[ 樊斌杰 ]——(2010-8-18) / 已閱20468次
農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)模式及律師業(yè)務(wù)
樊斌杰 周來斌
內(nèi)容摘要：
土地流轉(zhuǎn)模式是農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的關(guān)鍵，也是集中土地使用權(quán)，從而進(jìn)行農(nóng)業(yè)規(guī)�；�、科學(xué)化生產(chǎn)的有效途徑，對促進(jìn)農(nóng)村土地利用效率，促進(jìn)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程，提高農(nóng)村經(jīng)濟(jì)效益起到了很好的推動(dòng)作用。土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)需要法律的保護(hù)和規(guī)范，以使土地能夠在合法的情況下高效便捷的流轉(zhuǎn)，律師在土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)中發(fā)揮著重大的作用，從土地使用權(quán)屬的確定，到土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)方式的選擇，流轉(zhuǎn)要件，流轉(zhuǎn)的法律后果，律師都可進(jìn)行審查與指導(dǎo)，可以說土地流轉(zhuǎn)的每一個(gè)環(huán)節(jié)都離不開律師的服務(wù)。本文試圖對農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)模式進(jìn)行探討，同時(shí)結(jié)合律師實(shí)務(wù)，淺述律師在土地流轉(zhuǎn)中的業(yè)務(wù)操作空間，以期能夠更好發(fā)揮律師服務(wù)新農(nóng)村建設(shè)，服務(wù)社會(huì)的功能。
關(guān)鍵詞：
土地承包經(jīng)營權(quán) 流轉(zhuǎn)模式 律師業(yè)務(wù)空間
農(nóng)村土地承包經(jīng)營是農(nóng)村產(chǎn)權(quán)制度改革的一項(xiàng)基本經(jīng)濟(jì)制度，是以集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部家庭承包經(jīng)營為主的一種經(jīng)營方式。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，一家一戶的小農(nóng)經(jīng)濟(jì)已難以應(yīng)對市場，農(nóng)民增收困難，普通的家庭承包經(jīng)營已經(jīng)不能滿足社會(huì)化大生產(chǎn)的需要，因此實(shí)行農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)，相對集中農(nóng)村土地使用權(quán)，實(shí)現(xiàn)規(guī)�；N植已是農(nóng)業(yè)發(fā)展的必然趨勢。
中共中央、國務(wù)院在《關(guān)于加大統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展力度進(jìn)一步夯實(shí)農(nóng)業(yè)農(nóng)村發(fā)展基礎(chǔ)的若干意見》中指出：完善農(nóng)村土地承包法律法規(guī)和政策，加快制定具體辦法，確保農(nóng)村現(xiàn)有土地承包關(guān)系保持穩(wěn)定并長久不變，繼續(xù)做好土地承包管理工作，全面落實(shí)承包地塊、面積、合同、證書“四到戶”，擴(kuò)大農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)登記試點(diǎn)范圍。加強(qiáng)土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)管理和服務(wù)，健全流轉(zhuǎn)市場，在依法自愿有償流轉(zhuǎn)的基礎(chǔ)上發(fā)展多種形式的適度規(guī)模經(jīng)營。嚴(yán)格執(zhí)行農(nóng)村土地承包經(jīng)營糾紛調(diào)解仲裁法，加快構(gòu)建農(nóng)村土地承包經(jīng)營糾紛調(diào)解仲裁體系。為在實(shí)踐中把握好土地流轉(zhuǎn)政策，提供優(yōu)質(zhì)高效的法律服務(wù)，本文試圖對農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)模式進(jìn)行探討，結(jié)合律師實(shí)務(wù)，淺述律師在土地流轉(zhuǎn)中的業(yè)務(wù)操作空間，以更好地發(fā)揮律師在農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)過程中的服務(wù)功能，規(guī)范土地流轉(zhuǎn)行為，維護(hù)廣大農(nóng)民的合法權(quán)益。
土地流轉(zhuǎn)是指農(nóng)村土地承包經(jīng)營者依法將土地使用權(quán)以轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓、入股或者其他方式轉(zhuǎn)讓給本集體經(jīng)濟(jì)組織的成員或者其他經(jīng)濟(jì)組織或個(gè)人的行為。在土地流轉(zhuǎn)過程中，律師在每一個(gè)環(huán)節(jié)都可以不同的身份介入。律師在其中不僅僅是以一個(gè)法律工作者的身份參與到流轉(zhuǎn)行為中實(shí)施民事代理行為，更起到為土地合法、高效流轉(zhuǎn)保駕護(hù)航。下面就以土地流轉(zhuǎn)模式為基礎(chǔ)，在探討土地流轉(zhuǎn)模式的同時(shí)對律師在土地流轉(zhuǎn)中的業(yè)務(wù)空間進(jìn)行淺述。
《農(nóng)村土地承包法》第三十二條規(guī)定“通過家庭承包取得的土地承包經(jīng)營權(quán)可以依法采取轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓或者其他方式流轉(zhuǎn)�！睆脑撘�(guī)定可以看出我國農(nóng)村土地的流轉(zhuǎn)模式主要有轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓或者其他方式流轉(zhuǎn)等方式。
一、以轉(zhuǎn)包的方式流轉(zhuǎn)土地使用權(quán)。
所謂的轉(zhuǎn)包就是指在不改變土地承包經(jīng)營者的承包權(quán)的情況下，承包者將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給本集體經(jīng)濟(jì)組織的其他農(nóng)戶經(jīng)營，并依照轉(zhuǎn)包合同的約定取得收益的行為。
根據(jù)《農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》第十一條規(guī)定：“承包方與受讓方達(dá)成流轉(zhuǎn)意向后，以轉(zhuǎn)包、出租、互換或者其他方式流轉(zhuǎn)的，承包方應(yīng)當(dāng)及時(shí)向發(fā)包方備案；以轉(zhuǎn)讓方式流轉(zhuǎn)的，應(yīng)當(dāng)事先向發(fā)包方提出轉(zhuǎn)讓申請。”的規(guī)定，轉(zhuǎn)包達(dá)到的法律效果是土地的使用權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移，從承包人轉(zhuǎn)移給了轉(zhuǎn)包人，土地由轉(zhuǎn)包人使用、收益，但是并不改變土地承包權(quán)，原承包人仍然享有土地的承包經(jīng)營權(quán)。轉(zhuǎn)包在實(shí)踐中是最常用的一種土地流轉(zhuǎn)方式，其特點(diǎn)是期間短、利于操作、承包人與轉(zhuǎn)包人之間權(quán)利義務(wù)關(guān)系明確，承包人可以轉(zhuǎn)包的方式將土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)給轉(zhuǎn)包人，從中獲取一定的收益，這樣既解放了承包人的勞動(dòng)力，同時(shí)也可以獲得一定的收益，使得農(nóng)村的剩余勞動(dòng)力能夠向城市和城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移，促進(jìn)城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，同時(shí)土地相對集中到部分轉(zhuǎn)包人手中，轉(zhuǎn)包人可以按照規(guī)�；б婊�，利益最優(yōu)化組織農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)，以達(dá)到農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化的目的，從而促進(jìn)農(nóng)村、農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，為社會(huì)提供源源不斷的農(nóng)產(chǎn)品及農(nóng)副產(chǎn)品，和各種生產(chǎn)原料，不但可以保障我們國家的糧食供應(yīng)，更是從基本上穩(wěn)固了國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基礎(chǔ)。
轉(zhuǎn)包雖然是比較便捷的一種土地流轉(zhuǎn)方式，但是按照《農(nóng)村土地承包法》第三十七條規(guī)定：“土地承包經(jīng)營權(quán)采取轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓或者其他方式流轉(zhuǎn)，當(dāng)事人雙方應(yīng)當(dāng)簽訂書面合同。采取轉(zhuǎn)讓方式流轉(zhuǎn)的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)發(fā)包方同意；采取轉(zhuǎn)包、出租、互換或者其他方式流轉(zhuǎn)的，應(yīng)當(dāng)報(bào)發(fā)包方備案�！钡囊�(guī)定，其流轉(zhuǎn)必須采取書面合同方式，并報(bào)發(fā)包方備案，這是流轉(zhuǎn)的必要條件。因此，在土地流轉(zhuǎn)的過程中必然涉及到書面合同的簽訂以及向發(fā)包方備案等程序。
二、以出租方式流轉(zhuǎn)土地。
出租是指承包方將部分或全部土地承包經(jīng)營權(quán)以一定期限租賃給他人從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營，受讓人必須按照合同的約定從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，承包方收取一定租金的行為。出租僅僅是將土地租賃給受讓人使用，并不改變土地承包經(jīng)營權(quán)，承包人仍然享有該土地的承包經(jīng)營權(quán)。
出租的特點(diǎn)是，短期租賃，可以靈活變更土地的農(nóng)業(yè)用途，適用于那些短期內(nèi)可獲得效益的農(nóng)業(yè)活動(dòng)，受讓人可以在租賃期滿后再以租賃的形式租賃其他更適合其從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)活動(dòng)的土地進(jìn)行農(nóng)業(yè)生產(chǎn)活動(dòng)，也可以改變農(nóng)業(yè)生產(chǎn)活動(dòng)的方向、方式。總的來說，以出租方式流轉(zhuǎn)土地，便利于那些投資少，見效快的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營項(xiàng)目，受讓人不需要以長期的甚至是轉(zhuǎn)讓的方式取得土地的使用權(quán)，在達(dá)到農(nóng)業(yè)生產(chǎn)目的后即可。
三、以入股方式流轉(zhuǎn)土地。
入股是指實(shí)行家庭承包方式的承包方之間為發(fā)展農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)，將土地承包經(jīng)營權(quán)作為股權(quán)，自愿聯(lián)合從事農(nóng)業(yè)合作生產(chǎn)經(jīng)營；其他承包方式的承包方將土地承包經(jīng)營權(quán)量化為股權(quán)，入股組成股份公司或者合作社等，從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營。
根據(jù)上述定義，可以看出，入股方式流轉(zhuǎn)土地的，可以組成股份公司或者合作社。這里需要注意的是股份公司并不等同于公司法中規(guī)定的股份有限公司，而是股東以股份的形式出資組成的公司。根據(jù)《中華人民共和國公司法》的規(guī)定，我國的公司分為有限責(zé)任公司和股份有限公司，因此以土地經(jīng)營權(quán)入股組成股份公司，說的就是土地承包經(jīng)營人以其土地承包經(jīng)營權(quán)作為股份，和其他方式承包的承包方將土地承包經(jīng)營權(quán)量化為股權(quán)，組成有限責(zé)任公司或者股份有限公司，相關(guān)的法律規(guī)定在《公司法》中有詳細(xì)的規(guī)定，這里不再闡述。組成的公司是獨(dú)立的法人，擁有獨(dú)立的法律地位，相應(yīng)的承包人的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)為公司所有，由公司統(tǒng)一安排使用，土地承包人依法享有股權(quán)及依股權(quán)分取紅利的權(quán)利。公司依法獨(dú)立承擔(dān)法律責(zé)任，各入股人僅以其股權(quán)為限承擔(dān)有限責(zé)任。
以入股方式組成農(nóng)業(yè)生產(chǎn)合作社的，合作社可以作為一個(gè)獨(dú)立的經(jīng)濟(jì)體進(jìn)行農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)，但是其組織機(jī)構(gòu)，權(quán)利行使并沒有公司嚴(yán)謹(jǐn)，相關(guān)的法律規(guī)定也比較寬泛，各入股人應(yīng)當(dāng)平等協(xié)商確定土地的安排使用，取得的收益歸全體入股人所有，所負(fù)債務(wù)由全體入股人分擔(dān)，和公司不同的是，全體入股人承擔(dān)的是無限連帶責(zé)任。
以入股方式流轉(zhuǎn)土地的，土地使用權(quán)的受讓人是公司或者農(nóng)業(yè)生產(chǎn)合作社，但是并不改變各入股人的土地承包經(jīng)營權(quán)，土地承包經(jīng)營權(quán)仍歸屬于各入股人即承包人。
四、以互換方式流轉(zhuǎn)土地
互換是指承包方之間為方便耕作或者各自需要，對屬于同一集體經(jīng)濟(jì)組織的承包地塊進(jìn)行交換,同時(shí)交換相應(yīng)的土地承包經(jīng)營權(quán)。
由上可以看出，互換流轉(zhuǎn)的首先是土地使用權(quán)，同時(shí)也改變相應(yīng)的土地承包經(jīng)營權(quán)，這和前述的幾種流轉(zhuǎn)土地的方式不同�；Q徹底的改變土地的承包權(quán)，不再有期限的相關(guān)規(guī)定，而是對發(fā)包人及承包人權(quán)利義務(wù)主體的一種變更。
互換是在同一集體經(jīng)濟(jì)組織的承包人之間進(jìn)行的，非同一集體經(jīng)濟(jì)組織的承包人不能進(jìn)行互換，只能以其他方式流轉(zhuǎn)土地。互換一般是為了耕作或者從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的需要而進(jìn)行，相對來說比較便捷同時(shí)也利于發(fā)包人及鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府土地管理部門管理。因此，互換是同一集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部承包人之間經(jīng)常采用的一種方式，除了應(yīng)當(dāng)備案以外，法律幾乎沒有規(guī)定更多的限制。
五、以轉(zhuǎn)讓方式流轉(zhuǎn)土地。
轉(zhuǎn)讓是指承包人將其土地承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓給受讓人，承包人與發(fā)包人之間的權(quán)利義務(wù)解除，由受讓人履行承包人的權(quán)利義務(wù)，承包人依流轉(zhuǎn)合同的規(guī)定獲取一定利益的流轉(zhuǎn)方式。轉(zhuǎn)讓方式流轉(zhuǎn)土地的后果是，承包人喪失土地承包經(jīng)營權(quán)，受讓人相對取得土地承包經(jīng)營權(quán)。此種方式是最徹底的土地流轉(zhuǎn)方式，因?yàn)樗坏淖兞送恋厥褂脵?quán)人，同時(shí)還改變了土地承包經(jīng)營權(quán)人，使原承包方喪失了對該土地的承包經(jīng)營權(quán)。
六、關(guān)于再流轉(zhuǎn)的法律規(guī)定
《農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》第十三條規(guī)定：“受讓方將承包方以轉(zhuǎn)包、出租方式流轉(zhuǎn)的土地實(shí)行再流轉(zhuǎn)，應(yīng)當(dāng)取得原承包方的同意。”
再流轉(zhuǎn)其實(shí)是流轉(zhuǎn)的一種，土地使用權(quán)實(shí)質(zhì)上和貨物、物品一樣可以在市場上流通，能夠使需要土地使用的單位和個(gè)人在市場上找到自己所需要的土地，能夠最有利于進(jìn)行生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)，這是市場經(jīng)濟(jì)社會(huì)化大生產(chǎn)的要求。關(guān)心民生是政府的首要任務(wù)，解決好民生需要運(yùn)用各種有效手段對經(jīng)濟(jì)進(jìn)行調(diào)控，法律的調(diào)控手段無疑是最常用，也能為 廣大的民眾所接受的一種方式，因此關(guān)于土地流轉(zhuǎn)的法律規(guī)定實(shí)質(zhì)上是國家對經(jīng)濟(jì)的管理，對農(nóng)業(yè)和農(nóng)民、農(nóng)村生活的重視，體現(xiàn)的是執(zhí)政為民的最高執(zhí)政方針。
前文探討了幾種常見的土地流轉(zhuǎn)模式，在每一種流轉(zhuǎn)模式中律師均有廣闊的業(yè)務(wù)空間，下文就律師在以轉(zhuǎn)包方式流轉(zhuǎn)土地的過程中所能開拓的業(yè)務(wù)空間作如下淺述：
一、法律咨詢的業(yè)務(wù)：
1、主體資格審查 在法律咨詢過程中，律師首先要審查的是當(dāng)事人雙方是否有土地流轉(zhuǎn)的主體資格。
�。�1）承包人的主體資格：根據(jù)《中華人民共和國農(nóng)村土地承包法》的規(guī)定，能夠流轉(zhuǎn)土地的是集體經(jīng)濟(jì)組織中依法承包土地的成員，但是根據(jù)《中華人民共和國農(nóng)村土地承包法》第三條的規(guī)定：“不宜采取家庭承包方式的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等農(nóng)村土地，可以采取招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商等方式承包�！庇纱丝梢�，農(nóng)村土地承包者不僅限于集體經(jīng)濟(jì)組織的成員，其他經(jīng)濟(jì)組織成員或者個(gè)人對于不宜采取家庭承包方式的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等農(nóng)村土地也有權(quán)承包。所以進(jìn)行土地流轉(zhuǎn)的農(nóng)村土地承包人可以是集體經(jīng)濟(jì)組織的成員，也可以是其他經(jīng)濟(jì)組織或者個(gè)人。但是需要注意的是，只有在不宜采取家庭承包方式的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等農(nóng)村土地才能以招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商的方式承包給集體經(jīng)濟(jì)組織以外的組織或者個(gè)人。
�。�2）轉(zhuǎn)包人的主體資格：
原則上，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的成員，集體經(jīng)濟(jì)組織之外的其他單位和個(gè)人都有權(quán)轉(zhuǎn)包土地，取得農(nóng)村集體土地使用權(quán)。但是，《農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》第九條規(guī)定：“農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的受讓方可以是承包農(nóng)戶，也可以是其他按有關(guān)法律及有關(guān)規(guī)定允許從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的組織和個(gè)人�！茏尫綉�(yīng)當(dāng)具有農(nóng)業(yè)經(jīng)營能力�！笨梢�，法律還是對受讓方的主體資格有一定的限制，其必須是依照法律及有關(guān)規(guī)定從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的組織和個(gè)人,同時(shí)受讓方還必須具有農(nóng)業(yè)經(jīng)營能力。這是對受讓方資格的一個(gè)法律強(qiáng)制性規(guī)定。農(nóng)村土地資源有限，加之中國是人口大國，如何更有效的利用有限的資源來養(yǎng)活龐大的人口是國家行政的重點(diǎn)，建立流轉(zhuǎn)制度，就是為了更為有效的利用農(nóng)用地，因此，對受讓人的“從事農(nóng)業(yè)的資格”便成為土地流轉(zhuǎn)主體資格的必備條件。土地流轉(zhuǎn)對受讓人的主體資格限制從一定意義上保證了農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)向著更穩(wěn)固、快速的方向前進(jìn)。
律師在法律咨詢的過程中，審查承包人是否合法取得土地承包經(jīng)營權(quán)，轉(zhuǎn)包人是否有資格和能力轉(zhuǎn)包。事實(shí)上，在法律咨詢過程中，在土地流轉(zhuǎn)的每一個(gè)環(huán)節(jié)上，承包人與轉(zhuǎn)包人的主體資格都是重點(diǎn)，這是確定土地流轉(zhuǎn)合同是否合法有效及流轉(zhuǎn)合同能否履行的最基本的條件。
2、土地流轉(zhuǎn)合同的簽訂�！掇r(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》第二十三條規(guī)定了土地流轉(zhuǎn)合同的相關(guān)內(nèi)容，農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)合同一般包括以下內(nèi)容：
（一）雙方當(dāng)事人的姓名、住所；
�。ǘ┝鬓D(zhuǎn)土地的四至、座落、面積、質(zhì)量等級；
�。ㄈ┝鬓D(zhuǎn)的期限和起止日期；
�。ㄋ模┝鬓D(zhuǎn)方式；
�。ㄎ澹┝鬓D(zhuǎn)土地的用途；
�。╇p方當(dāng)事人的權(quán)利和義務(wù)；
�。ㄆ撸┝鬓D(zhuǎn)價(jià)款及支付方式；
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