大會(huì)可以在業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則和管理規(guī)約中約定住宅專項(xiàng)維修資金的使用采取異議表決方式。使用異議表決方式的,應(yīng)當(dāng)以書面形式將告知書送達(dá)住宅專項(xiàng)維修資金列支范圍內(nèi)的業(yè)主,并在告知書中載明未按規(guī)定時(shí)間和方式反饋意見的,視為同意。

    第五十五條 住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生下列危及房屋安全以及人身、財(cái)產(chǎn)安全的緊急情形,需要立即進(jìn)行維修、更新和改造的,業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)可以依法申請(qǐng)使用住宅專項(xiàng)維修資金:

    (一)外墻及其附著物存在脫落危險(xiǎn)的;

    (二)公共護(hù)(圍)欄破損嚴(yán)重的;

    (三)外墻、屋面滲漏的;

    (四)公共排水設(shè)施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙的;

    (五)電梯出現(xiàn)故障的;

    泰州市住宅物業(yè)管理?xiàng)l例
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