[ 蔣友成 ]——(2010-7-9) / 已閱11007次
離婚之房屋所有權(quán)歸屬一二談
蔣友成、曲剛
隨著社會的迅猛發(fā)展，我國離婚案件數(shù)量不斷上升，從而引發(fā)關(guān)于婚前、婚后財產(chǎn)分割問題大量出現(xiàn)，本文主要從婚姻存續(xù)期間來論述夫妻雙方之間房屋所有權(quán)歸屬問題，即一方婚前一次性付款購買房屋，婚后取得房產(chǎn)證及一方婚前貸款購買房屋并取得產(chǎn)權(quán)證婚后雙方共同還款的房屋所有權(quán)歸屬問題。
一、夫妻共同財產(chǎn)的界定
夫妻共同財產(chǎn)是指夫妻雙方或一方在婚姻存續(xù)期間所得，除法律另有規(guī)定或另有約定之外，歸夫妻雙方共同所有 財產(chǎn)。
其具有如下特征：1、共同所有權(quán)的主體只能是合法有效的婚姻關(guān)系，無效婚姻、被撤銷的婚姻及未婚同居關(guān)系的男女雙方不能成為其主體。2、共同財產(chǎn)的來源，包括夫妻雙方或一方在婚姻存續(xù)期間的所得財產(chǎn)，但法律另有規(guī)定或夫妻雙方另有約定的除外。3、夫妻共有財產(chǎn)的取得的范圍只能是婚后取得。夫妻一方的婚前財產(chǎn)屬于一方所有的個人財產(chǎn)，因此不屬于雙方共同財產(chǎn)�！痘橐龇ā返谑藯l明確規(guī)定了夫妻一方的婚前財產(chǎn)屬于一方單獨所有。所謂婚后財產(chǎn)是指財產(chǎn)取得在時間上必須是在婚姻存續(xù)期間，即婚姻起始之日起至婚姻關(guān)系結(jié)束之日止。
二、夫妻共同財產(chǎn)的范圍
我國《婚姻法》第17條明確規(guī)定了：“夫妻在婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的下列財產(chǎn)，歸夫妻共同所有：（一）工資、獎金；（二）生產(chǎn)、經(jīng)營的收益；（三）知識產(chǎn)權(quán)的收益；（四）繼承或贈與所得的財產(chǎn)，但本法第十八條第三項規(guī)定除外；（五）其他應當共同所有的財產(chǎn)”。該條規(guī)定了法律上關(guān)于夫妻共同財產(chǎn)的范圍。
三、婚前通過一次性付款購得房屋，婚后取得房產(chǎn)證的房屋所有權(quán)歸屬
此處從我國婚姻法第十八條第一款明確規(guī)定了婚前一方所有的財產(chǎn)屬于個人財產(chǎn)，但對于婚前一方通過購買所得房屋未經(jīng)房屋產(chǎn)權(quán)部門登記的，在婚姻關(guān)系存續(xù)期間，取得房屋產(chǎn)權(quán)證該房屋所有權(quán)的歸屬應如何認定，理論上存在兩種觀點，一種觀點認為：根據(jù)《物權(quán)法》第九條規(guī)定：“不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生法律效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生法律效力，但法律另有規(guī)定的除外。”第十四條：“不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應當?shù)怯浀�，自記載于不動產(chǎn)登記簿時發(fā)生法律效力”。因此不動產(chǎn)物權(quán)自不動產(chǎn)登記之日起取得、變更或消滅。由于房屋產(chǎn)權(quán)證系夫妻雙方婚后取得的，即房屋所有權(quán)系婚后取得，根據(jù)婚姻法的規(guī)定，婚后取得的財產(chǎn)屬于夫妻共同財產(chǎn)。雖然夫妻一方已經(jīng)支付了全部購房價款，但是其支付價款僅僅是取得了金錢債權(quán)。另一種觀點則認為：夫妻一方購房房屋且支付了全部價款，該價款是其婚前財產(chǎn)，以其婚前財產(chǎn)購買的房屋，如果雙方對于房屋產(chǎn)權(quán)問題沒有進行約定，那么該房屋應屬于婚前財產(chǎn)。
筆者認同第二種觀點，該房屋的所有權(quán)應歸屬于夫妻一方，而不應認定為夫妻的共同財產(chǎn)，盡管婚姻法關(guān)于夫妻關(guān)系存續(xù)期間任何一方取得的財產(chǎn)屬于夫妻共同財產(chǎn)，物權(quán)法也明確規(guī)定了不動產(chǎn)物權(quán)的取得自登記之日起成立以及房屋的產(chǎn)權(quán)證書系在夫妻雙方婚姻關(guān)系存續(xù)期間取得的事實。但是，在此種情況下將房屋認定為夫妻共同財產(chǎn)理由不成立。其理論依據(jù)是基于承認物權(quán)變動的無因性原理，所謂的物權(quán)變動無因性原理是指物權(quán)的變動在其效力和結(jié)果上不依賴其原因而獨立存在。然而，民法理論通說不承認物權(quán)無因性原理，因為如果要承認物權(quán)無因性原理將會造成物權(quán)理論混亂的局面，如：盜竊他人財物者也能夠取得該財物的所有權(quán)。既然物權(quán)的無因性理論不能夠成立，那么物權(quán)的取得和變動必須有合理合法的依據(jù)。因此該房屋所有權(quán)應歸屬于個人所有。
四、一方婚前按揭貸款購房并登記在自己名下的所有權(quán)歸屬
對于一方婚前按揭貸款，并登記在自己名下的房屋所有權(quán)歸屬問題，分為以下兩種情形：
1、雙方對于房屋有約定的從其約定，但是存在無法回避的一個問題是夫妻雙方約定將房屋歸屬非產(chǎn)權(quán)登記人的名下，并且按揭貸款依然沒有還清，這種情況下，約定是否有效值得商榷，筆者認為：該約定效力待定，其理由主要是根據(jù)《合同法》第八十四條：“債務(wù)人將合同的義務(wù)全部或部分轉(zhuǎn)移給第三人的，應經(jīng)債權(quán)人同意”。此約定變更所有權(quán)人，就意味著變更了償還貸款義務(wù)人（債務(wù)人），然而變更債務(wù)人的必須征得債權(quán)人（銀行）的同意。如果該約定在沒有取得債權(quán)人同意的情況下就應認定該 轉(zhuǎn)讓所有權(quán)的約定無效。反之則該轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)的約定有效。
2、夫妻雙方對房屋所有權(quán)沒有約定的情形
關(guān)于夫妻一方在婚前以個人財產(chǎn)向銀行支付首付款，婚后由夫妻雙方以共同財產(chǎn)償還貸款的，該房房屋所有權(quán)歸屬問題，在理論界及實踐中爭議比較大，主要有以下幾種觀點：
（一）房屋所有權(quán)歸夫妻雙方共有，主要理由為，夫妻雙方以共同的財產(chǎn)償還貸款，作為夫妻的另一方因此介入了貸款買房一方與銀行之間的合同關(guān)系，因此成為了按揭貸款合同與婚前購房者具有同等的合同地位，因共同償還貸款，從而成為合同的當事人，即合同法所說的債務(wù)轉(zhuǎn)移。
（二）房屋所有權(quán)應歸一方所有，主要理由是，婚前一方自己的名義按揭貸款購房，并且該房屋已經(jīng)登記在一方名下，產(chǎn)權(quán)證登記在一方名義，則該房屋仍為其個人財產(chǎn)。按揭貸款為個人債務(wù)，結(jié)婚后夫妻一方參與清償貸款，并不改變房屋為個人財產(chǎn)的性質(zhì)。對已歸還的貸款中屬于配偶一方清償?shù)牟糠�，應當予以返還。
筆者同意第二種觀點，因為根據(jù)合同相對性原理，該貸款合同雙方當事人是特定的，該合同只能約束貸款合同雙方，婚前一方是以自己的名義與銀行之間簽訂貸款合同，那么該合同約束的是合同雙方當事人，盡管婚后夫妻雙方婚后以共同財產(chǎn)償還房屋貸款，但是這并不能改變貸款合同雙方當事人的地位，并且最重要的一點是根據(jù)物權(quán)法原理，基于法律原因取得的房屋所有權(quán)依法登記的，那么就有對抗第三人的效力，其中包括對抗婚姻存續(xù)期間的夫妻另一方，因此無論從合同相對性原理及物權(quán)法原理分析，該房屋都應屬于婚前一方所有。
結(jié)語
一方婚前一次性付款并于婚后取得房屋及一方婚前按揭房屋所有權(quán)的定性和處理已經(jīng)成為審判實務(wù)中爭議較大的問題。筆者認為房屋的所有權(quán)有約定的依約定，沒有約定的，則屬于個人財產(chǎn)。但對于婚前按揭的房屋約定將所有權(quán)歸夫妻另一方所有的其效力待定。
