[ 楊東 ]——(2010-6-7) / 已閱7828次
解讀：關(guān)于規(guī)范商業(yè)個(gè)人住房貸款中二套住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)通知
楊東
各省、自治區(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市和省會(huì)(首府)城市住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳(建委、房地局)，人民銀行上�？偛�，各分行、營(yíng)業(yè)管理部、省會(huì)(首府)城市中心支行、副省級(jí)城市中心支行，各銀監(jiān)局，各國(guó)有商業(yè)銀行、股份制商業(yè)銀行，中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄銀行：
為貫徹落實(shí)《國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知》(國(guó)發(fā)〔2010〕10號(hào))，規(guī)范商業(yè)性個(gè)人住房貸款中貸款申請(qǐng)人(以下簡(jiǎn)稱借款人)第二套住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，現(xiàn)就有關(guān)事項(xiàng)通知如下：
一、商業(yè)性個(gè)人住房貸款中居民家庭住房套數(shù)，應(yīng)依據(jù)擬購(gòu)房家庭(包括借款人、配偶及未成年子女，下同)成員名下實(shí)際擁有的成套住房數(shù)量進(jìn)行認(rèn)定。
【解讀】：計(jì)算套數(shù)以購(gòu)房家庭為單位，及家庭成員名下實(shí)際擁有住房數(shù)量。主要認(rèn)定點(diǎn)為：哪些人屬于家庭成員？條款上范圍應(yīng)為配偶、未成年子女，若成年子女是否可另計(jì)為獨(dú)立一戶的家庭成員？實(shí)際擁有是為實(shí)際居住權(quán)、使用權(quán)還是實(shí)際產(chǎn)權(quán)呢？
二、應(yīng)借款人的申請(qǐng)或授權(quán)，直轄市、計(jì)劃單列市、省會(huì)(首府)城市及其他具備查詢條件的城市房地產(chǎn)主管部門(mén)應(yīng)通過(guò)房屋登記信息系統(tǒng)進(jìn)行借款人家庭住房登記記錄查詢，并出具書(shū)面查詢結(jié)果。
【解讀】：通過(guò)房屋登記信息系統(tǒng)查詢的主要是房地產(chǎn)權(quán)證上記載的權(quán)利人信息，查詢方式：依申請(qǐng)、憑授權(quán)。實(shí)踐中，有很多為隱名權(quán)利人,如實(shí)際出資，借他人名義登記等等。查詢結(jié)果很難真正體現(xiàn)，消極提供虛假信息大有作為。
如因當(dāng)?shù)貢翰痪邆洳樵儣l件而不能提供家庭住房登記查詢結(jié)果的，借款人應(yīng)向貸款人提交家庭住房實(shí)有套數(shù)書(shū)面誠(chéng)信保證。貸款人查實(shí)誠(chéng)信保證不實(shí)的，應(yīng)將其記作不良記錄。
【解讀】：書(shū)面誠(chéng)信保證局限于借款人，如家庭成員故意隱瞞借款人，導(dǎo)致不良信用記錄，責(zé)任誰(shuí)來(lái)承擔(dān)呢？房產(chǎn)個(gè)稅出現(xiàn)時(shí)已做過(guò)相類似的保證書(shū)，僅僅一個(gè)不良記錄估計(jì)是很難制約不誠(chéng)信的啊。
三、有下列情形之一的，貸款人應(yīng)對(duì)借款人執(zhí)行第二套(及以上)差別化住房信貸政策：
(一)借款人首次申請(qǐng)利用貸款購(gòu)買(mǎi)住房，如在擬購(gòu)房所在地房屋登記信息系統(tǒng)(含預(yù)售合同登記備案系統(tǒng)，下同)中其家庭已登記有一套(及以上)成套住房的；
【解讀】：簡(jiǎn)而言之，借款人未貸家有。
(二)借款人已利用貸款購(gòu)買(mǎi)過(guò)一套(及以上)住房，又申請(qǐng)貸款購(gòu)買(mǎi)住房的；
【解讀】：簡(jiǎn)而言之，借款人已貸又貸。
(三)貸款人通過(guò)查詢征信記錄、面測(cè)、面談(必要時(shí)居訪)等形式的盡責(zé)調(diào)查，確信借款人家庭已有一套(及以上)住房的。
【解讀】：簡(jiǎn)而言之，貸款人確信已有。
四、對(duì)能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民申請(qǐng)住房貸款的，貸款人按本通知第三條執(zhí)行差別化住房信貸政策。
對(duì)不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民申請(qǐng)住房貸款的，貸款人按第二套(及以上)的差別化住房信貸政策執(zhí)行；商品住房?jī)r(jià)格過(guò)高、上漲過(guò)快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)狀況和地方政府有關(guān)政策規(guī)定，對(duì)其暫停發(fā)放住房貸款。
【解讀】：簡(jiǎn)而言之，能不能提供，差別化對(duì)待，停放可控制。（買(mǎi)賣(mài)一、二手房關(guān)于貸款的約定一定要小心，不要違約糾結(jié)在貸款上）
五、各地要把城市房屋登記信息系統(tǒng)建設(shè)作為落實(shí)國(guó)發(fā)〔2010〕10號(hào)文件的一項(xiàng)重要工作抓緊抓好。數(shù)據(jù)不完備的城市，要進(jìn)一步完善系統(tǒng)；尚未建立房屋登記系統(tǒng)的城市，要加快建設(shè)。2010年年底前各設(shè)區(qū)城市要基本建立房屋登記信息系統(tǒng)。
要加強(qiáng)住房信息查詢管理工作。房地產(chǎn)主管部門(mén)應(yīng)嚴(yán)格按照《房屋權(quán)屬登記信息查詢暫行辦法》(建住房〔2006〕244號(hào))及《房屋登記簿管理試行辦法》(建住房〔2008〕84號(hào))進(jìn)行查詢，并出具書(shū)面查詢結(jié)果。對(duì)提供虛假查詢信息的，按有關(guān)規(guī)定嚴(yán)肅處理。
【解讀】：對(duì)提供虛假查詢信息的（應(yīng)包括借款人、房地產(chǎn)主管部門(mén)），按有關(guān)規(guī)定嚴(yán)肅處理。（難）
中華人民共和國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部
中國(guó)人民銀行
中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)
二〇一〇年五月二十六日
