[ 張生貴 ]——(2010-5-6) / 已閱14188次
公房產(chǎn)權確認案件的審理要點
張生貴
子告母爭房產(chǎn) 庭后撤訴
家住北京西城區(qū)的劉某，以母親王某居住的房產(chǎn)應屬母子共同產(chǎn)權為由，起訴主張自己的一份產(chǎn)權，劉某將妻、女一并列為原告，把自己的母親告上法院，要求判令母親現(xiàn)住的房屋，原告系共有產(chǎn)權人，主要理由是，母親現(xiàn)住的房屋系1998年原承租的公房拆遷后安置的房改房，劉某曾與母親長期居住在已拆遷的公房內，戶口一直與母親為同一戶籍，拆遷后安置了一套三居室，母親以房改房形式辦理了私有產(chǎn)權，劉某認為母親未經(jīng)自己同意，獨自辦理產(chǎn)權，侵犯了原告的財產(chǎn)權。拆遷后安置的房屋，母親回購時劉某有出資，據(jù)此提起訴訟。
母親向法院提出了自己的意見，請人民法院依法駁回原告的訴訟請求。原告爭產(chǎn)訴稱的理由是“一直與答辯人共同居住在公有房屋中”，原告所訴與事實不符。原有公房的情況是一個單元共四間房，答辯人居住兩間（系商業(yè)部分配給答辯人的公租房），另兩間是大兒媳居住（原系商業(yè)部分配給其父的公租房。原告自1985年結婚，只在原拆遷房居住過一個多月時間，此后就搬出此房至朝陽區(qū)居�。ù朔肯凳形峙浣o答辯人丈夫的公租房）至今。原告訴稱一直同答辯人居住，目的是為爭產(chǎn)。答辯人現(xiàn)在居住房屋是1998年拆遷后，根據(jù)回遷政策由答辯人購買的房改房，原告一天也未住過。1998年10月末原房拆遷后，答辯人搬到周轉房，屋子又冷又濕，原告一家人居住在朝陽，從未與答辯人共同居住過，也未照顧過答辯人。原告住在朝陽二十多年，一分錢不給答辯人，于法于情于理都說不通。2001年10月20日答辯人從周轉房回遷到爭議房，原告訴稱“1997年危房改造搬遷，按照當時安置政策，三原告和被告經(jīng)回遷安置共同取得涉訴房屋，并在2000年回遷時共同出資購買了涉訟房屋產(chǎn)權”。原告此訴與事實不符，1998年10月份，產(chǎn)權單位中央國家機關（十七個部委）聯(lián)合成立拆遷辦公室，對答辯人承租的原有公房進行改造建設，當時的政策是按原住房套型回遷，與戶口沒有關系。原告三人以戶口在此房為由將自己認定為被安置人口，此理由與國務院及北京市房改政策規(guī)定的安置條件明顯不符。1998年10月份拆遷公告發(fā)布時，原告早就搬離此房十三年時間，且另有住房，不符合被安置的資格條件，其所述戶口問題僅僅是空掛戶，沒有實際居住，不能只依據(jù)空掛戶口得到安置。原告訴稱“2000年回遷時共同出資購買了涉訴房屋”，此說沒有證據(jù)，且與實際情況不符。答辯人是原有公房的唯一承租人，該房屋是答辯人的工作單位分配給答辯人的福利房，答辯人住了五十多年，原告從未出過資，也沒有資格購買屬于答辯人的福利待遇。2001年10月份回遷時，根據(jù)國務院房改政策及原公房承租事實與答辯人簽訂了“房屋買賣契約”，將答辯人居住的房屋賣給答辯人，該產(chǎn)權房含有答辯人的工齡優(yōu)惠，三原告沒有資格購買。根據(jù)《老年人權益保障法》第十三條規(guī)定，老年人的住房子女或其他親屬不得侵占，不得擅自改變產(chǎn)權關系或者租賃關系；第19條規(guī)定，老年人有權依法處分個人的財產(chǎn)，子女或者其他親屬不得干涉、不得強行索取老年人財物。根據(jù)北京市相關規(guī)定，對拆遷回遷安置房的購買人有資格條件限制，而且在房價的計算上往往都有工齡、職務等方面的折算，所以不能象普通商品房一樣可以單獨依據(jù)誰出資或誰的戶口掛在此處就確定誰為產(chǎn)權人，該房屋實際上是單位分配給答辯人的福利性住房，購買時以答辯人的名義購買，并計算了答辯人的工齡、職務等條件，從產(chǎn)權角度講，答辯人是唯一產(chǎn)權人。如果原告對產(chǎn)權登記有異議，應當提出證據(jù)證明其主張，如果原告提出的理由不足以證明其享有權利的狀況與不動產(chǎn)登記不一致，人民法院應當按照產(chǎn)權登記認定產(chǎn)權的歸屬，維護不動產(chǎn)登記的法律效力。答辯人與產(chǎn)權單位訂立的拆遷安置補償協(xié)議及房改房購買契約合法有效，產(chǎn)權登記程序合法，并未侵犯任何人的合法權益，原告不具備承租和購買該房的條件，對訴爭房屋不具有共同權利，其訴求主張應予駁回。
2010年3月19日經(jīng)法院審理，原告出示了與母親對話的錄音資料，證明共居及出資的事實，母親不予認可。王某出示了拆遷補償安置協(xié)議、購房發(fā)票、產(chǎn)權證等證據(jù)，以證明自己系產(chǎn)權人。經(jīng)法院審理后，認為，原告隨戶口在原已拆遷房，但未實際居住，并非實際居住人，不具備被拆遷人資格，提出的證據(jù)不足以證明其主張。
律師代理詞摘錄：
案由：所有權糾紛 案號：2010西民初字第934號 委托人：被告
代理人：張生貴 北京市天依律師事務所律師 庭審時間：2010年3月19日
庭審地點：西城區(qū)人民法院民事審判法庭：
通過剛才的法庭調查，原告的訴訟請求缺乏事實根據(jù)及法律依據(jù)，應予駁回。
原告起訴的理由是，拆遷房內有自己的戶口，回購回遷房時有過出資。原告的兩項理由能否成為確認房屋產(chǎn)權的依據(jù)，答案是否定的。
要正確定案，須查明案件中先后涉及到的四處房屋，第一處是“西城區(qū)XX號”，也就是爭議房，此房來源于拆遷補償安置后的回遷房，是原告要求確認為共有產(chǎn)權的房屋；第二處是位于“XXX”，這處房屋是被告單位分配給被告的公有住宅，被告在此居住了五十多年，于1998年10月份由產(chǎn)權單位聯(lián)合拆遷改造，拆遷前被告是此房的唯一承租人；第三處房是位于“朝陽區(qū)房屋”，此房是被告的丈夫的單位根據(jù)級別待遇分配的住宅，一直由原告居住至今，第四處房是“XXXX的房屋”，這是原住宅拆遷后，被告的過渡房。
一、原告的空掛戶口不能享有訴爭房屋的共同產(chǎn)權：
原告要求確認原告的產(chǎn)權份額，應否得到法律支持，要看原告關于戶口事由是否具備確權的法定條件。
首先、原告在爭議房內沒有戶口，其戶口僅在已拆遷的房內，但在拆遷前十三年就外遷另居，不屬于法定應予補償安置的人口。原已拆遷的房屋是央產(chǎn)房，屬于公有房屋，是被告的單位通過實物形式分配的住房待遇，根據(jù)《北京市城市房屋拆遷管理辦法》第二十八條規(guī)定，拆遷公有住房的，應當按照房改政策出售給房屋承租人；參照《北京市加快城市危舊房改造實施辦法》第七條規(guī)定，安置危改區(qū)居民的基本原則是按照原住房建筑面積安置，用于安置的房屋原則上只售不租。第十條規(guī)定對在危改區(qū)內有本市常住戶口，本人及其配偶、父母、子女在危改區(qū)內無正式住房，長期居住在自建房內，單獨立戶，并且本人在本危改區(qū)外別無正式住房的居民，可以給予適當補償；有下列情形之一的居民，視為在本危改區(qū)以外有正式住房：本人在危改區(qū)范圍外的國有土地上住用其父母自有或承租的住房的；第十一條規(guī)定了購買安置房的具體標準和條件。同時參照《民法通則若干問題的意見》第119條；《城市房屋租賃管理辦法》第十一條第三款規(guī)定，根據(jù)北京市人民政府給崇文區(qū)人民法院關于《北京公房承租人變更規(guī)定及合同填寫說明》的答復意見，北京市人民政府《關于城市公有房屋管理的若干規(guī)定》第12條第5項規(guī)定：承租者外遷或死亡，原同住者要求繼續(xù)承租的，須經(jīng)出租單位同意，并重新簽訂租賃合同�！侗本┦蟹康禺a(chǎn)管理局關于啟用〈北京市公有住宅租賃合同〉的通知》以及《北京市房屋土地管理局關于啟用新的〈北京市公有住宅租賃合同〉的通 知》，上述規(guī)范性文件明確了：1、“外遷”和“死亡”是租賃關系變更的前提條件，即“外遷”和“死亡”都有可能產(chǎn)生變更房屋承租人的情形。2、“外遷”是指房屋承租人另有正式住房后，不再繼續(xù)在原房居住。外遷后其戶口是否也一并轉移，應符合戶籍管理的有關規(guī)定。3、如因原承租人外遷而由符合條件的共居人承租其住房時，根據(jù)有關規(guī)定，應由有關當事人提出書面申請，出租方同意后方可變更。北京市人民政府關于公房承租人的特別規(guī)定，原公房承租人去世后，其同住的家屬要求繼續(xù)租賃的，應當取得公房管理部門或產(chǎn)權人的許可，公房被拆遷安置人是經(jīng)產(chǎn)權管理單位登記在冊持有公房租賃證并交納租金的承租人。公房租賃合同是合同之一種，受合同相對性原則的約束，規(guī)范的是公房出租人（產(chǎn)權人或管理人）和承租人之間的關系，而與其他人無關。至于承租人家庭成員之間關于公房使用的問題，屬于承租人家庭內部問題，和公房租賃合同關系是兩種不同的法律關系，不可混為一談。
其次、本案中被拆遷房屋的承租人是被告本人，原告并非承租人，在拆遷公告發(fā)布之日原告已從被拆遷房屋外遷十三年時間，且另有住房，也不屬于共同居住人，不在被安置范圍，無權對被告承租的公有住宅拆遷后回遷房產(chǎn)權享有份額，原告的戶口僅僅是空掛，無實際意義。且與北京市人民政府關于房改政策規(guī)定的應安置戶屬于“實際居住兩年以上、無其他住房、獨立分戶”的實質條件明顯不符，原告的訴求應予駁回。
二、原告關于出資的理由能否成為享有產(chǎn)權的條件，答案同樣是否定的。
首先、原告不能提供出資的證據(jù)；其次、依據(jù)北京市人民政府房改政策規(guī)定，成本價購買房改房的權屬不同于市場條件下的商品房，房改房的回購人具有嚴格的資格條件限制，享受工齡優(yōu)惠及住房待遇，即便原告真有出資的事實，也不具備回購資格，不能享有專屬于被告以實物方式取得住宅待遇的權利。
綜上，原告的訴訟請求不符合法律和關于房改方的專項政策規(guī)定，其主張妨害了老年人的合法財產(chǎn)權，應予駁回。
庭審結束后，原告自動撤回了起訴。
資料：北京公房承租人變更規(guī)定
關于對城市公有房屋承租人變更有關問題答復的函
京國土房管法字[2001]167號
崇文區(qū)人民法院：
來函收悉。經(jīng)研究，現(xiàn)對有關問題答復如下：
北京市人民政府《關于城市公有房屋管理的若干規(guī)定》(京政發(fā)〔1987〕109號)第12條第5項 規(guī)定：“承租者外遷或死亡，原同住者要求繼續(xù)承租的，須經(jīng)出租單位同意，并新訂租賃合同”。作為代國家行使公房所有權職能的房屋管理部門，是直管公房的出租人。自市政府109號文件發(fā)布實施后，我局也先后發(fā)布了一系列規(guī)范性文件，對公房租賃管理做了規(guī)定。主要有：《北京市房地產(chǎn)管理局關于啟用〈公有住宅租賃合同〉的通知》(市房經(jīng)管字〔1991〕503號 )、《北京市房地產(chǎn)管理局關于啟用〈北京市公有住宅租賃合同〉的通知》(京房管字〔199 5〕第172號)以及《北京市房屋土地管理局關于啟用新的〈北京市公有住宅租賃合同〉的通 知》(市房地房字〔1997〕第946號)。上述規(guī)范性文件明確了：
一、“外遷”和“死亡”是租賃關系變更的前提條件，即無論“外遷”和“死亡”都有可能產(chǎn)生變更房屋承租人的情形。
二、“外遷”是指房屋承租人另有正式住房后，不再繼續(xù)在原房居住。外遷后其戶口是否也一并轉移，應符合戶籍管理的有關規(guī)定。
三、如因原承租人外遷而由符合條件的共居人承租其住房時，根據(jù)有關規(guī)定，應由有關當事人提出書面申請，出租方同意后方可變更。
此復 二00一年二月二十六日
北京市房地產(chǎn)管理局關于啟用《北京市公有住宅租賃合同》的通知
（京房管字［１９９５］第１７２號）
各區(qū)縣房地產(chǎn)管理局、各自管房單位、各房產(chǎn)經(jīng)營單位：
為進一步加強對本市公有住宅的管理，建立正常的租賃秩序，適應住房制度改革的需要，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》和《北京市人民政府關于城市公有房屋管理的若干規(guī)定》，市房地產(chǎn)管理局統(tǒng)一制定了新的《北京市公有住宅租賃合同》，并決定自１９９５年１月１日起在全市公有住宅范圍內予以啟用，請各單位在１９９５年房改調租時，一律使用新的合同文本。
特此通知。
一九九五年四月五日
張生貴整理 北京市天依律師事務所 13240422999
