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建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同糾紛案例
案情簡(jiǎn)介：
2008年1月，某國土資源局通過掛牌出讓，將位于河邊并相鄰的兩塊國有土地使用權(quán)出讓給李某，李某支付了六十余萬元出讓金后，國土局給李某辦理了國有土地使用權(quán)證書，證件載明土地用途為住宅用地。
2008年4月，李某與楊某簽訂一份《宅基地買賣合同》，合同約定：李某將國家出讓所得的上述兩塊土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給楊某，轉(zhuǎn)讓費(fèi)85萬元。付款辦法如下：合同訂立后楊某先支付李某定金10萬元，2008年5月底前，楊某再付25萬元給李某，余款50萬元于同年6月30日前付清給李某。合同書同時(shí)約定：簽訂當(dāng)日，楊某有權(quán)支配該宅基地，可自建、可轉(zhuǎn)讓。若賣方違約，應(yīng)在違約三天內(nèi)退還定金，并再付10萬元給買方。若買方違約，賣方所收定金10萬元不再退還。之后，雙方按合同約定，在合同簽訂之日，楊某向李某支付了定金10萬元。李某也將所有土地移交給楊某�？墒�，在楊某支付第二期付款前，其打了一個(gè)報(bào)告，要求建設(shè)部門給其辦理準(zhǔn)建證，建設(shè)部門給楊某出具了一份答復(fù)，答復(fù)稱：李某轉(zhuǎn)讓給楊某的兩塊土地不能建永久建筑，只能作休閑綠化及一些臨時(shí)建筑。于是楊某找李某要求退還定金10萬元，經(jīng)多次協(xié)商未果，楊某遂聘請(qǐng)了律師，向人民法院提起訴訟。
訴訟過程及結(jié)果：
楊某訴稱：自己購買的土地是用來建住宅使用的，現(xiàn)在建設(shè)部門認(rèn)定該地不能建永久建筑，而被告方李某并未告知原告楊某真實(shí)情況，雙方訂立合同時(shí)，李某存在欺詐行為，按照法律規(guī)定，雙方所訂立的合同屬于可撤銷的合同。請(qǐng)求法院撤銷其與李某簽訂的《宅基地買賣合同》，返還定金10萬元。
李某接到法院傳票后，也聘請(qǐng)了律師參與訴訟，并答辯稱：1、楊某與我簽訂合同后，就向公眾做了轉(zhuǎn)讓該地的廣告，但由于市場(chǎng)變化未轉(zhuǎn)讓去出，是楊某違約導(dǎo)致合同無法履行，故我方不應(yīng)將定金退還給楊某。2、我持有的國有土地使用權(quán)出讓合同載明地塊是住宅用地，楊某的訴稱與事實(shí)不符。
一審法院立案受理后，將本案的案由確定為房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營合同糾紛。審理后認(rèn)為：李某在簽訂宅基地買賣合同時(shí)，沒有將雙方進(jìn)行交易的土地，被城建部門規(guī)劃用途為不能建永久建筑，只能作休閑綠化及一些臨時(shí)建筑這一事實(shí)如實(shí)告訴楊某，致使楊某在違背真實(shí)意思表示的情況下與李某訂立合同。雖然李某持有的國有土地使用權(quán)出讓合同第四條規(guī)定用途為住宅，但第十一條還同時(shí)規(guī)定受讓人在本合同項(xiàng)下宗地范圍內(nèi)新建建筑物的，應(yīng)按城市建設(shè)規(guī)劃要求實(shí)施�，F(xiàn)在建設(shè)局對(duì)楊某所購買兩塊土地的規(guī)劃用途為：該地塊不能建永久建筑，只能作休閑綠化及一些臨時(shí)建筑。即李某轉(zhuǎn)讓宅基地時(shí)的行為存在欺詐。遂于2008年7月一審判決：一、撤銷雙方簽訂的《宅基地買賣合同》。二、李某向楊某返還定金10萬元。
宣判后，李某覺得自己太冤屈了，退錢事小，但明明就是兩塊住宅用地，自己花了幾十萬買來的，怎么一轉(zhuǎn)讓到楊某的手中，就變成公共綠化用地，還不能建房子，那如果以后自己沒錢建房子，這兩塊地不是根本無法轉(zhuǎn)讓了，自己辛苦攢下的幾十萬財(cái)產(chǎn)難道要付之東流？還有就是，這兩塊地是國家出讓的，《土地使用權(quán)證》上清楚載明轉(zhuǎn)讓的地塊屬住宅用地呀，難道建設(shè)局權(quán)力更大？李某想不明白，于是向中級(jí)人民法院提起上訴。并另行委托律師辦理該案件。
經(jīng)審查了所有的證據(jù)材料及對(duì)一審判決作出綜合評(píng)判，我作為李某的代理人，提出了以下上訴觀點(diǎn)：1、一審判決對(duì)案件性質(zhì)及案由的確定有錯(cuò)誤。本案糾紛的性質(zhì)應(yīng)為建設(shè)用地使用權(quán)糾紛，而不是一審判決確定的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營合同糾紛。2、李某不存在欺詐行為，因?yàn)樵谟喠⒑贤瑫r(shí)，楊某所稱的隱瞞事實(shí)，未如實(shí)告知的情形并未發(fā)生。 3、一審判決采信證據(jù)錯(cuò)誤，用建設(shè)局的答復(fù)否定國家法定證件記載的內(nèi)容不符合證據(jù)規(guī)則的要求。4、本案不存在可撤銷合同或者合同無效的情形，而是楊某違約，一審實(shí)體判決撤銷合同及返還定金實(shí)屬不當(dāng)。
楊某答辯要求維持一審判決。
二審法院經(jīng)開庭審理后認(rèn)為：1、本案案由應(yīng)確定為建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同，2、上訴人李某與被上訴人楊某簽訂的《宅基地買賣合同》是雙方的真實(shí)意思表示，合法有效，依法受法律保護(hù)，非因法定事由或者雙方當(dāng)事人協(xié)商一致，不能隨意變更或者撤銷。3、上訴人持有的國有土地使用權(quán)出讓合同及國有土地使用證，均證實(shí)了所轉(zhuǎn)讓的地塊地類為住宅用地，該公文書證是國家行政機(jī)關(guān)依職權(quán)頒發(fā)的權(quán)屬憑證，該權(quán)屬憑證標(biāo)明該土地性質(zhì)是住宅用地，在政府相關(guān)部門未撤銷該權(quán)屬憑證前，不能認(rèn)定上訴人存在欺詐行為。一審法院認(rèn)為上訴人沒有將雙方進(jìn)行交易的土地是不能建永久建筑的實(shí)情告知被上訴人，致使被上訴人在違背真實(shí)意思的情況下訂立合同，屬于采信證據(jù)不當(dāng)，應(yīng)予糾正。4、被上訴人作為成年人應(yīng)該具備投資經(jīng)營的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。鑒于被上訴人沒能按時(shí)履行該合同的付款義務(wù)，以實(shí)際行為不再履行該合同，因此，本案可以認(rèn)定系被上訴人違約，被上訴人依法應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。遂于2009年1月終審判決：一、維持一審判決書第一項(xiàng)；二、撤銷一審判決書第二項(xiàng)；三、駁回楊某的其他訴訟請(qǐng)求。（即本案以楊某違約而解除合同，楊某所交的10萬元定金不予退還），至此，該案以李某的最終勝利而告終。
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