[ 奚正輝 ]——(2009-11-5) / 已閱15825次
解析房地產(chǎn)居間合同條款的法律效力
奚正輝
案例：出售方劉先生委托房地產(chǎn)中介公司出售上海市閔行區(qū)一套公寓房屋，總價為人民幣320萬元。2008年3月4日，中介公司找到了買受方張女士，三方遂簽署了《房地產(chǎn)居間合同》，居間合同對房屋買賣的條件約定的非常清楚，而且居間合同第6.3條約定：“甲、乙雙方簽署本合同后，任何一方違約或雙方合意解除本合同，導(dǎo)致雙方無法簽署買賣合同的，違約方或合意解除合同的雙方應(yīng)向丙方支付實際成交價格的1％，作為丙方在居間活動中相關(guān)店面運營、市場調(diào)查、廣告企劃、交涉、協(xié)商、咨詢等服務(wù)活動的費用、各項隱性成本及違約賠償�！蓖粘鍪鄯绞盏搅酥薪楣巨D(zhuǎn)付的定金5萬元。
2008年3月8日，出售方與買受方簽署了《解約協(xié)議》，協(xié)議約定：因出售方違約，同意雙倍返還定金10萬元給買受方，雙方簽署的《房地產(chǎn)居間合同》解除。
中介公司遂到上海市閔行區(qū)人民法院起訴出售方劉先生要求支付總房價的1％，即32000.00元。
閔行法院判決依據(jù)《合同法》第40條的規(guī)定：“提供格式條款一方免除其責(zé)任、加重對方責(zé)任、排除對方主要權(quán)利的，該條款無效。”故判決駁回中介公司的訴訟請求，中介公司不服，提出上訴，后雙方調(diào)解達成一致劉先生適當(dāng)補償中介公司后結(jié)案。
本文著重討論居間合同約定出售方或買受方違約導(dǎo)致房屋買賣合同無法簽訂時，出售方或買受方承擔(dān)違約責(zé)任條款的效力問題。
一、 法律對居間合同的規(guī)定
目前中介公司的操作方式都是以居間的方式進行，這已經(jīng)在業(yè)內(nèi)形成共識。作為居間合同，《合同法》第426條：“居間人促成合同成立的，委托人應(yīng)當(dāng)按照約定支付報酬。因居間人提供訂立合同的媒介服務(wù)而促成合同成立的，由該合同的當(dāng)事人平均負(fù)擔(dān)居間人的報酬。居間人促成合同成立的，居間活動的費用，由居間人負(fù)擔(dān)�！钡�427條：“居間人未促成合同成立的，不得要求支付報酬，但可以要求委托人支付從事居間活動支出的必要費用�！�
合同法區(qū)分了兩種情況：促成合同成立，中介公司有權(quán)要求支付報酬；未促成合同成立，中介公司可以要求必要費用。這里的合同應(yīng)該是指房地產(chǎn)買賣合同，但是居間合同約定了買賣合同的所有條款，而且中介公司促成買賣雙方簽署了，應(yīng)該視為已經(jīng)促成買賣合同成立。故筆者認(rèn)為，當(dāng)買賣雙方違約不肯簽訂買賣合同，中介公司有權(quán)要求支付報酬，這在法理上應(yīng)該沒有問題，但在實際操作中，法院支持的很少，因為法院往往看結(jié)果，注重形式。
中介公司提起訴訟，訴訟方式主要有三種情況：1、促成房地產(chǎn)買賣合同成立，要求支付報酬；2、因買賣雙方違約，未促成房地產(chǎn)買賣合同成立，要求支付必要費用；3、因買賣雙方違約，未促成房地產(chǎn)買賣合同成立，要求支付違約金。前面兩種法律有明確規(guī)定，其實第3種《合同法》第107條也有規(guī)定：“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責(zé)任�！�
二、 格式條款的理解
居間合同由三方簽署即生效，作為合同當(dāng)然可以約定違約條款，審判實踐中，該違約條款往往被認(rèn)定為格式條款而無效。
所謂格式條款是當(dāng)事人為了重復(fù)使用而預(yù)先擬定，并在訂立合同時未與對方協(xié)商的條款。采用格式條款訂立合同的，提供格式條款的一方應(yīng)當(dāng)遵循公平原則確定當(dāng)事人之間的權(quán)利和義務(wù)，并采取合理的方式提請對方注意免除或者限制其責(zé)任的條款，按照對方的要求，對該條款予以說明。
作為格式條款必須滿足三個條件：1、提供者預(yù)先擬定的；2、重復(fù)使用的；3、未與對方協(xié)商的，對方不可能修改的。
本案例中中介公司用筆填寫了違約金實際成交價格的1％，筆者認(rèn)為該條款未必構(gòu)成格式條款，因為該條款是手寫的，而且該違約金根據(jù)不同案件是雙方協(xié)商約定的。
即使該條款被法院認(rèn)為是格式條款，也未必就無效，因為只有符合了《合同法》第40條規(guī)定的情形才被認(rèn)定無效，其規(guī)定：“格式條款具有本法第五十二條和第五十三條規(guī)定情形的，或者提供格式條款一方免除其責(zé)任、加重對方責(zé)任、排除對方主要權(quán)利的，該條款無效。”目前法院認(rèn)定格式條款的理由是中介公司提供格式條款免除其責(zé)任、加重對方責(zé)任、排除對方主要權(quán)利的，該條款無效。其實細(xì)分一下，應(yīng)該是加重對方責(zé)任，被認(rèn)定無效。其實這里又有一個問題會有爭議，如何認(rèn)定加重對方責(zé)任。法院通常的理由是無論中介公司促成還是未促成合同成立，都要對方支付1％，是加重了對方的責(zé)任，故認(rèn)定無效。違約金的條款本身就存在過高或過低之分，對方完全可以依據(jù)合同法要求法院調(diào)整違約金。實際上，若該居間合同繼續(xù)履行，中介公司可以獲得2％的報酬，現(xiàn)因?qū)Ψ竭`約，導(dǎo)致中介公司損失了2％的服務(wù)費，該違約金相對損失而言還是低的。故筆者認(rèn)為對方要求法院調(diào)低違約金，法院都不應(yīng)該支持。若該違約金是合理的，就不存在加重對方責(zé)任，應(yīng)該是有效條款。
其實違約金條款的效力問題，實質(zhì)還是違約金高低的問題，案例中若中介公司約定違約金是1元，肯定不是格式條款，當(dāng)然是有效了。從法院的判決思路而言，就存在一個困惑，違約金約訂到多少算是格式條款。其實筆者認(rèn)為，在案例中約定1％，是不高的，因為中介公司損失的是2％。筆者也見過有些中介公司約定的違約金達到了2％，若是這種情況，有可能因為違約金過高而被認(rèn)定為格式條款。
其實法院的這種思路本身就是錯誤的，格式條款的認(rèn)定不應(yīng)該取決于違約金數(shù)額的高低，而是要滿足格式條款的要件。筆者認(rèn)為在案例中的違約金條款就不應(yīng)該認(rèn)定是格式條款，違約金的約定本來就有高低，而且當(dāng)事人可以根據(jù)損失來調(diào)整。在市場經(jīng)濟如此發(fā)達的現(xiàn)在，動不動就被認(rèn)定是無效條款，會有損交易安全，導(dǎo)致交易的不穩(wěn)定，甚至影響一個行業(yè)的健康發(fā)展。當(dāng)然買賣雙方當(dāng)事人遇到這種事情，也需要慎重，因為法官內(nèi)各法官的思路看法也不太一樣。
上海中匯律師事務(wù)所 奚正輝 律師
