江蘇省鎮(zhèn)江市人大常委會

鎮(zhèn)江市住宅物業(yè)管理條例

（2021年10月27日鎮(zhèn)江市第八屆人民代表大會常務委員會第三十七次會議通過 2021年12月2日江蘇省第十三屆人民代表大會常務委員會第二十七次會議批準 根據(jù)2025年4月27日鎮(zhèn)江市第九屆人民代表大會常務委員會第二十二次會議通過，2025年5月30日江蘇省第十四屆人民代表大會常務委員會第十五次會議批準的《鎮(zhèn)江市人民代表大會常務委員會關于修改〈鎮(zhèn)江市金山焦山北固山南山風景名勝區(qū)保護條例〉等三件地方性法規(guī)的決定》修正）


目 錄

第一章 總則

第二章 前期物業(yè)管理

第三章 業(yè)主大會、業(yè)主委員會和物業(yè)管理委員會

第一節(jié) 業(yè)主大會

第二節(jié) 業(yè)主委員會

第三節(jié) 物業(yè)管理委員會

第四章 物業(yè)服務

第五章 物業(yè)使用和維護

第六章 監(jiān)督管理

第七章 法律責任

第八章 附則

第一章 總則

第一條 為了規(guī)范住宅物業(yè)管理活動，維護住宅物業(yè)管理各方合法權益，營造良好居住環(huán)境，促進和諧社區(qū)建設，根據(jù)《中華人民共和國民法典》、國務院《物業(yè)管理條例》和《江蘇省物業(yè)管理條例》等法律法規(guī)，結合本市實際，制定本條例。

第二條 本市行政區(qū)域內(nèi)的住宅物業(yè)管理及其監(jiān)督管理活動適用本條例。

本條例所稱住宅物業(yè)管理（以下簡稱物業(yè)管理），是指住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)以及與住宅樓結構相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，通過選聘物業(yè)服務企業(yè)或者業(yè)主自行對物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)的建筑物、構筑物以及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護環(huán)境衛(wèi)生和相關秩序的活動。

第三條 物業(yè)管理堅持黨委領導、政府主導、業(yè)主自治、多方參與、民主協(xié)商、科技支撐的工作格局。將物業(yè)管理納入社區(qū)治理體系，建立健全社區(qū)黨組織領導下的居（村）民委員會、業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會、業(yè)主、物業(yè)服務企業(yè)等共同參與的治理架構。

推動物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會、物業(yè)管理委員會建立黨組織，發(fā)揮黨建引領作用。

第四條 市、縣級市（區(qū)）人民政府應當加強對物業(yè)管理工作的組織領導，將物業(yè)服務納入現(xiàn)代服務業(yè)發(fā)展規(guī)劃、社區(qū)建設體系；制定、落實扶持政策，加強對舊住宅小區(qū)、保障性住房的物業(yè)管理和服務；建立健全物業(yè)管理綜合協(xié)調工作機制和考核機制，提高物業(yè)服務和管理水平。

街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府（以下簡稱街道辦鎮(zhèn)政府）負責對本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理和業(yè)主自治活動的指導、協(xié)助和監(jiān)督，協(xié)調物業(yè)管理與社區(qū)管理、社區(qū)服務的關系，協(xié)調建設單位與前期物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)的關系。

居（村）民委員會協(xié)助街道辦鎮(zhèn)政府做好物業(yè)管理相關工作，并對業(yè)主自治進行指導。

第五條 市、縣級市（區(qū)）物業(yè)管理主管部門負責本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。

城市管理、公安、民政、財政、自然資源和規(guī)劃、市場監(jiān)督管理、發(fā)展和改革、生態(tài)環(huán)境、應急管理、消防救援等有關部門和機構，按照各自職責，履行物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)的監(jiān)督管理職責。

第六條 物業(yè)服務行業(yè)協(xié)會應當建立完善并落實自律管理制度，規(guī)范從業(yè)行為，協(xié)助物業(yè)管理主管部門編制行業(yè)標準，組織法律法規(guī)、物業(yè)服務標準、專業(yè)服務項目和技能等業(yè)務培訓，調解行業(yè)糾紛，推行智慧物業(yè)服務，監(jiān)測并定期公布物業(yè)服務成本信息和計價規(guī)則。

引導、鼓勵物業(yè)服務企業(yè)加入行業(yè)協(xié)會。

第七條 市、縣級市（區(qū)）人民政府及其有關部門、街道辦鎮(zhèn)政府等可以通過購買服務等方式，引導法律、會計、工程監(jiān)理、評估、咨詢等第三方機構參與物業(yè)管理活動。

鼓勵業(yè)主大會、業(yè)主委員會、建設單位、物業(yè)服務企業(yè)等委托第三方機構，開展物業(yè)項目承接查驗、物業(yè)服務標準和費用測算、物業(yè)服務質量評估等與物業(yè)管理相關的活動。

第八條 物業(yè)管理主管部門、街道辦鎮(zhèn)政府、居（村）民委員會、行業(yè)協(xié)會等應當建立和完善物業(yè)管理糾紛處理機制，鼓勵通過和解、調解等途徑解決物業(yè)管理糾紛。

第二章 前期物業(yè)管理

第九條 建設單位銷售物業(yè)前，應當通過公開招標投標的方式選聘前期物業(yè)服務企業(yè)，并與其簽訂前期物業(yè)服務合同。建設單位應當參照物業(yè)管理主管部門提供的示范文本制定前期物業(yè)服務合同和臨時管理規(guī)約；修改示范文本的，不得侵害物業(yè)買受人的合法權益。

建設單位銷售物業(yè)時，應當將前期物業(yè)服務合同和臨時管理規(guī)約向物業(yè)買受人明示并予以說明。

物業(yè)服務企業(yè)應當自前期物業(yè)服務合同簽訂之日起十五日內(nèi)，將前期物業(yè)服務合同和臨時管理規(guī)約向縣級市（區(qū)）物業(yè)管理主管部門備案�？h級市（區(qū)）物業(yè)管理主管部門應當及時告知街道辦鎮(zhèn)政府。

前期物業(yè)服務合同解除的，建設單位應當提前六十日書面告知縣級市（區(qū)）物業(yè)管理主管部門、街道辦鎮(zhèn)政府，并在物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)顯著位置公告。

第十條 建設單位與物業(yè)服務企業(yè)應當對物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)的共用部分、共用設施設備進行查驗，確認現(xiàn)場查驗結果，形成查驗記錄，簽訂物業(yè)承接查驗協(xié)議。建設單位與物業(yè)服務企業(yè)可以共同聘請第三方機構參加物業(yè)承接查驗。在物業(yè)承接查驗過程中和辦理承接手續(xù)時，物業(yè)服務企業(yè)和建設單位應當邀請縣級市（區(qū)）物業(yè)管理主管部門和街道辦鎮(zhèn)政府參加，并接受其監(jiān)督�？h級市（區(qū)）物業(yè)管理主管部門、街道辦鎮(zhèn)政府接到邀請后，應當派員參加。

對承接查驗發(fā)現(xiàn)的問題，建設單位應當及時予以整改，或者委托物業(yè)服務企業(yè)整改。建設單位與物業(yè)買受人交付物業(yè)時，應當將物業(yè)承接查驗協(xié)議備案情況書面告知業(yè)主并在物業(yè)服務區(qū)域顯著位置予以公告。

建設單位和物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)承接查驗中不得惡意串通、弄虛作假，侵害業(yè)主利益。

物業(yè)服務企業(yè)應當將物業(yè)承接查驗資料建檔保存。物業(yè)承接查驗檔案屬于全體業(yè)主所有，業(yè)主有權免費查詢。

第十一條 建設單位在辦理建設工程規(guī)劃許可證時，應當將物業(yè)服務用房的位置、面積等在附件附圖中予以注明，并加蓋建設單位公章；對分期開發(fā)的物業(yè)服務區(qū)域，建設單位應當按照整個物業(yè)服務區(qū)域的配置要求，在先期開發(fā)的區(qū)域內(nèi)一次性配置或者提供臨時物業(yè)服務用房。建設單位在未按照規(guī)劃配置物業(yè)服務用房前，不得擅自變更、分割臨時物業(yè)服務用房。

物業(yè)服務用房屬于全體業(yè)主共有，任何單位和個人不得擅自占用。

前期物業(yè)服務合同期間，依照約定由物業(yè)服務企業(yè)出租或者經(jīng)營的物業(yè)服務用房，其租賃或者經(jīng)營期限不得超過合同期限，其租賃費用不得低于相鄰地段市場價格。

第十二條 普通住宅的前期物業(yè)服務收費實行政府指導價。政府指導價調整后，物業(yè)服務企業(yè)需要對原物業(yè)服務合同約定的收費標準進行調整的，應當遵循下列程序：

（一）物業(yè)服務企業(yè)委托專業(yè)機構對上一年度物業(yè)項目經(jīng)營情況進行審計的，在物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)顯著位置公示審計報告，公示期限不少于三十日，并將審計報告報送街道辦鎮(zhèn)政府；

（二）物業(yè)服務企業(yè)將擬調整的服務內(nèi)容、服務標準和收費標準在物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)顯著位置公示，公示期限不少于三十日，并書面告知街道辦鎮(zhèn)政府、縣級市（區(qū)）價格和物業(yè)管理主管部門；

（三）調價方案應當由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，并經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。表決結果在物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)顯著位置公示，公示期限不少于十五日。公示期滿后，物業(yè)服務企業(yè)可以按照調整后的價格收取物業(yè)公共服務費。

業(yè)主認為收費標準調整違反前款程序的，可以向街道辦鎮(zhèn)政府、縣級市（區(qū)）物業(yè)管理主管部門投訴；對調整的收費標準有異議的，可以向縣級市（區(qū)）價格主管部門投訴。

第十三條 前期物業(yè)管理期間，有下列情形之一的，建設單位應當按照規(guī)定程序重新選聘物業(yè)服務企業(yè)，并監(jiān)督物業(yè)服務企業(yè)之間依法交接：

（一）前期物業(yè)服務合同期滿，業(yè)主大會尚未成立，物業(yè)服務企業(yè)不續(xù)簽的；

（二）物業(yè)服務不符合履約標準，建設單位要求限期整改，物業(yè)服務企業(yè)逾期拒不整改，或者整改達不到標準，建設單位依法依約提前解除合同的；

（三）物業(yè)服務企業(yè)擅自退出的；

（四）物業(yè)服務企業(yè)被吊銷營業(yè)執(zhí)照的；

（五）法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。

建設單位重新選聘物業(yè)服務企業(yè)，新物業(yè)服務企業(yè)調整服務內(nèi)容、服務標準和物業(yè)服務收費方案的，應當由已銷售物業(yè)專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決。經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，并在物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)顯著位置進行公示，公示期限不少于十五日。

第十四條 物業(yè)服務企業(yè)退出的，新物業(yè)服務企業(yè)進入前，由建設單位承擔相應管理責任。尚未成立業(yè)主大會，建設單位已經(jīng)注銷或者無法承擔相應管理責任的，物業(yè)服務企業(yè)退出物業(yè)服務區(qū)域九十日前，應當書面告知業(yè)主、街道辦鎮(zhèn)政府。街道辦鎮(zhèn)政府應當在物業(yè)服務企業(yè)退出前，組織成立業(yè)主大會或者物業(yè)管理委員會，依法決定管理模式。

第十五條 建設單位應當按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔物業(yè)的保修責任。

第三章 業(yè)主大會、業(yè)主委員會和物業(yè)管理委員會

第一節(jié) 業(yè)主大會

第十六條 房屋的所有權人為業(yè)主。

業(yè)主委員會、物業(yè)管理委員會或者業(yè)主大會籌備組、業(yè)主委員會換屆選舉工作組應當在業(yè)主大會選舉、表決前核實房屋所有權人。無法核實的，可以向街道辦鎮(zhèn)政府報告，街道辦鎮(zhèn)政府可以請求房屋所有權登記機構等有關部門協(xié)助，有關部門應當依法予以協(xié)助。

第十七條 以下事項由業(yè)主共同決定或者業(yè)主大會決定，依照法定程序進行：

（一）制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約；

（二）選舉業(yè)主委員會、監(jiān)事會或者更換業(yè)主委員會、監(jiān)事會成員；

（三）選聘、續(xù)聘、解聘物業(yè)服務企業(yè)；

（四）確定或者調整物業(yè)服務方式、服務內(nèi)容、服務標準和物業(yè)服務收費方案；

（五）使用建筑物及其附屬設施的住宅專項維修資金；

（六）籌集建筑物及其附屬設施的住宅專項維修資金；

（七）改建、重建建筑物及其附屬設施；

（八）改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營活動；

（九）使用共用部分、共用設施設備經(jīng)營收益等公共收益；

（十）確定業(yè)主大會、業(yè)主委員會、監(jiān)事會工作經(jīng)費，業(yè)主委員會成員津貼標準，業(yè)主委員會聘用人員工作職責和薪酬標準；

（十一）改變或者撤銷業(yè)主委員會作出的與業(yè)主大會決定相抵觸的決議；

（十二）有關共有和共同管理權利的其他重大物業(yè)管理事項。

業(yè)主大會不得授權業(yè)主委員會、物業(yè)管理委員會等其他主體決定前款事項。

第十八條 新建住宅小區(qū)符合召開首次業(yè)主大會會議條件的，建設單位應當在三十日內(nèi)，向物業(yè)服務區(qū)域所在地街道辦鎮(zhèn)政府書面提出召開首次業(yè)主大會會議的申請，并按照《江蘇省物業(yè)管理條例》的規(guī)定報送籌備首次業(yè)主大會會議所需資料。

十人以上業(yè)主公開聯(lián)名可以向街道辦鎮(zhèn)政府或者縣級市（區(qū)）物業(yè)管理主管部門書面提出召開首次業(yè)主大會會議的申請�？h級市（區(qū)）物業(yè)管理主管部門收到申請的，應當在五個工作日內(nèi)書面通知街道辦鎮(zhèn)政府。街道辦鎮(zhèn)政府應當及時審核是否符合召開首次業(yè)主大會會議條件，已符合條件而建設單位尚未按照規(guī)定報送相關資料的，應當督促建設單位報送；建設單位應當及時報送。

第十九條 街道辦鎮(zhèn)政府依法組織成立首次業(yè)主大會籌備組，建設單位不派員參加的，不影響籌備組的成立。

籌備組中的業(yè)主成員由街道辦鎮(zhèn)政府組織業(yè)主推薦產(chǎn)生。籌備組組長由街道辦鎮(zhèn)政府指定人員擔任。

籌備組應當自成立之日起九十日內(nèi)依法完成籌備工作，并組織召開首次業(yè)主大會會議�；I備階段發(fā)生訴訟、行政復議的，訴訟、復議處理期間不包含在籌備期限內(nèi)。

首次業(yè)主大會會議的籌備經(jīng)費由建設單位承擔，在辦理房屋所有權首次登記前向街道辦鎮(zhèn)政府交納。街道辦鎮(zhèn)政府應當將籌備費用單獨列賬，獨立核算。首次業(yè)主大會會議召開后，街道辦鎮(zhèn)政府應當將籌備費用的使用情況向全體業(yè)主公布，接受業(yè)主的監(jiān)督。籌備經(jīng)費具體標準、使用辦法由市物業(yè)管理主管部門會同市價格主管部門制定。

第二十條 業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議。

業(yè)主大會定期會議應當按照業(yè)主大會議事規(guī)則召開，每年至少召開一次，審議下列內(nèi)容：

（一）上一年度物業(yè)管理實施情況報告、業(yè)主委員會工作報告和業(yè)主大會收支情況報告；

（二）下一年度業(yè)主大會年度計劃和預算方案；

（三）物業(yè)管理的其他事項。

有下列情況之一的，業(yè)主委員會應當組織召開業(yè)主大會臨時會議：

（一）經(jīng)專有部分占建筑物總面積百分之二十以上且占總人數(shù)百分之二十以上業(yè)主提議的；

（二）發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時處理的；

（三）縣級市（區(qū)）物業(yè)管理主管部門或者街道辦鎮(zhèn)政府經(jīng)調查發(fā)現(xiàn)業(yè)主大會、業(yè)主委員會的決定違反業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定，需要及時撤銷，書面要求召開的；

（四）法律、法規(guī)、管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他情形。

第二十一條 業(yè)主大會會議組織者應當于召開業(yè)主大會會議十五日前，將會議事項在物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)顯著位置向全體業(yè)主公示，公示期限不少于七日。因發(fā)生重大事故或者緊急事件需要召開業(yè)主大會臨時會議的，可以于會議召開前通知全體業(yè)主并告知臨時召開的事由。重大事故或者緊急事件由街道辦鎮(zhèn)政府確認。

公示期間，業(yè)主大會會議組織者應當通過召開座談會等方式聽取業(yè)主意見并集體討論。業(yè)主對公示事項有異議的，應當在公示期間以書面形式實名向業(yè)主大會會議組織者提出，業(yè)主大會會議組織者應當自收到異議之日起三日內(nèi)處理并答復。經(jīng)核實異議成立的，業(yè)主大會會議組織者應當調整異議事項，并重新公示。

業(yè)主大會會議組織者未及時處理業(yè)主異議或者業(yè)主對答復不滿的，業(yè)主可以向街道辦鎮(zhèn)政府提出。街道辦鎮(zhèn)政府應當在五日內(nèi)提出處理意見，責令業(yè)主大會會議組織者限期改正違反法律、法規(guī)等規(guī)定的公示事項。未經(jīng)改正，業(yè)主大會會議組織者不得召開業(yè)主大會會議。

業(yè)主委員會組織召開業(yè)主大會會議，應當在會前告知居（村）民委員會。

第二十二條 業(yè)主大會會議可以采取電子投票、書面征求意見和集體討論的形式表決事項。采用電子投票形式的，業(yè)主大會會議表決的投票期限不超過三十日。采用書面征求意見形式的，業(yè)主大會會議表決的投票期限不超過六十日。采用集體討論形式的，業(yè)主大會會議當場表決。

業(yè)主大會會議表決事項應當采用記名投票方式，業(yè)主應當明示同意、反對或者棄權的表決意見。以書面征求意見、集體討論形式投票的，業(yè)主應當出示房屋所有權證明或者其他證明業(yè)主身份的材料，選票、表決票應當由具有表決權的業(yè)主簽名。

任何人不得偽造或者指使他人偽造選票、表決票、業(yè)主簽名或者書面委托書。業(yè)主的選票、表決票和書面委托書由街道辦鎮(zhèn)政府妥善保管，以備查詢，保管期限不少于三年。采用電子投票的，投票結果保存期限不少于三年。

第二十三條 業(yè)主大會會議組織者應當自業(yè)主大會會議表決結果產(chǎn)生之日起七日內(nèi)公示表決結果。采用集體討論或者電子投票形式的，表決結果公示期為十五日。采用書面征求意見形式的，表決結果公示期為三十日。業(yè)主大會會議表決結果公示的內(nèi)容應當包括已投票業(yè)主的房號、專有部分面積、表決意見，已投票業(yè)主的總人數(shù)和專有部分總面積，未投票業(yè)主的總人數(shù)和專有部分總面積、全體業(yè)主表決意見的匯總結果等。

業(yè)主大會會議組織者逾期未公示業(yè)主大會會議表決結果，或者公示內(nèi)容不符合前款規(guī)定的，由街道辦鎮(zhèn)政府責令限期改正并通知全體業(yè)主；業(yè)主大會會議組織者逾期不改正的，由街道辦鎮(zhèn)政府公示。

業(yè)主大會會議表決結果公示期限屆滿，對表決結果無異議或者異議不成立的，表決結果自公示期限屆滿次日起生效。業(yè)主大會會議組織者應當自表決結果生效之日起三日內(nèi)通知全體業(yè)主。

第二十四條 業(yè)主戶數(shù)超過三百戶的，可以成立業(yè)主代表大會，履行業(yè)主大會職責。一個物業(yè)服務區(qū)域的業(yè)主代表一般不少于三十人，一名業(yè)主代表所代表的業(yè)主戶數(shù)一般不超過四十戶。業(yè)主代表由業(yè)主小組推薦產(chǎn)生，業(yè)主小組可以按幢、單元、樓層或者結合實際情況組成，一個業(yè)主小組推選一名業(yè)主代表，代表本小組的業(yè)主出席業(yè)主代表大會會議，表達本小組業(yè)主的意愿。業(yè)主代表推選辦法應當在業(yè)主大會議事規(guī)則中規(guī)定。

業(yè)主代表的任職條件參照本條例規(guī)定的業(yè)主委員會成員條件設置，任期與業(yè)主委員會成員一致。

業(yè)主代表履行下列職責：

（一）在業(yè)主大會會議召開前，就會議議題征集本小組業(yè)主意見；涉及事項需要業(yè)主書面投票表決的，應當征得業(yè)主本人對表決意見的簽字確認；

（二）按照《江蘇省物業(yè)管理條例》規(guī)定的業(yè)主小組職責，組織業(yè)主小組開展議事活動，并將結果書面告知業(yè)主委員會；

（三）收集本小組業(yè)主意見和建議并向業(yè)主委員會反映；

（四）建立本小組工作檔案；

（五）業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他職責。

業(yè)主代表出席業(yè)主代表大會會議不得委托他人。業(yè)主代表因故不能參加業(yè)主代表大會會議的，其所代表的業(yè)主可以另行推選臨時業(yè)主代表參加。

第二十五條 業(yè)主大會可以根據(jù)工作需要設立監(jiān)事，三名以上監(jiān)事可以成立監(jiān)事會。

監(jiān)事可以是業(yè)主，也可以是居（村）民委員會人員，業(yè)主委員會成員不得兼任監(jiān)事。成立監(jiān)事會的，其中業(yè)主成員人數(shù)不少于監(jiān)事會成員的三分之二。監(jiān)事任期與業(yè)主委員會成員任期一致。

監(jiān)事應當按照業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的程序和方式履行監(jiān)督職責。監(jiān)事不領取報酬和補貼。監(jiān)事和監(jiān)事會不得行使屬于業(yè)主大會、業(yè)主委員會的職權。

監(jiān)事和監(jiān)事會的產(chǎn)生辦法、工作職責、工作經(jīng)費等在業(yè)主大會議事規(guī)則中予以明確。

第二節(jié) 業(yè)主委員會

第二十六條 業(yè)主委員會成員應當由履行業(yè)主義務，熱心公益事業(yè)、責任心強、具有一定組織能力的業(yè)主擔任。對于不履行業(yè)主義務，侵害業(yè)主共同利益行為的業(yè)主，業(yè)主大會可以在業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約中對其擔任業(yè)主委員會成員作出限制性規(guī)定。

第二十七條 業(yè)主委員會成員候選人通過社區(qū)黨組織、居（村）民委員會推薦或者業(yè)主自薦、聯(lián)名推薦的方式產(chǎn)生。業(yè)主大會籌備組或者業(yè)主委員會換屆選舉工作組在街道辦鎮(zhèn)政府指導下審查業(yè)主委員會成員候選人的資格條件。

分期建設項目為一個物業(yè)服務區(qū)域的，首次業(yè)主大會會議應當根據(jù)分期開發(fā)的建筑面積和進度等，在業(yè)主大會議事規(guī)則中明確增補業(yè)主委員會成員辦法。

鼓勵黨（團）員、黨代表、人大代表、政協(xié)委員業(yè)主積極參選業(yè)主委員會成員。

第二十八條 業(yè)主委員會應當自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，依法向縣級市（區(qū)）物業(yè)管理主管部門和街道辦鎮(zhèn)政府備案�？h級市（區(qū)）物業(yè)管理主管部門和街道辦鎮(zhèn)政府對備案材料齊全、符合要求的，在五個工作日內(nèi)予以備案并出具業(yè)主大會和業(yè)主委員會備案證明；備案材料不齊全或者不符合要求的，應當一次性告知需要補正的材料。

備案事項發(fā)生變更的，業(yè)主委員會應當自變更之日起十五日內(nèi)書面報告街道辦鎮(zhèn)政府和縣級市（區(qū)）物業(yè)管理主管部門備案，并在物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)顯著位置公告。

第二十九條 業(yè)主委員會持備案證明向公安機關申請刻制業(yè)主大會和業(yè)主委員會印章，業(yè)主委員會印章應當標注屆數(shù)。

業(yè)主大會印章可以由業(yè)主大會委托街道辦鎮(zhèn)政府代為保管；需要使用業(yè)主大會印章的，由業(yè)主委員會向街道辦鎮(zhèn)政府提出。業(yè)主委員會印章由業(yè)主委員會保管，需要使用業(yè)主委員會印章的，經(jīng)業(yè)主委員會全體成員過半數(shù)同意并簽字確認。

第三十條 業(yè)主委員會應當執(zhí)行業(yè)主大會的決定，接受業(yè)主大會和業(yè)主的監(jiān)督，并履行下列職責：

（一）召集業(yè)主大會會議，報告年度物業(yè)管理的實施情況、業(yè)主委員會履職情況；

（二）代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同，與解聘的物業(yè)服務企業(yè)進行交接；

（三）擬訂共有部分、共用設施設備、公共收益使用與管理辦法；

（四）監(jiān)督住宅專項維修資金的使用情況，組織住宅專項維修資金的補建、再次籌集；

（五）及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，督促業(yè)主交納物業(yè)公共服務費，監(jiān)督物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同；

（六）監(jiān)督管理規(guī)約的實施，對業(yè)主、物業(yè)使用人違反管理規(guī)約的行為進行制止；

（七）制作和保管會議記錄、共有部分檔案、會計憑證和賬簿、財務報表等有關文件；

（八）定期向業(yè)主通報工作情況，每年公示業(yè)主委員會成員交納物業(yè)公共服務費、汽車停放費情況；

（九）協(xié)調解決因物業(yè)使用、維護和管理產(chǎn)生的糾紛；

（十）在物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)配合行政執(zhí)法機關開展執(zhí)法工作；

（十一）配合、支持居（村）民委員會依法履行職責，并接受其指導和監(jiān)督；

（十二）業(yè)主大會賦予的其他職責。

業(yè)主委員會不得決定本條例第十七條第一款規(guī)定事項。

第三十一條 業(yè)主委員會會議由主任或者主任委托副主任按照業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主委員會工作規(guī)則召開。經(jīng)三分之一以上業(yè)主委員會成員提議召開業(yè)主委員會會議的，由提議的成員按照業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主委員會工作規(guī)則組織召開。業(yè)主委員會召開會議時，應當告知居（村）民委員會，并接受其指導和監(jiān)督。

業(yè)主委員會會議應當有過半數(shù)的成員出席，作出的決定應當經(jīng)業(yè)主委員會全體成員過半數(shù)同意并簽字確認。業(yè)主委員會成員不得委托其他人參加會議。

業(yè)主委員會應當于會議召開七日前，在物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)顯著位置公告業(yè)主委員會會議的內(nèi)容和議程，聽取業(yè)主的意見和建議。業(yè)主委員會作出的決定，應當自作出決定之日起三日內(nèi)在物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)顯著位置公告，并報告社區(qū)黨組織和居（村）民委員會。

第三十二條 業(yè)主委員會應當向業(yè)主公布下列情況和資料：

（一）業(yè)主委員會成員姓名、職責分工和聯(lián)系方式;

（二）管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主委員會工作規(guī)則、物業(yè)服務合同；

（三）業(yè)主大會和業(yè)主委員會的決定；

（四）住宅專項維修資金的籌集、使用情況；

（五）物業(yè)服務用房、物業(yè)共用部分、共用設施設備的使用和經(jīng)營收支情況；

（六）占用業(yè)主共有道路或者其他場地用于停放汽車的車位使用、收益、處分等情況；

（七）業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作經(jīng)費的收支情況、業(yè)主委員會成員工作補貼等費用情況；

（八）其他應當向業(yè)主公開的情況和資料。

前款第五項至第七項應當每半年在物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)顯著位置公布一次，公布時間不少于十五日。

第三十三條 業(yè)主委員會成員有下列情形之一的，成員資格自情形發(fā)生之日起自行終止，由業(yè)主委員會向業(yè)主公開。

（一）因房屋所有權轉讓等原因不再是業(yè)主的；

（二）喪失民事行為能力的；

（三）依法被限制人身自由的；

（四）本人以書面形式向業(yè)主大會或者業(yè)主委員會提出辭職的；

（五）管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則約定的其他情形。

第三十四條 業(yè)主委員會成員不得實施下列行為：

（一）阻撓、妨礙業(yè)主大會行使職權或者不執(zhí)行業(yè)主大會決定；

（二）虛構、篡改、隱匿、毀棄物業(yè)管理活動中形成的文件資料；

（三）拒絕、拖延提供物業(yè)管理有關的文件資料，妨礙業(yè)主委員會換屆交接工作；

（四）擅自使用業(yè)主委員會印章；

（五）違反業(yè)主大會議事規(guī)則或者未經(jīng)業(yè)主大會授權與物業(yè)服務企業(yè)簽訂、變更、解除物業(yè)服務合同；

（六）將業(yè)主共有財產(chǎn)租借給他人或者設定擔保等挪用、侵占業(yè)主共有財產(chǎn)；

（七）可能影響公正履行職務，與物業(yè)服務企業(yè)有經(jīng)濟往來或者利益交換；

（八）泄露業(yè)主信息；

（九）侵害業(yè)主合法權益的其他行為。

業(yè)主委員會成員有前款規(guī)定的行為的，街道辦鎮(zhèn)政府督促業(yè)主委員會提請業(yè)主大會終止其成員資格。在成員資格被終止前，可以根據(jù)業(yè)主大會議事規(guī)則，該成員暫停履行職責。

第三十五條 業(yè)主委員會任期內(nèi)，業(yè)主委員會成員、業(yè)主代表出現(xiàn)空缺時，應當按照業(yè)主大會議事規(guī)則及時補足。業(yè)主委員會成員人數(shù)不足總數(shù)的二分之一時，應當在街道辦鎮(zhèn)政府的指導下召開業(yè)主大會臨時會議，重新選舉業(yè)主委員會。

第三十六條 業(yè)主委員會任期屆滿前三個月，街道辦鎮(zhèn)政府應當按照本條例第十九條規(guī)定成立業(yè)主委員會換屆選舉工作組，組織換屆選舉工作，并報告縣級市（區(qū)）物業(yè)管理主管部門。

業(yè)主委員會換屆選舉工作組成立至新一屆業(yè)主委員會選舉產(chǎn)生期間，業(yè)主委員會不得組織召開業(yè)主大會會議對下列事項作出決定：

（一）選聘、解聘物業(yè)服務企業(yè)；

（二）調整物業(yè)服務收費標準；

（三）物業(yè)服務用房，物業(yè)共用部分、共用設施設備的使用方案；

（四）使用物業(yè)公共收益；

（五）法律、法規(guī)規(guī)定的其他重大事項。

第三十七條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會的會議決定對全體業(yè)主有約束力。

業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)的，縣級市（區(qū)）物業(yè)管理主管部門或者街道辦鎮(zhèn)政府應當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。

業(yè)主委員會作出的決定違反業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約的，街道辦鎮(zhèn)政府應當責令限期整改，拒不整改的，依法依規(guī)撤銷其決定，并通告業(yè)主。

業(yè)主委員會不依法履行職責，嚴重損害業(yè)主權益的，街道辦鎮(zhèn)政府組織業(yè)主大會召開臨時會議，重新選舉業(yè)主委員會。

第三十八條 業(yè)主委員會成員資格終止的，應當自資格終止之日起三日內(nèi)將其保管的屬于業(yè)主大會和業(yè)主委員會的有關財物、文件資料、印章等移交給業(yè)主委員會。

重新選舉業(yè)主委員會的，原業(yè)主委員會應當在停止履行職責之日起十日內(nèi)將屬于業(yè)主大會和業(yè)主委員會的有關財物、文件資料、印章等全部移交給新一屆業(yè)主委員會；未成立新一屆業(yè)主委員會的，全部移交給居（村）民委員會臨時保管。

拒不移交的，業(yè)主委員會或者居（村）民委員會可以向公安派出所提出協(xié)助移交，公安派出所應當予以配合并依法作出處理。

第三節(jié) 物業(yè)管理委員會

第三十九條 物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)有下列情形之一的，可以成立物業(yè)管理委員會：

（一）不具備成立業(yè)主大會條件的；

（二）具備成立業(yè)主大會條件但是未成立業(yè)主大會，經(jīng)物業(yè)所在地街道辦鎮(zhèn)政府指導后仍不能成立的；

（三）業(yè)主委員會長期不能正常開展工作，需要重新選舉業(yè)主委員會，經(jīng)物業(yè)所在地街道辦鎮(zhèn)政府多次指導組織換屆選舉工作組選舉仍不能產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會的。

未成立業(yè)主大會的，由物業(yè)管理委員會組織業(yè)主依法履行業(yè)主大會和業(yè)主委員會的職責。未能選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會的，由物業(yè)管理委員會組織業(yè)主大會或者按照管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則履行職責，并執(zhí)行業(yè)主大會的決定。

第四十條 物業(yè)管理委員會由業(yè)主代表以及街道辦鎮(zhèn)政府、居（村）民委員會、社區(qū)服務機構、公安派出所、建設單位等派員組成。

物業(yè)管理委員會成員人數(shù)應當為九至十三人的單數(shù)，其中業(yè)主代表應當不少于總人數(shù)的二分之一。物業(yè)管理委員會中的業(yè)主成員應當符合本條例規(guī)定的業(yè)主委員會成員的任職條件。物業(yè)管理委員會的業(yè)主代表可以由業(yè)主自薦或者社區(qū)黨組織、居（村）民委員會組織業(yè)主推薦，由街道辦鎮(zhèn)政府確定。物業(yè)管理委員會主任由街道辦鎮(zhèn)政府指派代表擔任時，副主任應當由業(yè)主代表擔任。街道辦鎮(zhèn)政府應當將物業(yè)管理委員會的成員名單、物業(yè)管理委員會議事規(guī)則，在物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)顯著位置進行公示。業(yè)主對物業(yè)管理委員會成員有異議的，由街道辦鎮(zhèn)政府協(xié)調處理。

第四十一條 物業(yè)管理委員會應當自成立之日起三十日內(nèi)，持下列材料向縣級市（區(qū)）物業(yè)管理主管部門備案：

（一）物業(yè)管理委員會備案申請表；

（二）物業(yè)管理委員會成員名單；

（三）管理規(guī)約、物業(yè)管理委員會議事規(guī)則。

物業(yè)管理委員會制定或者修改的議事規(guī)則，經(jīng)縣級市（區(qū)）物業(yè)管理主管部門審核后，應當在物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)顯著位置公示，公示期限不少于十五日。

縣級市（區(qū)）物業(yè)管理主管部門應當自收到備案材料之日起七個工作日內(nèi)予以備案，出具備案證明。物業(yè)管理委員會應當在物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)顯著位置公告?zhèn)浒盖闆r。

備案事項發(fā)生變更的，物業(yè)管理委員會應當自變更之日起十五日內(nèi)書面報告縣級市（區(qū)）物業(yè)管理主管部門，并在物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)顯著位置公告。

物業(yè)管理委員會取得備案證明后，可以持備案證明向公安機關申請刻制印章。

第四十二條 物業(yè)管理委員會代行業(yè)主大會職責的，應當依照法律、法規(guī)的規(guī)定征求全體業(yè)主意見，形成業(yè)主共同決定，并將共同決定在物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)顯著位置公示，公示期限不少于十五日。

業(yè)主對公示內(nèi)容有異議的，應當在公示期間以書面形式向物業(yè)管理委員會提出，物業(yè)管理委員會應當及時給予書面答復。

物業(yè)管理委員會的任期一般不超過三年。期滿仍未成立業(yè)主大會、選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會的，由街道辦鎮(zhèn)政府重新組建物業(yè)管理委員會。

物業(yè)管理委員會自業(yè)主委員會產(chǎn)生之日起停止履行職責，并應當在七日內(nèi)向業(yè)主委員會移交有關資料和財物，移交后自動解散。由物業(yè)管理委員會管理業(yè)主公共收益的，交接前，業(yè)主委員會可以委托專業(yè)機構進行審計，并將審計結果在物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)顯著位置公示，公示期限不少于十五日。審計費用從公共收益中列支。

第四章 物業(yè)服務

第四十三條 物業(yè)服務企業(yè)應當具有獨立法人資格，擁有相應的專業(yè)技術人員，具備為業(yè)主提供專業(yè)服務的能力，并在承接項目前，將營業(yè)執(zhí)照、主要負責人、固定辦公場所、聯(lián)系方式和電梯安全管理、消防安全等人員有關信息書面告知項目所在地的縣級市（區(qū)）物業(yè)管理主管部門。

物業(yè)服務企業(yè)應當指派具備相應的專業(yè)技術和管理能力的項目負責人。項目負責人應當在到崗之日起三日內(nèi)告知項目所在地的居（村）民委員會，在居（村）民委員會的指導下參與社區(qū)治理工作。

第四十四條 物業(yè)服務企業(yè)應當將下列信息在物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)顯著位置及時公開、更新，并可以通過互聯(lián)網(wǎng)等方式告知業(yè)主：

（一）加蓋公章的營業(yè)執(zhí)照復印件、項目負責人基本情況、聯(lián)系方式；

（二）物業(yè)服務內(nèi)容、服務標準、收費項目、計費方式、收費標準、收費依據(jù)、物業(yè)服務投訴電話；

（三）電梯安全管理人員姓名和聯(lián)系方式，電梯、消防等共用設施設備的日常維修保養(yǎng)單位名稱、資質、聯(lián)系方式和應急預案等；

（四）物業(yè)服務收費、其他服務收費和公共收益的具體收支情況；

（五）上一年度物業(yè)服務合同履行情況；

（六）房屋裝飾裝修以及使用過程中的結構變動等安全事項；

（七）樹木修剪等養(yǎng)護事項；

（八）每月的物業(yè)服務與管理工作安排；

（九）其他應當向業(yè)主公開的情況和資料。

前款第一項至第三項應當長期公布，第四項、第五項應當至少每年公布一次，第六項、第七項應當及時公示且公示期限不少于十五日，第八項每月公布一次。業(yè)主對公開內(nèi)容有異議的，物業(yè)服務企業(yè)應當三日內(nèi)予以答復。

第四十五條 物業(yè)服務企業(yè)應當按照物業(yè)服務合同的約定提供物業(yè)服務，并且遵守下列規(guī)定：

（一）提供的物業(yè)服務符合國家、省、市規(guī)定的標準、規(guī)范；

（二）定期聽取業(yè)主的意見和建議，接受業(yè)主監(jiān)督，及時答復業(yè)主詢問，改進和完善服務；

（三）及時向業(yè)主、物業(yè)使用人告知安全、合理使用物業(yè)的注意事項；

（四）發(fā)現(xiàn)有安全風險隱患的，及時設置警示標志，采取措施排除隱患或者向有關專業(yè)機構報告；

（五）對業(yè)主、物業(yè)使用人違反臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約的行為進行勸阻、制止，并及時報告業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會；

（六）對違法建設、違規(guī)出租房屋、私拉亂接電線、毀壞綠化、占用消防通道等行為進行勸阻、制止，勸阻、制止無效的，及時報告行政執(zhí)法機關；

（七）對管理區(qū)域內(nèi)的共用消防設施進行維護管理，提供消防安全防范服務；

（八）履行生活垃圾分類管理責任人責任，指導、監(jiān)督業(yè)主和物業(yè)使用人進行生活垃圾分類，并及時清運建筑裝修垃圾；

（九）保持路面、墻體、水體等公共環(huán)境的清潔；

（十）配合街道辦鎮(zhèn)政府、居（村）民委員會做好社會治理有關工作，配合行政管理部門及其委托單位的監(jiān)督管理工作，接受有關行政管理部門、街道辦鎮(zhèn)政府、居（村）民委員會的指導和監(jiān)督。

第四十六條 鼓勵物業(yè)服務企業(yè)向養(yǎng)老、托幼、家政、快遞收發(fā)、電動車充電等服務領域延伸，運用新技術、新方法，促進互聯(lián)網(wǎng)、物聯(lián)網(wǎng)和人工智能等技術與物業(yè)服務的融合，提供定制化產(chǎn)品和個性化服務，并依法保護個人信息安全。

第四十七條 物業(yè)服務企業(yè)不得有下列行為：

（一）違反物業(yè)服務合同約定降低物業(yè)服務標準或者減少服務項目；

（二）未按照規(guī)定程序擅自提高物業(yè)服務收費標準；

（三）未經(jīng)業(yè)主大會同意或者未按照物業(yè)服務合同約定，將物業(yè)公共服務費、汽車停放費、公共水電費分攤等捆綁收費；

（四）未經(jīng)業(yè)主大會同意或者未按照物業(yè)服務合同約定，處分屬于業(yè)主共有的財產(chǎn)；

（五）未經(jīng)業(yè)主大會同意或者未按照物業(yè)服務合同約定，在物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)從事影響業(yè)主生活或者住宅小區(qū)環(huán)境的活動；

（六）損壞物業(yè)共用部分、共用設施設備；

（七）向業(yè)主強行推銷裝飾裝修材料、索取不正當利益，限制業(yè)主進出小區(qū)、入戶、使用電梯；

（八）將其應當提供的全部物業(yè)服務轉委托給第三方，或者將全部物業(yè)服務支解后分別轉委托給第三方；

（九）采取停止供電、供水、供熱、供燃氣等方式催交物業(yè)公共服務費；

（十）擅自占用、挖掘物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)道路、場地；

（十一）法律、法規(guī)和管理規(guī)約規(guī)定的其他行為。

第四十八條 業(yè)主應當按照約定按時足額交納物業(yè)公共服務費，逾期不交納的，業(yè)主委員會應當督促其限期交納；業(yè)主欠交物業(yè)公共服務費，經(jīng)仲裁裁決或者司法判決確認后仍不履行的，按照個人信用信息管理有關規(guī)定錄入個人信用檔案。

房屋所有權發(fā)生轉移時，業(yè)主應當向房屋買受人出具交納物業(yè)公共服務費的證明。房屋買受人應當在辦理產(chǎn)權交易手續(xù)之日起三十日內(nèi)，將房屋所有權轉移情況、業(yè)主姓名、聯(lián)系方式等告知物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會、物業(yè)管理委員會。

第四十九條 物業(yè)服務企業(yè)接受專業(yè)經(jīng)營單位的委托代收代交有關公共水電費用的，雙方應當簽訂書面委托協(xié)議，明確委托的主要事項和費用支付的標準與方式。未簽訂書面委托協(xié)議的，由專業(yè)經(jīng)營單位自行負責有關工作。

專業(yè)經(jīng)營單位不得因部分最終用戶未履行交費義務停止已交費用戶和共用部分的服務。

第五十條 自發(fā)生下列情形之日起十五日內(nèi)，物業(yè)服務企業(yè)應當退出物業(yè)服務區(qū)域，雙方對退出期限有約定的除外：

（一）物業(yè)服務合同依法、依約解除的；

（二）經(jīng)人民法院判決或者仲裁機構裁決物業(yè)服務企業(yè)應當退出的；

（三）物業(yè)服務企業(yè)營業(yè)執(zhí)照被依法吊銷的；

（四）依法不得繼續(xù)從事物業(yè)服務活動的其他情形。

第五十一條 退出物業(yè)服務區(qū)域的，原物業(yè)服務企業(yè)與新選聘的物業(yè)服務企業(yè)或者業(yè)主委員會、物業(yè)管理委員會應當在縣級市（區(qū)）物業(yè)管理主管部門、街道辦鎮(zhèn)政府的監(jiān)督下交接。

交接各方應當對物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)電梯、消防、安防等共用設施設備的使用維護現(xiàn)狀予以確認。物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主委員會、物業(yè)管理委員會可以聘請第三方機構協(xié)助現(xiàn)場查驗，費用可以由新選聘的物業(yè)服務企業(yè)承擔或者由業(yè)主共同承擔。

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